위솔브 법률사무소

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[법률가이드] 이혼 사유가 없었지만 신속하게 재판 이혼한 사건 (#승소사례 #실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 이혼 사유가 없었지만 신속하게 재판 이혼한 사건 (#승소사례 #실제사건) 편을 업로드 했습니다.

이혼사유가 없었지만 신속하게 재판 이혼에 성공한 사례에 대한 내용입니다.

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2024-09-04

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[법률가이드] 가집행 막으려면 강제집행정지신청은 필수 (#가집행 가압류 차이)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 가집행 막으려면 강제집행정지신청은 필수 (#가집행 가압류 차이) 편을 업로드 했습니다.

가집행과 강제집행정지신청에 관해 알아봅니다.

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2024-09-02

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[법률가이드] 재개발 재건축, 애초 목적이 다르니까 모든 게 달라진다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 재개발 재건축, 애초 목적이 다르니까 모든 게 달라진다. 편을 업로드 했습니다.

재개발 재건축이 다른 이유, 목적이 다르니까 모든 요건이 달라진다.

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2024-08-30

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[법률가이드] 아파트 구조, 벽식, 기둥식, 무량판 어떻게 확인할까

We Solve 입니다. 아파트 건축 공법에 크게 3가지가 있습니다. 벽식, 기둥식, 무량판 입니다. 내가 살고있는 아파트는 어디에 해당할까요? 어떻게 확인할까요? 벽식, 기둥식, 무량판의 장단점은 무엇일까요. 지금부터 알아봅니다.

층간소음에 취약한 벽식 구조

벽식은 말 그대로 벽이 슬래브를 떠 받치는 구조입니다. 기둥이나 보가 없습니다. 우리나라 아파트에 제일 보편적입니다. 공사비가 싸고 실내 공간이 넓지만, 층간소음에 취약하다는 단점이 있습니다.

주상복합에 많은 기둥식 구조

기둥식은 기둥에 보를 연결하고 그 위에 슬래브를 얹습니다. 바닥을 기둥과 보가 지탱하므로 층간소음에 강한 장점이 있습니다. 리모델링도 벽식에 비해서 쉽습니다. 하지만 공사비가 비싸다는 단점이 있습니다. 주상복합 아파트에 많습니다.

말도 많고 탈도 많은 무량판 구조

무량판은 기둥이 슬래브를 직접 지지하는 공법입니다. 보가 없습니다. 기둥식에 비해서 공사비가 싸다는 장점이 있고 벽식보다는 층간소음에 강하다는 장점을 겸비합니다. 하지만 보가 없으므로 기둥 만으로 하중을 못 견디면 붕괴 위험이 있습니다. 안전성이 도마에 오릅니다.

내 아파트는 어디에 해당할까?

아파트 평면도를 봐야합니다. 아래 평면도처럼 X 자 표시는 기둥식 구조입니다.

벽식 구조는 아무런 표시가 없습니다.

무량판 구조는 해당 부분인 회색 음영으로 표시됩니다.

벽식, 기둥식, 무량판을 전체적으로 비교하면 아래와 같습니다.

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2024-08-29

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[법률가이드] 2베이, 3베이, 4베이, 아파트 베이 (Bay), 판상형, 타워형 무엇이 다른가

We Solve 입니다. 신축 분양사무실에 가면 아파트 베이 (Bay), 2베이 3베이 4베이로 광고하는데, 정확한 의미는 모르는 사람이 많습니다. 또 판상형, 타워형 아파트 차이도 모르는 사람이 의외로 많습니다. 오늘은 아파트 구조에서 중요한 베이에 관해 알아보고, 타워형과 판상형의 장단점에 관해서도 알아봅니다.

아파트 베이는 무엇인가

베이란 아파트에서 기둥과 기둥 사이를 말합니다. 벽과 벽 사이의 공간을 의미합니다. 쉽게 말해서 거실의 대형 창문을 기준으로 방 창문이 몇 개인지에 따라 2,3,4베이가 됩니다. 2베이는 거실과 안방만, 3베이는 거실과 안방, 작은방 1개, 4베이는 작은방 2개까지 같은 면에 나란히 창문이 있습니다.

타워형 주상복합의 2베이

2베이는 타워형 주상복합에 많습니다. 거실과 안방이 남향에 같은 면에 위치합니다. 안방이 크다는 장점이 있고, 현관에서 복도가 넓어 개방감이 있습니다. 하지만 작은방 2개가 햇빛이 안 들어오므로 어둡다는 단점이 있습니다. 거실과 주방이 분리가 잘 안 되며 채광 통풍에 불리합니다.

요즘 대세 3베이, 4베이

요즘 신축 분양하는 아파트는 대부분 3베이, 4베이입니다. 거실과 안방, 작은방이 모두 남향으로 같은 면에 위치합니다. 채광이 우수하고, 판상형이라면 거실과 주방이 마주보는 구조이므로 통풍에도 우수하죠. 다만, 방이 상대적으로 작다는 단점이 있습니다.

타워형, 판상형, 무엇이 다른가

아파트 구조에서 타워형, 판상형이 베이와 함께 등장하는 용어입니다. 타워형은 주로 주상복합에서 나오는 형태입니다. 밖에서 보면 Y 자, + 자로서 외관이 화려합니다. 주상복합이니까 고층이 많고, 조망이 뛰어납니다. 하지만 채광, 통풍에 불리하고, 남향에 한계가 있습니다.

이에 반해 판상형은 말 그대로 성냥갑 모양입니다. 밖에서 볼 때 너무 단순하고 똑같아서 비판 받기도 합니다. 하지만 우리나라 사람들에게 가장 선호됩니다. 주로 남향이라 채광에 우수하고, 거실과 주방이 마주보면서 통풍에 유리하기 때문이죠. 최근에는 주상복합 아파트라도 판상형 4베이 구조가 많습니다.

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2024-08-29

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[법률가이드] 공유물분할을 상속재산분할로 바꿔서 승소한 사례 (#승소사례 #실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 공유물분할을 상속재산분할로 바꿔서 승소한 사례 (#승소사례 #실제사건) 편을 업로드 했습니다.

기여분 주장을 위해 공유물분할을 상속재산분할로 바꿔서 승소한 실제 저희 로펌 사례를 알아봅니다.

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2024-08-28

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[법률가이드] 경매와 공매, 근거규정, 주관기관, 입찰방식의 근본적 차이

We Solve 입니다. 지난 시간에 경매와 공매, 명도의 차이를 알아봤습니다. 인도명령의 차이라고 했습니다. 이번에는 경매와 공매가 근본적으로 뭐가 다른지를 알아보겠습니다. 명도 뿐만 아니라 근거규정, 절차, 요건 모든 면에서 경매와 공매는 같지만 다릅니다. 같다는 건 누군가 돈을 못 갚아서 공적 절차에 의해 매각된다는 것입니다. 그럼 다른 점은? 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 경매, 공매는 애초에 근거 규정이 다르다고 들었습니다. 맞나요?

A) 맞습니다. 경매는 민사집행법, 공매는 국세징수법입니다. 경매는 채무자가 돈을 못 갚을 때, 공매는 세금이 체납될 때 진행합니다. 세금과 연관되니까 국세징수법이 적용돼죠. 경매 절차를 보려면 민사집행법을, 공매 절차를 보려면 국세징수법을 봐야합니다.

Q) 주관기관도 다르다고 하는데요. 맞나요?

A) 경매는 법원이 주관합니다. 공매는 한국자산관리공사에서 주관합니다. 캠코라고 하죠. 경매는 법원 현장에 직접 가야하고, 공매는 온비드라는 온라인 홈페이지에서 진행됩니다. 입찰 편의성 면에서는 공매가 낫죠.

Q) 유찰될 때마다 가격이 내려가는 폭도 다르다는데요. 맞는지요?

A) 경매는 한 번 유찰될 때마다 최저가격의 20-30%씩 낮춥니다. 구체적인 저감율은 법원마다 다릅니다. 공매는 유찰될 때마다 10% 낮춥니다. 폭은 경매가 크지만, 공매는 1주일마다 진행되므로 훨씬 빠릅니다.

Q) 공매는 1주일 마다 진행된다고요? 구체적인 절차를 알려주세요

A) 공매는 1주일에 한 번씩 입찰을 진행합니다. 월요일부터 수요일까지 입찰 가능합니다. 결과는 목요일 오전 11시 온비드에서 공고합니다. 다음주 월요일에 매각 허가가 결정되며, 유찰되면 10%씩 저감하여 같은 방식으로 진행됩니다. 온라인으로 빠르게 진행되므로 현장에 못가는 사람이 참여하기 좋죠.

Q) 경매와 공매가 동시 진행되기도 한다고 들었는데, 이때는 어떻게 되나요?

A) 하나의 물건에 경매와 공매가 동시 진행될 수 있습니다. 채권자도 경매 신청하고 세금도 못내서 공매도 진행되는 거죠. 이 중에서 한쪽에서만 낙찰되면 그쪽으로 매각 됩니다. 하지만 양쪽에서 낙찰자가 나오면 어떻게 될까요? 바로 잔금을 먼저 치른 사람이 소유권을 가집니다. 경매든 공매든 소유권을 받는 것은 매각대금 완납시입니다. 등기가 아님에 주의하세요.

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2024-08-28

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[법률가이드] 인도명령 명도소송 차이를 알아야 경매 공매를 이해한다.

We Solve 입니다. 경매와 공매는 다릅니다. 법적 근거가 다르고, 주관기관도 다르며, 입찰방법도 다릅니다. 하지만 실무에서 가장 중요한 것은 명도 방법의 차이입니다. 낙찰받았는데 점유자가 안 나가면 골치 아프죠.

결론부터 말하면, 경매는 인도명령이 가능하지만 공매는 불가합니다. 때문에 경매보다 공매가 초보가 진입하기 어렵습니다. 지금부터 인도명령과 명도소송이 어떻게 다른지 알아봅니다.

Q) 변호사님, 인도명령과 명도소송이 어떤 게 더 좋은가요?

A) 당연히 인도명령이 간편하고 좋습니다. 그래서 경매가 공매보다 명도하기 편한 겁니다. 인도명령 제도를 이용하면 되니까요. 명도소송은 하나의 소송입니다. 일반소송처럼 시간이 오래걸리고 절차도 복잡합니다.

Q) 인도명령과 명도소송을 비교해주시면 인도명령이 왜 더 좋은지 이해하기 쉽겠습니다.

A) 인도명령은 소송이 아니라 법원에 신청하면 됩니다. 시간도 약 15-20일이면 충분합니다. 다만 매각대금 납부 후 6개월 이내에 해야합니다.

A) 명도소송은 법원에 소장을 접수하고, 답변서, 준비서면 등등 소송절차를 거칩니다. 시간도 3-6개월, 더 걸릴 수도 있습니다. 다만, 인도명령처럼 시간 제한은 없습니다. 경매에서 인도명령 기간을 놓친 낙찰자는 명도소송을 제기해야 합니다.

Q) 그럼 경매로 낙찰받으면 인도명령을 하고 기간을 놓쳤을 때만 명도소송하면 되는데, 공매로 낙찰받으면 무조건 명도소송을 해야한다는 뜻일까요?

A) 맞습니다. 경매로 낙찰받았는데 현실에서 6개월의 시간을 놓치는 사람은 거의 없습니다. 그러니까 경매는 인도명령으로 해결됩니다. 소송을 안 해도 됩니다. 하지만 공매는 무조건 명도소송을 해야 하니까, 가급적 점유자와 합의로 해결하는 게 좋습니다. 명도합의금을 주고 스스로 나가게 하는 겁니다.

Q) 경매보다 공매가 경쟁자가 작다고 들었는데, 바로 명도 방법의 차이 때문에 그런 걸까요?

A) 다른 이유도 있겠지만 그 차이가 큽니다. 저희처럼 변호사나 로펌이 아닌 이상, 일반인은 명도소송 하려면 방법도 모르고, 변호사 수임료도 드니까요. 명도에 두려움있는 사람이 인도명령 제도를 활용하고 싶어하죠. 신청서만 잘 내면 되니까요. 그래서 경매가 공매보다 사람이 많이 몰리고, 그래서 공매가 경쟁자가 적은 겁니다.

Q) 최후의 보루로 인도명령, 명도소송을 알아두겠지만 사전에 점유자와 합의되는 게 베스트이겠지요?

A) 맞습니다. 법률상 권한이 없으면 어차피 무단점유니까 시간의 문제일 뿐입니다. 원만히 합의하고 합의금을 주면서 내보내는 게 좋습니다. 주의할 것은, 낙찰자에 대항할 권리가 없는 점유자라고 해서, 함부로 문을 열고 들어가면 안 됩니다. 범죄입니다. 주거침입죄에 해당되므로 주의하세요.

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2024-08-26

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[법률가이드] 상가 장기수선충당금, 임대인이 면책되는 경우 (수선적립금, 주택과 차이)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 상가 장기수선충당금, 임대인이 면책되는 경우 (수선적립금, 주택과 차이) 편을 업로드 했습니다.

상가 장기수선충당금, 임대인이 면책되는 경우를 알아봅니다.

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2024-08-26

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[법률가이드] 전용면적, 공급면적, 계약면적 차이점 (#아파트 면적 너무 헷갈려요)

We Solve 입니다. 오늘은 아파트 면적에 대해 알아봅니다. 종류가 너무 많습니다. 전용면적, 공용면적, 주거공용면적, 기타공용면적, 공급면적, 분양면적, 계약면적 등등 뭐가 뭔지 하나도 모르겠습니다. 걱정하지 마세요. 간단히 3가지만 알면 됩니다. 지금 시작합니다.

Q) 변호사님 아파트 면적이 종류가 너무 많습니다. 간단히 얼개를 잡고 개념을 이해하고 싶습니다. 알려주세요

A) 작은 순서에서 큰 순서대로 알아봅니다. 먼저 전용면적입니다. 전용면적은 점유자가 독립적으로 사용하는 면적입니다. 여러 사람이 함께쓰는 공간을 제외하고, 거실, 주방, 욕실 등 순수하게 주거 용도로 쓰이는 면적입니다. 전용84, 전용59가 대표적이죠. 이때 전용이 바로 전용면적입니다. 발코니는 서비스 면적이라서 제외됩니다.

Q) 그 다음으로 큰 면적이고 알아야 할 면적은 무엇인가요?

A) 공급면적입니다. 공급면적은 (전용면적+주거 공용면적) 입니다. 주거 공용면적이란 다른 세대와 함께 스는 공간입니다. 계단, 복도, 엘리베이터입니다. 공용면적에는 주거 공용면적과 기타 공용면적이 있는데, 공급면적에는 주거 공용면적만 포함됩니다. 공급면적이 분양면적입니다. 아파트 분양할 때 기준이 되는 면적입니다. 전용84는 공급118로서 약 35평에 해당합니다. 흔히 평형을 얘기할 때 바로 공급면적을 기준으로 말합니다.

Q) 가장 큰 면적이고 더 알아야 할 면적은 무엇인가요?

A) 계약면적입니다. 계약면적은 전용면적+주거 공용면적+기타 공용면적+주차장 면적을 모두 합한 것입니다. 기타 공용면적이란 관리사무소, 커뮤니티 시설, 노인정, 보육시설 입니다. 다른 세대와 함께 쓰지만 주거 공용면적보다 범위가 넓습니다.

Q) 그럼 아파트 면적을 이해할 ?, 전용면적, 공급면적, 계약면적 3가지만 알아두면 될까요?

A) 맞습니다. 전문가가 될 게 아니고 일상 생활에서 거래할 때 필요한 거니까요. 전용면적, 공급면적 (분양며적), 계약면적만 알아두면 전혀 문제없습니다. 특히 전용면적과 공급면적을 알아두면 됩니다. 특히 아파트와 오피스텔은 면적 계산 방식이 다릅니다. 오피스텔은 공용면적이 크기 때문에 계약면적 대비 전용면적 비율이 낮습니다. 분양홍보만 보고 단순 비교하면 안 됩니다. 반드시 전용면적 상호간에 비교해야 가격 비교가 가능합니다.

Q) 그렇군요. 혹시 위 3가지를 좀 더 쉽게 이해하는 법이 없을까요?

A) 전용면적은 맨발로 다니는 공간, 공급면적은 슬리퍼로 다니는 공간, 계약면적은 신발 신고 다니는 공간으로 이해하세요. 이렇게 기억하면 쉽게 까먹지 않습니다.

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2024-08-23

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[법률가이드] 용적률과 건폐율, 개념, 차이점, 기준을 알아봅니다.

We Solve 입니다. 아파트 재건축할 때 늘 나오는 용어가 있습니다. 바로 용적률과 건폐율입니다. 이름이 이상해서 뜻을 알기 어렵습니다. 오늘은 용적률과 건폐율의 뜻을 알아보고, 왜 용적률과 건폐율을 아는 것이 중요한지에 대해 알아봅니다.

Q) 변호사님, 뉴스나 신문에 보면 늘 용적률이 어떠니, 건폐율이 어떠니 하는 말이 많이 나옵니다. 모르는 사람 입장에서 외계어 같습니다. 제목을 봐도 뜻을 알기 어려운데요. 용적률과 건폐율이 일단 뭔가요?

A) 용적률과 건폐율의 뜻을 알려면 몇가지 기본 개념을 알아야합니다. 바로 대지면적, 연면적, 건축면적입니다. 대지면적은 말 그대로 땅 면적입니다. 허가받은 땅이죠. 건축면적은 건물이 밟고있는 바닥면적입니다. 연면적은 건물 내부의 바닥면적의 총 합계입니다.

Q) 대지면적, 연면적, 건축면적을 알았다면 이것이 용적률과 건폐율에 어떻게 적용되나요?

A) 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 예컨대, 대지면적이 100 이고 1층 바닥면적이 50인데, 10층짜리 건물이면, 연면적은 500 이므로 용적률은 500% 입니다. 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 알아보는 수치입니다. 용적률이 높을수록 건물이 높다는 뜻입니다.

Q) 용적률은 이해했습니다. 그럼 건폐율은 어떻게 다른가요?

A) 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율입니다. 예컨대 대지면적이 100이고 건물면적이 50 이면, 건폐율은 50% 입니다. 건폐율은 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 알아보는 수치입니다. 건폐율이 높을수록 땅 대비 건물이 빼곡히 들어섰음을 의미합니다.

Q) 용적률은 건물 높이와 관련있고, 건폐율은 건물 넓이랑 관련있다고 보면 되나요?

A) 맞습니다. 좁은 땅에 높은 건물이 빼곡히 있을수록 용적률이 높은 겁니다. 주변에 남는 면적이 거의 없이 건물이 빼곡히 차지하면 건폐율이 높은 겁니다. 둘다 높을수록 주거환경에는 불리합니다. 아무래도 건폐율이 낮아야 아파트 동간 거리가 넓고 쾌적하고, 용적률도 낮아야 많은 세대가 밀집하지 않기 때문에 쾌적하죠. 하지만 언론 뉴스에 나오는 관점은 좀 다릅니다.

Q) 그러게요. 뉴스나 언론에 나오는 건 보통 용적률이 낮아서 사업성이 있다거나 법률상 용적률 상한에 걸린다 등등 얘기가 많습니다. 건폐율보다 용적률 보도가 많은데요. 왜 이런 건가요?

A) 우리나라는 국토계획법에 따라 토지 용도지역에 따른 용적률 상한이 법으로 정해져있습니다. 전용 주거지역, 일반 주거지역, 준주거지역 등등 모두 다릅니다. 법으로 상한이 정해져있다보니 재건축할 때 올릴 수 있는 층수가 한계가 있습니다. 재건축이란 헌 아파트를 새 아파트로 바꾸는 거잖아요. 기존 아파트 용적률이 낮을수록 유리합니다. 왜냐하면 새롭게 올리는 층수가 많아져야 일반분양으로 사업비를 충당할 수 있거든요.

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2024-08-22

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[법률가이드] 강제집행정지신청은 언제 필요한가요 (가집행판결, 가집행뜻)

We Solve 입니다. 우리나라는 3심제입니다. 1심. 2심. 3심이 있습니다. 순서대로 결과를 받죠. 그런데 1심에서 패소한 경우, 2심 진행 중이라도 상대는 가집행을 할 수 있습니다. 이때 1심 패소한 사람은 어떻게 하나요? 바로 강제집행정지신청을 하면 됩니다. 오늘은 가집행판결과 강제집행정지신청에 관해 알아봅니다.

Q) 변호사님, 1심 판결문에 보면 "제1항은 가집행할 수 있다" 라는 게 있습니다. 가집행이 도대체 무엇인가요?

A) 말 그대로 임시 집행입니다. 아직 2심, 3심 결과가 안 나왔어도 1심만 승소한 원고에게 임시 집행할 권리를 주는 겁니다. 모든 소송은 아닙니다. 판결문에 가집행이 있는 경우만 가능합니다.

Q) 2심, 3심에서 결론이 뒤집어질 수 있지 않나요? 최종 결과가 나오고 집행하면 되는데 왜 먼저 집행할 권리를 주나요?

A) 물론 결과가 바뀔 수 있습니다. 하지만 2심, 3심에 시간이 오래 걸리므로, 승소한 사람에게 우선권을 주는 개념입니다. 최종까지 기다렸다 집행하면 그 사이에 재산이 없어질 위험도 있으니까요. 가압류, 가처분과 목적은 비슷하다고 보시면 됩니다.

Q) 그럼 1심 패소한 사람은 그냥 당하고만 있어야 하나요? 결과가 바뀔 수도 있는데, 사전에 막을려면 어떻게 하나요?

A) 강제집행정지신청을 하면 됩니다. 최종 확정시까지 집행을 정지한다라는 신청취지를 넣습니다. 가집행을 막을 수 있는 권리도 주는 겁니다.

Q) 강제집행정지신청은 항상 인정되나요? 어떻게 준비해야 인정받을 수 있나요?

A) 2심, 3심에서 결론이 바뀔 수 있는 가능성이 있어야 합니다. 1심 판결의 부당성을 지적하는 겁니다. 또한 먼저 집행될 경우, 향후 결과와 무관하게 회복 불가능한 피해가 있다는 것을 소명해야 합니다. 그냥 신청서만 낸다고 되는 것은 아닙니다. 실무상 패소 금액을 공탁하는 조건으로 인용합니다.

Q) 어디서 본 것 같은데요. 가압류 이의신청과 비슷해 보이는데 맞나요?

A) 가집행도 임시집행이니까 가압류와 비슷합니다. 가집행에 대한 강제집행정지신청이 가압류에 대한 이의신청과 유사하죠. 차이라면 가압류는 소송 전 보전처분이고, 가집행은 본안 소송의 중간 결과라는 겁니다. 구조는 유사합니다.

Q) 그렇군요. 1심 결과에 따라 가집행이 가능한 경우라면, 승소한 사람은 가집행을 하고, 패소한 사람은 강제집행정지신청을 하는 거군요.

A) 맞습니다. 1,2,3심 최종 확정되면 본 집행을 할 수 있는데요. 중간 결과는 얼마든지 바뀔 수 있으니까요. 가집행과 강제집행정지신청을 세트로 알아두시면 됩니다.

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2024-08-21

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[법률가이드] 부동산 맞교환, 매매보다 교환을 선택하는 이유 (교환매매)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 맞교환, 매매보다 교환을 선택하는 이유 (교환매매) 편을 업로드 했습니다.

부동산 교환거래에 대해 알아봅니다.

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2024-08-21

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[법률가이드] 상가 장기수선충당금을 임대인이 안 줘도 되는 경우 (집합건물법 개정, 임대인변경 임차인귀책)

We Solve 입니다. 주택이든 상가든 장기수선충당금이 있습니다. 모두 임대인이 부담하는 게 원칙입니다. 하지만 주택과 상가는 조금 다릅니다. 주택은 이미 근거규정이 있었으나, 상가는 2021. 2. 법률 및 시행령에 들어왔습니다. 지난 포스팅에서 알려드린 바 있습니다.

그렇다면 상가 장기수선충당금의 경우, 주택과 다르게 임대인이 부담하지 않는 경우도 있을까요? 몇가지 경우가 있습니다. 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 주택과 다르게 상가는 장기수선충당금 규정이 늦게 신설 되었습니다. 그 전에는 분쟁이 어떻게 처리됐나요?

A) 분쟁의 소지가 많았습니다. 관리규약, 계약서 해석, 계약 경위, 계약기간 중 관리비 지급내역, 계약종료시 장기수선충당금 청구 여부 등 사안별로 개별적으로 판단했습니다. 이를 해결하기 위해 집합건물법 및 시행령이 추가된 것입니다.

Q) 법 개정 이후 상가 임대차는 임대인이 부담해야 하잖아요. 임차인이 임대인에게 청구할 수도 있고요. 법 개정 전의 장기수선충당금을 임대인이 부담하지 않는 경우는 어떤 경우인가요?

A) 특약이 있는 경우입니다. 임대차 계약을 맺을 때 애초에 특약에 넣어두는 경우는 임대인이 책임을 면할 수 있습니다. 합의해서 들어온 것이니까요. 법 개정 전에 특약으로 넣었다면 임대인이 면책할 근거가 됩니다.

A) 관리규약에 별도 규정이 있을 때도 가능합니다. 관리 규약에서 장기수선충당금을 어떻게 처리하겠다는 규정이 있다면, 그에 따릅니다. 이를 근거로 임대인은 면책 가능합니다.

Q) 특약이나 관리규약 외에 다른 경우는 없을까요?

A) 계약기간 중 임대인이 변경된 경우입니다. 원래 건물이 매매되면 매수인이 임대인 지위를 승계합니다. 하지만 장기수선충당금은 원래 안 내도 되는 것을 임차인이 대신 부담한 것이므로, 부당이득의 실질이 있습니다. 임대인이 바뀐다고 부당이득반환채무가 자동으로 승계되진 않습니다. 이 때 임차인은 기존 임대인이 아니라 새로운 임대인에게는 장기수선충당금반환을 청구하기 어렵습니다. 신규 임대인 입장에선 면책되는 것이죠.

Q) 그것 외에 다른 경우는 더 없을까요?

A) 실제 수선비용을 임대인이 지출한 경우 반환 거부 사유가 될 수 있습니다. 장기수선충당금은 수선적립금으로 표현하는데, 말 그대로 적립해놓는 비용입니다. 적립만 해놓았기 때문에 임차인이 편익을 누리지 못했죠. 하지만 적립금을 임차기간 중에 실제 지출했다면, 해당 편익은 임차인이 누렸기 때문에 지급거절 사유가 될 수 있습니다.

Q) 혹시 임차인의 잘못으로 임대인이 지급하지 않는 경우도 있을까요?

A) 상가 임대차 계약에서 임차인의 채무불이행은 차임 연체, 관리비 미납, 원상복구 정도를 생각해 볼 수 있습니다. 임차인이 채무를 다하지 않으면 임대인은 반환할 장기수선충당금에서 상계 처리할 수 있습니다. 임차인 스스로 의무를 다해야, 권리를 주장할 수 있는 것은 당연하겠지요.

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2024-08-19

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[법률가이드] 로또청약이 나오는 이유, 분양가상한제에 대해 알아보자

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 로또청약이 나오는 이유, 분양가상한제에 대해 알아보자 편을 업로드 했습니다.

분양가상한제에 대한 내용입니다.

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2024-08-16

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[법률가이드] 재개발 재건축, 왜 다른 건가요? (목적을 알아야 차이점을 이해한다)

We Solve 입니다. 도시정비사업의 대표적인 것이 재개발, 재건축입니다. 물론 리모델링도 있습니다. 하지만 리모델링은 재건축을 못할 때 차선책으로 생각합니다. 절차와 요건이 간편하기 때문입니다. 그런데 재개발과 재건축은 요건도 까다롭고, 절차도 간단하지 않습니다. 왜 다른 걸까요? 이유가 무엇인지 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 도시정비사업의 대표적인 것이 재개발, 재건축입니다. 많이 들어봤지만 뭐가 다른지 물어보면 대답하긴 좀 어렵습니다. 간단히 말해서, 재개발, 재건축은 뭐가 다른 건가요?

A) 재개발은 주택 외에 주변 기반시설을 다 바꾸는 겁니다. 재건축은 기반시설은 그대로 두고, 주택만 바꾸는 겁니다. 주변 기반시설을 함께 바꾸냐 안 바꾸냐가 재개발, 재건축의 핵심 차이입니다.

Q) 왜 재개발은 주변 기반시설을 함께 바꾸고, 재건축은 안 바꾸는 건가요? 지역에 따라 다른 건가요?

A) 맞습니다. 재개발 지역은 전체가 낙후돼서 함께 갈아치우는 겁니다. 재건축 지역은 주변은 양호해서 건드릴 게 없고 오래된 아파트만 갈아치우는 겁니다. 기반시설이란 도로, 상하수도, 공원 등을 의미합니다.

Q) 재개발과 재건축은 애초에 정비사업의 목적 자체가 다르다고 보면 될까요?

A) 맞습니다. 재개발은 정비기반시설을 바꾸는 거니까 공익적 성격이 강합니다. 재건축은 낡은 아파트만 새 아파트로 바꾸는 거니까 상대적으로 사적 목적이 강합니다. 재개발은 뉴타운이란 이름 하에, 정부나 지자체어서 주도하고 재건축은 돈이 되면 짓고, 돈이 안 되면 안 짓는데 조합원과 시공사의 판단이 중요하죠. 물론 정부나 지자체에서 규제나 세금으로 간접적으로 콘트롤하긴 하지만 굳이 나누자면 그렇습니다.

Q) 재개발과 재건축의 요건도 다른 부분이 많은데 바로 목적이 다르기 때문에 그런가요?

A) 정확합니다. 재개발은 공익적 성격이 강하므로, 안전진단이 없고 조합원도 당연가입입니다. 주거이전비를 보상해주고 토지수용 방식으로 현금청산자를 해결합니다. 하지만 재건축은 안전진단이 있고, 조합원도 임의가입니다. 주거이전비를 보상해주는 것이 없으며, 매도청구로서 현금청산자를 처리합니다.

Q) 뉴스나 신문에서는 재개발보다 재건축 이슈가 훨씬 많은 것 같습니다. 왜 재개발보다 재건축이 늘 이슈화되는 걸까요?

A) 언론에서는 기반시설이나 도시재생에 관심 있기보다, 아파트 가격이 얼마나 오르느냐, 사람들이 얼마나 참여하느냐에 관심 있으니까요. 재개발은 낙후 지역을 갈아엎는 방식이므로 정책적 성격이 강하지만, 재건축은 민간에서 자율적으로 새 아파트로 바꾸면 가격이 폭등하기도 하니까 사람들의 주목을 더 받는 겁니다. 흔히 사람들이 선호하는 입지의 아파트는 낙후 지역이 아니므로 다 재건축이니까 그렇습니다.

Q) 재개발, 재건축이 그냥 차이점을 외우기보다 애초에 목적 자체가 다르다는 것을 이해하면, 왜 요건이 다르고 사람들의 관심 대상이 다른지 알 수 있는 거군요.

A) 맞습니다. 재개발은 공적, 재건축은 사적, 이렇게 구별해두면 요건과 절차, 흐름이 자연스럽게 이해됩니다. 재개발보다 재건축에 사람들이 관심갖는 이유도 설명됩니다.

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2024-08-16

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[법률가이드] 청약 정책에 숨은 정부 의도, 개정이유에 보면 답이 있다 (주택 공급에 관한 규칙)

We Solve 입니다. 우리나라에서 청약은 대표적인 내집마련 수단입니다. 특히 무주택자들이 꿈에 그리던 아파트를 사기 위해 청약은 필수인데요. 문제는 청약 자격이나 조건들이 셀수없이 바뀐다는 점입니다. 왠만한 전문가도 따라가지 못하고 있습니다.

이렇게 매번 헷갈리는 청약조건, 정부에서는 왜 조았다 풀었다 하는 걸까요? 바로 부동산 경기 활성화와 연관이 있습니다. 이런 정부 정책의 방향성을 큰 흐름에서 보고 싶다면? 현재 정부는 부동산 시장을 어떻게 대처하고 있는지 알 수있는 자료가 있습니다. 바로 법령 개정이유를 살펴보면 됩니다. 지금부터 알아볼께요.

주택공급에 관한 규칙

청약에 관한 규정은 바로 주택공급에 관한 규칙입니다. 주택법의 하위법령으로서 국토교통부령에 해당합니다. 바로 이 주택공급에 관한 규칙을 검색하면, 청약의 조건, 개정 사항을 알 수 있습니다.

46년간 무려 168회 변경, 1년 평균 3.6회 바뀐다.

주택공급에 관한 규칙의 제정은 1978년입니다. 연혁을 살펴보면 알 수 있습니다. 이때부터 지금까지 개정된 횟수만 무려 168회입니다. 46년간 168회 바뀌었으니 1년에 평균 3.6회 바뀐겁니다. 그만큼 우리나라 부동산 청약시장의 혼란과 대응이 심했다는 것을 알 수 있습니다. 2023년 이후만 보더라도 무려 12회나 바뀌었습니다.

개정이유를 살펴보면 방향성이 나온다.

모든 법령은 개정되면 개정이유가 나옵니다. 국가법령정보센터에 접속해서 검색하면 알 수 있죠. 바로 개정이유를 보면, 그 회차 개정의 핵심이 있습니다. 여기에 정부 의도가 드러나는 것이죠. 몇 가지 살펴볼까요

2024. 7. 1. 개정이유 (저출산 극복, 다자녀 기회 확대)

가장 최근 개정된 규칙입니다. 무주택, 다자녀가구, 신생아를 둔 신혼부부, 생애최초 주택 구입자에게 우선권을 주겠다는 내용입니다. 저출산을 극복하겠다는 의지도 보이네요.

2023. 11. 10. 개정이유 (공급 활성화, 무주택 확대)

시간을 좀더 앞으로 돌려볼까요? 2023. 11. 10. 규칙은 무주택자의 범위를 넓혀서 청약기회를 확대하겠다는 의도가 보입니다. 또한 2022년부터 급감한 주택공급을 활성화하기 위한 것이라는 정부 의도가 박혀있습니다.

2021. 11. 16. 개정이유 (사전청약, 공급 예정 시그널)

사전청약의 근거가 나옵니다. 이때는 주택가격이 급등하여 정부에서 대책을 내야했던 시점입니다. 3기 신도시 공급물량이 나올 것이라는 시그널을 주는 것입니다.

2017. 11. 24. 개정이유 (시장 과열 진화, 조정대상지역)

조정지역을 지정하겠다는 것입니다. 주택 시장이 과열되니까 규제를 강화하는 내용입니다. 이렇게 정부는 부동산 시장 상황에 따라 규제를 조이기도 하는 건데, 이것이 개정이유에 바로 드러나 있습니다. 아~ 시장이 과열되어 있구나.. 라는 것을 인지할 수 있는 것입니다.

이해가 되시나요? 이렇게 개정이유를 살펴보면 부동산 시장을 바라보는 정부 정책의 의도가 고스란히 나옵니다. 숨길 수 없는 것입니다.

주의할 것은 정책의 효과는 바로 나타나지 않습니다. 이런 정책이 있으니 가격이 급반등하겠구나라고 오해하면 안 됩니다. 오히려 정책에도 불구하고 해당 추세가 같은 방향으로 더 가는 경향이 있습니다. 그래서 개정이유를 봤을 때 규제가 심해진다면, 아파트 가격이 조금 더 오르겠구나.. 규제가 풀린다면 부동산 시장이 한동안 침체되겠구나.. 라고 해석해야 합니다. 주의하세요.

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2024-08-14

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[법률가이드] 어떤 공탁을 해야하나요? 변제공탁, 집행공탁, 혼합공탁의 차이점 알아보기

We Solve 입니다. 공탁이라고 들어보셨나요? 공탁이란 공탁자가 돈을 공탁소에 맡기고, 피공탁자가 돈을 수령하는 것입니다. 왜 이렇게 할까요? 바로 채무자가 채권자에게 돈을 줄 수 없는 경우이기 때문입니다. 왜 직접 줄 수 없을까요? 여러 이유가 있습니다. 그래서 공탁에도 여러가지 종류가 있습니다. 오늘은 그 중에서 변제공탁과 집행공탁에 관해서 알아봅니다.

개인이 가장 쉽게 접하는 변제공탁

변제공탁의 법률상 정의를 볼까요? 채무자가 채무를 변제하려고 하여도 채권자가 수령을 거절하거나, 수령할 수 없는 경우 또는 채무자의 과실 없이 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자가 목적물을 공탁소에 맡김으로써 그 채무를 면할 수 있도록 하는 공탁입니다.

말이 어렵다고요? 그냥 한 마디로 돈을 줘야되는데, 받을 사람이 돈을 안 받으니까, 이자를 물지 않기 위해 채무자가 돈을 공탁소에 맡기는 겁니다. 가장 흔한 유형입니다.

집행절차에서 제3채무자가 하는 집행공탁

집행공탁의 법률상 정의를 볼까요? 강제집행이나 보전처분절차에서 집행기관이나 집행당사자 또는 제3채무자가 민사집행법상의 권리·의무로서 집행의 목적물을 공탁소에 맡겨 그 목적물의 관리와 집행당사자에의 교부를 공탁절차에 따라 하는 공탁을 말합니다.

말이 어렵다고요? 그냥 한 마디로 누군가에게 돈을 줘야하는데, 돈 받을 사람에게 다른 채권자가 있고, 그 사람이 채권을 압류한 경우, 제3채무자가 법원에 공탁하는 것입니다.

변제공탁, 집행공탁의 차이는 무엇일까요

1) 근거 조문 차이

변제공탁은 민법 487조, 집행공탁은 민사집행법 248조 1항입니다. 공탁서에 근거조문도 명시해야 합니다.

2) 피공탁자 지정 차이

변제공탁은 피공탁자를 반드시 지정해야 합니다. 하지만 집행공탁은 공탁 당시에는 피공탁자 지정이 필요 없습니다. 배당절차에서 배당이 완결되어야 피공탁자가 확정되기 때문입니다.

3) 공탁금 출급 차이

변제공탁은 집행절차없이 공무원의 형식적 심사로 공탁금이 출급됩니다. 현장에서 직접 또는 대리 수령하고, 5,000만원 이하는 전자신청 가능합니다.

하지만 집행공탁은 집행법원의 배당절차를 통해서 공탁금이 채권자들에게 배당됩니다. 집행공탁은 제3채무자가 공탁 후 사유를 법원에 신고해야 하고, 신고하면 집행법원의 (타배) 사건으로 분류되며, 채권자의 배당요구, 배당기일의 순서로 진행됩니다.

잘 모르면 혼합공탁

말 그대로 혼합입니다. 변제공탁 사유와 집행공탁 사유가 함께 발생한 경우에 하는 공탁입니다. 공탁자가 잘 몰라서 실수하는 경우를 보호하기 위해, 2개 이상의 공탁을 하나의 공탁절차로 하는 겁니다.

혼합공탁을 하면, 변제공탁 채권자에게는 변제공탁으로, 집행공탁 압류채권자에게는 집행공탁으로 효력이 있습니다.

판사는 이런 기준으로 변제공탁과 집행공탁을 구별한다.

제3채무자가 채권양도나 압류 경합 등으로 공탁한 경우 변제공탁인지 집행공탁인지는 "피공탁자의 지정 여부, 공탁의 근거조문, 공탁사유, 공탁사유신고 등을 종합적·합리적으로 고려하여 판단" 합니다 (대법원 2003다12311 판결).

지금까지 가장 대표적인 공탁 유형을 알아봤습니다. 변제공탁, 집행공탁, 혼합공탁 외에도 공탁에는 더 많은 종류가 있습니다. 다음 시간에 다시 알아보겠습니다.

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2024-08-14

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[법률가이드] 부속물매수청구권, 유익비상환청구권은 무슨 차이인가요? (부속물, 부합물 차이)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부속물매수청구권, 유익비상환청구권은 무슨 차이인가요? (부속물, 부합물 차이) 편을 업로드 했습니다.

상가임대에서 발생하는 부속물매수청구권, 유익비상환청구권, 부속과 부합의 차이에 관해 알아봅니다.

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2024-08-14

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[승소사례] 상가 건물주의 부당한 명도요구에 100% 방어하고 합의금 3억 5천만원을 받은 사건 (피고 승소)

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 서울 광진구에서 요가센터를 운영하고 있었습니다. 상가 건물주가 재건축 및 리모델링을 이유로 지속적으로 명도를 강요하고, 심지어 영업장까지 찾아오고 협박까지 하는 상황이었습니다. 이에 의뢰인은 정상 영업을 하고 싶고, 명도를 하려면 적절한 합의금을 받아야 한다는 이유로 저희 로펌을 찾았습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

법률상 명도 사유가 없다고 안내드리고, 임차인의 채무불이행을 확인했습니다. 하지만 이 사건의 임차인 의뢰인은 차임이 3기 이상 연체된 바 없고, 1-2회 연체됐지만 추후 정산됐으며, 명도 특약도 없었다는 점을 변론했습니다. 민법상 변제충당, 명도특약, 예비적 반소 (권리금 회수기회 방지), 형사상 협박죄, 업무방해, 건조물 침입까지 쟁점이 있었으나, 유사 판결을 바탕으로 적극적인 변론을 진행하고 상대에게 합의금을 요청하였습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (피고 승소, 3억 5천만원 합의금)

1심 의뢰인 전부 승소하였습니다. 상대가 2심을 진행하였고, 쌍방 고소 사건도 있었습니다. 민사 분쟁이 형사까지 넘어간 것입니다. 기소유예와 고소대리를 나눠서 주장하고, 민사 2심에서 1심과 마찬가지로 법리 및 증거 항변한 결과, 상대가 더 이상 버틸 수 없게 만들었고, 이에 합의금 3.5억으로 최종 완결되었습니다. 의뢰인은 상가 건물을 인도하는 조건으로 합의금 3.5억을 받을 수 있었고, 사실상 피고 승소로 소송은 마무리되었습니다. 의뢰인은 사건 잘 마무리해줘 감사하다며 저희 로펌 식구들에게 맛있는 간식을 사들고 와서 인사하고 좋은 인연으로 마무리 되었습니다.

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2024-08-13

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[승소사례] 파산이 예정된 임대인을 상대로 최대한 빠르게 승소 판결문을 얻은 사건 (재판상화해)

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 부동산 임차인입니다. 임대인이 연락와서 자금 사정이 안 좋아 곧 모든 건물이 경매로 넘어갈 것이므로, 매입하실 분은 미리 연락하라는 통지에 화들짝 놀랐습니다. 임대인은 여러채 부동산을 갖고 있는 임대사업자인데 곧 파산, 회생에 들어갈 가능성이 높았습니다. 이에 의뢰인은 기다려야 하는지, 최대한 빨리 판결문을 받아야 하는지 저희 로펌에 자문을 구했습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

임차인이 대항력과 1순위 우선변제권이 확보돼 있으므로 낙찰시 인수자에게 대항은 가능했습니다. 하지만 경매를 신청하려면 최대한 빠르게 판결문을 받아야 하는 점을 안내드리고. 최대한 빠르게 소송을 진행했습니다. 보통 소장이 접수되고 답변서가 도착한 후, 1회 변론기일을 거쳐 판결문을 받으면 최소 6개월이 걸리는데, 저희는 임대인이 소송 전 의뢰인에게 보낸 문자를 첨부해서, 소장 접수와 동시에 재판부에 화해권고를 요청했습니다. 어차피 임대인이 대응안할 것이므로 최대한 집행권원을 빨리 받기 위한 전략이었습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요

재판부에서는 저희 로펌의 주장을 받아드려 소장 송달 후 바로 화해권고 결정을 내려주었습니다. 이에 의뢰인은 답변서 대응, 변론기일, 선고까지 시간을 절약할 수 있었고, 이를 바탕으로 강제경매 절차에 나갈 수 있었습니다. 어차피 승소는 하지만 시간이 돈인 사건이었습니다. 최대한 시간을 절약하여, 보증금 회수를 할 수 근거를 만든 것입니다. 지연손해금이나 소송비용에 집착하다가 실기하여, 자칫 원금도 회수 못하는 불상사가 나지 않도록 한 것입니다.

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2024-08-13

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[법률가이드] 빌트인 가전가구, 아파트 매매할 때 어떻게 처리하나요? (부합물, 부속물)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 빌트인 가전가구, 아파트 매매할 때 어떻게 처리하나요? (부합물, 부속물) 편을 업로드 했습니다.

빌트인 가전가구 아파트 매매시 처리하는 방법에 관해 알아봅니다.

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2024-08-12

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[법률가이드] 과거 양육비 청구, 자녀 성년 후 10년까지만 가능하다 (최신 대법원 판결)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 과거 양육비 청구, 자녀 성년 후 10년까지만 가능하다 (최신 대법원 판결) 편을 업로드 했습니다.

과거 양육비 청구의 소멸시효, 최신 대법원 판결의 내용에 관해서 알아봅니다.

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2024-08-12

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[법률가이드] 상가권리금 중개했다가 공인중개사 벌금형 (행정사가 하라고?)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 상가권리금 중개했다가 공인중개사 벌금형 (행정사가 하라고?) 편을 업로드 했습니다.

상가 권리금 중개했다가 공인중개사 벌금형 선고, 행정사가 아니면 못한다고 하는 이유, 대법원 판결의 의미, 공인중개사가 격렬히 반발하는 내용을 알아봅니다.

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2024-08-12

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[법률가이드] 주택구입부담지수, 주택구입물량지수 (부동산 가격 얼마나 부담되나)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 주택구입부담지수, 주택구입물량지수 (부동산 가격 얼마나 부담되나) 편을 업로드 했습니다.

주택구입부담지수와 주택구입물량지수에 관해서 알아봅니다.

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2024-08-12

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[승소사례] 법인 상대 투자금 반환을 공시송달로 빠르게 진행한 사건 (원고 승소)

1.변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 지식산업센터 광고를 보고 투자하여, 계약금을 넣었습니다. 그런데 공사실적이 좋지 않자 중도금, 잔금 지급 전에 회사가 망한다는 불안한 소문이 돌았고, 이에 최대한 빠르게 회사를 상대로 소송을 이겨야 하는 상황이었습니다. 회사와 대표자가 서로 다른 주소지로 혼재돼 있어, 누구를 상대로 소송해야 하는지 몰라서 저희 로펌을 찾아주셨습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 법인과 개인은 독립된 법 인격체임을 설명하고, 회사랑 계약을 했으면 대표이사가 아니라 회사를 상대로 소송해야 한다는 점을 알려드리고, 최대한 빠르게 소송 끝낼 수 있도록 송달 절차를 안내드렸습니다. 회사의 부도 위험이 있으므로 최대한 빠르게 공시송달로 판결문을 받아서 강제집행에 나가야 한다는 점에 집중하여 처음부터 끝까지 빠른 진행에 집중했습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (원고 승소)

소장을 접수한지 6개월도 안돼서 송달, 변론기일을 마무리하고 1심 판결문을 받았습니다. 대표이사의 최후 주소지를 확인하고 소송고지서를 보냈으며, 별다른 반응이 없다는 점을 이유로 재판부를 설득하여 신속하게 마무리했습니다. 당연히 원고 청구금액 전부를 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 계약금 목돈을 100% 돌려받아서 감사하다며 저희 로펌에 인사를 전했습니다.

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2024-08-12

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[승소사례] 공유물 분할을 상속재산 분할로 바꿔서 기여분을 주장한 사례 (조정성립)

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 공유물 분할 소송을 당했습니다. 부모 사망 후 자녀 4명 의견이 달랐습니다. 특히 의뢰인이 맏딸로서 부모님의 부양을 오랜기간 담당했고, 수입이 많아서 다른 자녀들도 돈을 요구하는 상황이었습니다. 최대한 빠르게 공유물을 해소하고 살고 있는 집의 지분을 단독으로 정리하길 원하여 저희 로펌을 찾았습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

법리 검토한 결과 일반 민사법정에 공유물 분할 피소가 된 경우, 가정법원에서 다루는 기여분을 주장할 수 없었습니다. 상대방도 소송이 처음이라 그냥 민사법정 관할로 접수가 된 것 같았습니다. 이에 의뢰인의 기여분을 인정받고, 단순 공유자가 아니라 공동상속인 자녀로서 이길 수 있는 법리를 구상하며, 가정법원으로 관할 이송을 신청했습니다.

가정법정에서 다른 피고들의 의사를 확인했습니다. 이들은 당장 현금을 원하지, 공유 자체에 집착하지 않았습니다. 문제는 의뢰인에게 현금을 마련하기 힘들다는 점이었습니다. 경매로 가면 가치가 감소할 위험이 있었습니다. 이에 저희는 재판부에 상황을 설명하고 조정을 잡았으며, 대출을 받아 분할 지급하는 조건으로 아파트, 상가, 영업권을 모두 의뢰인 단독소유로 정리하는 전략을 취했습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (조정 성립)

상대가 원하는 수준의 금액을 맞추려면 순서상 단독소유로 정리해야 담보대출이 나온다는 점을 설명하고, 적극적인 조정으로 2회 기일에 마무리 되었습니다. 거주 중인 아파트, 상가, 영업권 모두 의뢰인 단독소유로 정리되었고, 상대에게도 합당한 금액으로 성공적으로 조정된 사례입니다.

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2024-08-12

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[승소사례] 이혼사유가 없었지만 신속하게 재판 이혼한 사례 (재판상화해)

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 남편과 이혼을 원해서 찾아왔습니다. 돈 보다는 관계를 빨리 끝내는 니즈가 있었습니다. 특정한 하나의 사건보다 별거한지 오래되면서, 자녀 양육을 소홀하며 관계가 소원해졌습니다. 자녀가 장애인이라 특별한 케어도 필요했습니다. 남편이 공동재산인 집을 점유하고 있어 인도 청구도 필요한 상황이었습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

조정으로 빠르게 해결하는데 집중했습니다. 우선 공시송달로 소장을 도달시킨 뒤, 남편에게 직접 연락해서 상황을 설명했습니다. (소장 도달이 안 되면 변론기일도 안 잡히므로 조정에 응할 가능성도 낮기 때문입니다) 소송시 쟁점 사항, 장애인 자녀를 위한 보살핌이 필요한 이유, 정리할 재산이 많지 않은 점 등을 설명하고 적극적인 설득에 나섰습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (재판상 화해)

1회 기일 전에 화해로 마무리되었습니다. 당사자 2명을 모두 불러서 합의를 시키고, 저희는 재판부에 화해권고 요청을 했습니다. 재판부에서 화해권고 결정을 내려주었습니다. 원만하게 조정된 까닭에 서로 얼굴을 붉힐 이유도 없고, 의뢰인은 1명이지만, 2명 모두 만족시킬 수 있었습니다.

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2024-08-02

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[법률가이드] 청약 정책에 숨은 정부 의도, 개정이유에 보면 답이 있다 (주택 공급에 관한 규칙)

We Solve 입니다. 우리나라에서 청약은 대표적인 내집마련 수단입니다. 특히 무주택자들이 꿈에 그리던 아파트를 사기 위해 청약은 필수인데요. 문제는 청약 자격이나 조건들이 셀수없이 바뀐다는 점입니다. 왠만한 전문가도 따라가지 못하고 있습니다.

이렇게 매번 헷갈리는 청약조건, 정부에서는 왜 조았다 풀었다 하는 걸까요? 바로 부동산 경기 활성화와 연관이 있습니다. 이런 정부 정책의 방향성을 큰 흐름에서 보고 싶다면? 현재 정부는 부동산 시장을 어떻게 대처하고 있는지 알 수있는 자료가 있습니다. 바로 법령 개정이유를 살펴보면 됩니다. 지금부터 알아볼께요.

주택공급에 관한 규칙

청약에 관한 규정은 바로 주택공급에 관한 규칙입니다. 주택법의 하위법령으로서 국토교통부령에 해당합니다. 바로 이 주택공급에 관한 규칙을 검색하면, 청약의 조건, 개정 사항을 알 수 있습니다.

46년간 무려 168회 변경, 1년 평균 3.6회 바뀐다.

주택공급에 관한 규칙의 제정은 1978년입니다. 연혁을 살펴보면 알 수 있습니다. 이때부터 지금까지 개정된 횟수만 무려 168회입니다. 46년간 168회 바뀌었으니 1년에 평균 3.6회 바뀐겁니다. 그만큼 우리나라 부동산 청약시장의 혼란과 대응이 심했다는 것을 알 수 있습니다. 2023년 이후만 보더라도 무려 12회나 바뀌었습니다.

개정이유를 살펴보면 방향성이 나온다.

모든 법령은 개정되면 개정이유가 나옵니다. 국가법령정보센터에 접속해서 검색하면 알 수 있죠. 바로 개정이유를 보면, 그 회차 개정의 핵심이 있습니다. 여기에 정부 의도가 드러나는 것이죠. 몇 가지 살펴볼까요

2024. 7. 1. 개정이유 (저출산 극복, 다자녀 기회 확대)

가장 최근 개정된 규칙입니다. 무주택, 다자녀가구, 신생아를 둔 신혼부부, 생애최초 주택 구입자에게 우선권을 주겠다는 내용입니다. 저출산을 극복하겠다는 의지도 보이네요.

2023. 11. 10. 개정이유 (공급 활성화, 무주택 확대)

시간을 좀더 앞으로 돌려볼까요? 2023. 11. 10. 규칙은 무주택자의 범위를 넓혀서 청약기회를 확대하겠다는 의도가 보입니다. 또한 2022년부터 급감한 주택공급을 활성화하기 위한 것이라는 정부 의도가 박혀있습니다.

2021. 11. 16. 개정이유 (사전청약, 공급 예정 시그널)

사전청약의 근거가 나옵니다. 이때는 주택가격이 급등하여 정부에서 대책을 내야했던 시점입니다. 3기 신도시 공급물량이 나올 것이라는 시그널을 주는 것입니다.

2017. 11. 24. 개정이유 (시장 과열 진화, 조정대상지역)

조정지역을 지정하겠다는 것입니다. 주택 시장이 과열되니까 규제를 강화하는 내용입니다. 이렇게 정부는 부동산 시장 상황에 따라 규제를 조이기도 하는 건데, 이것이 개정이유에 바로 드러나 있습니다. 아~ 시장이 과열되어 있구나.. 라는 것을 인지할 수 있는 것입니다.

이해가 되시나요? 이렇게 개정이유를 살펴보면 부동산 시장을 바라보는 정부 정책의 의도가 고스란히 나옵니다. 숨길 수 없는 것입니다.

주의할 것은 정책의 효과는 바로 나타나지 않습니다. 이런 정책이 있으니 가격이 급반등하겠구나라고 오해하면 안 됩니다. 오히려 정책에도 불구하고 해당 추세가 같은 방향으로 더 가는 경향이 있습니다. 그래서 개정이유를 봤을 때 규제가 심해진다면, 아파트 가격이 조금 더 오르겠구나.. 규제가 풀린다면 부동산 시장이 한동안 침체되겠구나.. 라고 해석해야 합니다. 주의하세요.

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2024-08-01

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[법률가이드] 부동산 교환 거래, 매매대신 선택하는 이유 (아파트 맞교환)

We Solve 입니다. 흔히 부동산 거래는 매매, 임대만 생각합니다. 그런데 교환 거래도 있다는 거 아시나요? 교환 거래는 말 그대로 부동산을 교환하는 겁니다. 예컨대 아파트를 맞교환하는 것이죠. 이런 교환 거래는 왜 할까요? 교환 거래도 합법일까요? 매매와 다른 점은 무엇일까요? 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 부동산도 맞교환이 가능하다고 들었습니다. 법률상 맞교환을 하는 것도 허용되는 건가요?

A) 가능합니다. 민법 제596조에 규정이 있습니다. 교환도 자주 없어서 그렇지, 엄연히 법률상 허용되는 거래입니다.

Q) 가격이 같으면 돈 없이 맞교환 하면 되는데, 가격이 다르면 차액을 현금으로 줘야하지 않나요?

A) 당연합니다. 아파트 가격이 완전히 똑같은 경우는 없습니다. 그래서 차액 현금을 얹어 줍니다. 이를 흔히 교환매매라고 합니다. 교환과 매매가 동시에 일어나는 것이죠. 민법 제597조에 규정이 있습니다.

Q) 그럼 현실에서 교환 매매는 왜 필요한 건가요? 일반 매매에 비해서 어떤 장점이 있는 걸까요?

A) 아무래도 돈이 적게 든다는 장점이죠. 소유권을 맞 바꾸고 차액만 지급하면 되니까요. 대출을 많이 받을 필요도 없습니다. 매도와 매수가 동시에 일어나므로 시간, 비용 절약도 됩니다. 중개수수료도 한번만 냅니다. 공인중개사법에 의하면 두 물건 중에서 가격이 높은 물건을 기준으로 한 번만 내면 됩니다. 양도세 면에서 유리합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 좋습니다. 신규 아파트를 매수하고 기존 아파트를 매도할 때 걸리는 시차를 줄일 수 있으니까요.

Q) 그래도 일반 매매에 비해서 비중이 많지는 않은 것 같습니다. 저부터 생소하니까요. 어떤 문제나 위험이 있어서 그럴까요?

A) 아파트 시세가 투명하다고 해도, 교환 대상인 다른 아파트와 가치가 완전히 같은 경우는 없습니다. 조금이라도 개별성이 있으니까요. 이때 2개 아파트의 가격을 비교할 기준이 마땅치 않고, 차액을 산정하기 어려울 수 있습니다. 선택의 폭도 좁고요. 무엇보다 행동경제학에서 말하는 소유효과 (소유물이 실제보다 가치가 높아 보이는 현상) 로 인해, 협상이 잘 안될 수 있어요. 교환 후 하자발견으로 인해 분쟁이 일어날 소지도 있습니다.

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2024-07-31

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[법률가이드] 공인중개사 설명의무 강화, 최신 법령 개정 (24. 7. 10 시행)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 공인중개사 설명의무 강화, 최신 법령 개정 (24. 7. 10 시행) 편을 업로드 했습니다.

공인중개사법 시행령이 개정됐습니다. 어떤 내용이 강화됐는지, 앞으로 공인중개사는 어디까지 책임지는지, 등등 알아봅니다.

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2024-07-31

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[법률가이드] 상가 시설 유익비상환청구권, 부속물매수청구권 판단 기준은 (부합물 부속물)

We Solve 입니다. 상가 임대차 계약이 끝날 때 원상복구로 분쟁이 많습니다. 계약서, 특약, 판례에 따라 몇 가지 기준이 있다고 지난 포스팅에서 말씀드렸는데요. 그 중에서 임차인이 남긴 시설물의 대가를 임대인에게 요구할 수 있는지를 알아봅니다. 바로 유익비상환청구권, 부속물매수청구권인데요. 두 개는 다릅니다. 구별하는 기준도 있고요. 어떤 경우에 요구할 수 있는지, 판례상 조건은 어떤지 알아봅니다.

Q) 변호사님, 상가 임대차 계약 끝나면 임차인이 원상복구를 해야 합니다. 흔히 원복이라고 하죠. 원상복구의 전체적인 내용은 저희가 여러차례 얘기한 바 있습니다. 오늘은 그 중에서 세부 쟁점 한 개를 공유하려는데요. 어떤 내용이죠?

A) 바로 임차인이 개량한 시설물의 대가를 임대인에게 받을 수 있는가 여부입니다. 개량했다는 말은 시설물의 가치를 업그레이드 했다는 것입니다. 다운 그레이드했다면 당연히 원복을 해야하죠. 하지만 업그레이드 했다면 원복을 하지 않고, 오히려 돈을 받을 수 있냐가 쟁점입니다.

Q) 법률상 임차인의 권리가 크게 2가지 있다고 하는데요. 어떤 권리인지 알려주세요.

A) 바로 유익비상환청구권, 부속물매수청구권입니다. 두 개의 취지는 같지만 내용은 조금 다릅니다.

Q) 내용이 어떻게 다른가요? 구체적인 근거 법령이 어디에 있는지 알려주세요.

A) 부속물매수청구권은 민법 646조에 있습니다. 임차인이 임대인 동의를 얻어서 부속한 물건이 있으면 계약종료시 매수를 청구하는 겁니다. 매수 청구라는 것은 임대인이 사라고 청구하는 겁니다. 왜냐하면 임차인이 자신의 비용으로 가치를 증가시켰기 때문에 그 댓가를 받는 겁니다.

A) 유익비상환청구권은 민법 626조에 있습니다. 임차인이 유익비를 지출했을 때 가액의 증가가 분명하다면 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 임대인이 상환해야 합니다. 부속물매수청구권과의 차이는 부속물 자체를 사는 게 아니라 돈으로 상환한다는 점입니다.

Q) 그렇군요. 민법 조문을 보니까 나눠져있긴 하네요. 근데 일반인 입장에서 어떤 것은 부속물이고, 어떤 것은 유익비인지 구별하기 어렵습니다. 나누는 기준이 있을까요?

A) 부속물매수청구권은 임대인이 물건 (부속물) 자체를 사야하는 것이고, 유익비상환청구권은 임대인이 돈을 상환하는 것입니다. 이렇게 알려드리면 팀장님 상식으로 혹시 구별이 가능할까요? 왜 하나는 물건을 바로 사고, 하나는 돈으로 갚아야 할까요? 리걸마인드가 있는지 여쭤봅니다.

Q) 하나는 물건이고, 하나는 돈이라.. 글쎄요 왜 부속물은 물건이고, 부합물은 돈인지 모르겠네요. 혹시 부속과 부합의 개념 차이가 있을까요?

A) 맞습니다. 부속과 부합은 어떤 물건에 달라 붙었다는 점에선 공통이지만, 부속은 그것 자체가 독립된 물건이지만, 부합은 기존 물건의 구성부분으로 녹아들어간 것입니다. 그래서 부속은 기존 물건과 부속물의 독립된 거래가 가능하므로 매수하는 것이고, 부합은 독립된 거래가 불가능하므로 돈으로 상환하는 겁니다. 이 차이를 변호사 중에서 모르는 사람이 많아요.

Q) 구체적인 예를 들어주시면 이해가 편할 것 같습니다.

A) 건물에 부착한 에어컨, 냉장고 같은 가구는 부속물이고 벽지, 장판, 타일은 부합물입니다. 전자는 분리 거래가 가능하지만, 후자는 물리적으로 분리할 수는 있지만 경제적 가치가 현저히 감소하므로 사실상 본체 소유권에 흡수되는 것이죠.

다만, 지난 포스팅으로 공유한 신축 아파트에서 처음부터 세팅된 빌트인 가전 가구는 겉보기에 부속물이지만, 부합물로 해석될 가능성 있으니 주의해야 합니다.

Q) 그럼 부속물매수청구권과 유익비상환청구권이 항상 인정되나요? 임대인 입장에서도 좀 억울할 것 같은데요.

A) 건물의 객관적 가치를 증가시킨 경우만 가능합니다. 여기서 객관적이란 말이 중요합니다. 특정 업종에만 쓰이거나, 임차인의 주관적 이익은 해당 없습니다. 또한 임대인의 허락없이 임차인이 마음대로 부속시킨 물건은 해당 없습니다. 유익비는 계약서에 포기 특약이 없는 경우에 가능합니다.

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2024-07-29

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[법률가이드] 가계약금 지급 후 계약해제, 배액배상 가능한가요? (본계약금과 차이점)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 가계약금 지급 후 계약해제, 배액배상 가능한가요? (본계약금과 차이점) 편을 업로드 했습니다.

가계약금 지급 후 계약을 해제한 경우, 본 계약금처럼 배액배상 가능한지, 알아봅니다.

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2024-07-29

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[법률가이드] 집은 충분한데 내 집은 없는 이유 (주택보급률, 자가보유율, 자가점유율)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 집은 충분한데 내 집은 없는 이유 (주택보급률, 자가보유율, 자가점유율) 편을 업로드 했습니다.

우리나라 부동산의 주택보급률, 자가보유율, 자가점유율이 왜 차이나는지에 관해 알아봅니다.

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2024-07-26

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[법률가이드] 과거 양육비 청구, 자녀 성인된 후 10년 지나면 못한다 (최신 대법원 판결)

We Solve 입니다. 2024. 7. 19. 매일경제에 아래와 같은 기사가 나왔습니다. 양육비 청구를 자녀가 성인된지 10년 안에 해야한다는 겁니다. 왜 성인된 이후부터 계산될까요? 왜 10년만 청구 가능할까요? 1심과, 2심, 3심 결론이 달랐던 판결을 토대로 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 양육비 청구는 이혼할 때 정하는 것으로 알고 있습니다. 협의이혼이든, 재판이혼이든 이때 정하는 거 아닌가요? 왜 뒤늦게 이런 소송이 생기는 건가요?

A) 맞습니다. 이혼할 때 자녀가 미성년자라면 양육권을 정합니다. 이때 양육비도 함께 정하죠. 한쪽이 양육권을 가지면, 반대 쪽은 자녀가 성년이 될 때까지 매월 양육비를 지급해야 합니다. 이게 일반적입니다. 근데 이혼할 때 양육비를 제대로 안 정했거나, 별거 기간이 길어서 과거의 양육비를 나중에 청구하는 경우가 있습니다.

Q) 양육비는 자녀가 미성년일 때 부모가 부담하는 걸로 알고 있습니다. 과거의 양육비는 언제부터 언제까지 청구하는 건가요?

A) 혼인 중 부부라면 공동으로 양육 의무가 있습니다. 하지만 한쪽이 일방적으로 양육을 전담했다면, 해당 시점부터 자녀가 성년이 되는 시점까지 양육비를 소급해서 청구할 수 있습니다. 물론 입증이 가능해야 합니다.

Q) 과거의 양육비 청구는 자녀가 성년이 된 이후 가능하다는 말씀이신가요?

A) 맞습니다. 양육이 계속되는 동안에는 현재 또는 장래 양육비 청구는 가능하지만, 과거 양육비 청구는 불가하고요. 자녀가 성년이 되면 비로소 양육이 종료되므로 이때부터 과거 양육비 청구가 가능합니다.

Q) 그렇다면 왜 성년된 이후 10년까지만 청구 가능하다고 대법원 판결이 나온 건가요?

A) 민법상 일반 채권의 소멸시효가 10년입니다. 10년이 지나면 소멸시효가 적용돼서 행사를 못합니다. 대법원에서는 양육비도 일반 채권처럼 본 것입니다. 기산점은 위에 말씀드린대로 자녀가 성년이 된 시점으로 봤습니다.

Q) 1심에서는 결론이 달랐다고 하는데요. 왜 1심과 대법원 판결이 결론이 달랐나요?

A) 1심에서는 2011년 대법원 판결을 근거로 들었는데요. 자녀가 성년이 되었더라도 이혼 당시 협의나 법원 심판이 없었다면, 양육비 청구권이 사라지지 않는다는 이유입니다. 하지만 대법원은 협의 심판과 무관하게 과거 양육비 청구권은 존재하므로 시효기간이 시작된다는 것입니다.

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2024-07-24

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[법률가이드] 전세 계약 중 이사가면 복비는 누가 부담하나요? (중개수수료)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세 계약 중 이사가면 복비는 누가 부담하나요? (중개수수료) 편을 업로드 했습니다.

계약 중 이사가는 경우, 복비는 누가 부담하는지 알아봅니다.

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2024-07-24

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[법률가이드] 상가 권리금 중개, 왜 공인중개사가 못하나 (행정사법, 공인중개사법)

We Solve 입니다. 어린이집 권리금 계약을 중개했다가 중개수수료 250만원 받은 중개사에게 대법원에서 유죄 판결이 확정됐습니다. 현행법상 공인중개사는 매매, 임대는 중개하지만, 권리금 계약을 중개할 수 없기 때문입니다. 중개사협회에서 격렬히 반대하고 있는데요. 헌법소원과 연규용역도 발주했다고 합니다. 어떤 내용인지 지금부터 살펴봅니다.

Q) 변호사님, 공인중개사가 매매나 임대를 중개하잖아요. 왜 권리금 계약은 중개를 못하는 건가요?

A) 공인중개사법상 중개대상물이 토지 및 건축물, 시행령으로 한정된 재산권 및 물건으로 정하고 있기 때문입니다. 매매나 임대냐가 중요한 게 아닙니다. 중개대상물이 문제입니다. 권리금은 무형의 재산적 가치로 봐서 중개대상물로 안 봅니다. 대법원 판결의 논리는 아래와 같습니다

Q) 그럼 권리금 계약을 중개했다가 벌금을 받은 중개사는 어떤 법률을 위반한 것인가요?

A) 행정사법 위반으로 봤습니다. 행정사가 아닌 사람 (중개사)이 행정사의 업무를 했다는 것입니다.

Q) 상가 권리금 계약 중개는 행정사가 해야 된다는 논리인가요?

A) 대법원에서는 그렇게 봤습니다. 현재 행정사법에 권리금 중개의 명문 규정은 없습니다. 하지만 제2조 (업무) 제2항에 권리, 의무나 사실증명에 관한 서류의 작성이 행정사 업무로 돼 있는데요. 권리금 계약 중개를 바로 이러한 서류 작성 업무로 본 것입니다.

Q) 그런데 공인중개사들은 왜 반발하는 건가요?

A) 보통 상가 권리금 계약을 할 때는 임대차 계약을 수반하는 경우가 대부분입니다. 권리금 계약은 기존 임차인과 신규 임차인 간에 맺는 영업양도 계약의 일종인데, 신규 임차인은 임대인과 상가 임대차 계약을 맺어야하니까요. 두 개가 분리되기 어렵습니다.

A) 그런데 대법원 판결 논리에 의하면 2개를 분리해서, 임대차 계약은 중개사가 맡고, 권리금 계약은 행정사가 맡으라는 것인데요. 현실과 동떨어진 판결이라는 비판을 받는 이유입니다. 현실에서 어떤 의뢰인이 그렇게할까요? 법과 현실간의 괴리입니다.

Q) 중개사들이 헌법소원과 연구용역도 발주했다고 하는데요. 맞나요?

A) 맞습니다. 이 점을 반발해서 헌법소원을 내고, 연규용역을 발주했는데 8월 쯤 결론이 난다고 합니다. 이를 바탕으로 법 개정을 해달라는 요청으로 보입니다.

Q) 변호사님 의견은 어떤지 궁금합니다. 현재 행정사법에 따라 행정사가 중개업무를 맡는 것이 옳다고 보시는지요?

A) 아니요. 저는 공인중개사가 맡는 게 옳다고 봅니다. 행정사 업무의 본질은 중개보다는 서면 작성에 실질이 있다고 봅니다. 권리금 계약을 주선하는 것은 계약서 작성을 수반하긴 하지만, 적합한 주선자를 찾아서 조건을 조율하는 것이 본질인데, 중개사가 아니라 행정사가 맡는다? 이상하다고 봅니다. 현실과 동떨어진 규정이기도 합니다.

A) 더 중요한 것은 현재 행정사법에 권리금 중개를 행정사만 하라는 근거는 없습니다. 공인중개사법에서 중개대상물로 빠져있다는 것이 행정사가 할 수 있다는 근거가 되지 않습니다. 이 법에 없으니 다른 법에서 가까운 것을 찾아서 억지로 적용한 느낌입니다. 법의 공백이므로 시행령 개정이나 입법으로 해결되야 합니다.

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2024-07-23

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[법률가이드] 장기수선충당금, 수선유지비 누가 부담하나요? (주택, 상가)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 장기수선충당금, 수선유지비 누가 부담하나요? (주택, 상가) 편을 업로드 했습니다.

장기수선충당금, 수선유지비 뭐가 다른지, 누가 부담하는지, 근거규정은 어디에 있는지 알아봅니다.

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2024-07-22

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[법률가이드] 환율과 부동산가격 상관관계O, 인과관계X

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 환율과 부동산가격 상관관계O, 인과관계X 편을 업로드 했습니다.

환율과 부동산 가격의 상관관계를 알아봅니다.

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2024-07-19

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[법률가이드] 빌트인 가전 가구는 아파트와 따로 거래되나요(부합물, 부속물)

We Solve 입니다. 오늘은 아파트 매매거래시 빌트인 가전 가구에 관해서 알아봅니다. 빌트인이란 말 그대로 천정, 바닥, 벽면에 붙박이 가전 가구를 의미합니다. 따로 때낼 수 없다는 특징이 있죠. 아파트 옵션이 다양해지면서 갈수록 많아지고 있습니다. 때문에 분쟁도 많아지는데요. 법률상 어떻게 정리되는지 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 요즘 신축 아파트 옵션으로 빌트인 가전 가구가 많습니다. 공간 활용이 좋고 맞춤형으로 붙박아 두는 게 인테리어 면에서도 깔끔해서 인기가 있는데요. 빌트인 가전 가구는 법률상 쟁점이 있다고요?

A) 맞습니다. 일반 가전 가구는 직접 산 사람에게 소유권이 있습니다. 얼마든지 분리해서 거래가 가능하죠. 하지만 빌트인 가전 가구는 아파트와 별개로 거래하는 경우가 없죠. 아파트를 사고팔 때 함께 사고파는 겁니다.

Q) 그럼 아파트를 매매할 때 빌트인도 함께 매매하면 되는 거 아닌가요? 현장에서 어떤 법률 분쟁이 있나요?

A) 문제는 매도하는 사람이 집과 분리해서 빌트인 가전 가구만 가져가겠다고 주장하는 경우가 있습니다. 매도인 입장에서 쇼파, 침대를 가져가면서 빌트인 가전 가구도 함께 가져가겠다고 하는데요. 문제는 그것만 따로 때내기도 힘들고, 분리한다고 해도 집의 가치가 훼손되는데 있습니다.

Q) 법적으로는 빌트인 가전 가구는 누구에게 소유권이 있나요? 매도인인가요 매수인인가요?

A) 민법상 부합물 규정이 적용됩니다. 빌트인 가전 가구는 부합물로 보기 때문에 아파트와 함께 소유권이 이전됩니다. 그것만 분리해서 소유권을 주장하기 어렵습니다.

Q) 그럼 빌트인 가전 가구를 매도인이 주장하려면 어떻게 협상하고 어떻게 거래해야 하나요?

A) 법률상 소유권을 주장하거나, 공유물을 주장하거나, 지분을 주장하는 개념은 아니고, 그냥 아파트의 가치를 높였으므로 비용으로 협상해서 거래합니다. 즉, 빌트인 가전 가구와 아파트를 분리해서 거래하는 것이 아니라 아파트와 함께 매도하지만 금액을 높이는 것이지요.

Q) 그래도 꼭 빌트인 가전 가구가 맘에 들어서 가져가야겠다고 하는 사람도 있을 것 같습니다. 이럴 때 현장에서 어떻게 거래하면 되나요?

A) 계약서에 표시를 잘 해야합니다. 매도인이 빌트인만 분리해서 가져가는 대신, 전체 가격을 낮추거나, 다른 제품으로 맞춰놓고 매도한다 등을 특약사항으로 표시합니다. 매수인도 이에 동의하면 거래가 되는 거지요.

Q) 매도인, 매수인, 중개사 모두 별 신경을 안 쓰고 거래를 했는데, 서로 간 인식이 달랐다면 어떻게 될까요? 다시말해서 매도인은 가져간다고 생각했고, 매수인은 붙어있다고 생각했다면, 그리고 계약서에 아무것도 안쓰고 매매가 완료됐다면 누가 승소하나요?

A) 매수인이 승소합니다. 부합물이기 때문에 아파트와 일체로서 거래가 완료된 것입니다. 매도인이 뒤늦게 부합물이 아니라 부속물을 주장하거나, 자신의 소유권을 주장할 수 없습니다. 미리 계약서에 표시하지 않은 책임이 있고, 이런 경우에 대비해서 민법상 부합물로서 소유권을 보호하는 것이기 때문입니다.

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2024-07-18

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[법률가이드] 공인중개사 설명의무 강화된다 (공인중개사도 변호사 자문이 필요한 시대)

We Solve 입니다. 공인중개사 설명의무가 강화됩니다. 2024. 7. 10. 개정된 공인중개사법 시행령 때문인데요. 앞으로는 공인중개사도 변호사 못지않은 정확한 법 지식이 있어야 합니다. 공인중개사가 변호사에게 법률자문을 구하는 일이 많아질지도 모르겠네요. 어떤 내용인지 지금부터 살펴봅니다.

Q) 변호사님, 지난주부터 공인중개사 설명의무가 강화됐다고 합니다. 변호사님은 공인중개사 자격도 함께 갖고 계셔서 더 잘 아실 것 같습니다. 어떤 내용으로 바뀐 건가요?

A) 원래도 공인중개사 설명의무는 있었습니다. 하지만 전세사기 피해가 많아지자 정부에서 임차인 피해 예방을 위해서 설명의무를 강화한 건데요. 구체적인 개정 이유를 보면 답이 나옵니다. 아래 살펴볼까요.

Q) 그렇군요. 조금 더 구체적으로 어떤 세부적인 내용이 설명 의무에 추가된 건가요?

A) 임대인의 세금체납 사실과 주택임대차보호법상 최우선변제권, 선순위 권리관계에 대한 내용을 설명해야 합니다. 전입세대확인서 열람에 관한 사항도 설명해야 하고요. 민간임대주택일 경우, 보증가입 의무에 대해서도 설명해야 합니다.

Q) 관리비에 관한 내용도 포함됐다고 하는데 맞나요?

A) 맞습니다. 관리비 금액과 산출내역을 설명해야 합니다. 그 동안 깜깜이 관리비로 분쟁이 많았는데요. 막상 계약을 하고보니까 관리비가 너무 비싸거나, 임대인이 안 알려주는 경우도 많았습니다. 이제는 미리 알고 들어가게끔 강제하는 겁니다.

Q) 공인중개사에게 그냥 설명의무가 강화됐으니 잘 하라고만 하면 강제가 안될 것 같은데요. 강제조치가 있는지요?

A) 중개대상물 확인설명서라는 게 있습니다. 공인중개사가 중개 거래할 때 필수 작성하는 서류에요. 이번에 강화된 부분이 이 서류에 반영됩니다. 앞으로는 중개대상물 확인설명서에 체크 표시를 하는 것이, 공인중개사가 충분히 설명했는지 안 했는지를 걸러내는 자료로 쓰입니다.

A) 만일 이를 지키지 않은 공인중개사에겐 제재가 따릅니다. 6개월 이내 자격정지 또는 500만원의 이하의 과태료가 부과됩니다.

Q) 현장에서는 혼란이 많다고 하는데요. 공인중개사 입장에서는 어려움이 없을까요?

A) 벌써부터 말이 많습니다. 왜냐하면 중개인이 강제로 알 수 없고 임대인의 도움을 받아야만 알 수 있는 정보들이거든요. 임대인이 협조 안 하면 알 수 없습니다. 중개인 입장에서는 거래를 성사시켜야 하는데, 임대인이 거절하면 중개를 못하니 난감하죠. 나이가 많은 임대인은 협조를 하고 싶어도 어렵습니다.

Q) 지난 시간에 다가구 주택 임대는 임차인 입장에서 특히 조심해야 한다고 했는데요. 다가구 주택의 경우라면 어떤 부분까지 설명을 해야 하나요?

A) 다가구 주택은 호실별로 구분 등기가 되지 않으므로. 하나하나의 거래 시점을 낱낱이 알기는 어렵습니다. 공인중개사 입장에서도 임대인 협조가 없으면, 과거 전입세대 내역을 일일이 확인하기 어려운 부분이 있습니다. 실무에서 편리하게 보완돼야 할 부분입니다.

Q) 공인중개사도 법률 지식이 부족하면 중개 거래를 못하거나 자칫 과태료를 물게 될 것 같은데요. 앞으로 공인중개사도 부동산 전문 변호사에게 자문을 구하거나 상담을 요청하는 일이 생길 거라고 보시는지요?

A) 그럴 수 있습니다. 아예 모르는 것보다 애매하게 아는 게 더 위험하니까요. 공인중개사 분들도 실력이 뛰어난 분도 있습니다. 하지만 일한지 오래되었거나 최신 판례나 실무를 모를 수도 있습니다. 이때는 변호사의 자문을 구하고 중개를 해야 중개사고를 안 당할 겁니다. 공인중개사 자격이 있는 변호사에게 도움을 구하면 더 좋겠지요.

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2024-07-17

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[법률가이드] 다가구주택 임대차, 반드시 주의해야 한다 (다세대와 비교)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 다가구주택 임대차, 반드시 주의해야 한다 (다세대와 비교) 편을 업로드 했습니다.

다가구주택 임대차는 등기부에 표시가 안 돼서 위험하다. 다가구주택 임대차에서 주의할 점을 알아봅니다.

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2024-07-17

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[법률가이드] 단독주택, 공동주택 구분하기 (아파트, 연립주택, 다세대 주택, 다가구 주택)

We Solve 입니다. 뉴스나 신문 기사를 보면 아파트, 빌라, 맨션, 연립주택, 다세대 주택, 다가구 주택 등등 용어를 막 섞어 씁니다. 다 비슷비슷해 보이죠? 하지만 주택법, 건축법상 엄연히 구분됩니다. 정확한 개념을 알아야 사고를 막을 수 있습니다. 지금부터 단독주택, 공동주택 구분하기를 통해 주택 분류를 알아봅니다.

주택의 정의를 살펴볼까요? (주택법 제2조)

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 의미하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

바로 주택법 정의규정에서 단독주택과 공동주택으로 구분한다는 표현이 있습니다. 크게 2가지 대분류를 놓고 들어가야 합니다. 지금부터 단독주택과 공동주택에는 어떤 주택이 포함되는지 살펴봅니다.

단독주택은 어떤게 포함되나요?

단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 포함됩니다. (주택법 시행령, 건축법 시행령)

이 중에서 중요한 것은 단독주택과 다가구주택입니다. 단독주택은 흔히 아는 것처럼 독립된 1채로 구성된 주택입니다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하, 바닥면적의 합계 660제곱미터 이하, 19세대 이하라는 요건이 있습니다.

공동주택은 어떤 게 포함되나요?

공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 포함됩니다. (주택법 시행령, 건축법 시행령)

이 중에서 중요한 것은 아파트, 연립주택, 다세대주택입니다. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상입니다. 4층이면 아파트가 아닙니다.

연립주택과 다세대주택의 차이는

연립주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개층 이하, 바닥면적의 합계 660제곱미터 초과입니다. 다세대주택은 층수는 4개층 이하, 바닥면적의 합계는 660제곱미터 이하입니다. 연립과 다세대주택을 구분하면 층수는 같으나 바닥면적이 연립이 크고 다세대주택이 작습니다.

다가구=단독주택 vs 다세대=공동주택

현실에서는 다가구주택과 다세대주택을 구별하는 것이 매우 중요합니다. 다가구주택은 단독주택의 하위 개념이고, 다세대주택은 공동주택의 하위 개념임을 알 수 있습니다.

이게 무슨 말일까요? 다가구주택은 19세대까지 거주한다고 하더라도 전체 1개의 건물, 1개의 소유권이 있는 주택입니다. 다세대주택은 세대별로 구분 소유가 가능하므로 공동주택으로 분류된 것입니다.

이렇듯 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류하고, 단독주택에는 단독주택과 다가구주택이, 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있다는 것을 꼭 알아두시길 바랍니다. 다가구주택과 다세대주택의 구체적 차이에 관해서는 아래 지난 포스팅 참고하시길 바랍니다.

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2024-07-16

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[법률가이드] 가계약금 지급 후 계약 해제하면 배액배상 당하나요? (배액배상, 몰취, 해약금)

We Solve 입니다. 임대차 계약이든, 매매 계약이든 계약금이 있습니다. 가계약금이 있는 경우도 있습니다. 가계약금 또는 계약금만 보낸 상태에서 한 쪽이 계약을 해제하면 어떻게 될까요?

맞습니다. 몰취 또는 배액배상입니다. 많은 사람이 여기까진 알고 있습니다. 하지만 가계약금의 경우, 계약금과 동일하게 볼 수 있는지 정확한 기준은 잘 모릅니다. 판례에 몇 가지 기준이 정립돼 있는데요. 오늘은 그 말씀을 드리겠습니다.

Q) 변호사님, 매매 계약이나 임대차 계약시 계약금, 중도금, 잔금을 주는데요. 계약금만 준 상태에서 해제하면 어떻게 되나요?

A) 몰취 또는 배액배상합니다. 돈을 준 사람은 계약금을 포기하고, 돈을 받은 사람은 두배로 물어줘야 합니다. 왜냐하면 민법상 계약금은 해약금으로 보기 때문입니다. 민법 565조에 규정이 있습니다.

Q) 저도 들어본 것 같습니다. 상대방이 잘못해서 해제하는 게 아니라 본인이 단순변심으로 해제하는 경우를 의미하지요?

A) 맞습니다. 해약금은 계약금만 주고 받은 상태에서 단순변심으로 직접 해제하는 겁니다. 상대방 잘못으로 하는 해제는 채무불이행의 영역입니다. 이때는 손해배상 법리가 적용됩니다. 두 개는 완전히 다릅니다.

Q) 그럼 가계약금은 어떨까요? 보통 공인중개사를 통해서 계약금의 10%를 가계약금으로 많이 넣잖아요. 이때도 해약금 규정이 바로 적용되나요?

A) 사안에 따라 다릅니다. 민법상 계약금 규정은 있지만 가계약금 규정은 없기 때문입니다. 그래서 판례 속에서 기준을 찾습니다. 판례에 의하면 가계약금이라는 형식이나 금액이 중요한 게 아닙니다. 가계약금을 주고받은 상황에 어떤 일이 있었는지, 양 당사자 의사를 해석해서 적용합니다.

A) 가계약금이 있다고 해서 항상 해약금이 되는 것은 아닙니다. 아래 판례를 보면 알 수 있습니다.

Q) 그럼 가계약금이 계약금처럼 해약금이 될지 안 될지 여부는 구체적으로 어떤 기준에 따라 판단되나요?

A) 가계약금을 주고받은 이유가 제3자의 계약을 막고 우선순위를 확보하기 위한 경우가 많습니다. 이때 양 당사자 의사는 가계약금을 일종의 해약금으로 하겠다는 뜻으로 볼 수 있습니다. 계약금과 비슷한 역할을 하지요.

A) 하지만 형식은 가계약금이지만 실질은 그냥 계약금 중의 일부를 먼저 지급하는 것에 가깝다면 해약금으로서 성격이 부정됩니다. 일종의 증거금일 뿐이므로, 계약이 좌절되면 돌려받는 것으로 해석됩니다. 판례쌍 부당이득으로 반환받습니다.

Q) 아 그렇군요. 그럼 가계약금이라는 형식이 중요한 게 아니라, 주고받을 당시 어떤 얘기가 오갔고 어떤 증거가 있는지가 중요하군요?

A) 맞습니다. 요즘은 이런 혼란을 막기 위해서 공인중개사를 통해 문자를 남겨놓는 경우가 많습니다. 가계약금 지급 후 해제하면 배액배상합니다. 같은 식입니다. 이런 경우는 해약금의 증거를 남겼다고 봐야하므로, 계약금과 동일하게 해약금으로 처리됩니다.

Q) 가계약금 지급 후 계약을 해제하면, 가계약금이 아니라 본 계약금 전체를 해약금으로 봐야한다는 말도 있던데, 맞나요?

A) 마찬가지로 당시 상황을 기준으로 해석합니다. 우선순위를 확보하고 해제를 막기위한 의도로 가계약금을 걸었다면 가계약금을 해약금으로 하겠다는 의사로 봐야합니다. 때문에 본 계약금이 있다고 하더라도, 아직 지급하지 않았다면 가계약금만 해약금이 될 뿐이지, 본 계약금 전체가 해약금이 되는 것은 아닙니다.

A) 하지만, 가계약금 지급 후 본 계약금을 별도 지급했고, 본 계약금 지급 후에 계약을 해제한다면 본 계약금이 해약금이 될 가능성 있습니다. 원래 민법상 계약금은 해약금으로 간주하는 규정이 있는데, 이미 가계약금 단계를 넘어서 본 계약금을 지급했고, 그것으로 양쪽에게 구속력이 생겼기 때문입니다. 물론 중도금 지급 전까지만 해약금 해제가 가능합니다.

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2024-07-15

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[법률가이드] 다세대주택, 다가구주택, 세대와 가구의 차이는

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 다세대주택, 다가구주택, 세대와 가구의 차이는 편을 업로드 했습니다.

다세대주택, 다가구주택, 세대와 가구의 차이에 관해 알아봅니다.

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2024-07-15

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[법률가이드] 전세권설정등기, 받기는 어렵지만 가장 강력한 수단

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 전문 변호사가 알려주는 전세권설정등기, 받기는 어렵지만 가장 강력한 수단 편을 업로드 했습니다.

전세권설정등기의 장단점, 임차권등기명령과의 차이점, 등등에 관해 알아봅니다.

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2024-07-12

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[법률가이드] 다가구주택 임대차 계약시 주의할 점 (다세대주택, 다가구주택)

We Solve 입니다. 지난 시간에 다세대 주택과 다가구 주택의 차이에 관해서 알아봤습니다. 세대와 가구의 차이도 알아봤고요. 세대 분리의 중요성도 알아봤습니다. 오늘은 이 중에서 다가구 주택의 임대차 계약에 관해서 알아봅니다.

왜 다세대 주택이 아니라 다가구 주택의 전세, 월세 계약이 위험하고 중요할까요? 바로 등기부에 호실 표시가 안 되기 때문입니다. 어떤 분쟁이 일어나고 어떤 것을 조심해야 하는지 지금부터 알아봅니다.

가장 위험한 것은 다가구 주택의 임대차 계약

다세대 주택, 다가구 주택 모두 임대는 호실별로 놓을 수 있습니다. 다가구 주택이 전체 1개의 소유권이라고 해도, 물리적으로 공간이 구분된 호실별 임대는 가능합니다. 그러나 다가구 주택의 임대차 계약은 필히 주의해야 합니다.

건축물 대장과 등기부를 반드시 확인하고, 임대차 계약서에도 층수와 공간을 구분지어야 합니다. 구체적으로 임대할 부분은, 3층, 남동쪽 1개 호실, 301호와 같은 겁니다. 등기부에 표시가 안 되니 계약서에라도 공간을 구분해 놓는 겁니다. 여기서 호실은 임대인이 임의로 정해놓은 것에 불과합니다. 호실이 있다는 이유로 다세대 주택처럼 그냥 믿으면 안 됩니다. 숫자 자체가 중요한 게 아니라 층수와 위치가 더 중요합니다.

건물의 일부 특정, 도면 첨부

임차인이 보증금을 못 받아서 임차권등기명령을 신청하거나, 보증금 반환 소송을 하는 경우, 반대로 임대인이 임차인을 내보내기 위해 명도 소송을 하는 경우에는 건축 도면을 첨부해서 건물의 일부라는 것을 특정해야 합니다. 특정이 안 되면 법원에서 보정명령이 나옵니다. 물론 도면은 완벽하지 않아도 됩니다. 하지만 적어도 공간을 구분할 정도의 첨부 서류는 들어가야 법원에서 받아줍니다. (아래 예시)

보증금 반환 소송, 경매 신청, 우선변제권

더 위험한 것은 임대인보다 임차인입니다. 계약만료시 보증금을 못 받아서 소송하여 경매를 신청하거나, 다른 호실 임차인이 경매를 신청하는 경우입니다.

다세대 주택은 호실별로 경매가 진행됩니다. 호실별 확정일자에 따른 1순위 우선변제권이 확보됩니다. 하지만 다가구 주택은 전체 1주택이므로, 전체 주택에 대한 경매가 진행됩니다. 확정일자에 따른 우선변제권도 다른 임차인과 순위를 따져봐야 합니다. 전체 주택에 은행 근저당권이 설정돼 있으면, 낙찰가에서 선순위 담보금액을 제외한 나머지 금액을 순위에 따라 배당 받습니다. 다세대 주택처럼 내 호실을 내가 점유하고 있다는 이유로 안전하다고 생각하면 절대 안 됩니다.

처음 계약시 반드시 공인중개사를 통해서 확인하기

이 때문에 다가구 주택에 전세, 월세 계약을 맺는다면 반드시 공인중개사를 통해 안전한지 확인하고 들어가야 합니다. 내가 계약하는 물건이 다가구인지, 다세대인지, 등기부를 확인시켜 달라고 해야합니다. 다가구라면 선순위 은행 담보가 있는지, 임대인 체납 사실이 있는지, 다른 호실의 보증금은 얼마인지, 내가 전체에서 몇 순위인지 확인을 요청합니다. 건축물 대장과 건축물 현황도 (도면), 계약서에 임대할 부분에 "층수, 위치, 호실"을 반드시 확인하고 기재해야 합니다.

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2024-07-10

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[법률가이드] 전세사기특별법 피해자 인정요건과 지원대책

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세사기특별법 피해자 인정요건과 지원대책 편을 업로드 했습니다.

전세사기 특별법에서 피해자로서 인정받을 수 있는 요건과 지원대책에 관해서 알아봅니다.

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2024-07-10

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[법률가이드] 다세대주택, 다가구주택, 세대와 가구의 차이는 (다가구뜻, 다세대뜻)

We Solve 입니다. 오늘은 다세대주택과 다가구주택의 차이에 관해 알아봅니다. 이를 알려면 바로 세대와 가구의 차이를 알아야 합니다. 세대와 가구, 언뜻 같은 말처럼 들립니다. 하지만 법률상 완전히 다릅니다. 차이를 알아야 법률 분쟁에 휘말리지 않습니다. 청약, 세금 등등 투자 판단도 잘할 수 있습니다. 지금부터 알아봅니다.

구분 등기가 가능하면 다세대, 불가하면 다가구

다세대주택은 세대가 여러 개 모여있는 주택입니다. 다가구주택이란 가구가 여러 개 모여있는 주택입니다. 하지만 법률상 엄연히 다릅니다. 핵심은 구분 등기가 가능한지 여부입니다. 구분 등기란 호실 별로 각각의 소유권 등기를 의미합니다. 호실별 소유권 등기가 가능하면 다세대, 불가하면 다가구입니다.

다세대주택을 한 명이 가지고 있으면 다주택자이지만, 다가구주택을 한 명이 가지고 있으면 1주택자입니다. 다세대주택은 세대 별로 매매가 가능하지만, 다가구주택은 1채로만 매매가 가능합니다.

등기부 발급받아서 확인하자

어떻게 확인할까요? 바로 인터넷에 부동산 등기부를 확인하면 됩니다. 주소지 입력해서 등기부를 받았는데, 각각 호실별로 등기부가 따로 나오면 다세대주택입니다. 호실과 무관하게 전체 1개의 등기부가 나오면 다가구주택입니다. 다가구주택은 전체 1개의 소유권이라는 면에서 단독주택과 같습니다. (물리적으로 호실이 나눠져 있으나 법률상 소유권은 하나)

세대와 가구의 차이는

좀 더 본질적으로 들어가 봅니다. 다세대, 다가구의 기본이 되는 세대와 가구를 비교해 볼까요? 세대는 주민등록상 함께 등록되면 1세대입니다. 함께 거주하는지는 무관합니다. 주말부부가 주소지가 분리돼도 1세대로 봅니다. 하지만 가구는 한 집에 같이 생활하는 단위입니다. 가족관계와 무관하게 한 집에 함께 거주하면 1가구입니다.

세대 분리의 요건과 필요성

1세대의 구성원을 분리하는 경우가 있습니다. 30세 이상이면 가능합니다. 30세 미만인 경우, 결혼하거나 만 19세 이상이 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 가능합니다. 독립된 생활이 가능하면 법에서 분리를 허용하는 거지요.

그럼 세대 분리는 왜 하는 걸까요? 바로 세금과 관련 있습니다. 부모가 자녀 이름으로 주택을 매수했을 때, 세대 분리가 안 되면 1세대 2주택, 분리가 되면 부모, 자녀 각각 1세대 1주택입니다. 다주택자 세금 중과를 피할 수 있는 것입니다. (취득세, 양도세, 종부세 etc)

청약도 유리합니다. 청약 자격의 1순위는 주로 세대주에게만 부여됩니다. 세대 분리를 하면 부모, 자녀 각각 세대주가 되므로 무주택인 경우 1순위 청약이 가능합니다.

지금까지 다세대주택, 다가구주택의 차이를 알아봤습니다. 흔히, 빌라, 맨션, 연립주택 등의 용어를 섞어씁니다. 하지만 정확한 법률 명칭을 구별해야 합니다. 특히 세대와 가구의 차이를 알고, 다세대주택과 다가구주택의 차이를 알았다면 80% 이상은 개념을 잡았다는 뜻입니다.

다음 편에는 이 중에서 다가구주택의 임대차 계약 시 주의할 점에 대해서 알아봅니다.

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2024-07-09

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[법률가이드] 아파트 원상복구 분쟁, 신축이 구축보다 많은 3가지 이유

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 아파트 원상복구 분쟁, 신축이 구축보다 많은 3가지 이유 편을 업로드 했습니다.

신축이 구축보다 아파트 원상복구 분쟁이 많은 이유에 관해서 알아봅니다.

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2024-07-08

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[법률가이드] 아파트 가격, 결국은 통화량 (M2)을 따라갈 수 밖에 없는 이유 (M1, M2)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 아파트 가격, 결국은 통화량 (M2)을 따라갈 수 밖에 없는 이유 (M1, M2) 편을 업로드 했습니다.

아파트 가격과 통화량 M2의 관계에 대해서 알아봅니다.

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2024-07-05

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[법률가이드] 임차권등기명령, 이제 임대인 송달 안해도 된다. (최신법률개정)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임차권등기명령, 이제 임대인 송달 안해도 된다. (최신법률개정) 편을 업로드 했습니다.

임차권 등기명령, 임대인 송달 안 해도 이사갈 수 있다. 주택임대차보호법 최신 개정 법률에 관해서 알아봅니다.

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2024-07-03

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[법률가이드] 신축 아파트 가짜 임대인, 등기 전 전세계약으로 허점노린다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 신축 아파트 가짜 임대인, 등기 전 전세계약으로 허점노린다. 편을 업로드 했습니다.

신축 아파트에서 가짜 임대인이 등장하는 이유, 등기 전 전세계약으로 허점 노리는 가짜 임대인에 관해서 알아봅니다.

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2024-07-01

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[법률가이드] 역월세가 무엇인가요 (역전세 vs 역월세)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 역월세가 무엇인가요 (역전세 vs 역월세) 편을 업로드 했습니다.

역월세의 개념과 역전세와 역월세의 차이에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-28

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[법률가이드] 장기수선충당금과 수선유지비, 누가 부담하나요 (상가 장기수선충당금)

We Solve 입니다. 오늘은 아파트 임대 계약에서 장기수선충당금과 수선유지비를 비교합니다. 임대인과 임차인 중에 누가 부담할까요? 관련 규정은 어디에 있을까요? 주택이 아니라 상가는 어떻게 될까요? 지금부터 알아봅니다.

장기수선충담금은 무엇일까요

아파트와 같이 공동주택은 하자를 보수하기 위해 입주민으로부터 돈을 미리 거둡니다. 이 돈을 장기수선충당금이라고 합니다. 당장 쓰지않고 미리 거둬놓는 적립금입니다.

근거 규정은 어디에 있을까요 (주택 VS 상가)

주택은 공동주택관리법 제29조, 제30조입니다. 공동주택에 적용되는 장기수선충당금입니다.

상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 17조의 2입니다. 수선적립금으로 표현됩니다.

주택은 누가 부담하나요

주택은 소유자가 부담합니다. 만일 사용자 (임차인)가 대신 부담했다면 소유자 (임대인)에게 청구할 수 있습니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항에 있습니다. 이 규정을 근거로 계약만료시 임차인이 임대인에게 청구합니다. 계약기간 중 임차인이 관리비를 내고, 관리비 안에 장기수선충당금이 포함돼 있기 때문입니다.

상가는 누가 부담하나요

그 동안 관련법이 없어서 분쟁이 많았습니다. 법무부나 판례 해석으로만 존재했습니다. 그러다가 법이 신설됐습니다. 앞서 말한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의 2, 제3항, 동법 시행령 제5조의 4, 제4항입니다.

구분소유자가 부담합니다. 주택과 같습니다. 다만, 동법은 2020. 2. 4. 신설되었고 1년 후 시행되고, 시행령도 2021. 2. 5. 부터 적용되므로, 2021. 2. 5. 이후 맺은 상가임대차계약은 임차인이 임대인에게 청구 가능합니다. 다만, 특약이 있다면 특약이 우선됩니다. 법 시행 전에 맺은 계약이라면 특약, 계약, 규약이 우선한다고 볼 수 있습니다.

수선유지비는 무엇인가요

장기수선충당금이 장래 수선을 위해 적립해 놓는 것이라면 수선유지비는 소모성 지출입니다. 엘레데이터 점검비, 외벽 지붕 등 공용보수, 냉난방시설 청소비 등등입니다.

수선유지비는 누가 부담하나요

소모성 지출이므로 거주자가 부담합니다. 임차인이 임대인에게 청구할 수 없다는 뜻입니다. 거주하는 임차인이 편익을 누렸기 때문입니다. 이것이 장기수선충당금과 결정적인 차이라고 볼 수 있습니다.

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2024-06-27

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[법률가이드] 계약 중 이사하면 복비는 누가 책임지나요 (갱신계약, 재계약 복비)

We Solve 입니다. 오늘은 임대차 계약기간 중 이사하는 경우 복비, 중개수수료를 누가 부담하는지 알아봅니다. 갱신계약과 재계약시에도 반드시 복비를 내야하는지도 알아봅니다.

Q) 변호사님 임대차 계약을 할 때 복비를 내잖아요. 신규 계약할 때 임대인, 임차인 양쪽이 내는 건 상식으로 알고 있습니다. 그런데 계약 도중 이사하면 복비는 누가 내나요?

A) 거래 관행상 이사가는 임차인이 부담합니다. 법에 정해져 있는 건 아닙니다. 계약 도중 이사가려면 임대인의 협의가 있어야만 하기 때문입니다. 임차인이 일방적으로 나갈 수 없습니다. 소송해도 패소합니다. 그래서 임대인 협의를 구하는 차원에서 임차인이 복비를 대신 지급하는 게 관행입니다. 복비가 합의금 역할을 하는 것입니다.

Q) 계약이 갱신된 상태에서 임차인이 해지통고를 하면 3개월 후에 종료되는 것으로 알고 있습니다. 이때도 계약 중 이사가는 것과 같이 임차인이 복비를 부담하나요?

A) 아닙니다. 해지통고 3개월 종료 규정은 법에서 정한 임차인 권리입니다. 임차인이 임대인의 협의를 구하는 것이 아닙니다. 협의를 구해야하는 것이 아니므로 복비를 반드시 부담해야 하는 것은 아닙니다. 신규 임차인을 구하는 임대인이 부담해야 합니다.

Q) 그렇군요. 그럼 계약기간이 끝났는데 묵시적으로 갱신되거나 계약갱신청구권을 행사할 때는 복비를 반드시 내야 하나요?

A) 묵시갱신이든 계약갱신청구권 행사든 간에 반드시 계약서를 다시 써야하는 건 아닙니다. 내용이 똑같다면 기존 계약서로 갈음할 수 있어요. 이때는 공인중개사의 도움없이 직거래를 해도 됩니다. 그래서 복비 부담을 안 해도 되는 것이죠. 다만, 더 확실하게 하기 위해서, 불안해서 등등의 사유로 중개인의 도움을 받는다면 이때는 복비 부담의무가 발생합니다.

Q) 계약갱신이 아니라 재계약을 하면 어떻게 되나요? 사람은 똑같은데 보증금과 월세, 계약기간이 바뀌어서 계약서를 다시 써야 합니다.

A) 이때는 공인중개사의 도움을 받습니다. 물론 직거래로 할 수도 있지만 신규 계약서를 다시 쓰고 보증금 증액분에 대한 확정일자를 추가로 받으니까, 도움 받는 경우가 많죠. 이렇게 되면 당연히 복비 부담의무가 발생합니다. 재계약이니까 신규계약 처럼 쌍방이 균등 분담하면 됩니다.

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2024-06-26

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[법률가이드] 전세사기와 보증금사고의 구별기준 (형사와 민사 구별기준)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세사기와 보증금사고의 구별기준 (형사와 민사 구별기준) 편을 업로드 했습니다.

어디까지가 전세사기인지, 어디서부터 단순 민사책임인지, 전세사기와 보증금 사고의 구별기준에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-26

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[법률가이드] 신축과 구축 아파트, 원상복구 분쟁은 어디서 많이 생길까

We Solve 입니다. 신축과 구축 아파트 중에서 원상복구 분쟁은 어디가 많이 생길까요? 대부분 구축 아파트라고 생각합니다. 오래됐고 낡았다는 이유 때문입니다. 하지만 과연 그럴까요? 오늘은 아파트 원상복구에 있어서 신축과 구축을 비교해서 알아봅니다.

Q) 변호사님, 오늘은 아파트 원상복구 분쟁에 대해 알아봅니다. 계약이 끝났을 때 원래 상태로 돌려놓는 것을 원상복구라고 하잖아요. 저희 로펌에서 일하다 느낀건데 원상복구 문제로 소송이 참 많은 것 같습니다.

A) 맞습니다. 주택이든 상가든 원상복구는 부동산 소송의 대표적인 유형입니다. 임대인과 임차인의 기대치가 다르기 때문입니다. 최근에 공사비가 올라서 소송금액도 커지는 추세입니다.

Q) 원상복구 소송도 다양한 유형이 있는데요. 오늘은 아파트에 대해서만 알아봅니다. 특히 신축 아파트와 구축 아파트를 비교해 보겠습니다. 신축 보다 구축 아파트가 원상복구 분쟁이 많을 것 같은데 맞나요?

A) 둘다 많지만 굳이 비교하라면 신축 아파트가 더 많습니다. 좀 의외죠? 낡은 아파트보다 깨끗한 아파트가 소송이 더 많다니요.

Q) 그렇네요. 왜 신축 아파트가 원상복구 분쟁이 더 많은가요?

A) 여러 이유가 있을텐데요. 일단 임대인의 기대치가 높습니다. 새 아파트는 임대인이 실거주 하기 전에 바로 전세를 줬을 가능성이 있습니다. 곧 임대인이 실거주를 해야하니까 완벽한 상태를 원합니다. 이에 반해 구축 아파트는 이미 여러번 임대를 돌렸을 가능성 있고, 임대인이 실거주 할 의향은 없기 때문에 임대만 잘 나가면 됩니다. 실거주 할 집과 임대가 잘 나갈 집의 기대치는 완전히 다르죠.

Q) 듣고 보니까 그렇네요. 원상복구 분쟁은 임차인이 아니라 임대인의 기대치와 관련이 돼 있으니까요.

A) 맞습니다. 원상복구라는 게 사실 주관적입니다. 옳고 그름을 떠나서 기대치에 미달하면 소송으로 번지는 일이 많습니다.

Q) 또 다른 이유가 있을까요?

A) 신축 아파트는 임대 당시 의외로 임대인이 집 상태를 점검 안 하는 경우가 많습니다. 새 아파트면 더 꼼꼼하게 보고 임대줄 것 같은데 오히려 반대입니다. 어차피 새 거니까 별 문제 없겠지라고 생각하거든요. 그래서 증거도 보관을 안 합니다. 그러다 2년, 4년 임대 기간이 지나면 신축 아파트의 하자보수기간도 끝나기 때문에 시공사에 하자보수를 요청할 수도 없습니다. 결국 임대인의 불감증이 원상복구 분쟁으로 이어집니다.

Q) 그렇군요. 또 다른 이유가 더 있을까요?

A) 신축 아파트는 임차인이 선호가 높고, 전세가도 빠르게 오르는 경향이 있습니다. 그래서 보통 임대 기간이 깁니다. 1회 갱신을 해서 4년을 거주하거나, 임대인과 협의해서 더 오래 있습니다. 기간이 길수록 원상복구 분쟁이 많이 생깁니다. 과거와 현재의 갭이 크고, 입주당시의 증거도 수집하기 어렵거든요.

Q) 신축 아파트의 원상복구 분쟁은 어떤 흐름으로 진행되나요?

A) 임대인이 패소하는 경우가 많습니다. 신축 아파트의 원상복구는 보통 건물 자체의 하자와 연관된 경우가 많습니다. 임차인이 관리를 잘못했다기보다 시공 자체에 결함이 있는 경우입니다. 임대인이 원상복구 분쟁에서 승소하려면 임차인의 관리소홀을 증명해야 하는데요. 건물 자체에 내재된 하자이므로 관리소홀과 무관하고, 오히려 하자보수기간에 입주민이 한번에 시공사에 요청해야 하는데, 몇년간 임대를 주는 바람에 이 타이밍을 실기하는 경우가 많습니다. 그래서 신축 아파트의 임대인이라면 향후 원복 분쟁을 대비해서 사전에 철저히 하자검증을 하고 사진, 영상으로 증거를 잘 모아두어야 합니다.

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2024-06-25

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[법률가이드] 확정일자 받은 전세계약서 분실하면 어떻게 되나요 (우선변제권, 배당이의)

We Solve 입니다. 전세계약에서 우선변제권을 확보하려면 확정일자가 필수입니다. 확정일자를 받은 전세계약서를 분실하면 어떻게 될까요? 경매시 내 우선변제권이 날라가는 걸까요? 어떻게 대처하면 될까요? 지금부터 알아봅니다.

오프라인은 주민센터로, 온라인은 인터넷등기소로

전세계약서는 당연히 보관해야 합니다. 하지만 살다보면 잃어버리는 경우도 많죠. 이때는 공인중개사나 임대인에게 사본을 요청합니다. 그런데 여기에는 확정일자가 없습니다. 확정일자는 임차인이 단독으로 받았기 때문입니다. 이때는 어떻게 할까요?

주민센터로 가서 주택임대차 정보제공요청서를 신청합니다. 확정일자는 이미 등록돼 있기 때문에 증거를 받는 개념입니다. 한번 받은 확정일자가 계약서를 분실했다고 상실되는 것은 아닙니다. 대법원 인터넷등기소에서도 받을 수 있습니다.

계약서 분실했는데 경매로 넘어간다면

갑자기 살고있던 집이 경매로 넘어간다면 어떻게 될까요? 확정일자를 받으면 우선변제권이 있기 때문에 괜찮습니다. 간혹 경매법원에서 누락하는 경우도 있습니다. 이때는 위에 말씀드린 주민센터에서 받은 자료를 경매 법원에 제출하면 입증됩니다. 경매법원이 항상 완벽하게 일 처리한다고 오해하지 마세요. 다 사람이 하는 일이라 누락되는 일도 많습니다. 이를 대비해서 내 권리를 주장해야 합니다.

우선변제권을 누락하고 배당표가 나왔다면

확정일자를 받았음에도 내 우선변제권을 누락하고 배당표가 잘못 나오는 경우도 있습니다. 이때는 반드시 이의신청을 해야합니다. 배당표 역시 경매법원이 관련자료를 토대로 만드는 작업일 뿐입니다. 얼마든지 잘못될 수 있습니다. 이때는 서면으로 이의신청서를 내고 법정에 출석해서 구두 진술도 하는 게 좋습니다. 그래도 잘못되면 일주일 내에 배당이의의 소를 제기해야 합니다.

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2024-06-24

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[법률가이드] 전세 보증금 안전하게 지키는 4가지 필수 특약사항

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세 보증금 안전하게 지키는 4가지 필수 특약사항 편을 업로드 했습니다.

전세 계약시 보증금을 안전하게 지키기 위한 4가지 필수 특약사항에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-24

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[법률가이드] 신축 아파트 전세계약, 가짜 임대인 주의하라

We Solve 입니다. 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 공급물량 부족 때문인데요. 청약경쟁률이 치솟고 분양권을 매수하려 달려듭니다. 신축 아파트는 최첨단 기술, 조경, 커뮤니티 시설이 압도적이라 누구나 선망합니다.

그런데 신축 아파트 일수록 전세사기를 조심해야 합니다. 가짜 임대인이 있기 때문입니다. 가짜 임대인이 왜 있을까요? 바로 신축 아파트는 등기부 확인이 어렵기 때문에 이 점을 악용하는 겁니다. 지금부터 신축 아파트 전세계약시 주의할 점을 알아봅니다.

Q) 변호사님, 신축 아파트는 누구나 로망이잖아요. 언뜻 신축 아파트가 구축 아파트보다 전세 계약할 때도 더 안전할 것 같은데 왜 더 위험한가요?

A) 신축 아파트는 등기부에 임대인 확인이 어렵기 때문입니다. 최초 분양을 받은 수분양자가 등기부에 이름을 올리기 전에 전세계약을 맺는 경우가 많기 때문입니다. 전세 보증금을 받아서 중도금이나 잔금을 치르기 때문입니다. 그래서 신축 아파트 전세 계약시에는 임대인 확인이 필수 입니다.

Q) 공인중개사 통해서 계약하면 되지 않나요? 중개사 말만 믿으면 되는 거 아닌가요?

A) 물론 공인중개사가 있으면 안전합니다. 하지만 중개사가 전세사기 일당과 공모하는 뉴스도 많이 봤잖아요. 무조건 중개사 말만 믿으면 안 됩니다. 반드시 정확한 임대인의 인적사항을 확인해야 합니다. 아파트를 분양받은 실제 소유자와 계약상 임대인이 동일 인물인지 확인하라는 뜻입니다.

Q) 분양받은 사람 입장에서는 전세 보증금을 받아서 잔금을 치르는 사람도 있겠지만, 자기 돈으로 잔금을 치르고 그 후에 전세를 주는 사람도 있지 않나요? 이런 경우는 안전한가요

A) 물론 자금이 충분한 사람은 그렇게 합니다. 하지만 분양 잔금을 냈더라도 소유권이전등기를 하기까지 2개월 정도 걸리기도 합니다. 그래서 수분양자가 분양 잔금을 자기 돈으로 냈더라도 등기부에 이름이 표시되기 전에 전세 계약을 맺습니다. 대출 받아서 낸 경우 빨리 전세금을 받아서 대출을 해소하기 위해 서두릅니다.

Q) 그럼 전세를 구하는 임차인 입장에서는 실제 임대인이 맞는지 확인하기 위해서 공인중개사에게 무엇을 요청하면 되나요.

A) 분양계약서 (공급계약서)를 확인해야 합니다. 계약상 권리자가 임대인이 맞는지, 분양권이 전매되었다면 분양권을 산 사람이 임대인인지 확인하는 것입니다. 간혹 분양권을 전매해놓고 이를 숨기고 전세 보증금을 받아서 달아나는 사람이 있습니다. 명백한 전세사기입니다.

Q) 정리하면 신축 아파트는 등기부에 소유자가 표시되기 전에 전세 계약을 맺으므로 가짜 임대인이 판치기 좋은 환경이라는 말씀이신가요?

A) 맞습니다. 임차인이 가짜 임대인에게 보증금을 줘 버리면, 전세사기로 고소하고 불법행위 손해배상 청구를 해야하는데, 돌려받기 쉽지 않습니다. 그래서 신축 아파트에 전세 계약할 ?는 임대인이 꼭 수분양자가 맞는지, 신분증, 분양계약서로 두번 세번 거듭 확인해야 합니다.

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2024-06-21

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[법률가이드] 안심전세 앱 알림, 소송 승패 가를 수 있다 (임대인변경, 계약해지)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 안심전세 앱 알림, 소송 승패 가를 수 있다 (임대인변경, 계약해지) 편을 업로드 했습니다.

안심전세 앱 카카오톡 알림, 임대인 변경에 따른 계약해지 소송의 기산점이 될 수 있는지에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-21

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[법률가이드] 전세권설정등기, 전입신고, 확정일자, 임차권등기명령 비교

We Solve 입니다. 전세 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 전입신고와 확정일자를 받습니다. 점유+전입신고+확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보하기 때문입니다. 그런데 전세권설정등기는 어떻까요? 전세권설정등기는 확정일자와 어떤 부분이 같고 다를까요? 지금부터 알아봅니다.

신청 방식의 차이

확정일자는 계약과 동시에, 전입신고는 입주와 동시에 합니다. 인터넷 정부24, 인터넷 등기소에서도 가능합니다. 주민센터에 방문해도 됩니다. 단독으로 가능합니다. 집주인의 동의가 필요 없습니다. 등기부에 표시되지는 않습니다.

전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요합니다. 등기부에 표시된다는 장점이 있지만 비용이 발생하므로 보통 집주인이 동의를 잘 안 합니다. 확정일자는 몇 백원이면 충분하지만, 전세권설정등기는 수수료와 등록세, 법무사 비용까지 최소 수 십만원이 듭니다.

법적 효과의 차이

확정일자는 전입신고와 함께 있어야 대항력과 우선변제권이 부여됩니다. 하지만 그 자체로 집행권원이 되지 않으므로 별도의 소송이 필요합니다. 즉, 계약만료시 보증금을 안 돌려주면 보증금 반환 소송을 해야만 합니다. 승소 판결문을 얻고 경매를 신청해야만 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

하지만 전세권설정등기는 별도의 소송이나 판결이 필요없습니다. 그 자체로 경매신청이 가능합니다. 전세권은 계약 도중에는 용익물권 (사용 수익할 권리)으로 존재하고, 계약이 끝나면 담보물권 (보증금 반환채권을 담보하는 권리) 으로 변하기 때문입니다.

보증금 반환 소송을 하려면, 변호사 비용만 최소 수백만원이 듭니다. 시간은 1심 판결까지 대략 6개월, 경매까지 1년이 넘을 수 있습니다. 전세권설정등기가 있으면 이런 시간, 비용을 절약할 수 있습니다. 그래서 할 수만 있다면 전세권설정등기가 더 좋습니다.

임차권등기명령하면 되는데 전세권설정등기 꼭 필요한가요?

계약 종료시 보증금을 못 받은 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 결정하면 등기부에 임차권 등기가 표시됩니다. 법이 바뀌어 이제 임대인 송달없이도 등기부 표시가 가능하다고 지난 포스팅에서 알려드렸습니다.

그렇다면 이런 의문이 듭니다. 계약시 집주인이 전세권설정등기를 안 해줬더라도, 계약 종료시 임차권등기명령을 단독으로 신청하면 되는 거 아니냐구요?

물론 할 수 있습니다. 하지만 임차권등기명령이란 기존 대항력과 우선변제권을 유지시킨 상태에서 이사를 갈 수 있다는 것이지, 그 자체로 경매를 신청할 수 없습니다. 집행권원은 아니기 때문입니다. 임차권등기를 받더라도 보증금 반환 소송을 통해서 판결문을 받아야 하는 것은 똑같습니다. 이 점에서 전세권설정등기와는 다릅니다.

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2024-06-20

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[법률가이드] 최신 법률개정, 임차권등기명령, 임대인 송달 안 돼도 문제없다.

We Solve 입니다. 임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인 입장에서 꼭 필요한 제도인데요. 그 동안 법의 공백이 있었습니다. 그런데 법이 바뀌어 이제는 빠르게 이사갈 수 있게 되었습니다. 어떤 내용인지 살펴봅니다.

Q) 변호사님, 전세 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령을 왜 하고, 어떻게 하는지는 저희가 한번 다룬 바 있습니다. 꼭 등기부에 표시가 돼야 이사갈 수 있다고 하신 거죠?

A) 맞습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 임차권등기는 임대인 동의 없이 신청할 수 있습니다. 신청하면 법원의 결정을 받고, 결정을 받으면 등기부에 표시가 됩니다. 반드시 등기부에 표시된 후에 이사해야 합니다. 결정만 받고 등기부에 표시되기 전에 이사하면 대항력을 상실할 수 있습니다. 아래 법을 보면 "임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면" 이라고 돼 있기 때문입니다.

Q) 그런데 그 동안에는 법의 공백이 있었다고 하는데요. 어떤 문제가 있었나요?

A) 신청해서 결정받는 것은 문제가 없는데요. 결정 후 등기부에 표시되기 전에 임대인에게 결정문을 송달합니다. 이때 임대인이 고의적으로 송달을 피하거나 주소불명으로 송달을 못 받거나 잠적해버리는 경우가 있습니다. 송달이 안 되면 등기부에 표시가 안 되므로 이사를 못 갔습니다.

Q) 그런데 이제 주택임대차보호법이 개정됐다고 하는데, 어떤 내용인가요?

A) 2023. 4 18. 개정된 것이, 2023. 7. 19. 부터 시행된 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의 3인데요. 개정이유를 보면 알 수 있습니다. "임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 함" 이 핵심입니다.

Q) 그럼 이제는 임대인이 고의적으로 송달을 안 받거나 잠적하더라도 등기부에 먼저 표시가 될 수 있다는 뜻인가요?

A) 맞습니다. 법률상 임차권등기명령 집행이라는 표현이 바로 등기부에 표시된다는 것입니다. 신청 후 등기부에 표시되기 까지 시간이 절약되는 효과가 있습니다. 임차인이 이사를 빨리갈 수 있는 것이죠.

Q) 현실에서 법이 개정된 효과가 클까요? 법이 바뀌어도 의미없는 것도 많지 않나요?

A) 의미있습니다. 왜냐하면 실무에서 임차권등기명령신청은 임차인 본인이 직접하는 경우가 많습니다. 소송 전 단계이므로 변호사에게 맡기기는 빠르고, 간단하다는 이유로 비용을 쓰려고 하지 않거든요. 인터넷 찾아봐서 직접 합니다. 그런데 자동으로 진행될 줄 알았는데 임대인 송달이 안 되거나, 재판부 보정을 받으면 어떻게 하는지 모르거든요. 그 만큼 시간이 더 늦어지고 이사갈 타이밍도 놓칩니다. 경우에 따라 이사갈 집에 계약이 해지되기도 합니다. 그런데 법 개정으로 이제는 신청서만 잘 내면 등기부 표시까지 일사천리로 가능하기 때문입니다.

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2024-06-19

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[법률가이드] 소멸시효 만료됐는데 일부 갚으면 전부 추심당한다 (시효이익포기, 소멸시효중단)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 소멸시효 만료됐는데 일부 갚으면 전부 추심당한다 (시효이익포기, 소멸시효중단) 편을 업로드 했습니다.

소멸시효 중단과 시효이익 포기에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-19

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[법률가이드] 음주운전 숨기려고 추가 음주하는 꼼수, 앞으로는 징역

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 음주운전 숨기려고 추가 음주하는 꼼수, 앞으로는 징역 편을 업로드 했습니다.

음주운전 측정, 위드마크 공식, 추가음주에 대한 신설 규정에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-18

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[법률가이드] 전세사기 특별법 피해자 인정 요건과 정부 지원 혜택은 (전세사기피해자법)

We Solve 입니다. 전세사기 특별법이 통과된지 1년이 지났습니다. 많은 분들이 특별법의 도움을 받고 있는데요. 오늘은 전세사기 특별법에서 전세사기 피해자로 인정받기 위한 요건과 전세사기 피해자를 위해 법에서 규정한 지원책에 대해서 알아봅니다.

전세사기 특별법은 2년의 한시법

전세사기 특별법은 한시법입니다. 시간이 지나면 효력을 상실하는 법입니다. 물론 부칙 개정을 통해 존속기간을 연장할 수도 있지만 현재는 그렇습니다. 2년이 만료되는 시점에 전세사기 피해 규모나 상황에 따라 결정되겠지요. 물론, 유효기간 전에 전세사기 피해자로 결정된 사람에게는 동일하게 적용됩니다.

전세사기 피해자의 인정 요건

전세사기 피해자로 결정되기 위한 몇 가지 요건이 있습니다. 제3조에 규정되어 있는데요. 지금부터 알아봅니다.

1) 대항력과 우선변제권이 있어야 합니다. 주택 인도, 주민등록, 확정일자가 필요합니다.

2) 보증금 3억원 이하입니다. 시도별, 피해자별로 2억원 범위에서 상향 조정 가능합니다.

3) 임대인이 파산, 회생, 경매, 공매, 임차인의 집행권원 확보 등으로 다수의 임차인이게 피해가 발생했거나 예상돼야 합니다.

4) 임대인이 수사, 기망, 변제능력 없는 자에 대한 주택 양도, 변제능력 없이 다수 주택 취득, 임대 등, 보증금을 돌려주지 않을 의도 있었다고 의심할 상당한 이유가 있어야 합니다.

4가지 요건이 모두 충족돼야 합니다. 1)2)는 정량적인 데이터로 결정되나, 3)4)는 위원회 심의를 거쳐 국토부장관이 결정하는 정성적인 사유가 있습니다.

예외적으로 3가지 경우는 인정이 안 됩니다.

1) 임차인 또는 임대인이 보증금반환을 위한 보증, 보험에 가입되어 전액 반환이 가능한 경우

2) 보증금 전액이 최우선 변제 가능한 범외에 들어오는 경우

3) 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있는 경우 입니다.

전세사기 피해자의 지원책

전세사기 피해자를 위한 지원에는 어떤 것이 있을까요. 제17조 이하에 규정이 있습니다. 지금부터 알아봅니다.

1) 전세사기 피해주택이 경매 중이라면 경매 법원에 매각기일 지정 보류, 취소, 변경 등 경매절차를 유예. 정지신청할 수 있습니다. 법원은 신청이 들어오면 경매 유예를 결정할 수 있습니다.

2) 우선매수권이 있습니다. 경매로 누군가 낙찰을 받는다면 최고가 매수신고 가격과 같은 가격으로 우선 매수하는 것입니다. 전세사기 피해주택을 1순위로 낙찰받을 수 있다는 것입니다. 낙찰시 4억원 한도에서 낙찰자금 전액을 저리로 대출받을 수 있습니다.

3) 직접 낙찰을 원하지 않으면 한국토지주택공사가 우선매수권을 넘겨받아서 주택을 매입하고 피해자에게 임대합니다.

4) 경매, 공매 지원 서비스를 제공합니다. 정부가 경 공매 비용의 70%를 부담합니다.

5) 주택임대차보호법상 최우선변제금을 못 받는 전세사기 피해자는 최장 10년간 무이자로, 최우선변제금을 초과하는 금액은 최대 2억 4천만원까지 1.2-2.1% 저리로 대출 가능합니다.

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2024-06-17

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[법률가이드] 토지거래허가구역 경매가 인기있는 이유 (실거주의무, 갭투자)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 토지거래허가구역 경매가 인기있는 이유 (실거주의무, 갭투자) 편을 업로드 했습니다.

토지거래허가구역에서 실거주 의무, 갭투자, 경매실익에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-14

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[법률가이드] 안심전세 앱 알림, 계약해지 소송 승패 가를 수 있다. (임대인 변경하면 계약해지)

We Solve 입니다. 전세사기 피해를 막기 위해서 정부에서 안심전세 앱을 개발했습니다. 처음에는 엉망이라 난리였는데 차츰 개선되고 있습니다.

특히 안심전세 앱에는 임대인이 달리지는 권리관계 변동이 있으면 임차인에게 카카오톡 알림이 가도록 설정돼 있습니다. 실 사용자의 만족도가 높은 서비스인데요. 그런데 법률상 해당 알림이 소송에서 승패를 가를 수 있는 중요한 증거가 될 수 있다고 합니다. 어떤 내용인지 살펴볼까요?

Q) 변호사님, 주택 임대차 계약기간 도중에 임대인이 변경됐을 때 임차인이 소송하는 방법에 대해서 지난 포스팅에서 알아봤습니다.

A) 맞습니다. 지난 포스팅에서 임대인이 변경돼도 대항력이 있으면 거주하는데 문제없다고 알려드렸죠. 그리고 임차인은 바뀐 임대인 상대로 소송을 해야하며, 원칙상 전 임대인 상대로 소송을 못 한다고 했습니다.

Q) 이런 경우가 많아서 그런지 해당 유튜브 영상의 조회수가 높더라고요. 그런데 변호사님 말씀에 의하면, 기존 임대인 상대로 소송할 수 있는 방법이 있다고 하셨는데요.

A) 판례상 예외가 인정되기 때문입니다. 판례상 임차인은 임차 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 기존 임대인에게 승소가 가능합니다. 쉽게 말해서 건물이 팔렸다는 것을 임차인이 알았다면 이의신청해야하고, 했다면 기존 임대인에게 소송하고, 안 했다면 신규 임대인에게 소송하라는 겁니다.

Q) 판례상 안 때로부터 상당기간이라면 임차인이 언제 알았는지가 핵심일 것 같은데요. 기존에는 어떤 증거로 임차인의 알았다는 것을 증명한 건가요?

A) 임대인과 직접 전화, 문자, 카톡을 하다가 알게 되거나, 중개인과 연락하다가 알게 된 경우, 우연히 등기부를 발급받아서 알게 된 경우입니다. 각각 연락한 시점이 중요했고, 등기부라면 발급받은 시점이 나옵니다. 이것이 기산점의 증거가 됩니다.

Q) 그런데 앞으로는 안심 전세 앱이 소송에서 중요한 증거가 될 수 있다고요?

A) 맞습니다. 안심 전세 앱에서는 임대인 변경시 임차인에게 카카오톡 알림이 가도록 돼 있는데요. 임대인이 아무런 연락을 안했다면 임차인은 해당 알림을 통해서 매매사실을 처음 알게 됩니다. 알림을 수신한 시점이 판례상 임대인 변경을 알았던 시점으로 증거로 쓰일 것입니다.

Q) 임차인은 안심 전세 앱의 임대인 변경 알림을 받았다면 임대인에게 연락해야 겠죠? 어떻게 얘기하고 조치하면 되나요?

A) 카톡을 캡쳐해서 임대인에게 보내고, 집을 매매한 것이 맞는지 확인합니다. 확인 후 임대인 변경에 동의하지 않으므로 계약을 해지한다거나, 계약만료시 보증금을 기존 임대인에게 받겠다는 의사를 남기면 됩니다. 그 대화내역을 증거로 남기면 소송에서 기존 임대인을 상대로 승소할 수 있는 것입니다. 판례상 상당 기간이 정해진 것은 없으나 빠르면 빠를수록 좋습니다. 오래 지나면 임대인 변경에 동의한 것으로 해석됩니다. 이때는 계약을 해지할 수 없고 신규 임대인 상대로 소송해야 합니다.

Q) 계약 당시에 특약사항으로 남겨두면 더 완벽한 것일까요?

A) 맞습니다. 특약사항으로 만일 계약기간 도중 임대인 변경되면 계약을 해지하고 보증금을 기존 임대인에게 청구한다는 특약을 남기면 베스트입니다. 임차인의 해지 의사를 확정적으로 못 박아둔 것이라서, 앱 알림을 떠나서 계약서를 근거로 소송이 가능합니다.

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2024-06-14

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[법률가이드] 전세 보증금을 안전하게 지키기 위한 4가지 필수 특약사항

We Solve 입니다. 오늘은 임차인이 전세 보증금을 지키기 위해서 계약서에 필수로 들어가야하는 특약사항에 대해서 알아봅니다. 바로 전세사기 피해를 예방하기 위한 것입니다. 간단합니다. 전세사기 범들이 어떤 식으로 사기를 치는지 유형을 알면 됩니다. 적을 알아야 나를 아는 법이죠.

1. 잔금일까지 등기부를 깨끗이 정리한다.

보통 건물에는 은행 담보가 있으므로 근저당권이 있습니다. 잔금일까지 근저당권이 말소돼야 임차인이 1순위가 되죠. 근저당권 외에 가압류, 가처분, 전세권, 임차권 등기 등등은 말할 것도 없습니다. 계약당시에는 있더라도 잔금일까지는 깨끗이 말소하는 것을 특약에 넣어야 합니다. 공인중개사를 통해 등기부를 확인하고, 반드시 요청해야 합니다.

2. 전입신고 다음날까지 대출을 받지 않는다.

전입신고의 효력은 다음날 오전 0시 발생합니다. 임차인이 입주 당일 전입신고를 했다면 입주 다음날 오전 0시에 효력이 발생합니다. 확정일자는 그 전에 받았다는 전제하에서 대항력과 우선변제권을 그때 확보합니다. 확정일자를 전입신고보다 늦게받으면 확정일자 받을 때까지 입니다. 임대인은 대출을 받으면 안 됩니다. 대출을 받으면 순위가 역전되기 때문입니다. 전세사기의 대표적인 유형입니다. 특약에 넣어야 합니다.

3. 계약 후 집을 매매하면 계약을 해지한다.

전세사기와 직접 관련은 없을 수 있습니다. 임대인의 매매는 자유기 때문입니다. 매매해도 임차권은 승계되므로 새로운 임대인에게 주장할 수 있습니다. 대항력이 있으니까요. 하지만 임차인 입장에서는 임대인의 자력을 알 수 없고, 자력이 더 나빠질 수 있으며, 심지어 바지사장 일 수도 있으므로, 동의 안 할 권리가 있습니다. 판례에 의하면 임대인 변경 후 상당기간 안에 이의를 신청하면 기존 임대인에게 보증금 청구 가능합니다. 그래서 미리 특약에 넣어두면 좋습니다.

4. 계약 후 세금 체납, 경매 신청, 물권 변동이 있는 경우 계약을 해지한다.

임대인의 사업이 망하거나 어떠한 이유로 자력이 상실될 위험이 있습니다. 전세기간이 길수록 더 그렇죠. 그래서 계약 후 세금 체납, 경매 신청, 물권 변동이 있는 경우 계약을 해지한다는 특약을 추가하면 됩니다. 물권 변동은 후순위 은행 담보를 잡는 것도 포함돼죠. 임대인 입장에서 급전이 필요해서 담보 대출을 받는 것까지 문제 삼느냐고 생각할 수 있지만, 임차인이 특약을 걸 때는 본인 입장에서 걸면 됩니다. 참고로 법이 바뀌어 임대인 동의없이 임차인은 단독으로 임대인의 세금 체납을 확인할 수 있습니다. 나머지는 인터넷에서 등기부를 떼 보면 됩니다. 안심전세 앱으로도 가능합니다.

위 4가지 특약모두 임대차 계약서에 구분해서 명시합니다. 만일 위반하는 경우 계약을 즉시 해지하고 보증금 전액을 반환한다는 문구를 추가하면 됩니다.

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2024-06-13

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[법률가이드] 전세사기인가? 보증금 미반환 사고인가? (형사와 민사의 구별)

We Solve 입니다. 최근 몇년간 우리나라에 전세사기가 판을 쳤습니다. 전세사기 일당이 벌인 조직적인 범행이 재판에서 속속 드러나고 있습니다. 피해자는 수천명에 달합니다. 범죄자는 연이어 감옥에 가고 있습니다.

그런데 전세 보증금을 못 돌려주면 항상 전세사기가 될까요? 어디까지가 전세사기이며 어디서부터 단순 보증금 미반환 사고일까요? 사기와 사고를 어떻게 구별할까요? 이는 형사 책임과 민사 책임의 차이기도 합니다. 핵심은 고의성이 있는지 여부입니다. 지금부터 알아봅니다.

민사와 형사의 구별

민사는 사인 간의 법률 분쟁에 대한 겁니다. 주로 재산문제입니다. 전세 계약에서 민사 분쟁이란 무엇일까요? 보증금 반환 소송입니다. 임대인에게 고의가 있든 없든 상관없습니다. 계약 만료시 보증금을 못 돌려주면 소송을 당하는데, 이것이 민사 책임입니다.

형사는 범죄자를 국가에서 처벌하는 겁니다. 우리나라 형법상 고의범이 원칙입니다. 모든 범죄에는 고의성이 있어야 합니다. 과실범은 예외적으로만 처벌합니다 (업무상과실치상). 전세사기는 형법상 사기죄에 해당합니다. (형법 제347조). 사기죄는 가해자에게 고의성이 있을 때만 처벌합니다. 이것이 형사 책임입니다.

전세사기와 보증금 미반환 사고의 구별

장황하게 왜 민사와 형사를 구별했냐고요? 바로 전세사기와 보증금 미반환 사고를 구별하는 기준이기 때문입니다. 보증금을 못 돌려줬다고 항상 전세사기가 되는 것이 아닙니다. 전세사기는 처음부터 고의적으로 했을 때만 성립합니다. 전세사기가 알려지자 보증금을 못 받은 임차인은 무조건 전세사기로 고발부터 하는 경우가 있는데, 고의성 없는 단순 사고라면 무혐의가 나옵니다. 민사 책임으로 해결하라는 뜻입니다.

고의성은 어떻게 판단할까

그렇다면 사기죄에서 고의성은 어떻게 판단될까요? 말이 좋아 고의성이지, 사람 마음속에 있는 것을 어떻게 알 수 있을까요? 결국 객관적인 증거로 가해자의 의도를 추정할 수 밖에 없습니다. 모든 범죄가 마찬가지입니다.

사기죄에서 기망행위, 고의성을 판단하는 기준

실무상 사기죄의 고의성과 기망행위는 돈을 받을 당시 가해자에게 변제능력과 변제의사가 있었는지를 기준으로 봅니다. 처음부터 변제능력이 없으면서 또는 변제의사가 없으면서 돈을 받았다면 피해자를 기망했고, 고의성이 있다고 보는 것이죠.

전세사기에서 기망행위, 고의성을 판단하는 기준

범위를 좁혀 전세사기에 적용하면 어떻게 될까요? 전세사기 가해자는 임대인입니다. 물론 공인중개사나 브로커도 있긴 합니다. 이들에게 고의성이 있는지 없는지는 임차인으로부터 보증금을 받을 당시, 돈을 상환할 능력이 있는지가 기준이 됩니다.

계약당시 임대인이 돈을 갚을 능력이 충분했면, 다시말해 정상적인 자력과 경제생활을 하는 보통 사람이라면, 설령 계약만료시 보증금을 못 돌려줬더라도 사기죄는 안 됩니다. 처음부터 속인 것은 아니기 때문입니다. 계약 후 부동산 경기의 변동 또는 현금 흐름이 어려워졌을 뿐이죠. 민사 책임만 집니다.

하지만 처음부터 파산상태였거나, 수십채의 갭투자로 현금흐름이 막힌 상태였거나, 바지사장을 내세운 법인이었거나 등등 돈을 받을 당시부터 변제능력이 없는 상태였다면 사기죄가 적용됩니다. 이를 알리지 않고 돈을 편취한 것이므로 고의성이 있다고 평가되기 때문입니다.

사기와 사고는 엄연히 다른 것

이해가 좀 되셨나요? 실무에서 가해자의 재산상태를 파악하는 것은 쉽지 않습니다. 압수수색 영장을 발부받아 계좌 압수수색을 하고 가해자의 자력을 뒤늦게 확인하기도 합니다.

보증금 피해를 당한 임차인은 우선 임대인에게 민사책임은 100% 인정되지만, 전세사기인지 아닌지는 좀 더 신중한 검토가 필요합니다. 피해자가 더 있는지, 현 시점의 임대인의 태도가 어떤지, 수십, 수백채의 물건을 갖고 있는지 등등 확인하여, 고소 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

임대인 입장에서는 보증금을 못 돌려줬다고 바로 전세사기로 처벌 받겠거니 두려워 할 필요는 없습니다. 피해 회복을 위해 최선을 다하는 것과 별도로, 속여서 받은 돈이 아니라면 적극적으로 해명하고 혐의를 벗을 필요가 있습니다. 물론 민사적으로 돈은 당연히 돌려줘야 하지만요.

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2024-06-12

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[법률가이드] 연예인 소속사 전속계약 분쟁의 핵심은 (전속계약해지, 상사중재)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 연예인 소속사 전속계약 분쟁의 핵심은 (전속계약해지, 상사중재) 편을 업로드 했습니다.

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2024-06-12

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[법률가이드] 역월세란 무엇이며 왜 생기는 건가요? (역전세 VS #역월세)

We Solve 입니다. 혹시 역월세를 들어보셨나요? 역전세는 들어봤는데 역월세는 생소하다고요? 오늘은 부동산 임대시장에서 나타나는 역월세에 대해 알아봅니다.

Q) 변호사님, 최근 몇년간 전국적으로 역전세라는 말이 많았습니다. 뉴스나 신문 기사를 보다보면 심심찮게 나왔는데요. 저희도 영상에서 여러차례 다룬 바 있습니다.

A) 맞습니다. 역전세는 기존 전세가 보다 신규 전세가가 낮은 것이라고 말씀드렸습니다. 역전세가 왜 일어나는지, 일어나면 어떻게 되는지 등은 지난 영상 참고하시면 좋겠습니다.

Q) 그런데 역월세는 도대체 무엇인가요? 월세가 역전되는 것이라고 이해하면 되나요.

A) 음 그렇게만 정의하면 기존의 월세보다 신규 월세가 싸지는 것으로 오해할 수 있는데요. 역월세는 역전세에서 파생되는 것이라고 봐야 합니다.

Q) 역월세가 역전세에서 파생된다니 그게 무슨 말인가요? 전세와 월세는 애초에 다른 계약 아닌가요.

A) 역전세가 발생하면 임대인 (집주인)이 임차인 (세입자) 에게 내려간 만큼의 전세금 차액을 돌려줘야 합니다. 예를 들어 6억 전세가 5억으로 내려가면 갱신 계약시 1억을 현금으로 돌려줘야 합니다. 현금이 있는 사람은 상관없습니다. 그런데 당장 현금이 없는 경우가 많죠. 이때 임대인은 임차인에게 역월세를 제안합니다. 차액 1억원을 돌려주는 대신, 1억원에 대한 이자를 계약만료시까지 지급하겠다는 것이죠.

Q) 그럼 역월세는 임차인이 임대인에게 지급하는 월세가 아니라, 임대인이 임차인에게 지급하는 월세인가요요?

A) 맞습니다. 상황이 반대로 바뀐 겁니다. 원래 전세란 무이자 대출과 비슷합니다. 임대인은 물건을 빌려준 대가로 돈을 빌려쓰는 것입니다. 빌려쓴다는 것은 전세금에 대한 이자 만큼의 수익을 누리는 것입니다. 그런데 역전세가 발생했는데 차액을 못 돌려주면, 적어도 차액에 대한 이자 만큼은 임차인에게 지급해야 공평에맞습니다.

Q) 아 그렇군요. 저는 역월세라는 게 기존 월세 계약보다 신규 월세 계약이 더 낮은 것인 줄 알았어요.

A) 월세는 보증금이 작기 때문에 역전세와 같은 사회 문제가 잘 안 일어납니다. 기존 월세보다 신규 월세가 더 낮다고 해도 월세 보증금은 소액이라 임대인이 돌려주는 것에 부담이 없거든요. 월세 수익이 조금 줄어들 뿐입니다. 그런데 역전세는 워낙 수억원의 차액이 생기고, 갭투자한 임대인인 현금이 없는 경우가 많은데 이때 역전세를 해결하는 수단으로 역월세가 등장한 겁니다.

Q) 그럼 역월세는 역전세를 해결하기 위해 임대인이 제안하는 것이므로, 갱신 계약에서만 나올 수 있겠네요?

사람이 바뀌어 버리면 신규 임차인은 기존 임차인과 무관한 사람 아닌가요?

A) 맞습니다. 역월세는 계약을 갱신할 때 등장합니다. 신규 계약이면 신규 임차인은 기존 전세금과는 무관하니까요. 다만, 임차인이 변경될 때 역전세가 발생하면, 임대인은 신규 전세금을 받아서 기존 전세금 전부를 못 주게 되는데, 이때 임대인이 돈 마련이 될 때까지 차액에 대한 이자를 주겠다고 협상하는 경우가 있습니다. 하지만 기존 임차인은 당장 돈을 받아서 다른데 이사를 가야하므로 대게 동의하지 않습니다. 차액에 대한 보증금 반환소송을 하는 경우도 많습니다.

Q) 임대인이 돈이 없으면 역월세 대신에 은행에 대출을 받아서 전세금을 지급할 수도 있지 않나요?

A) 맞습니다. 임대인이 전세금 반환을 하기 위해 은행 대출을 이용할 수도 있습니다. 그런데 대출도 몇가지 요건이 필요한데요. 요건이 안 되는 임대인도 많습니다. 요건이 된다면 은행 대출이자와 역월세의 월세를 비교하게 됩니다. 대출이자보다 역월세가 유리하면 임대인은 역월세를 이용하게 되지요. 이것은 마치 임차인이 전세 대출 이자와 월세를 비교하는 것과 같습니다. 상황이 정 반대로 바뀐 겁니다.

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2024-06-11

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[법률가이드] 토지거래허가구역 실거주 의무 경매에서 인기 있는 이유 (토지거래허가구역 드디어 해제될까?)

We Solve 입니다. 토지거래허가구역이라는 것이 있습니다. 부동산을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받아야 한다는 것입니다.

현재 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 압구정동, 송파구 잠실동에 지정돼 있습니다. 아파트만 해당입니다. 2020년 6월에 지정돼서 세 차례 연장되어 왔습니다. 이번에도 연장될까요? 아님 전격 해제될까요?

지금부터 토지거래허가구역 해제가 왜 중요한지, 부동산 거래와 투자 관점에서 알아봅니다. 경매와 연결해서 알아봅니다.

Q) 변호사님, 토지거래허가구역은 왜 있는 건가요?

A) 지역별로 다양한 목적이 있지만 현재 강남구, 송파구에 지정된 이유는 인근에 대규모 개발호재가 있어서 부동산 투기우려를 감안한 것입니다.

Q) 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 투기를 잠재울 수 있는 건가요? 투자자들은 왜 해제를 원하는 건가요.

A) 토지거래허가구역으로 지정되면 실거주 의무가 발생합니다. 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 불가합니다. 내 집마련 목적이 아닌 부동산 투기가 일어나기 어려운 환경이 조성됩니다. 개발호재가 있는 지역은 갭 투자를 허용하면 시장 과열이 일어날 수 있기 때문에 막아놓은 것입니다.

Q) 경매는 일반 매매와 다르다고 듣기도 했습니다. 토지거래허가구역에서 경매로 낙찰받아도 실거주 의무가 있나요?

A) 아닙니다. 일반 매매와 달리 경매는 실거주 의무가 없습니다. 그래서 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 송파구 잠실동 아파트의 경우 경매시장에서 인기가 좋습니다. 경매로 낙찰받으면 바로 전세를 줄 수 있기 때문입니다. 갭 투자가 가능하죠. 이 지역의 낙찰가는 시세보다 높은 경우가 많습니다. 원래 경매는 시세보다 싸게 살려고 하는 건데, 토지거래허가구역 아파트의 경매는 갭투자가 된다는 장점이 있어서 시세보다 비싸도 낙찰됩니다.

Q) 그렇군요. 만약 이번에 토지거래허가구역이 해제되면 일반 매매시에도 전세끼고 매매가 가능한거죠? 같은 가격이라면 굳이 경매를 할 필요가 없겠네요.

A) 그럴 수 있습니다. 가격 메리트가 없으면 경매가 아니라 매매를 하면 되니까요. 경매에서 감정가는 6개월전 시세를 바탕으로 정해집니다. 현 시점의 시세가 아니에요. 그래서 현 시점의 시세를 철저히 조사한 후, 경매와 실익을 비교하면 됩니다. 강남권의 경매 낙찰가는 토지거래허가구역과 관련이 깊습니다.

Q) 토지거래허가구역이 지정되어 있는지 아닌지는 어디서 확인할 수 있나요?

A) 서울특별시 부동산정보광장- 홈-기타정보-토지거래허가 섹션에서 볼 수 있습니다. 아래 링크로 접속하면 바로 나옵니다. 말씀드린 강남구, 송파구는 국제교류복합지구 및 인근지구에 해당합니다.

Q) 이번에는 전격적으로 해제될까요? 결과를 알 수 없지만 보통 어떤 기준으로 해제 여부가 결정되나요?

A) 서울시 도시계획위원회에서 결정합니다. 보도에 의하면 격론이 벌어졌다고 해요. 해제 기준은 토지거래허가제의 목적과 관련 있습니다. 현 시점에서 해당 지역에 부동산 투기우려가 있는지, 오히려 거래를 위축시키지 않는지 등 부동산 시장 흐름과 연관되어 있습니다.

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2024-06-10

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[법률가이드] 이혼해도 결혼 기록 지울 수 있다 (feat 대법원 40년 만에 판례변경)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 이혼해도 결혼 기록 지울 수 있다 (feat 대법원 40년 만에 판례변경) 편을 업로드 했습니다.

무려 40년 만에 대법원 판례변경! 이혼해도 결혼 기록 지울 수 있다. 이혼 후 혼인무효 소송의 실익에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-10

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[법률가이드] 음주운전 숨기려고 추가 음주하는 꼼수, 앞으로는 처벌받는다.

We Solve 입니다. 김호중 음주 뺑소니 사건에서 사고 당시 음주 측정을 못한 문제가 있었습니다. 17시간 후 측정했다고 하는데 처음에는 음성이 나왔다고 하죠. 그러나 검찰은 음주운전죄를 적용한다고 하고 향후 법원에서 쟁점이 될 수도 있습니다.

이처럼 사고당시 호흡 측정을 못하면 사고시점과 측정시점 간격이 벌어집니다. 이때는 어떻게 할까요? 바로 위드마크 공식을 적용합니다. 이를 알고 있는 음주 뺑소니 가해자들은 추가 음주를 해서 측정을 어렵게 만들기도 합니다. 그런데 앞으로는 이 같은 교란행위도 처벌받습니다. 어떤 내용인지 살펴볼까요?

Q) 변호사님, 김호중이 음주운전을 숨기려고 했던 정황이 있습니다. 이게 가능한가요? 앞으로 어떻게 될까요?

A) 검찰에서 어디까지 증거를 확보했는지 모르겠지만, 구속까지 된 것을 보면 혐의 입증에 자신있어 보입니다. 형사 공판에서 다퉈질 사안이긴 합니다. 음주는 했더라도 정확한 음주수치를 특정 못하면 증거불충분이 될 수 있는데, 김호중 변호인단에서 그 부분을 다툴지는 지켜보겠습니다.

Q) 그런데 음주운전 사실을 숨기기 위해 추가 음주하는 것은 무엇인가요? 왜 이런 꼼수가 생기는 건가요?

A) 음주 뺑소니에서 문제됩니다. 단순 음주는 현장에서 바로 적발되기 때문입니다. 뺑소니를 하면 사고시점과 측정시점이 벌어집니다. 이때 측정시점의 음주수치를 역추산해서 사고시점의 음주수치를 특정해야합니다. 위드마크 공식이라고 하죠. 지난 포스팅에서 알려드린 바 있습니다.

Q) 위드마크 공식을 검찰에서 적용하면 되는 것 아닌가요? 어차피 역추산하는 거라면 시간당 분해속도는 사람마다 차이가 없을텐데요?

A) 문제는 이것을 알고있는 음주뺑소니 가해자들이 일부러 추가 음주를 해서 위드마크 공식 계산을 어렵게 만듭니다. 위드마크 공식이란 몸 속에서 혈중알콜농도가 오르고 내리는 수학적 계산을 전제로 하는데, 추가 음주가 있으면 계산이 어려워지죠. 측정 시점의 음주수치가 1차 음주인지 (사고당시) 2차 음주인지 (사고이후) 계산이 어렵습니다.

Q) 헐 그렇군요. 그런데 앞으로는 이러한 꼼수도 처벌받는다고 하는데요. 어떤 내용인가요?

A) 대검찰청에서 1년 이상의 징역형으로 신설 추진한다고 합니다. 음주측정거부죄와 동일한 수준입니다. 김호중 사태로 음주운전에 대한 경각심이 높아졌기 때문입니다. 김호중 사태에서 운전자 바꿔치기도 있었는데요. 범죄자 입장에서 같은 목적의 행동이라고 볼 수 있죠.

Q) 구체적으로 어느 정도의 수준으로 처벌받게 될까요?

A) 아직 확정은 아니지만 법정형은 1년 이상 5년 이하 징역형 또는 500만원 이상 2,000만원 이하 벌금형으로 정하고 있습니다.

Q) 왜 이런 꼼수와 꼼수에 대응하는 처벌 규정까지 필요한 걸까요?

A) 형사범죄는 검사가 엄격한 증명을 해야하기 때문입니다. 음주운전도 마찬가지죠. 정황상 범죄를 했더라도 정확한 일시, 장소, 수치가 특정돼야 유죄가 가능합니다. 증명이 부족하면 무죄가 나올 수 있습니다. 가해자들이 이 점을 악용하는 겁니다. 법이 신설되면 앞으로는 의도적인 교란행위가 어려워질 것입니다.

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2024-06-07

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[법률가이드] 대통령 거부권 행사 국회 재의결 정족수는 (채상병특검법 , 김건희특검법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 대통령 거부권 행사 국회 재의결 정족수는 (채상병특검법 , 김건희특검법) 편을 업로드 했습니다.

대통령의 거부권 행사와 국회 재의결 정족수에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-07

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[법률가이드] 이혼해도 결혼 기록 지울 수 있다 (대법원 40년만에 판례변경, 혼인무효소송)

We Solve 입니다. 세기의 이혼이라 불리는 최태원 노소영 이혼과 재산분할로 시끌시끌 합니다. 지난 포스팅에서도 저희가 다룬 바 있는데요. 오늘은 이혼을 했을 때 결혼 기록을 지울 수 있는지에 관해서 알아봅니다. 보통 이혼을 하더라도 결혼 기록은 지울 수 없으니까요. 그런데 무려 40년만에 대법원 판결이 바뀌었습니다. 결론은 이혼을 했더라도 사안에 따라서는 결혼 기록을 지울 수 있다는 것입니다. 어떤 내용인지 살펴보겠습니다.

Q) 변호사님 2024. 5. 24. 매일경제 신문에 나온 내용인데요. 이혼해도 결혼했던 기록을 지울 수 있다고요? 무려 40년만에 대법원 판례가 바뀌었다는데 맞나요?

A) 맞습니다. 결혼 기록을 지운다는 것은 혼인무효 소송이 인정된다는 것입니다. 혼인무효는 처음부터 혼인이 없는 것처럼 만드는 것이고, 이혼은 결혼 후 사후적으로 관계를 끝내는 것이므로 두 개가 다릅니다.

Q) 보통 이혼을 하면 어차피 관계가 끝나는데 굳이 혼인무효 소송을 또 할 필요가 있는가요?

A) 그래서 40년 동안 판례가 유지된 것입니다. 이혼을 하든, 혼인무효를 하든, 혼인취소를 하든 관계가 끝나는 것은 똑같습니다. 그래서 그 동안 이혼 후에 혼인무효 소송을 하면 확인의 이익이 없다고 각하를 해 온 것인데, 이것이 무려 40년 만에 바뀐 것입니다.

Q) 확인의 이익이요? 이것이 무슨 말인가요.

A) 일반소송과 다르게 확인소송은 법률상 확인의 이익이 있을 때만 허용됩니다. 확인의 이익이라는 것이 하나의 소송요건으로 들어가 있습니다. 확인의 이익이 없다면 각하가 되므로 애초에 본안 판단을 못 받습니다. 혼인무효 소송은 혼인이 처음부터 무효라는 확인을 받는 것이므로 확인의 이익이 필요했는데요. 이혼을 한 후에 혼인무효 소송을 하면 확인의 이익이 없다고 봐 온 것이죠. 그런데 이제는 확인의 이익이 있다고 본 것입니다.

Q) 그럼 왜 40년 동안 확인의 이익이 없다고 하다가, 이제는 있다고 바뀐 건가요?

A) 결혼을 하면 그에 수반되는 수많은 법률관계가 동시에 발생합니다. 이혼을 한다고 해서 이미 형성된 법률관계가 함께 소멸되지 않거든요. 결혼 후 이혼까지 발생한 법률관계가 소급적으로 무효가 되지 않기 때문에,이를 한번에 다 없애려면 이혼을 하더라도 별도의 혼인무효 소송이 필요한 경우가 있다는 것입니다.

Q) 잘 와닿지 않는데요. 구체적으로 어떤 경우에 이혼과 혼인무효에 차이가 있을까요?

A) 예컨대 민법 가족편에 의하면 부부 간에 일상가사 연대책임 규정이 있습니다. 일상의 가사로 부담하는 제3자에 대한 채무는 부부가 연대책임을 져야한다는 것입니다. 만일 이혼만 되면 이혼 전까지 발생된 연대책임은 여전히 살아있는데, 혼인무효가 인정되면 소급적으로 무효이므로 연대책임도 사라지죠. 알고보면 큰 차이입니다.

Q) 그럼 이혼 후 혼인무효 소송은 항상 승소할 수 있는 건가요?

A) 당연히 아닙니다. 승소하려면 혼인무효 사유가 있어야 합니다. 대표적으로 당사자 간 합의없이 혼인신고 한 경우입니다. 법률상 혼인이 성립하려면 양쪽의 실질상 합의가 있어야 하거든요. 무늬만 혼인했거나 다른 목적으로 혼인하는 경우에는 혼인 무효사유가 됩니다. 이번에 바뀐 판결은 이혼을 했더라도 혼인 무효 소송을 할 수 있다는 것이지, 그 소송에서 항상 이길 수 있다는 것은 아닙니다. 확인의 이익이라는 소송요건을 통과시켜준 의미가 있으므로 앞으로는 공방을 해볼 수 있다는 뜻입니다. 40년간은 공방도 못 해봤 거든요. 각하되었으니까요.

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2024-06-05

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[법률가이드] 김호중 소속사 대표, 허위자수 매니저의 처벌은 어떻게

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 김호중 소속사 대표, 허위자수 매니저의 처벌은 어떻게 편을 업로드 했습니다.

김호중 소속사 대표와 허위자수한 매니저에게 적용되는 범죄가 어떤 것일지에 관해서 알아봅니다.

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2024-06-05

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[법률가이드] 김호중 구속, 구속영장실질심사, 체포부터 구속까지는 어떤 일이

We Solve 입니다. 트로트가수 김호중이 결국 구속됐습니다. 소속사 대표도 함께 구속됐습니다. 증거인멸 정황이 분명했기에 구속이 예상됐는데요. 오늘은 구속영장실질심사, 구속적부심사 등등 체포부터 구속까지 절차를 알아보고 김호중과 같은 구속 피의자가 향후 어떻게 될지에 관해 알아봅니다.

Q) 변호사님, 김호중이 결국 구속됐습니다. 기사를 보니까 체포 얘기는 없던데 원래 체포없이도 구속이 가능한가요?

A) 직 구속도 가능합니다. 긴급체포나 현행범 체포의 경우 48시간 안에 구속영장 청구를 해야 합니다. 하지만 김호중 사건처럼 체포 없이 구속 영장으로 바로 구속할 수도 있습니다. 체포에서 구속으로 넘어가는 경우가 많지만 직 구속을 못하는 것은 아닙니다.

Q) 구속영장 신청이라는 말도 있고 구속영장 청구라는 말도 나옵니다. 두 개가 같은 건가요? 다른 건가요?

A) 구속영장 청구는 검사가 합니다. 하지만 신청은 경찰이 합니다. 무슨 말이나고요? 원래 구속영장을 청구할 권한은 검사만 갖습니다. 하지만 초동수사를 경찰이 하므로 경찰이 검찰에 구속영장을 신청하고, 이를 받아서 검사가 청구를 하는 것이죠. 발부는 판사가 합니다.

Q) 구속영장실질심사라는 말도 나옵니다. 김호중 사건에서도 구속영장실질심사를 거쳐 구속여부가 결정된다고 하는데요. 이건 또 뭔가요?

A) 검사가 구속영장을 청구하면 법원에서 구속영장을 발부할지 말지 결정하는데요. 그 전에 피의자를 법정에 불러서 심사를 합니다. 이를 영장실질심사라고 합니다. 이때 피의자, 변호인이 출석하고 영장전담판사가 몇가지 질의하고 확인합니다. 구속 필요성을 검토하는 것입니다.

Q) 구속영장실질심사는 무조건 하는 건가요? 피의자나 검사가 신청해서 하는 건가요?

A) 필수절차입니다. 구속영장을 청구하면 법원에서 필수적으로 영장실질심사를 하게 돼 있어요. 왜냐하면 불구속 수사가 원칙이므로 구속은 구속사유가 있을 때만 하거든요. 사유란 바로 도망 또는 증거인멸의 우려입니다. 김호중 사건에서는 증거인멸 정황이 있었으므로 사유가 있다고 판단한 것이죠.

Q) 구속영장실질심사를 해서 구속영장이 기각되는 경우도 있나요?

A) 있습니다. 검찰이 증거를 확보하지 못해 범죄 소명이 부족하거나, 피의자에게 도망갈 염려나 증거인멸의 우려가 없다면 영장이 기각됩니다. 영장이 발부되느냐 기각되느냐는 정치적인 사건이거나 사회적으로 주목되는 사건일수록 초미의 관심사죠. 김호중 사건은 예상되긴 했습니다. 음주 뺑소니 자체가 중한 범죄이긴 하지만, 더 중요한 것은 범행을 은폐하려고 했으니까요.

Q) 구속이 되면 이후에는 어떻게 되나요?

A) 구속기간은 경찰 10일, 검찰 10일, 1회 연장하면 최장 30일까지 가능합니다. 구속기간 안에 검사는 구속피의자를 신문하고 증거를 수집하여 기소여부를 결정합니다. 구속이 됐는데 불기소하는 경우는 없습니다. 이미 증거가 충분하다는 뜻이니까요. 실무상 20일 안에 기소됩니다. 김호중 사건도 조만간 공소제기 될 것입니다.

Q) 김호중과 같은 구속 피의자는 대응할 수 있는 방법이 있나요?

A) 있습니다. 바로 구속적부심사청구입니다. 구속영장실질심사와는 또다른 절차입니다. 구속 피의자는 구속적부심사를 청구하면 법원의 판단을 또 받을 수 있습니다. 구속 자체가 적합한지 부적합한지를 법원을 통해서 심사받는 것이죠. 실무상 구속적부심에서 석방되는 경우가 많지는 않지만, 엄연한 형사소송법 절차이므로 청구하는 경우는 많습니다.

Q) 김호중 변호인이 구속적부심사를 청구할까요?

A) 김호중 사건에서요? 글쎄요. 저는 안 할 것으로 봅니다. 만일 소속사의 증거인멸 시도가 없었고 처음부터 자백했더라면, 김호중 소속사의 공연 일정이나 막대한 손해를 호소하면서 불구속 수사 요청을 해볼 수 있었겠지만, 지금은 실기했다고 봅니다.

Q) 그럼 앞으로는 어떻게 될까요?

A) 구속 상태에서 기소되면 1심 재판으로 넘어갑니다. 법원의 구속기간은 1심 6개월입니다. 구속상태에서 형사공판을 받는데, 만일 1심 결과 실형이 나온다면 구속 상태로 형이 집행됩니다. 사실상 수감이 연장되는 효과입니다. 집행유예가 나온다면 선고당일 석방됩니다.

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2024-06-04

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[법률가이드] 음주 뺑소니 어떤 범죄로 처벌받나 (김호중음주뺑소니, 위험운전치상죄)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 음주 뺑소니 어떤 범죄로 처벌받나 (김호중음주뺑소니, 위험운전치상죄) 편을 업로드 했습니다.

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2024-06-03

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[법률가이드] 재산분할 1조 3,808억 노소영 2심 뒤집었다. (최태원 노소영 재산분할)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 재산분할 1조 3,808억 노소영 2심 뒤집었다. (최태원 노소영 재산분할) 편을 업로드 했습니다.

세기의 이혼으로 불린 최태원 노소영 이혼소송과 재산분할 판결에 대해서 관하여 알아봅니다.

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2024-06-03

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[법률가이드] 연예인 범죄와 소속사 전속계약해지, 서로간 책임은 어떻게? (김호중소속사, 김호중소속사폐업)

We Solve 입니다. 김호중 음주 뺑소니 사건을 수습하려던 소속사가 사실상 폐업수순에 들어갔다는 얘기가 나옵니다. 왜 범죄를 덮으려고 했는지 이유가 속속 드러나고 있는데요. 김호중의 공연취소로 막대한 위약금이 예상되어 공연을 강행했는데, 이제 돌이킬 수 없게 되어 폐업을 한다는 얘기가 나오네요. 오늘은 연예인 이 범죄를 한 경우 소속사와의 전속계약은 어떻게 되는지, 민사적인 법적책임에 관하여 알아봅니다.

Q) 변호사님, 연예인 소속사의 전속계약은 엔터테인먼트 업계의 대표적인 법률 이슈로 알고 있습니다. 저희 로펌에서도 여러차례 진행한 것으로 아는데요. 김호중 음주 뺑소니 사건과 같이 연예인이 범행을 한 경우에도 문제가 되겠죠?

A) 물론입니다. 대부분의 전속계약에는 연예인의 사생활 문제, 마약, 성범죄, 음주운전 같은 사회적 물의를 빚을 경우 전속계약을 해지하는 규정이 있습니다. 소속사에게 해지권을 부여하는 것입니다. 공정거래위원회 표준전속계약에도 나와있습니다.

Q) 김호중 소속사도 김호중과 전속계약을 맺었으니까, 소속사가 김호중을 상대로 전속계약을 해지할 수 있는 건가요?

A) 원래 같으면 그랬을 것입니다. 하지만 알다시피 사건이 너무 꼬여버렸어요. 소속사가 김호중의 범행을 덮으려고 하다 사건을 키워잖아요. 돌아갈 수 없는 강을 건넜습니다. 소속사가 폐업한다는 얘기가 나오고 대표 와 본부장도 함께 구속됐으니, 전속계약 해지가 의미없어져 버렸습니다. 법인이 사라지면 계약자체도 의미가 없죠.

Q) 김호중 소속사인 생각엔터테인먼트에 카카오도 75억을 투자했다고 합니다. 생각엔터테인먼트가 폐업하면 카카오도 돈을 잃는 건가요? 카카오가 김호중 소속사에 배상을 요구할 수 있을까요?

A) 좀 복잡하긴 한데요. 투자라는 것은 원금 손실을 감수하는 거니까 이론상 김호중 소속사가 폐업했다고 해서 카카오가 배상청구를 하긴 어렵다고 봅니다. 책임질 법인 자체가 사라져버리니까요. 카카오가 생각엔터테인먼트 대표나 김호중 개인을 상대로 책임을 묻는 것도 힘들다고 봅니다. 주식 투자 했는데 상장폐지된 것과 비슷하게 손해를 떠 안는 겁니다.

Q) 그렇다면 김호중과 소속사 대표의 관계는 어떻게 될까요? 소속사는 폐업한다고 해도, 김호중과 대표는 같이 구속되어 있는데, 향후 형사절차가 마무리되면 둘 사이의 민사 분쟁은 별도 아닌가요.

A) 맞습니다. 그런데 소속사가 정상 운영한다면 몰라도 회사도 망하고 둘다 처벌을 받는데, 둘 사이에 잘잘못을 따지는 민사 분쟁이 그닥 의미는 없을 것입니다. 굳이 따져보면, 김호중의 범행으로 공연취소, 위약금 등등 소속사가 민사적인 피해를 입었는데, 이것은 소속사의 피해이지 대표 개인의 피해와는 다르고, 대표 개인이 잘못된 수습으로 소속사에 또 피해를 줬다고도 볼 수 있습니다.

Q) 김호중 소속사 생각엔터테인먼트에는 다른 연예인도 전속계약을 맺고 있는데요. 소속사가 공중분해되면서 이들도 적을 상실할 위험에 처했습니다. 생각엔터테인먼트는 연예인의 요청이 있을 경우, 조건없이 전속계약을 해지하겠다는 뜻도 밝혔습니다. 이들이 소속사나 대표를 상대로 책임을 물을 수도 있나요?

A) 생각엔터테인먼트가 앞으로 어떻게 운영되느냐에 따라 달려있습니다. 생각엔터테인먼트 연예인 입장에서는 아무 잘못없이 전속계약이 해지되거나 미정산된 금원이 있는데 소속사가 폐업해버리면 민사적인 피해를 받는 것은 맞습니다. 다만 책임의 주체인 회사가 공중분해되면 결국 대표이사 개인에게 책임을 물어야 하는데요. 대표이사도 구속된 실정이라 쉽지는 않습니다. 소속 연예인의 남아있는 전속계약 기간, 미정산 금원, 기 잡힌 행사일정이 취소되는지 등등 연예인마다 천차만별이라 일률적으로 따질 수는 없습니다. 소속사와 원만하게 합의되면 법적 공방은 없겠지요.

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2024-06-03

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[인사] 신규 변호사 영입

2024년 6월 부로 계정환 변호사님이 저희 로펌에 합류해주셨습니다.

계정환 변호사님은 대한변호사협회 인증 부동산, 형사 전문 변호사로서 다수의 로펌에서 각종 기업자문, 민사, 형사, 행정 사건을 수행한 바 있습니다. 위솔브 법률사무소 구성원은 계정환 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며 앞으로도 의뢰인의 이익을 위해서 최선을 다할 것을 약속드립니다.

감사합니다.

2024-05-31

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[법률가이드] 재산분할 1조 3,808억원, 노소영 2심 뒤집다. (세기의이혼, 최태원 노소영 이혼소송)

We Solve 입니다. 세기의 이혼이라 불리는 최태원 노소영 이혼소송의 2심 선고가 났습니다. 결과는 놀랍습니다. 1심과 달리 2심에서 노소영에게 재산분할 1조 3천억을 인정했기 때문입니다. 위자료도 20억이나 됩니다. 지금부터 최태원 노소영 이혼소송의 2심 판결 내용과 의미에 대해 알아봅니다.

Q) 변호사님, 저희가 지난 포스팅으로 최태원 노소영 이혼소송 1심 판결을 알아봤습니다. 재산분할 665억, 위자료 1억에 대해서 였는데요. 2심 결과는 뒤집어졌다고 보면 될까요?

?

A) 맞습니다. 제가 법조계 내부에서도 1심 판결에 대해 의견이 분분하다고 얘기했는데요. 2심에서 노소영이 통쾌하게 뒤집었습니다. 최태원의 SK 계열사 주식이 분할대상인 공동재산에 포함되었고, 노소영의 기여도가 인정된 것이 핵심입니다.

Q) 1심에서는 재산분할이 665억인데 왜 2심에서는 1조 3천억이 되어버린 건가요? 차이가 있다고는 하지만 너무 큰데요?

?

A) 1심에선 최태원의 SK 계열사 주식이 분할대상 재산에 포함되지 않았고 노소영의 기여도도 인정되지 않았습니다. 최태원의 자산 대부분은 SK 계열사 주식입니다. 1심에서는 이것을 빼고 분할을 하다보니까 금액이 적었던 것입니다. 2심에서는 완전히 뒤집어 진 것입니다. 참고로 최태원의 SK 계열사 주식 가치는 약 4조원이 넘고 노소영의 기여도는 35%가 인정됐습니다.

Q) 구체적으로 SK 그룹이 성장하는데 노소영이 어떤 부분을 기여했다고 보는 건가요? 노소영은 직접적으로 SK 경영에 관여하지 않지 않았나요?

?

A) 노소영의 아버지 노태우 전 대통령과 관련있습니다. SK 그룹이 성장할 수 있었던 배경은 노태우 전 대통령의 역할이 컸음을 인정한 것입니다. 대통령이란 지위를 이용해서 SK 그룹이 성장하는데 일종의 보호막 역할을 했다는 것이죠. 이는 최태원 노소영의 혼인생활 중에도 있었던 일이기 때문에 노태우 전 대통령의 역할이 노소영 측의 기여도로 감안된 것입니다.

Q) 노태우 전 대통령의 비자금 얘기도 나오던데요. 형사소송도 아닌 이혼소송에서 갑자기 왜 비자금 얘기가 나온 건가요?

?

A) 사실 저를 비롯한 법조계 내부에서는 그 부분이 다소 뜬금없고 놀랍습니다. 최태원 측에서는 2심 재판부가 편파성을 갖고 있다고 비판한 바 있습니다. 재판부는 노태우의 비자금이 최종현 전 SK 회장 측으로 흘러들어갔고 이것을 노소영 기여도 판단의 근거로 삼은 듯 합니다. 하지만 비자금이라는 것은 출처도 불분명하고 금액 특정도 어려운데, 구체적 증거없이 사실인정을 했다는 것은 논란이 있습니다. 자녀들 간의 이혼소송에서 선친 간의 비자금을 언급하여 불필요한 논란을 야기하는 것이 적정한 가에 대해서도 의문입니다. 3심 대법원에서 핵심 쟁점이 될 것으로 보입니다.

Q) 위자료도 20억이 인정됐는데요. 일반적인 이혼사건에서는 1억도 크다고 하는데 갑자기 왜 20배가 늘어난 것인가요

?

A) 금액으로만 보면 아주 예외적입니다. 제가 지난 포스팅에서 위자료는 자기 재산을 가져가는 것이 아니라 남의 재산을 가져오는 거라고 말씀드렸습니다. 위자료는 SK 주식과는 무관합니다. 최태원의 귀책사유와 노소영의 정신적 고통의 크기에 따르는데요. 최태원이 노소영과 혼인 중임에도 혼외자의 존재와 부정행위를 공공연히 알렸고, 상간녀에게 200억원의 재산을 지원하면서도 노소영에게는 생활비를 지원하지 않는 등 파탄에 책임이 크고 노소영의 정신적 고통이 너무 크다고 판단한 것 같습니다. 하지만 아무리 공인이고 세기의 이혼이라 해도 일반적인 이혼 사건과 다르게 위자료 액수를 산정한 것이 공평의 관념에서 적정한 지는 의문입니다. 위자료는 재산과는 무관하기 때문입니다.

Q) 노소영은 최태원의 상간녀에게 별도로 30억원의 손해배상 소송을 제기했습니다. 이 결과는 아직 안 나왔는데요. 어떻게 될까요?

?

A) 이것은 상간녀 김희영에 대한 불법행위 손해배상 청구입니다. 김희영이 최태원과 함께 부정행위로 가정을 파탄냈기 때문에 노소영이 최태원 뿐만 아니라 김희영을 상대로도 배상을 청구하는 겁니다. 최태원과 김희영은 민사상 공동불법행위라고 볼 수 있으므로, 이번 판결에서 나온 위자료 20억원 김희영에게도 하나의 기준이 될 수 있습니다. 물론 이혼소송은 아직 안 끝났습니다. 3심까지 가봐야 최종 확정됩니다.

Q) 그렇군요. 변호사님, 이번 판결에 대해서 변호사님의 개인적인 의견은 어떠신지요? 판결이 적정하다고 보시는지요?

?

A) 이혼 자체는 다툼이 없으므로 논란이 없고, 재산분할은 SK 주식에 대한 노소영의 기여도가 인정된 것은 저는 맞다고 봅니다. 노태우 전 대통령의 비자금은 논외로 하더라도 SK 그룹이 성장하는데 노소영 측이 영향을 준 것은 맞으니까요. 다만, 형사재판도 아닌데 구체적인 금액이 확인되지도 않은 비자금을 굳이 이혼소송 재판부가 왜 밝혔는지는 의문이고요. 위자료는 아무리 공인이라고 해도 다른 이혼사건에 비해서는 과하다는 생각입니다. 돈이 많은 사람이든 적은 사람이든 정신적 고통의 크기가 다르진 않으니까요.

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2024-05-31

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[법률가이드] 김호중 소속사 대표 및 허위 자수한 매니저의 형사범죄는 어떻게 될까

We Solve 입니다. 지난 포스팅에서 김호중 사건으로 음주 뺑소니 범죄에 관해 알아봤습니다. 사고 직후 소속사에서 매니저를 허위 자수시켜 수습하려했던 정황이 드러나면서 사건이 일파만파 커졌는데요. 이번에는 김호중 본인 외에 김호중 소속사 대표, 본부장, 허위 자수한 매니저의 범죄에 관해서 알아봅니다.

Q) 변호사님, 지난 포스팅에서 김호중 본인의 형사범죄는 알아봤습니다. 이번에는 소속사 대표와 본부장에게 어떤 범죄가 적용되는지 궁금합니다.

A) 소속사 대표는 김호중의 사건을 덮으려 매니저에게 허위 자수를 종용한 것으로 드러났습니다. 그래서 범인도피교사죄가 적용됩니다. 대표의 지위에서 적극적으로 범인도피를 주도했기 때문에 방조가 아니라 교사죄가 적용됩니다. 김호중 본인도 녹취자료에 의하면 매니저에게 부탁한 것이 드러났으므로 당초 범인도피방조죄에서 교사죄로 변경될 것으로 예상됩니다. 참고로 교사범은 본범과 동일하게 처벌받고 방조범은 감경됩니다. (형법 31조 32조)

Q) 매니저는 어떤 범죄로 처벌을 받을까요?

A) 위계에 의한 공무집행방해죄입니다. 경찰수사라는 공무를 속여서 방해했기 때문입니다. 다만 매니저가 자발적으로 김호중을 보호하기 위한 것이 아니라, 소속사 대표 및 김호중의 지시에 의한 것이라면 양형에 참작될 수 있습니다. 대표와 매니저의 우열관계에 따라 매니저가 지시에 따를 수 밖에 없는 경우를 의미합니다.

Q) 음주 뺑소니 자체에 대해서는 소속사 대표와 매니저가 처벌받지는 않은 건가요?

A) 음주 뺑소니는 김호중의 단독 범행입니다. 사고 수습을 공모했다고 해서 소급적으로 앞선 범죄가 공범이 되지는 않습니다. 오히려 소속사 대표 및 매니저의 범행에 김호중이 관여했기 때문에 후행 범죄에 김호중의 공범이 추가될 수 있습니다.

Q) 소속사는 왜 김호중의 음주 뺑소니에 대해서 이런 식으로 수습을 했을까요? 피해자가 많이 다친 것도 아니고 처음부터 시인했더라면 더 좋지 않았을까요?

A) 보도에 따르면 소속사는 김호중의 공연 수익을 통해 매출과 영업이익을 확보하는데, 김호중의 범행이 인정되어 공연이 취소되면 관련 계약이 파기되면서 막대한 위약금이 발생하기 때문입니다. 회사 부도를 막기 위해서 공연을 강행했고, 강행하기 위해서 배우를 써서 사건을 덮으려 한 것 같습니다. 자세한 경위는 수사 후에 더 밝혀질 것입니다.

Q) 소속사 대표 및 본부장도 김호중과 함께 구속됐습니다. 구속된 상태에서 앞으로 수사는 어떻게 진행되나요?

A) 구속기간은 경찰 10일, 검찰 10일 합계 20일입니다. 구속 피의자를 빠르게 수사하여 검사가 기소를 하면 형사재판으로 넘어갑니다. 혐의 대부분이 인정될 것이므로 석방없이 기소는 당연히 될 것이며, 다만 음주 부분이 특정되지 못하면 공소장에 포함되지 못하는 변수는 있습니다. 형사재판으로 넘어가면 피고인은 보석을 신청할 수 있고, 그게 아니라면 1심 결과에 따라 석방 또는 수감이 결정됩니다.

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2024-05-30

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[법률가이드] 김호중 사건으로 알아본 음주 뺑소니, 위험운전치상죄, 범인도피교사죄

We Solve 입니다. 김호중 음주 뺑소니 사건으로 세상이 들썩들썩합니다. 소속사에서 대리자수를 시켰고, 공연취소, 티켓환불, 위약금에 이어 사실상 폐업수순으로 들어갔다는 말이 나옵니다. 김호중은 영장실질심사를 거쳐 구속되었습니다. 김호중 사건에 등장하는 음주 뺑소니, 위험운전치상죄, 범인도피교사죄에 관하여 알아봅니다.

Q) 변호사님, 트로트 가수 김호중이 음주 뺑소니 사건으로 구속됐습니다. 택시기사가 타고있던 차량에 부딪치고 도주한 것은 영상만 봐도 팩트인데요. 어떤 범죄가 적용되는지는 모르는 분이 많습니다. 오늘은 이 얘기를 나눠보겠습니다.

A) 좋습니다. 김호중 사건에 적용되는 형사범죄를 피의자 별로 나누면 김호중 본인, 소속사 대표, 대리자수한 매니저 입니다. 우선 김호중 본인에겐 음주 뺑소니가 적용됩니다. 음주 뺑소니의 정확한 법 명칭은 특정범죄가중처벌등에관한법률, 도로교통법에 각각 나눠져 있습니다.

Q) 뺑소니를 했을 때 사람이 다치는 경우와 안 다치는 경우가 있습니다. 김호중 사건에서는 택시기사가 진단서를 낸 것으로 드러났는데요. 그럼 인명피해가 있는 뺑소니가 되는 건가요?

A) 맞습니다. 그 점이 중요한데요. 사람이 다친 뺑소니면 특가법상 (특정범죄가중처벌등에관한법률) 도주차량죄가 적용됩니다. 사망이 아니라 상해이므로 특가법 제5조의 3 제1항 제2호가 적용되죠. 도주차량치상죄라고 부릅니다.

Q) 만일 사람이 안 다치고 차량에만 피해를 입혔다면 어떻게 되나요? 김호중 사건에서도 택시기사가 만일 진단서를 안 내거나 김호중 소속사와 합의했다면 인피는 빠졌을 것 같은데요.

A) 그런 시도를 했을 가능성이 매우 높습니다. 왜냐하면 형량 차이가 크기 때문입니다. 인피가 없으면 도로교통법상 사고후미조치죄가 적용됩니다. 주 정차된 차만 손괴한 것만 분명한 경우입니다. 구속될 이유도 없고 실형은 안 나오는 범죄입니다.

Q) 그렇군요. 김호중 사건에서는 일단 피해자가 진단서를 냈다는 것이 1차적으로 중요한 셈이네요. 그런데 단순 뺑소니가 아니라 음주 뺑소니면 더 심각하지 않나요?

A) 맞습니다. 물피가 아니라 인피라는 것이 특가법으로 넘어간 기준인데, 게다가 음주까지 했으니까 더 중한 범죄가 됩니다. 음주 뺑소니에 사람까지 다치게 한 경우이므로 특가법상 위험운전치상죄가 적용됩니다. 구속영장에 포함된 범죄죠. 위험운전치상죄는 단기 1년, 장기 15년의 중 범죄입니다.

Q) 김호중이 음주를 했는지 안 했는지가 논란이 되고 있습니다. 처음엔 안 했다고 변명했다가 말을 바꿨는데요. 정확히 얼마를 마셨는지는 아직 보도되지 않고 있습니다. 음주 측정도 사건 직후에 못하고 한참 지난 후에 소변 샘플을 채취 했다고 합니다. 어떻게 되는 건가요?

A) 위드마크 공식을 적용합니다. 음주시점, 사고시점, 측정시점의 시간 간격이 벌어질 때 측정시점의 수치를 역추산해서 사고시점의 혈중알콜농도를 계산하는 공식입니다. 혈중알콜농도는 음주 후 90분까지 상승했다가 그 후 시간당 약 0.08-0.03%씩 떨어지기 때문에 계산은 가능합니다. 다만 형사범죄는 검사가 엄격한 증명의 책임이 있으므로 정확한 음주 수치가 공소장에 특정되어야 합니다. 정황상 음주가 분명해도 정확한 수치 특정을 못하면 증거불충분이 될 수 있는 겁니다. 변호인이 다툴 것으로 예상되는 지점입니다. 하지만 전체 범죄를 좌우할 만큼은 아닙니다.

Q) 그럼 김호중 본인에게 음주 뺑소니가 인정되면 특가법상 위험운전치상죄가 적용되는데, 그 밖에 다른 범죄는 없나요?

A) 범인도피교사죄입니다. 매니저에게 허위 자수를 시킨 것에 가담한 범죄입니다. 소속사 대표가 지시했지만 김호중도 알고 관여했기 때문입니다. 현재는 범인도피방조죄라고 하는데 범인도피교사죄로 변경될 가능성 있습니다. 방조와 교사는 가담 정도에 따라 구분합니다. 단순히 협력하면 방조. 주도성이 있으면 교사죄가 됩니다.

Q) 생각보다 많은 범죄가 적용되네요. 오늘은 김호중 본인에게 적용되는 범죄만 알아봤는데요. 다음 시간에는 소속사 대표와 매니저에게 적용되는 범죄도 알아보겠습니다.

A) 그럽시다. 이 사건은 단순히 끝날 수 있는 범죄를 소속사가 배우를 써서 화를 키운 측면이 있습니다. 그래서 복합적인 형사사건이 되고 말았습니다. 다음 편에서 계속하겠습니다.

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2024-05-30

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[법률가이드] 오랫동안 안 갚은 대출, 일부 갚으면 전부 추심 당한다 (핸드폰채권추심, 채권소멸시효)

We Solve 입니다. 2024. 5. 28. 매일경제 신문에 나온 기사입니다. 핸드폰 통신비도 연체하면 채권추심 대상입니다. 일반 대출은 물론입니다. 그런데 만약 오랫동안 대출금을 안 갚으면 어떻게 될까요?

소멸시효에 걸립니다. 소멸시효가 지나면 추심이 불가합니다. 하지만 소멸시효가 지났다는 것을 모른다면? 일부를 갚으면 어떻게 될까요? 많은 분들이 모르는 지점이 여기입니다. 바로 시효이익 포기입니다. 오늘은 소멸시효 중단, 시효이익 포기에 관해 알아봅니다.

Q) 변호사님, 핸드폰 통신비도 연체하면 채권추심 대상이 된다고 합니다. 채권추심은 누가 어떻게 하는 건가요?

A) 통신비라면 채권자는 통신회사이고, 채권추심은 채권자의 위임을 받은 채권추심회사가 합니다. 채권자가 직접할 수도 있지만 대량의 채권회수를 대행해주는 업체가 많습니다. 길거리 지나다보면 신용정보회사, 추심업체 간판이 많잖아요. 그런 곳입니다.

Q) 소액이라도 연체하면 안 되겠군요. 그런데 채권에는 소멸시효가 있다고 들었습니다. 소멸시효가 정확히 무엇인가요?

A) 소멸시효란 일정 기간이 지나면 권리가 소멸하는 것을 뜻합니다. 모든 채권에는 소멸시효가 있습니다. 시효 기간 동안만 행사 가능한 일종의 데드라인입니다. 취득시효와 반대입니다. 취득시효는 일정 기간이 지나면 권리가 발생하는 것입니다. 예전 포스팅에서 말씀드린 바 있습니다.

Q) 그렇군요. 권리가 있는데 시간이 지났다는 이유로 행사를 못하면 채권자는 억울할 것 같은데요. 왜 이런 제도가 있는 걸까요?

A) 법적 안정성이 중요한 법 정신 중의 하나이기 때문입니다. 시간이 지나면 채권자도 권리 위에 잠을 잤다고 볼 수 있고, 행사하지 않는 자체를 법에서 존중하고 안정성을 보호하기 위함입니다.

Q) 하지만 채권의 소멸시효 기간은 채권마다 다르잖아요. 채무자는 소멸시효 자체를 모를 수도 있고 언제부터 시작해서 언제 끝났는지 모릅니다. 소멸시효가 끝났는데 채무자가 모르고 돈을 갚으면 어떻게 되나요?

A) 일반채권의 소멸시효는 10년입니다. 상사채권은 5년입니다. 3년, 1년 짜리 단기 소멸시효도 있습니다. 말씀대로 채무자는 소멸시효가 끝났는지 모르고, 뒤늦게 변제하는 경우도 많죠. 이럴 때 시효이익 포기로 해석될 수 있습니다. 채무자가 누릴 수 있는 시효이익을 스스로 포기하는 것이죠. 다시 채무를 갚아야 합니다.

Q) 소멸시효가 중단된다는 말도 들었습니다. 소멸시효 중단은 또 무슨 뜻인가요?

A) 소멸시효는 채권자가 권리 위에 잠을 잤을 때라고 말씀드렸습니다. 채권자가 적극적으로 채권행사를 했다면 잠을 잔 것이 아니죠. 이것이 소멸시효 중단입니다. 법률상 소송을 제기하거나, 압류, 가압류, 가처분한 경우, 또는 채무자가 승인한 경우가 이에 해당합니다. 최고 (내용증명 독촉)도 있는데 최고는 6개월 안에 다른 중단 사유가 있어야 합니다.

Q) 소멸시효가 중단되면 그 후에는 어떻게 되나요? 영원히 멈추는 것인가요?

A) 아닙니다. 중단사유가 종료하면 다시 진행됩니다. 다만 처음부터 진행되므로 기간을 늘리는 효과가 있습니다.

Q) 그럼 소멸시효 중단은 시효이익 포기와 다른 것인가요?

A) 소멸시효 중단은 소멸시효 기간 중에 채권자, 채무자의 행위로 시효가 중단되는 것입니다. 시효이익 포기는 소멸시효가 끝났는데 채무자가 스스로 변제해서 이익을 포기하는 것입니다. 중단보다는 시효이익 포기가 채무자 입장에서는 더 억울할 수 있습니다. 물론 갚아야 할 돈은 갚는 게 도리상 맞지만, 법률상으로만 따지면 그렇습니다.

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2024-05-29

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[법률가이드] 전세계약 중 임대인 변경, 보증금 누구에게 청구하나요?

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세계약 중 임대인 변경, 보증금 누구에게 청구하나요? 편을 업로드 했습니다.

전세계약 중 임대인인 변경되면 보증금을 누구에게 청구하는지 알아봅니다.

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2024-05-27

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[법률가이드] 전세보증보험 한도 곧 늘어난다. 이유는? (전세사기, 전세난)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세보증보험 한도 곧 늘어난다. 이유는? (전세사기, 전세난) 편을 업로드 했습니다.

전세보증보험 한도가 곧 늘어날 전망입니다. 전세사기 때문에 한도를 줄였는데 이제와서 왜 늘리는지 이유를 알아봅니다.

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2024-05-24

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[법률가이드] 대통령 거부권 행사, 국회 재의결 정족수 (채상병 특검법 거부권 무력화)

We Solve 입니다. 윤석열 대통령이 채상병 특검법에 대한 거부권을 행사했습니다. 10번째 거부권 행사입니다. 야당은 강력히 반발하며 거부권에 대한 재의결을 하겠다고 밝힙니다. 오늘은 대통령 거부권과 국회의 재의결 정족수에 관한 헌법 규정을 살펴봅니다.

Q) 변호사님, 대통령이 채상병 특검법, 김건희 특검법과 같이 민감한 이슈에 대해 거부권 행사를 밝혔습니다. 대통령 거부권은 원하면 언제든지 할 수 있나요

A) 국회가 과반수 의석으로 법률안을 통과시키면 정부에 이송됩니다. 대통령은 15일 이내에 공포하거나 재의 요구할 수 있습니다. 재의요구권이 바로 거부권입니다. 헌법에 의하면 대통령은 통과된 법률을 승인할지 거부할지 결정할 권한이 있습니다. 하지만 헌법상 권한이 있는 것과 그것을 마구잡이로 행사하는 것은 다른 문제죠.

Q) 뉴스에 보니까 재의요구권과 거부권이 섞여 나와서 헷갈렸는데 같은 말이군요.

A) 맞습니다. 재의요구권을 글자 그대로 풀면, 다시 의결할 것을 요구하는 겁니다. 국회로 돌려보낸다는 것이죠. 바로 거부권입니다. 헌법 53조 2항 있습니다.

Q) 대통령이 거부권을 행사하면 국회에서 다시 의결할 수 있는 건가요? 지난 총선에서 야당이 연합해서 180석 이상을 얻었습니다. 대통령 거부권을 무력화시킬 수 있나요?

A) 거부권 재의결 정족수는 재적의원 과반수의 출석, 출석의원 3분의 2 이상의 찬성입니다. 현행 300명의 국회의원 중에서 200명의 찬성이 필요합니다. 야당이 연합해서 180석 이상이 됐지만, 200석은 부족합니다. 만약 안철수 의원처럼 여당에서 이탈표가 합세하면 200석이 넘을 수 있습니다.

Q) 만약 여당 이탈표가 합세해서 채상병 특검법이나 김건희 특검법에 대해 국회가 다시 의결하면 어떻게 되나요? 대통령이 또 거부할 수 있나요?

A) 안 됩니다. 대통령이 한 번 거부권을 행사해서 국회로 돌아왔는데, 국회가 다시 의결하면 법률안이 확정됩니다. 대통령이 재의요구해서 국회가 재의했는데 다시 재의요구 할 수 없는 것이죠. 같은 법률안에 2번 거부권 행사는 못합니다.

Q) 아 그렇군요. 그래서 총선에서 200석이 그토록 중요한 것이었군요.

A) 맞습니다. 200석이란 모든 헌법상 권한을 다 행사할 수 있습니다. 거부권 행사 무력화 뿐만 아니라 국회의원 제명, 탄핵소추, 헌법개정도 가능합니다. 야당에서는 200석을 내심 기대했고, 여당에서는 100석 이상을 확보하려고 그 토록 애쓴 것입니다. 지난 포스팅에서 알려드린 바 있습니다.

Q) 그럼 국회가 거부권 재의결 정족수를 채우지 못하면 대통령은 매번 거부권을 행사하면 되겠네요? 앞으로는 어떻게 될 거라고 보시나요?

A) 헌법상 권한이긴 하지만 권한이 있다고 무조건적 행사가 정당화되는 것은 아니죠. 국회 의석수는 민심의 반영이기도 합니다. 채상병 특검법, 김건희 특검법에 대해 대통령이 거부권을 행사하는 이유는 뻔하기 때문에, 국민들이 얼마나 납득할 수 있을지가 관건입니다. 정치의 영역이에요.

A) 굳이 법적으로 더 따져 들어가면 거부권의 내재적 한계 영역이기도 합니다. 어려운 표현이긴 합니다만, 내재적 한계란 외적 권한을 준수했더라도 내적 기준을 일탈한 것을 의미합니다. 직권남용과 탄핵사유가 맞물리는 지점이기도 합니다.

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2024-05-22

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[법률가이드] 통장에 돈이 찍혔는데 그냥 채권이라고? (제3채무자, 진술최고신청서)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 통장에 돈이 찍혔는데 그냥 채권이라고? (제3채무자, 진술최고신청서) 편을 업로드 했습니다.

예금채권압류, 통장압류시 제3채무자와 진술최고신청에 관해서 알아봅니다.

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2024-05-22

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[법률가이드] 연예인 소속사 전속계약 분쟁의 핵심은 무엇일까요? (전속계약해지, 전속계약분쟁)

We Solve 입니다. 오늘은 연예인 전속계약 분쟁에 대해 알아봅니다. 이제는 연예인, 인플루언서, 유튜버가 되는 게 초등학생 장래희망 1순위입니다. 당연히 분쟁도 많아지겠죠? 어떤 분쟁이 일어나는지, 어떻게 해결하는지 실제 사건을 토대로 알아봅니다.

Q) 변호사님, 연예인이 소속사와 전속계약을 맺으면 말 그대로 몇 년간 계약이 묶이는 거잖아요. 주로 어떤 분쟁이 일어나는 건가요?

A) 처음에는 좋게좋게 좋은 뜻으로 시작했는데, 시간이 지나면서 사이가 나빠집니다. 대표적인 것은 정산금을 안 주는 겁니다. 소속사가 영세한 곳도 많고, 역량이나 의지가 없는 1인 회사도 많습니다. 섭외가 안 되니 활동이 없고 활동이 없으니 정산금도 없지요. 이렇게 되면서 사이가 나빠져 해지 분쟁이 생깁니다.

Q) 정산금은 보통 어떤 조건으로 정산되고 지급되나요?

A) 소속사가 공연, 행사를 섭외해서 연예인과 계약되면 행사 수익을 얻는데요. 해당 행사에 지출된 모든 비용을 공제한 순이익을 5:5 또는 4:6 이런 식으로 나눕니다.

Q) 소속사가 초기에 연예인을 교육시키고 투자하는데 들어간 돈은 나중에 연예인이 갚아야 하나요?

A) 아닙니다. 어디까지나 투자이기 때문에 갚을 의무는 없습니다. 소속사가 일종의 투자자 위치에서 위험을 부담하는 것이죠. 투자와 대여는 다릅니다. 물론 일부 소속사에서 기대와 달리 인기가 없으니까 투자금을 뱉어내라는 곳도 있습니다. 하지만 전속계약서에 별도 약정이 없다면 투자금은 지급 의무가 없습니다. 안 갚아도 됩니다.

Q) 그럼 소속사와 연예이 간에 전속계약이 도중에 해지되는 경우는 어떤 경우인가요?

A) 대표적으로 신뢰관계가 파탄나는 경우는 이렇습니다. 1년 2년 동안 아무 연락이나 지원이 없는 경우, 행사를 뛰었는데 정산금이 없는 경우, 정산서를 보여달라고 하는데 거절하는 경우, 그 외 사생활 침해, 성범죄, 명예훼손 등 형사범죄가 있는 경우입니다.

Q) 이럴 때 전속계약해지 분쟁은 어떻게 시작되고 끝이 나나요?

A) 연예인이나 소속사 한쪽에서 대한상사중재원에 상사중재를 신청합니다. 주로 연예인 쪽에서 먼저 신청하는 경우가 많고, 신청 당한 소속사가 반대신청을 하죠. 소송을 한다면 본소, 반소가 병합되는 겁니다. 이때 신뢰관계가 파탄났는지, 서로 간에 더 이상 계약을 계속할 의사가 없는지 확인하고, 돈을 정산하는 절차가 남습니다.

Q) 돈을 정산한다고요? 어떤 돈을 어떻게 정산하나요?

A) 연예인 입장에서 못 받은 정산금을 받는 겁니다. 소속사 입장에서는 갑자기 해지를 요청한 연예인에게 위약벌 또는 손해배상 책임을 묻습니다. 전자는 행사수익 및 비용을 계산하는 과정이 중요하고, 후자는 구체적으로 연예인이 어떤 잘못을 했는지 소속사가 입증해야 합니다.

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2024-05-21

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[법률가이드] 배상명령 신청, 소송 2개를 한 번에 해결 (민사, 형사 동시에 해결)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 배상명령 신청, 소송 2개를 한 번에 해결 (민사, 형사 동시에 해결) 편을 업로드 했습니다.

배상명령신청, 요건과 절차, 효과, 민사소송과의 관련성에 관해서 알아봅니다.

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2024-05-20

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[법률가이드] 의대증원 집행정지 각하, 기각 결정, 드디어 이제 끝인가요? (재항고 한다는데요)

We Solve 입니다. 의대증원 집행정지에 대한 항고가 각하 기각 되었습니다. 도대체 이제 어떻게 되는 걸까요? 왜 누구는 각하고 누구는 기각인가요? 집행정지 각하 기각 결정에 대해서 재항고가 가능할지, 재항고한다면 어떻게 될지에 관해서 한 번에 알아봅니다.

Q) 변호사님, 의대증원 집행정지가 각하, 기각 결정되었습니다. 교수, 전공의, 수험생은 각하되고, 재학생은 기각되었습니다. 이게 왜 다른 건가요?

A) 각하는 애초에 소송요건을 못 갖춰서 판단 자체를 안 하는 겁니다. 의대증원 집행정지에서 청구인 적격이 없어서 그렇습니다. 왜냐하면 의대증원 처분은 각 대학의 정원을 늘리는 것인데요. 교수, 전공의, 수험생은 대학 정원과 간접적 이해관계는 있어도 직접적 이해관계가 없다는 것입니다.

A) 하지만 의대 재학생은 각 대학별로 의대가 증원되면 직접적으로 정원이 늘어나는 이해관계가 있으므로

각하라는 소송요건은 통과하고 본안 판단은 받은 겁니다. 다만 기각됐을 뿐이죠.

Q) 그럼 각하든 기각이든 의료계가 패소한 것은 똑같은데 이유만 다른 건가요?

A) 맞습니다. 집행정지가 인용되면 몰라도 어차피 각하나 기각되었기 때문에 결론에 차이는 없습니다. 의대 재학생에 대한 기각사유를 판단하면서 공공복리에 미치는 영향이 크다고 판단했기 때문에, 법원의 판단은 드러난 것입니다.

Q) 당초 집행정지 각하결정에 대해서 항고해서 오늘 나온 거잖아요. 의료계는 재항고한다고 하는데요? 이게 가능한가요.

A) 이론상 가능하지만 재항고를 신청해서 판단받기까지 최소 6개월-1년이 더 걸리기 때문에 실익이 없습니다. 모집요강이 확정되고 의대증원이 이미 진행되어 버리니까요.

Q) 의료계는 집행정지 외에 본안 소송도 제기했잖아요. 집행정지는 각하 기각되었지만 본안에서 뒤집어질 가능성도 있을까요.

A) 물론 본안에서 승소할 수도 있겠지만 이런 사회적 이슈가 주목되는 사건의 집행정지는 중간 판단의 성격이 강해서 본안소송도 집행정지와 결론이 비슷하게 나올 가능성이 높습니다.

Q) 재판부는 공공복리에 미치는 영향이 크다고 판단했는데요. 왜 이런 기준으로 판단하는 건가요?

A) 행정처분에 대한 집행정지 및 소송은 공익과 사익을 비교형량합니다. 정부의 처분이 가져오는 공익성과 침해받는 사익을 비교해서 전자가 크다면 처분을 유지하고, 후자가 크다면 처분을 취소합니다. 다른 사유도 있겠으나 핵심은 정부의 의대증원 처분의 공익성이 훨씬 크다고 판단한 것입니다.

Q) 재판 도중에 법원에서 정부에게 2,000명의 근거자료를 달라고 했습니다. 이를 근거로 의료계는 기대하고 정부는 실망했는데요. 결론은 아니네요?

A) 판단에 참고할 자료를 달라는 것이 심증을 드러내는 것은 아니라고 말씀드렸습니다. 다만 2,000명 근거를 보겠다는 것은 각하는 아니라 본안 판단은 하겠다는 뜻이거든요. 각하라면 애초에 판단을 안 해도 되니까요. 지금와서 보니 의대 재학생에 대한 본안 판단은 필요했기 때문에 자료를 달라고 한 것을 알 수 있습니다. 물론 결과는 기각이지만요.

Q) 의료계 종사자 중에서 이번에 청구인으로 안 들어간 다른 사람이 다시 집행정지를 신청한다면 결과가 다를 수도 있나요?

A) 청구인만 다르고 처분이 같으면 결과가 달라지기 어렵습니다. 다만 의대증원 처분 외에 다른 처분으로 소송을 한다면 또다른 판단을 받겠지만, 가장 중요한 의대증원 처분이 인정받았으니 정부의 정책은 탄력을 받습니다. 의료계는 재항고든 본안 소송이든 더 하긴 하겠지만, 상황을 뒤 바꾸긴 어렵고 바꾸더라도 이미 늦을 가능성이 높습니다. 요컨대 저는 의대증원 및 의사정원 확대라는 정책은 정권에 따라 다르지도 않기 때문에 연속성을 갖고 진행될 것으로 봅니다.

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2024-05-17

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[법률가이드] 최신 판결! 유류분 위헌! (feat 형제자매 유류분 청구 금지)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 최신 판결! 유류분 위헌! (feat 형제자매 유류분 청구 금지) 편을 업로드 했습니다.

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2024-05-16

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[법률가이드] 의대증원 집행정지 과연 결론은 (집행정지 각하, 기각, 인용, 3가지 경우의 수)

We Solve 입니다. 의료계가 정부를 상대로 낸 의대증원 집행정지 결론이 이번 주 서울고등법원에서 나올 예정입니다. 파급효과는 어마어마 할 전망입니다. 결과에 따라 전국 의과대학 입시 일정과 전문의 시험 일정도 연쇄적으로 영향받기 때문입니다. 과연 결론은 어떻게 될까요? 집행정지는 각하, 기각, 인용 3가지 경우의 수가 있습니다. 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 저희가 지난 달에는 의사 면허정지 처분의 집행정지에 대해 함께 알아봤습니다. 변호사님 예상대로 집행정지는 기각되었더라고요. 의협 간부들은 면허정지 처분을 받았습니다. 이번에는 의대 증원의 집행정지입니다. 이건 파급효과가 어마어마할 것 같은데요.

A) 맞습니다. 지난번 면허정지는 몇몇 의협 간부들에게만 적용되는 면허정지 처분이었습니다. 개인신상에 달린 문제일 뿐이죠. 몇달 정지된 후 다시 일할 수 있습니다. 하지만 이번 의대증원은 정부의 공식 처분이 모두 집행정지 되느냐 마느냐의 기로에 있습니다. 차원이 다릅니다. 파급효과는 어마어마합니다.

Q) 얼마 전에 서울고등법원에서 정부에 2,000명 의대 증원의 근거자료를 내라고 요구했습니다. 이후 의료계는 환영하고 정부는 비난했습니다. 법원에서 의료계의 손을 들어준 것이라는 평가도 있는데요. 그렇게 볼 수 있나요?

A) 아닙니다. 법원은 판단을 위한 기초자료를 요구한 것 뿐입니다. 그것만으로 결론이 정해졌다고 보기 어렵습니다. 2,000명 근거가 충분한지, 증원을 하더라도 2,000명까지 꼭 필요한지를 검토하기 위한 절차일 뿐입니다. 자료를 달라고 석명을 내린 것이 반드시 심증을 드러냈다고 보긴 어렵습니다. 확증편향에 불과합니다.

Q) 그렇다면 집행정지 인용될 가능성이 어떻게 될 거라고 보시나요?

A) 지난번 면허정지 집행정지는 기각될 것으로 예상했는데요. 결과가 맞았습니다. 이번에는 결과가 어떻게 될지 알 수 없지만, 저는 조심스럽게 인용가능성 있다고 봅니다. 다만 인용된다면 "증원은 필요하지만 올해부터 당장 2,000명까지는 필요 없으므로 현 시점에 집행정지를 인용한다" 라고 결론날 가능성은 있습니다. 정부의 정책 방향을 찬성하면서도, 너무 급하게 추진하는데 제동을 거는 겁니다.

Q) 헐 그렇다면 인용된다면 앞으로 어떻게 되는 건가요?

A) 집행정지는 본안소송까지 한시적으로 멈추는 거지만 본안소송은 향후 몇 년이 걸리므로, 올해 대학입시에서 의대증원은 못합니다. 심지어 내년도 빠듯합니다. 대학마다 모집요강 일정이 있기 때문입니다. 매년 1월 시행되는 전문의 시험 일정도 영향을 받습니다. 정부의 정책도 숫자를 축소하는 쪽으로 선회할 가능성이 높습니다. 법원 결정하나로 정부, 대학, 전공의의 계획이 모두 달라집니다.

Q) 집행정지가 각하 또는 기각될 수도 있을까요?

A) 각하 or 기각된다면 원래대로 ON GOING 합니다. 본안소송을 해서 나중에 다른 결과를 받더라도 물리적으로 정부의 정책 드라이브를 막을 방법이 없기 때문입니다. 각 대학별 입시요강이 확정되고 대학별 정원이 늘어나며 예측가능성을 확보한 상태에서 진행됩니다.

A) 이건 마치 검찰 수사에서 구속 or 불구속과 비슷해요. 구속과 유죄는 전혀 다르지만 수사에 탄력을 받느냐 못 받느냐에 언론은 더 주목합니다. 나중에 유무죄 가려봐야 의미없다는 판단 때문이고, 초기에 프레임을 짜는 것을 좋아하죠. 이런 사건은 최종 결론 보다 중간 결론이 중요하고, 법률보다 정치적인 요소가 강합니다.

Q) 재판부에서 판사들도 고민이 많을 것 같습니다.

A) 보통 사회적 파급력이 큰 사건일수록 법원은 가능한 중재안을 내려는 경향이 있습니다. 책임을 회피하려는 성향이죠. 판사 개인은 신상털이도 두려워합니다. 그래서 집행정지의 결론은 제로섬일지 몰라도, 이유를 밝히면서 양쪽 입장을 들어주면서 인용할 가능성이 있다고 보는 것이죠. 의대증원은 옳지만, 올해 당장 2000명은 급하다. 라는 식으로 인용하면 정부는 다시 숫자를 수정해서 증원할 수 있지만, 기각하는 경우 의료계의 반감을 막을 방법이 없으니까요. 물론 결과는 알 수 없습니다. 어디까지나 그 동안 재판부 성향을 경험한 제 예상일 뿐입니다.

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2024-05-14

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[법률가이드] 승소하는 의뢰인이 남과 다른 5가지 이유 (변호사만 잘하면 된다고?)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 승소하는 의뢰인이 남과 다른 5가지 이유 (변호사만 잘하면 된다고?) 편을 업로드 했습니다.

승소하는 의뢰인의 특성에 관해서 알아봅니다.

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2024-05-14

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[법률가이드] 통장에 돈이 찍혔는데 그냥 채권이라고? (통장압류 제3채무자 진술최고신청서)

We Solve 입니다. 오늘은 제3채무자에 대해서 알아봅니다. 채권자, 채무자가 아니라 제3채무자라니 도대체 이게 누구인가요? 제3채무자 진술최고서는 또 무엇인가요? 지금부터 통장압류시 등장하는 제3채무자에 관해서 낱낱이 알아봅니다.

Q) 변호사님, 제가 빌려준 돈을 못 받아서 소송을 해서 이겼습니다. 그런데도 돈을 안 줘서 통장 압류를 걸었습니다. 통장 압류를 하려고보니 제3채무자라는 단어가 있더라고요. 제3채무자가 누구인가요? 채무자와 다른 건가요?

A) 제3채무자란 채무자의 채무자를 의미합니다. 의뢰인님이 채권자, 상대방이 채무자라면, 상대방에게도 채무자가 있을 것니다. 이를 법률상 제3채무자라고 부릅니다. 제3이란 표현을 써서 괜히 헷갈리긴 합니다. 실무상 매우 많이 쓰이므로 꼭 알고 있어야 합니다.

Q) 제가 통장 압류를 하려고보니 제3채무자가 등장했습니다. 왜 소송할 때는 안 나오고 압류할 때가 되니까 나오는 건가요?

A) 소송은 채권자가 채무자에게 하고, 채권자는 제3채무자에 대해서는 직접 권리는 없으니까 그렇습니다. 채권자 대위소송 같은 예외적인 경우가 있긴 합니다. 하지만 일반 소송에서는 채권자가 채무자를 상대로 하면 끝이죠.

Q) 그럼 통장 압류할 때 제3채무자는 누구인가요? 은행에 돈이 있으면 그냥 채무자의 돈 아닌가요?

A) 대표적인 오해입니다. 통장에 돈이 있으면 마치 채무자의 돈이 현실에 있는 것처럼 오해됩니다. 하지만 예금 통장에 돈이 있다는 뜻은, 예금자가 필요시 은행에 돈을 요구할 채권을 보유한 것입니다. 반대로 은행은 채무를 갖고 있을 뿐이죠. 이때 예금자가 채무자, 은행이 제3채무자입니다.

Q) 법률상 제가 통장 압류를 한다는 것은 채무자의 예금 채권을 압류하는 것인가요?

A) 정확합니다. 부동산이나 유체동산처럼 물건을 압류하면 경매를 신청하는데, 통장압류는 채무자의 채권을 압류하는 것이며, 압류신청을 하면서 제3채무자 진술최고신청서를 보냅니다.

Q) 제3채무자 진술최고신청서요? 이건 또 무엇인가요? 왜 보내는 가요?

A) 법원을 통해 압류 추심명령 신청서를 접수할 때, 각 은행에 진술최고신청서를 함께 보내야만 법원이 은행에 진술최고서를 보냅니다. 은행은 채무자의 예금통장에 돈이 얼마 있는지 밝히고, 다른 채권자한테 가압류, 압류를 당한 적이 있는지도 밝혀야 합니다. 채권자 입장에서는 채무자의 어떤 은행에 돈이 얼마나 있는지 알아야만 추심할 수 있습니다.

Q) 그럼 오늘 말씀을 정리하면, 제3채무자는 채무자의 채무자인데 통장 압류할 때 제3채무자는 은행을 의미하는 것이 맞나요?

A) 맞습니다. 예금 채권이 아니라 채무자의 다른 채권도 압류할 수 있는데요. 이때 제3채무자는 은행이 아니라 채무자에게 빚을 지고 있는 거래처일 수 있습니다. 임대차 보증금 반환채권을 압류한다면 제3채무자는 임대인입니다. 왜냐하면 임대인이 계약만료시 임차인 (채무자)에게 보증금을 줘야하는 채무자기 때문입니다.

Q) 아 이해가 됩니다. 그럼 제3채무자의 진술최고신청서가 필요한 이유는 채권자 입장에서 채무자가 제3채무자에게 받을 돈이 얼마인지 확인하기 위해 필요한 절차이군요?

A) 맞습니다. 내가 채무자의 채권을 압류하는데, 정확한 금액을 모르는 것이 대부분이므로, 제3채무자로 하여금 밝히게 하는 것입니다.

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2024-05-10

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[법률가이드] 임대인 변경되면 전세 보증금 누구한테 청구하나요

We Solve 입니다. 오늘은 전세 계약에서 임대인이 변경된 경우 보증금은 누구한테 청구하는지에 관해 알아봅니다. 최신 대법원 판결이 있어 함께 소개합니다.

Q) 변호사님, 전세 살고 있는데 임대인이 바뀌는 경우가 많습니다. 건물을 매매하면 임대인이 변경되는 것을 알고 있는데요. 임대인이 변경되어도 임차인이 거주하는 것에는 문제는 없나요?

A) 문제 없습니다. 주택임대차보호법상 대항력이 있기 때문입니다. 점유하고 전입신고를 했으면 대항력이 있습니다. 대항력이란 말 자체가 계약 중 소유자가 바뀌어도 거주할 수 있다는 의미입니다.

Q) 전세 계약 중 소유자가 바뀌면 임대인도 변경되는 것은 맞나요?

A) 맞습니다. 주택임대차보호법 4조 4항에 있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 간주됩니다. 물론 소유권과 임대할 권리는 100% 같지는 않습니다. 하지만 매매 당사자 간에 특약으로 전 임대인이 임대할 권리를 유보한다는 등의 특별한 사정이 없으면 임대인 지위는 승계됩니다.

Q) 전세 계약이 끝났다면 임차인은 바뀐 임대인에게 보증금을 달라고 해야 하는 건가요?

A) 원칙상 맞습니다. 판례에 의하면 임대인 지위가 당연승계 됩니다. 소유권만 넘어가는 것이 아니라 보증금반환의무도 함께 인수된다는 뜻입니다. 건물 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하고, 보증금 반환채무는 신규 임대인에게 면책적 인수됩니다. 임차인은 신규 임대인에게 보증금을 달라고 해야하는 것입니다. 신규 임대인도 해당 의무를 면할 수 없습니다.

Q) 임차인은 억울할 수 있겠는데요. 왜냐하면 바뀐 임대인이 전 임대인 보다 돈이 더 없는 사람이거나 연락이 잘 안 되면 보증금 반환이 어려워질 수도 있으니까요.

A) 맞습니다. 그래서 판례상 전 임대인 상대로 보증금 반환 청구가 가능한 경우가 있습니다. 바로 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당 기간 내에 이의를 제기해야 합니다. 이때는 승계되는 임대차로부터 벗어날 수 있습니다. 그래서 전 임대인이 보증금반환 채무를 여전히 부담합니다.

Q) 전세 임차인 입장에서는 보증금 반환 청구를 소송으로 해결하려면 어떻게 진행하면 되나요?

A) 현 임대인, 전 임대인의 자력을 비교해서 만일 현 임대인이 자력이 없고 돈 받기가 어렵다고 판단되면, 피고 2명을 연대책임으로 묶습니다. 또는 주위적 예비적 청구로 진행하는 방법도 있습니다. 물론 전 임대인에게 인정되려면 양도사실에 관해서 이의제기를 했었어야 합니다. 안 했으면 전 임대인 상대로는 패소합니다.

Q) 전 임대인 입장에서는 건물을 매도했는데 소송을 당하면 억울할 것 같은데요. 이때 방어가 가능한가요?

A) 매매계약서에 보증금 반환의무를 인수한다는 표현이 있으면 좋고, 없더라도 주택임대차보호법에 따라 신규 임대인이 책임져야 합니다. 그런데도 신규 임대인이 해결을 안 해서 전 임대인이 소송을 당하면, 소송고지로 신규 임대인을 끌어들이고, 만일 패소하면 구상권 청구로 별도의 소송이 필요합니다.

하지만, 애초에 임차인이 제기한 보증금 반환 소송을 방어하려면 앞서 말씀드린 바, 건물 양도 후 임차인이 상당한 기간 내에 이의가 없었다는 것을 해명하면 됩니다. 실무에서는 임차인이 이의를 했는지, 묵시적으로 했는지, 이의제기 시점이 언제인지 등등 증거 공방이 있을 수 있습니다. 이때는 반드시 변호사의 도움을 얻ㅇ어서 소송을 진행하는 게 좋습니다.

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2024-05-09

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[법률가이드] 주택 상가 임대차 계약기간, 갱신기간 차이 (2년, 4년, 1년, 10년)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 주택 상가 임대차 계약기간, 갱신기간 차이 (2년, 4년, 1년, 10년) 편을 업로드 했습니다.

주택 임대차, 상가 임대차 계약기간과 갱신기간의 차이에 관해서 알아봅니다.

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2024-05-09

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[법률가이드] 배상명령신청이 무엇인가요 (feat 소송 2개를 한번에 해결)

We Solve 입니다. 오늘은 배상명령신청에 관해서 알아봅니다. 말이 생소합니다. 배상금을 받는다는 건지, 배상명령을 누가 어떻게 신청하는 건지, 민사소송이랑 다른지 등등에 관해서 알아보겠습니다.

Q) 변호사님, 배상명령신청이 있다고 들었는데 이게 뭔가요? 돈 못 받아서 신청하는 건가요. 그냥 민사소송을 하면 되는 것 아닌가요

A) 민사, 형사를 먼저 구별해야 합니다. 민사는 돈을 받는 소송이고, 형사는 가해자를 처벌하는 소송입니다. 그런데 배상명령신청이란 형사, 민사를 따로 할 필요없이, 형사소송에서 민사소송의 효과를 얻는 겁니다.

Q) 형사소송에서 민사소송의 효과를 얻는 게 무슨 뜻인가요? 하나의 소송에서 2개의 결과를 받는 건가요?

A) 비슷합니다. 원래 형사소송이란 형사 범죄의 피해자가 고소해서 검찰이 수사하고, 가해자가 처벌받는 절차입니다. 유죄가 인정될 경우, 징역 2년, 집행유예 1년 등등 선고가 나오고 처벌받죠. 여기서 피해자는 가해자를 처벌시키는 것을 넘어서 배상명령신청을 통해 돈을 배상받는 것도 함께 신청할 수 있습니다.

Q) 원래 따로 해야 하는 소송을 빠르고 간편하게 1번에 해결하는 건가요?

A) 맞습니다. 그래서 근거규정도 소송촉진 등에 관한 특례법입니다. 모든 형사 범죄에 다 되는 건 아닙니다. 사기죄, 횡령죄 같은 재산범죄나 상해죄, 강간죄 등등 몇 개의 범죄만 가능합니다. 피해자가 분명하고 피해금액이 나올 수 있는 범죄입니다.

Q) 배상명령을 받으려면 배상명령신청서를 작성해야 할 텐데요. 어느 법원에서 어떤 절차로 진행되나요

A) 가해자가 형사공판을 받고 있으면 피해자가 해당 형사법정에 배상명령신청서를 작성해서 제출해야 합니다. 별도의 민사법정에 내는 게 아니라, 가해자의 형사공판이 진행 중인 법정에 내야 합니다. 배상명령 신청을 하면 민사소송에서 소송을 제기한 것과 같은 효력이 발생합니다.

Q) 그럼 가해자가 유죄가 나올 때만 가능하겠네요? 무죄인데 배상명령이 나오면 안 돼 잖아요.

A) 맞습니다. 형사 재판부에서 유죄 선고와 동시에 배상명령을 판결문에 표시해 줍니다. 물론 요건에 안 맞거나, 절차를 너무 지연시키거나, 증거가 부족하거나, 피해 금액이 불특정되면 유죄는 인정돼도 배상명령은 각하될 수 있습니다. 배상명령이 각하된다고 해서 유죄가 무죄로 바뀌는 건 아닙니다. 독립된 결정입니다.

Q) 형사와 민사는 증거 판단이 다르다고 들었습니다. 형사가 유죄인데 배상명령이 인정 안 되거나, 형사가 무죄인데 배상명령이 인정될 수도 있나요?

A) 형사가 무죄이면 배상명령이 인정 안 됩니다. 하지만 유죄인 경우에는 배상명령이 전액 인정되거나, 일부 인정되거나, 요건이 안 맞아서 각하될 수도 있습니다. 다만 후자의 경우, 별도의 민사소송을 제기할 수 있습니다. 배상명령 인용금액과 중복된 범위에서만 할 수 없습니다.

Q) 그렇군요. 오늘 내용을 정리하면, 배상명령신청이란 재산 피해가 분명한 형사범죄에서 가해자가 유죄선고를 받을 때, 별도의 민사소송없이 한 번에 배상을 받는 절차다. 이렇게 이해하면 되나요?

A) 정확합니다. 소송촉진을 위해 한번의 절차에서 민, 형사를 동시에 해결하는 절차입니다. 별도의 민사소송하는데 들어가는 변호사비용, 시간, 노력을 절약하는 의미가 있습니다.

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2024-05-08

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[법률가이드] 월세 대신 주세? 법률 보호 못 받는다. (일시사용임대차, 주택임대차보호법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 월세 대신 주세? 법률 보호 못 받는다. (일시사용임대차, 주택임대차보호법) 편을 업로드 했습니다.

일시 사용을 위한 임대차가 주택임대차보호를 못 받는 이유, 일시사용을 위한 임대차의 기준에 관해서 알아봅니다.

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2024-05-08

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[법률가이드] 승소하는 의뢰인은 무엇이 다른가 (변호사만 열심히 하면 된다고?)

We Solve 입니다. 흔히 소송 승패는 변호사 역량에 달려있다고 생각합니다. 천만의 말씀입니다. 아무리 변호사가 능력이 좋아도 현장의 진실은 의뢰인만 알고 있습니다. 의뢰인과 변호사 간에 얼마나 협력을 잘하는지가 승패에 결정적입니다. 그래서 오늘은 승소하는 의뢰인의 전략에 대해 알아봅니다. 승소하는 의뢰인은 뭔가 다릅니다. 지금부터 설명합니다.

소송 목적을 분명히 말한다.

승소하는 의뢰인은 상담 때부터 골이 분명합니다. 돈을 원하는지, 원한다면 얼마까지 원하는지, 시간은 얼마나 필요한지, 상대방과 어떤 관계인지, 왜 소송을 하게 되었는지, 변호사에게 기대하는 부분이 어떤 것인지 등입니다. 목표가 분명해야 변호사도 목표에 맞게 움직일 수 있습니다. 소송을 하다보면 조정, 화해로 끝나는 경우도 많기 때문에 의뢰인의 목표가 분명할수록 과정에 있어 운신의 폭이 커집니다.

숨기지 않고 객관적인 진실을 말한다.

부끄럽다는 이유로, 불리해질까 두렵다는 이유로 진실을 감추는 의뢰인이 있습니다. 아무리 변호사가 열심히해도 사건 당시 현장에는 없었습니다. 의뢰인의 말을 믿는 것 말고는 도리가 없습니다. 그런데 중요한 사실을 숨긴다면? 당연히 패소합니다. 승소하는 의뢰인은 사건을 설명할 때 자기객관화가 잘 됩니다. 자기 입장에서 편집하지 않고 불리한 진실까지 객관적으로 말합니다.

알기 쉽게 증거를 잘 정리해서 전달한다.

소송은 증거 공방이고 누가 증거를 효율적으로 잘 내는지에 승패가 달려있습니다. 증거는 의뢰인 --> 변호사에게 전달합니다. 의뢰인이 증거를 보기좋게, 이해하기 쉽게, 잘 정리해주면 변호사의 사건파악도 빨라지고, 체계적으로 소송을 준비할 수 있습니다. 변호사조차 이해하기 힘들다면, 판사는 더욱 이해하기 힘듭니다. 승소하는 의뢰인은 증거를 잘 정리해서 전달합니다.

소통이 원할하고 협력을 잘 한다.

소송은 짧아도 6개월, 길면 3년까지 갑니다. 소송 중 수차례 협력하고 전략과 방향을 정해야 합니다. 이때마다 변호사는 의뢰인의 결정에 도움을 주기 위해 조언합니다. 최종 결정은 의뢰인이 하지만, 결정에 참고될 조언을 합니다. 의뢰인과 소통이 잘되고 협력이 잘 될수록 당연히 결과도 좋습니다. 변호사도 사람입니다. 연락할 때마다 기분이 좋고 소통이 잘 될수록 신이 납니다. 그만큼 기록도 한번이라도 더 보게되며 의뢰인의 감정에 몰입하게 되어 승소를 위한 에너지를 받습니다.

변호사를 선택한 기준을 솔직히 말한다.

의뢰인은 최소 몇 명의 변호사 추천을 받고 그 중에서 한 명을 선택합니다. 이때 해당 변호사를 왜 선택했는지 솔직히 말하는 것이 좋습니다. 그 순간 변호사는 자기객관화가 되고, 장점을 인식하며, 그 방향으로 더 노력할 수 있습니다. 이 과정을 빠뜨리는 고객이 많습니다. 마음 속에만 품고 가족끼리만 얘기합니다. 그럴 필요 없습니다. 과감하게 밝히고, 그래서 더 애써달라는 멘트를 남기면 됩니다. 변호사는 자신이 선택 받았으므로 자존감이 높아지며, 의뢰인의 니즈를 더 잘 알게 됩니다. 그래야 결과도 좋습니다.

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2024-05-07

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[법률가이드] 빌라 주인 96.9% 공시가 올려달라. 왜? (전세보증보험한도, 공시가)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 빌라 주인 96.9% 공시가 올려달라. 왜? (전세보증보험한도, 공시가) 편을 업로드 했습니다.

빌라 주인들이 공시가를 올려달라고 하는 이유와, 전세보증보험 한도의 기준, 공시가에 관해 알아봅니다.

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2024-05-07

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[법률가이드] 에어비앤비 운영하다가 벌금 300만원 맞는 이유 (임대 숙박의 차이)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 에어비앤비 운영하다가 벌금 300만원 맞는 이유 (임대 숙박의 차이) 편을 업로드 했습니다.

에어비앤비 호스트. 벌금 300만원 약식명령. 임대와 숙박의 차이. 헌법재판소 결정문 속에 들어있는 기준에 관해 알아봅니다.

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2024-05-07

Review

[상담후기] 저만 알고 싶은 변호사님

"더 유명해지시면 찾기 힘들거같아서요 정말 유능하십니다. 누군가 법률 상담을 찾는다면 1초도 망설임 없이 조변호사님을 추천해드릴거에요 변호사님으로서도, 인간적으로도 정말 훌륭하신"...(이하생략)

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2024-05-01

Review

[상담후기] 매우 깊이있고 전문적인 상담

"정확하고 책임감 있는 답변을 해주셨고 적극적인 태도로 사실 파악 및 도움을 주려고 하셨습니다. 같은 문의 내용으로 몇 번의 로톡상담을 받았으나 다들 다르게 답변하셔서 혼란스럽고 답답했"...(이하생략)

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2024-05-01

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[법률가이드] 형제자매 유산상속 강제 금지 (feat 헌법재판소 유류분 제도 위헌 결정)

We Solve 입니다. 오늘은 따끈따끈한 최신 판결을 소개합니다. 몇일 전 헌법재판소에서 중요 결정이 있었습니다. 바로 형제자매 유산상속을 강제하지 말라는 겁니다. 민법상 유류분 규정 중 일부가 위헌으로 효력을 잃었습니다. 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 형제자매 유산상속 강제가 위헌이라면, 형제자매는 상속을 못 받는 건가요?

A) 아닙니다. 제목만 보면 오해할 수 있겠네요. 상속권은 인정되지만 유류분권이 없는 겁니다.

Q) 유류분이라는 게 무엇인가요?

A) 유류분이란 유언과 관련 있습니다. 사망자 (피상속인) 는 유언을 통해 자유롭게 재산을 처분하는 게 원칙이지만, 일부 자녀 (상속인) 에게 과도하게 넘어가는 것을 막기 위해, 최소한의 상속분을 정해놓은 제도입니다. 유언 자유의 원칙을 제한하는 민법상 제도입니다.

Q) 그렇군요. 그럼 현행 민법상 유류분은 구체적으로 얼마나 인정되나요?

A) 직계비속, 배우자는 2분의 1, 직계존속, 형제자매는 3/1이 인정되고 있습니다. 중요한 건, 법정상속분의 1/2, 1/3 입니다. 예컨대 공동상속인 자녀가 3명이라 1:1:1 이라면, 상속분은 각자 1/3입니다. 유류분은 상속분 1/3 에 1/2 을 곱하여 1/6이 되는 것입니다. 자녀 1명에게 최소 1/6 유류분이 있으므로, 이것을 넘어서는 유언 자유를 인정하지 않는다는 것입니다.

Q) 그렇다면 이번에 헌법재판소에서 위헌 결정을 내린 것은 어떤 것인가요?

A) 형제자매에 관한 제4호입니다. 직계비속, 배우자, 직계존속까지는 그대로 유지되나, 형제자매에까지 유류분을 인정하는 것은 시대 흐름에 반한다는 것입니다. 과거와 달리 형제자매의 유대감이 끈끈하지 않고, 사망시점에 형제자매는 고인의 재산형성에 기여한 바가 없는 경우가 많기 때문입니다.

Q) 형제자매가 유산상속을 못 받는 게 아니라, 유류분만 없다는 것이잖아요. 그렇다면 사망자 (피상속인)가 형제자매에게 유언으로 재산을 주는 것은 가능하죠?

A) 당연합니다. 가족마다 상황이 다르므로 형제자매가 상속을 받거나, 유언으로 재산을 받는 것은 당연히 가능합니다. 이번의 위헌결정은 아무 인연이 없는 형제자매가 유류분 제도를 빌미로 재산 주장을 하는 것을 막는 개념입니다.

Q) 이번에 헌법재판소에서 이 외에도 한꺼번에 위헌 결정을 내린 것이 있다고 들었는데요? 다른 것은 무엇인가요?

A) 배우자나 부모를 유기, 학대하는 패륜행위가 있을 때 유류분을 상실시키는 것입니다. 현행 민법상 직계비속, 자녀는 법정상속분의 1/2 만큼 일률적으로 유류분이 인정되는데요. 생전에 고인에게 어떻게 대했는지와 무관하게 재산을 가져가는 것은 안 된다는 것입니다.

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2024-05-01

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[법률가이드] 임대인 2명이 서로 월세 달라고 싸운다면

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임대인 2명이 서로 월세 달라고 싸운다면 편을 업로드 했습니다.

임대인 2명이 서로 월세 달라고 싸우는 경우, 월세 지급을 어떻게 처리하면 되는지에 대해 알아봅니다.

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2024-04-29

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[법률가이드] 에어비앤비 호스트가 벌금 300만원 맞는 이유 (임대 숙박의 차이 알아보기)

We Solve 입니다. 5월은 여행의 달입니다. 여행객을 대상으로 하는 호텔, 펜션, 민박 업소에서 손님을 받습니다. 요즘에는 에어비앤비 같은 플랫폼 덕에 아파트나 오피스텔에도 여행객이 찾아옵니다. 호스트는 사업자가 아니라 집주인, 일반인 입니다.

임대와 숙박을 구별하는 것이 중요한 이유

문제는 여기에 있습니다. 숙박업자가 아닌 일반인이 단기 임대를 줄 경우, 현재 우리나라 법에 의하면 허가 또는 신고 받기가 애매하다는 점입니다. 외국인 관광 도시민박업이나 농어촌 민박업 허가를 받을 수 있지만, 요건이 안 되는 일반 주택이라면 임대업 신고만으로 운영이 가능할까요? 현재는 불가합니다. 많은 에어비앤비 호스트가 벌금을 맞는 이유입니다.

그래서 임대와 숙박의 차이에 관해 알고 있어야 합니다. 전세, 월세 같은 정상적인 임대차라면 문제없지만, 1주, 2주, 1달 여행객을 받는 호스트의 경우, 어디까지가 임대이며, 어디까지가 숙박일까요? 숙박이라면 별도의 요건을 갖춰 등록을 해야합니다. 실질은 숙박인데 무늬만 임대라면 벌금 맞는 것은 시간 문제입니다. (#에어비앤비 호스트 벌금 70만원- 500만원)

법률만 봐서는 임대와 숙박을 구별 못한다.

안타깝지만 현행법상 임대와 숙박의 개념 차이가 법률에는 없습니다. 임대는 민법, 주택임대차보호법 등을 통해 간접 확인하고, 숙박은 공중위생관리법 제2조에 규정이 있을 뿐입니다. 각각의 개념이 있을 뿐이지, 이것만 봐서는 둘을 구별하기는 힘듭니다.

판례도 많이 나올 수 없는 현실

그렇다면 판례를 봐야합니다. 임대와 숙박의 차이에 관해 많은 판례가 있는 것은 아닙니다. 판례란 당사자들이 분쟁을 해야만 나오는 데이터입니다. 많은 스타트업이 규제 대응 차원에서 저희 로펌에 질의하거나, 법률에 맞게 BM을 수정하는 경우는 많지만,

민사소송, 행정소송을 통해 임대와 숙박을 구별하는 분쟁을 할 이유가 없기 때문입니다. 에어비앤비 호스트가 벌금을 맞으면 형사 범죄가 되는 것이지, 이것을 불복해서 대법원 판결까지 받는 피고인도 거의 없습니다.

제가 거의 없다고 말씀드렸습니다. 다행히도 1명 있긴 합니다:) 2016년 부산에서 약식명령 100, 300만원 받은 호스트가 불복해서 헌법소원을 청구한 적이 있습니다. 헌법재판소 결정문 속에 임대와 숙박의 차이에 관한 힌트를 얻을 수 있습니다.

헌법재판소 결정문을 통해 알아보는 임대와 숙박의 구별

(헌법재판소 2016. 9. 29. 선고 2015헌바121,2016헌바221(병합) 결정 공중위생관리법제2조제1항제2호등위헌소원)

판례에 의하면, 계약형식 보다 실질이 중요합니다. 실질이 일반 공중을 대상으로 하는지, 시설관리를 누가하는지, 침구류 제공, 부대시설, 객실관리, 예약방식, 과금체계 등을 종합적으로 검토합니다. 물론 계약기간도 봅니다.

전국의 모든 에어비앤비 호스트에게 알립니다.

정리하면, 현재 대한민국에서는 단기 임대라는 형식을 취했더라도 실질적으로 영리목적, 공중을 위한 계속적인 운영, 침구 유지관리, 청소 서비스, 일 단위, 주 단위 이용을 감안했을 때, 숙박업으로 해석될 가능성 높습니다.

이를 면하기 위해서는 계약기간은 길수록 좋고, 객실 관리 및 청소를 임차인이 하게 하며, 과금 체계도 임대와 동일한 형식으로 만드는 것이 좋습니다. 단기 임대는 엄연히 숙박과는 다른 개념이므로, 임대 기간이 짧다고 무조건 숙박으로 해석되는 것이 아닙니다. 공간 제공을 넘어서는, 고객을 위한 서비스의 성격을 빼야한다는 것이 핵심입니다.

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2024-04-26

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[법률가이드] 월세 대신 주세? 법률 보호 못 받는다. (일시사용을 위한 임대차, 단기임대)

We Solve 입니다. 2024. 4. 24. 자 매일경제 신문에 아래와 같은 기사가 떴습니다. 월세 대신 주세가 뜬다는 기사입니다. 주세란 1주, 2주 등등의 단기 임대 계약입니다.

그렇다면 주세는 전세, 월세와 똑같은 법률 보호를 받을까요? 주세를 놓을 때 법률상 문제되는 것은 없을까요? 주세가 어디까지 법률 보호를 받을 수 있을까요? 지금부터 알아봅니다.

단기 임대 시장이 뜨는 이유는 여러가지가 있습니다. 크게 3가지 이유로 나눌 수 있는데요. 임대인, 임차인, 플랫폼입니다. 먼저 임대인은 전세, 월세보다 수익률을 높이기 위한 목적입니다. 공실만 없으면 수익률이 더 좋기 때문입니다. 둘째 임차인은 출장, 여행 등등 이유로 단기 임대를 선호합니다. 최근에는 디지털 노마드 족의 수요도 있습니다. 셋째 모바일 플랫폼이 생겨서 거래가 편해졌습니다.

일시사용을 위한 임대차는 보호를 못 받는다.

그런데 문제가 있습니다. 주택임대차보호법은 일시사용이 명백한 임대차에는 적용 안 된다는 것입니다. 주택임대차보호법 제11조 규정이 있습니다. 법 전체가 적용 안 되므로, 일부 규정만 적용이 안 되는 것이 아니라, 주택임대차보호법 전체가 적용이 안 됩니다.

주택임대차보호법 최소기간 2년과 충돌

그 중에서도 가장 문제되는 것이 있습니다. 주택임대차보호법은 최소기간을 2년으로 정하고 있습니다. 2년 미만으로 정하더라도 2년으로 의제되는 것입니다. 임차인 보호를 위함입니다. 물론 임차인이 원하면 2년 미만을 주장할 수 있습니다. 그렇지 않다면 당사자 간에 약정한 3개월, 6개월 등의 임대계약이 분쟁시 2년으로 의제될 위험이 있습니다. 지난 포스팅에서 알려드린 바 있습니다 [지난 포스팅]

때문에 단기 임대 계약은 잘못하면 임대인에게 위험합니다. 사람을 바꾸고 싶어도 2년을 보장해야 하기 때문입니다. 이때 임대인은 일시사용을 위한 임대차를 주장해야 합니다. 일시사용을 위한 임대차라는 것이 확인되면 주택임대차보호법이 적용 안 되므로, 2년도 적용 안 되기 때문입니다. 실무에서는 건물인도 소송에서 원고 임대인이 이런 주장을 많이 합니다. 물론 인정되는 경우도 있고, 안 되는 경우도 있습니다.

어디까지가 일시사용을 위한 임대차인가

그렇다면 어디까지가 일시사용이 명백한 임대차인지 의문입니다. 분명한 해석은 없으므로 판례 속에서 해답을 찾아야 합니다. 판례는 계약 기간도 고려하지만, 계약의 목적, 성격, 당사자의 지위, 체결 경위 등을 종합적으로 고려하는 입장입니다.

주세는 일시사용을 위한 임대차인가

주세가 말 그대로 새로운 임대인, 임차인 간에 주 단위로 맺고 끝난다면 임차인 보호의 필요성이 크지 않고, 판례에 의하면 당연히 일시사용을 위한 임대차에 포함됩니다.

일반적인 주세라면 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 임차인은 주택임대차보호법에서 임차인 보호를 위한 최소기간 2년, 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등을 주장할 수 없습니다. 주세 특성상 보증금이 크지 않을 가능성이 높지만, 임차인 입장에서는 주의해야 합니다.

임대인도 조심해야 합니다. 주세를 반복적으로 갱신하면서 계약이 1년 이상 길어지면 계약의 실질이 달라질 수 있습니다. 처음부터 1년, 2년 임대 계약을 맺으면서 차임 지급 시기만 주 단위로 정했다면, 이것은 주세가 아니라 실질은 월세로 봐야합니다. 이때 주택임대차보호법은 다시 적용됩니다.

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2024-04-26

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[법률가이드] 공사중지가처분 신청, 남의 공사 멈추는 방법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 공사중지가처분 신청, 남의 공사 멈추는 방법 편을 업로드 했습니다.

공사중지가처분신청서 쓰는 법, 가처분신청과 심문기일지정신청, 가처분신청이 인정되는 경우, 남의 공사 멈추는 방법에 대해 알아봅니다.

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2024-04-26

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[법률가이드] 보증금 주겠다고 거짓말, 임대인도 사기죄?

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 보증금 주겠다고 거짓말, 임대인도 사기죄? 편을 업로드 했습니다.

보증금 주겠다고 비번 받은 임대인에게 사기죄? 1심, 2심과 대법원 판결이 다른 이유에 대해서 알아봅니다

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2024-04-24

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[법률가이드] 장기요양기관 환수처분 취소소송에서 승소하려면

We Solve 입니다. 오늘은 장기요양기관의 환수처분 취소소송에 대해 알아봅니다. 장기요양기관이란 요양원, 주간보호센터를 의미합니다. 대한민국이 초고령화 사회로 진입함에 따라 개인, 기업할 것 없이 너나없이 뛰어드는 사업입니다. 최근에는 보험회사가 미래 사업으로 낙점했습니다. 많은 자금과 인력이 쏠릴 것으로 예상됩니다.

하지만 이 바닥의 생리를 모르면 막대한 환수처분으로 한 방에 무너지는 무서운 곳입니다. 환수 금액은 수십억원에 달합니다. 영업정지로 입소자를 모두 내보내야 합니다. 한번 당하면 사실상 폐업입니다. 대표 또는 시설장에게 형사 처벌도 뒤 따릅니다. 실형 또는 집행유예를 받습니다.

그래서 장기요양기관이 환수처분을 당했다면 어떻게 대응하는지, 언제 취소할 수 있는지, 취소 소송에서 어떻게 승소할 수 있는지가 중요합니다. 승소사례를 바탕으로 환수처분 취소소송의 승소전략을 알아봅니다.

현지조사가 끝날 때 서명을 거부해도 된다.

내부고발이든 직권조사이든 장기요양기관은 현지조사를 받습니다. 국민건강보험공단에서 몇 년치 자료를 뒤져봅니다. 근무했던 사람의 진술을 받습니다. 시설장, 종사자, 전 종사자입니다. 현장문답 또는 전화문답을 합니다. 4일간의 조사가 끝나면 마지막에 시설장에게 서명을 요구합니다. 이때 억울하면 서명을 거부해도 됩니다. 관련법에 의하면 서명을 거부해도 불이익을 못 줍니다. 분위기에 휩쓸려 서명하면, 나중에 소송에서 뒤집기 어렵습니다. 일단 서명을 거부해야 합니다.

환수처분의 근거는 진술 밖에 없다.

공단이 환수처분을 내리는 증거자료는 의외로 단순합니다. 진술 밖에 없습니다. 왜냐하면 장기요양기관에서는 객관적인 데이터를 보관하면서 운영하지 않기 때문입니다.

누가 근무 시간을 위반했는지 (인력배치기준 위반), 정원보다 많은 입소자를 받았는지 (정원 초과) 에 관해서 종사자의 진술을 확보합니다. 바꿔 말하면, 종사자의 진술만 똑바르면 환수처분을 못 내립니다. 종사자에게 잘 모르면 모른다고 진술하게 해야 합니다. 모르는데 아는 것처럼 진술하면 안 됩니다. 싸우고 퇴사한 전 종사자를 조심해야 합니다. 돈 받을 목적으로 고발합니다.

진술의 신빙성을 탄핵하려면 진술 당시의 경위를 밝힌다.

현지조사에서 강압적으로 진술을 유도합니다. 99%는 어쩔 수 없이 대답합니다. 질문을 불러주고 받아쓰기 하듯 합니다. 실제와 다른데도 강요에 의해 작성합니다. 만일 강요로 작성했다면, 환수처분 취소소송에서 당시 사정을 잘 밝혀야 합니다.

여러 명의 종사자가 공통으로 지적하는 게 좋습니다. 예컨대 A 종사자가 자신의 진술을 뒤집는 것보다, B 종사자가 A 종사자 진술 경위를 밝혀주는 게 좋습니다. 자신의 말을 뒤집는 것은 법원에서 잘 안 믿어줍니다. 하지만 여러 종사자가 크로스로 해명해 주는 것은 좋습니다. 법정에 증인으로 나와서 이구동성으로 해명합니다.

한 가지 더 조언드리면, 급여이체 내역, 근무일지 같이 진술 외 자료가 있으면 가장 좋습니다. 진술 VS 진술은 법원에서 판단하기 힘들지만, 진술 VS 자료는 자료의 증거가치가 우선합니다. 예컨대, 급여이체 내역, 근무일지 같은 것입니다.

정리하면, 환수처분 취소소송에서 승소하려면 조사 당시부터 서명을 거부하고 진술을 바로해야 합니다. 만일 진술을 잘못했다면, 잘못한 이유가 납득되어야 합니다. 재판부에게 납득이란 강요에 의한 진술이라는 점을 모든 종사자가 한꺼번에 얘기하는 겁니다. 진술보다 증거가치에서 앞서는 객관적 자료가 있으면 더욱 베스트입니다.

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2024-04-24

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[법률가이드] 임대차 법률용어 한방에 정리 (임대인 임차인 뜻, 채권양도, 질권 etc)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임대차 법률용어 한방에 정리 (임대인 임차인 뜻, 채권양도, 질권 etc) 편을 업로드 했습니다.

임대차 계약에 필요한 법률용어를 한 방에 정리합니다.

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2024-04-22

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[법률가이드] 주택 상가 임대차 최소기간의 차이는 (주택 2년 상가 1년)

We Solve 입니다. 오늘은 주택 임대차와 상가 임대차의 최소기간의 차이를 알아봅니다. 주택과 상가는 민법 외에도 특별법이 있는데요. 바로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법입니다. 두 법은 같으면서도 다릅니다. 특히 최소기간에 차이가 있습니다. 지금부터 살펴보겠습니다.

주택임대차 최소기간은 2년

먼저 주택입니다. 주택 임대차는 최소기간이 2년입니다. 꼭 2년으로 해야 되나구요? 그건 아닙니다. 당사자가 원하면 1년으로 하는 것도 가능합니다. 하지만 기간을 안 정했거나, 2년 미만으로 정해도, 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 주거 안정을 위해서입니다. 일반적으로 2년으로 하기도 합니다. 임대차 3법에 따라 지금은 2+2 총 4년을 보장받을 수 있습니다.

상가임대차 최소기간은 1년

다음으로 상가입니다. 상가 임대차는 최소기간이 1년입니다. 구조는 똑같습니다. 기간을 안 정했거나 1년 미만으로 정해도, 임차인은 1년을 주장할 수 있습니다. 당사자 간에 자유롭게 하지만, 최소 1년은 보장해준다는 의미입니다. 주택보다는 기간이 짧습니다. 거주보다는 사업이 보호의 필요성이 낮기 때문입니다.

계약이 갱신되는 경우- 주택 임대차

계약갱신은 2가지 경우입니다. 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우, 자동으로 묵시적 갱신되는 경우입니다. 전자는 임차인의 의사표시가 필요합니다. 후자는 서로간 아무 말 없을 때 적용됩니다. 두 경우 모두 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 그래서 2+2가 되는 것입니다.

계약이 갱신되는 경우- 상가 임대차

상가 임대차도 계약 갱신은 2가지로 구별됩니다. 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 10년까지 가능합니다. 계약갱신요구권이라고 합니다. 둘다 아무 말 없이 묵시적으로 갱신되는 경우도 있습니다. 상가건물임대차보호법에 의하면, 묵시적 갱신되는 경우 존속기간은 1년으로 의제됩니다. 다만, 주택과 달리 계약갱신요구권에 대해서는 존속기간 규정이 따로 없습니다. 실무상 묵시적 갱신과 마찬가지로 1년으로 해석합니다.

계약갱신 최대로 가능한 기간은

주택은 임대차 3법에 따라 1회에 한해서 계약갱신요구권이 인정됩니다. 2+2년으로서 총 4년입니다. 물론 묵시적으로 갱신되는 것은 이와는 별도이므로, 서로간 말이 없으면 그보다 늘어날 수도 있습니다. 당사자 간 합의도 자유입니다. 법으로 강제되는 것은 최소 4년 가능하다는 뜻입니다.

상가는 총 10년까지 계약갱신요구권이 인정됩니다. 임차인이 최장 10년까지는 행사할 수 있다는 뜻입니다. 1년으로서 10회까지 가능하고, 2년씩 5회도 가능합니다. 다만, 중간에 묵시적 갱신이 있더라도 10년에서 더 늘어나지는 않습니다. 10년 이후에는 임대인과 별도로 합의해야 합니다.

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2024-04-22

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[법률가이드] 공사중지가처분 신청, 남의 공사 멈추는 방법

We Solve 입니다. 오늘은 공사중지가처분에 대해 알아봅니다. 공사중지가처분 신청이 무엇이고 왜 하는지, 언제 인정되는지에 관해 알아보겠습니다. 상황을 이해하기 쉽게 Q&A 로 진행합니다.

Q) 변호사님, 공사중지가처분은 무엇인가요? 누군가 무단으로 공사하면 멈추는 것 같은데 이걸 왜 가처분으로 신청해야 하는 건가요? 가처분은 또 무엇인가요

A) 법률상 가처분이란 임시처분으로서 긴급한 사정이 있을 때 법원의 결정을 통해서 말 그대로 임시로 권리를 묶는 겁니다. 공사중지가처분이란 임시로 공사를 중지시키는 처분입니다. 본안소송을 통해서 최종 결정이 날 때까지 임시로 멈추는 것이죠.

Q) 구체적으로 어떤 경우에 공사중지가처분 신청을 많이 하나요?

A) 공사가 완료되면 일조권, 조망권 침해가 예상될 때, 권한없이 무단으로 철거공사를 진행할 때가 대표적인 예입니다. 전자는 옆 집 소유주가 제기하고, 후자는 상가 임차인이 주로 제기합니다. 차이가 있다면 전자는 합법적인 권한에 따라 공사하는 경우가 많고, 후자는 불법적인 공사가 많습니다.

Q) 공사중지가처분 신청을 하려면 어디서 어떻게 해야 하는 건가요?

A) 공사중지가처분 신청서를 빠르게 접수합니다. 신청서에는 나에게 어떤 피해가 있는지 밝혀야 합니다. 현재 어떤 공사가 어디까지 이뤄지고 있으며 (실무상 어디까지는 매우 중요합니다), 만일 공사를 중지하지 않으면 나중에 소송을 이겨도 의미없다는 점을 밝혀야 합니다. 가처분에서 보전의 필요성, 긴급성과 맞닿은 부분입니다.

Q) 신청서를 넣은 후에는 어떻게 하나요? 가만히 있으면 법원에서 알아서 진행해주나요.

A) 신청서를 넣고 동시에 심문기일지정신청을 해야합니다. 법원은 신청서만 보면 구체적으로 얼마나 급한지 알기 어렵습니다. 빠르게 심문기일을 신청하지 않으면, 법원의 내부일정에 따라 심문기일이 잡히고, 결과도 늦게 받습니다. 그 사이 공사가 마무리되거나 골조공사만 마무리되어도 늦었다는 이유로 기각됩니다. 늦게 신청하고 늦게 결과를 받은 책임은 신청인에게 있습니다. 그래서 심문기일을 최대한 빠르게 신청해서 재판을 잡아달라고 요청하는 겁니다.

Q) 어떤 경우에 공사중지가처분이 인정될 수 있나요.

A) 신청인의 피보전권리가 명확해야 합니다. 아무 권리없이 남의 공사를 멈출 수 없습니다. 공사 초기 단계이어야 합니다. 착공 전이거나 최소한 골조공사 시작 전이어야 합니다. 그 후에는 아무리 억울해도 공사중지가처분이 인정 안 됩니다. 이미 늦었기 때문입니다. 공사를 멈췄을 때 입는 불이익 (피신청인, 채무자)이, 공사를 강행했을 때 입는 불이익 (신청인, 채권자) 보다 작아야 합니다.

Q) 감사합니다. 변호사님, 들어보니까 공사중지가처분은 시간 싸움이네요. 최대한 빠르게 신청서를 올리고 재판을 받는 게 중요하네요.

A) 맞습니다. 최대한 빠르게 변호사를 찾아서 상담받고 의뢰를 해야 합니다. 신청서와 심문기일지정신청서를 동시 접수하고, 후속 프로세스를 알고있는 변호사에게 맡겨야 합니다.

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2024-04-22

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[법률가이드] 계약만료 1개월 전의 애매한 대화, 계약갱신 가능할까

We Solve 입니다. 오늘은 상가임대차보호법상 계약갱신에 관해 알아봅니다. 계약갱신요구를 위해서는 6개월에서 1개월 사이에 갱신요구를 해야하는데요. 이때 임대인과 임차인 간에 애매하게 대화를 나눴다면, 어떻게 될까요?

Q) 변호사님, 경기도 평택에서 상가를 운영하는 의뢰인입니다. 2년 계약에 한 번 연장해서 4년이 되었답니다. 이번에도 갱신을 하고 싶어서 임대인에게 연락했더니 나중에 연락하자며 연락을 끊어버렸습니다. 그러다가 1개월 전에 임대인이 어떻게 할 건지 연락왔습니다.

A) 임대인이 정확히 어떤 얘기를 하였나요?

Q) 남은 계약도 연장할 건지 물어봤다고 합니다. 연장을 할 거면 연락달라고 합니다. 그런데 대답을 안 했고, 계약만료일로부터 1개월이 지나버렸다고 합니다.

A) 혹시 언제까지 답이 없으면 갱신을 거절한다거나, 그런 표현이 있었다면 연장은 안 되는 것으로 봐야합니다. 하지만 단순히 어떤 입장인지 확인했다면, 묵시적 갱신으로 봐야 합니다.

Q) 임대인이 먼저 연락해서 답을 요청했는데, 제가 답을 못한 것이 혹시 계약 연장이 안 될까 염려했는데 그런건 아닌가요?

A) 임대인이 애매하게 말을 했지만, 단순히 연장 여부만 확인했지 연장을 거절하겠다거나 조건 변경에 관해서는 언급을 안 했으니까요. 그 정도면 의견 조율에 불과하고 갱신거절 통보로 보기는 어렵습니다. 상가법상 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지라는 문구가 있기 때문입니다.

Q) 다행입니다. 그러면 묵시적 갱신되면 다시 2년으로 연장되는 것인가요?

A) 상가임대차보호법상 묵시적 갱신되면 1년으로 연장됩니다. 상가법 제10조 제4항에 있습니다.

Q) 다행입니다. 변호사님, 그럼 저는 앞으로 1년은 더 영업할 수 있겠네요. 다시 1년이 끝나기 1개월 전까지만 연장여부를 통보하면 되지요?

A) 맞습니다. 법률상 1개월 전까지이나, 여유있게 2-3개월 전에 통보해두는 게 좋습니다. 괜히 기간 문제로 분쟁에 휩싸일 필요가 없고 임대인에게도 예측 가능성을 주는 게 좋으니까요.

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2024-04-19

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[법률가이드] 재산분할과 위자료 금액이 왜 이렇게 차이가 날까 (최태원 노소영 이혼소송)

We Solve 입니다. 세기의 이혼으로 불리는 최태원 노소영 이혼소송이 어제 항소심 변론기일이 있었습니다. 5월30일이 2심 선고입니다. 모두의 관심이 집중되고 있습니다. 쟁점은 1심에서 인정한 재산분할 금액이 2심에서 화끈하게 늘어날 것인가입니다.

1심에서는 최태원이 노소영에게 위자료 1억원, 재산분할 655억원을 주라고 인정했습니다. 일반인 입장에서는 재산분할 655억원이 크지만, 최태원이 보유한 sk 주식은 재산분할로 인정하지 않은 것이 문제입니다. 법조계 내부에서도 의견이 분분합니다.

그런데 여기서 의문입니다. 왜 위자료는 1억원 밖에 인정하지 않았을까요? 재산분할과 위자료는 왜 이렇게 금액 차이가 클까요.

재산분할과 위자료의 차이

재산분할과 위자료는 성격이 다릅니다. 재산분할은 혼인 중 형성된 공동재산을 기여도에 따라 나눠가지는 겁니다. 원래 자기 돈을 자기가 가져가는 개념입니다. 부부라서 공동으로 묶여있을 뿐, 내 돈을 내가 챙겨가는 개념이므로, 부부 재산과 기여도에 비례해서 얼마든지 늘어납니다.

하지만 위자료는 손해배상입니다. 상대방의 귀책사유로 피해를 받았을 때 배상받는 것입니다. 내 돈이 아니라 남의 돈을 가져오는 것이죠. 정신적 고통이 클수록 많이 받기는 하지만, 우리나라에서 위자료는 많아도 몇 천만원 수준입니다. 위자료 1억이면 이혼소송에서 부부 간에는 거의 최대로 받은 것입니다. 노소영의 위자료 청구금액은 3억이었습니다.

이혼소송에서 위자료는 없을 수도 있다.

그럼 이혼소송에서 위자료는 항상 있을까요? 꼭 그렇지는 않습니다. 이혼사유에 따라 다릅니다. 일방이 유책배우자일 때만 위자료가 있습니다. 쌍방이 유책이거나, 파탄되어 이혼할 경우에는 위자료가 없습니다. 위에 말씀드린 위자료의 성격을 이해하면 당연한 결론입니다. 최태원 노소영 이혼소송에서는 최태원에게 책임이 있기 때문에 위자료가 인정된 것입니다.

유책배우자도 재산분할은 주장할 수 있다.

이혼소송에서 유책배우자가 위자료는 청구 못하지만, 재산분할은 주장할 수 있습니다. 이것 역시 재산분할의 성격을 이해하면 당연합니다. 재산분할은 자기 돈을 자기가 가져가는 개념이기 때문입니다. 귀책사유와는 무관합니다.

유책배우자가 재산분할을 노리고 이혼소송, 가능할까

그렇다면 이런 생각을 할 수 있습니다. 재산분할을 받을 목적으로 유책배우자가 이혼소송을 먼저 제기하는 경우입니다. 가능할까요?

불가합니다. 현재 우리나라에서 유책배우자의 이혼청구는 인정되지 않습니다. 쌍방 파탄되었다면 가능하지만, 유책배우자가 상대방 동의없이 한 이혼소송이 기각되므로, 이혼에 수반되는 재산분할도 청구할 수 없는 것입니다.

최태원 노소영 이혼소송에서는 최태원이 유책배우자이고, 노소영이 이혼청구을 했으며, 노소영이 최태원을 상대로 재산분할을 청구하는 경우이므로 문제될 것이 없습니다.

참고로 최태원도 노소영을 상대로 이혼청구를 했으나 1심 재판부가 기각했습니다. 유책배우자이기 때문입니다. 하지만 노소영도 이혼을 원하고 있기 때문에 귀책사유를 떠나서 이혼 자체에 대해서는 결론이 같습니다. 재산분할만 쟁점으로 남은 것입니다.

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2024-04-17

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[법률가이드] 수익형 부동산 3인방 (오피스텔, 지식산업센터, 상가)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 수익형 부동산 3인방 (오피스텔, 지식산업센터, 상가) 편을 업로드 했습니다.

수익형 부동산 3인방. 오피스텔, 지식산업센터. 상가가 현재 투자가치가 있을지. 오피스텔은 날고 지산과 상가는 바닥을 기는 이유에 대해 알아봅니다.

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2024-04-17

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[법률가이드] 임대인이 2명인데 월세 함부로 주면 폭망한다.

We Solve 입니다. 오늘은 월세 계약에서 임대인이 불명확한 경우에 대해 알아봅니다. 임차인이 월세를 줘야하는데, 임대인 2명이 서로 돈을 달라고 하는 상황입니다. 상황을 이해하기 쉽게 Q&A 로 각색하였습니다.

Q) 변호사님, 제가 부동산 월세 계약을 맺었습니다. 고급 주택의 펜트하우스라서 월세가 700만원이나 됩니다. 2년 계약을 맺었는데 꼬박꼬박 잘 내고 있었습니다. 그런데 얼마 전에 임대인이 바뀌었다고 주장하는 사람이 나타나서 앞으로 내 계좌로 달라고 합니다. 누군지도 모르는데 어떻게 하면 될까요?

A) 상황 파악이 먼저입니다. 전화보다는 문자로 남기세요. 정확히 누구인지 원래 임대인과 어떤 관계인지 밝혀달라고 합니다. 이를 근거로 현 임대인에게 다시 문자로 남깁니다. 아마 2명이 가족 간이거나 사업상 분쟁관계일 가능성 있습니다.

Q) 현 임대인은 나한테 주면 된다고 하고, 새로운 사람도 자기한테 달라고 합니다. 둘다 의견이 다릅니다. 이제는 어떻게 하면 되나요?

A) 월세 지급을 보류합니다. 사유를 문자로 분명히 남깁니다. 새로운 사람의 인적사항을 받은 후, "현 임대인과 전 임대인 사이에 분쟁 중이며, 정확한 임대인이 확인되지 않았으므로 확인될 때까지 월세 지급을 보류합니다." "채권자 불명에 따른 보류이므로 연체가 아님을 분명히 합니다" 라고 남기면 됩니다. 문자로 한 번 남기고, 변호사를 통해 내용증명으로 한 번 더 보내면 됩니다.

Q) 현 임대인은 계약서상 명의자가 자신이므로 새로운 사람 말을 듣지말고 나에게 입금하라고 합니다. 계약서에 있으면 그냥 지급하면 안 되나요?

A) 안 됩니다. 혹시나 새로운 사람이 현 임대인의 채권자이거나, 현 임대인의 차임 채권을 압류했을 가능성도 있습니다. 이 때는 채권압류 및 추심명령이 도착합니다. 제3채무자인 의뢰인이 월세 지급을 하지말라는 내용입니다. 함부로 지급하면 새로운 채권자에게 이중으로 지급할 위험이 있습니다. 그때는 몰라서 2명 중에 1명한테 줬다는 항변이 통하지 않습니다.

Q) 좋습니다. 변호사님, 그럼 채권자 불명확에 따라 월세 지급을 보류하면 향후에 월세 연체로 인한 피해는 없을까요? 계약이 해지당하거나 하는 거요.

A) 그럴 때 대비해서 공탁하는 것도 방법이 됩니다. 하지만 정확한 채권자가 확인되지 않았고, 법원의 공문서가 도착하지 않은 상태에서 일방적인 주장만 있는 상황이므로, 당장 공탁하기 보다 상황 파악을 먼저하고 서면으로 근거를 남겨두는 것이 우선입니다. 향후 2명 사이에 분쟁이 드러나고, 채권압류 및 추심명령서 등이 도착하면 공탁을 진행할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 2기 이상 연체되면 계약해지 사유가 되나, 이 경우는 임차인의 귀책사유가 아니므로 해지사유라고 보기 어렵습니다.

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2024-04-16

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[법률가이드] 보증금 반환 거짓말하면 사기죄로 책임 물을 수 있나요 (보증금 사기, 부동산 사기)

We Solve 입니다. 오늘은 따끈따끈한 최신 대법원 판결이 있어 소개합니다. 바로 보증금 사기입니다. 임대인이 보증금을 돌려주겠다고 속였을 때 사기죄가 되는지입니다. 결론부터 얘기하면 1,2심은 사기죄 인정, 대법원은 사기죄 무죄입니다. 이유를 살펴보겠습니다.

전세금 돌려주겠다고 거짓말 한 임대인

오피스텔 임차인이 전세금 1.2억을 못 받았습니다. 임대인은 돈이 없습니다. 임차인이 현관문 비번을 바꾸고 보증금 반환을 요구합니다. 임대인은 이렇게 말합니다. "1.2억 중에서 5,000만원 먼저주고, 나머지 7,000만원은 나중에 줄테니까 비번 알려달라"

임차인이 이를 믿고 비번을 알려줍니다. 그런데 임대인은 비번을 받은 후에도 7,000만원 중에서 5,000만원을 안 줍니다. 이에 임차인이 임대인을 상대로 특경법 (사기)로 고소했고 재판을 받았습니다.

사기죄의 구성요건

사기죄는 타인을 기망하여 재물 또는 재산상 이익을 취하면 성립합니다. 실무상 기망행위는 가해자에게 변제능력 또는 변제의사를 기준으로 판단합니다. 돈 갚을 능력이 없는데 속여서 돈을 받으면 사기죄 유죄입니다. 보통 99%의 사기죄는 기망행위가 있냐 없냐가 쟁점입니다. 보증금 사기는 보증금을 돌려준다고 속이는 경우이지요.

본 사건의 쟁점은 전혀 다른 곳에

그런데 본 사건의 쟁점은 다른 곳에 있습니다. 바로 오피스텔 점유권이 타인의 재물 또는 재산상 이익에 해당하는가 입니다. 임차인을 속인 것은 맞지만, 자기 집의 비번을 넘겨받은 것이 타인의 재산상 이익을 취한 것인지 여부입니다. 1,2심에서는 인정돼서 유죄입니다. 하지만 대법원은 자기 오피스텔의 점유권은 타인의 재산상 이익에 해당하지 않는다고 판단한 것입니다.

대법원 판단의 의미

임대인은 자기 집의 소유권을 가집니다. 아무리 속였더라도 자기 집의 비번을 넘겨받는 것은 타인의 재물 (재산상이익) 이 아니라는 겁니다. 만일 자기 집이 아니라 다른 사람의 집이었다면 보증금 사기가 인정됐을 가능성 있습니다.

채무불이행 (민사책임) 과 사기죄 (형사책임)의 경계

사기죄로 처벌할 수 없다는 것이지 민사소송은 당연히 가능합니다. 바로 채무불이행입니다. 사기죄는 언제나 채무불이행과 경계선에 있습니다. 단순히 돈이 없어 못 돌려주면 민사책임이고, 처음부터 속였다면 사기죄입니다. 중요한 것은 이를 어떻게 알 수 있냐는 것입니다.

가해자가 돈을 요구할 당시 재산상태가 그래서 중요합니다. 폐업상태, 파산상태 상태, 수십채의 갭투자로 자력이 상실된 상태 등이 입증되면, 사기죄에서 변제능력 기망이 인정됩니다. 이 때문에 최근까지 빌라왕 같은 전세사기가 있었던 것입니다. 보증금을 못 돌려주는 상태에서 보증금을 받았다는 것입니다.

사기죄인지 채무불이행인지는 실무상 매우 구별이 어렵습니다. 꼭 주변의 변호사의 자문을 구해서 진행하는 것이 좋습니다. 민사사건인데 함부로 형사사건으로 진행해도 역공을 받습니다. 하지만 형사사건인데 민사사건으로만 진행하면 사건해결이 더딥니다.

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2024-04-16

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[법률가이드] 상가 임대차 명도소송, 언제 가능하고 언제 막을 수 있을까요?

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 상가 임대차 명도소송, 언제 가능하고 언제 막을 수 있을까요? 편을 업로드 했습니다.

상가임대차 계약도중 명도소송을 당했다면? 그냥 쫓겨나지 않고 방어가 가능한가요? 재건축 명도소송은 언제 가능한가요? 제소전화해를 하면 되나요? 등등에 대해서 알아봅니다.

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2024-04-15

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[법률가이드] 22대 국회의원 선거 의석수에 따른 법률 권한의 차이 (과반의석, 180석, 200석)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서22대 국회의원 선거 의석수에 따른 법률 권한의 차이 (과반의석, 180석, 200석) 편을 업로드 했습니다.

국회의원 선거 의석수에 따른 법률 권한의 차이를 알아봅니다. 과반의석, 180석, 200석에 따라 헌법, 국회법상 어떤 권한들이 부여되는지 알아봅니다.

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2024-04-15

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[법률가이드] 부동산 임대차 법률 용어 정리, 이것 하나로 끝!

We Solve 입니다. 오늘은 부동산 임대차 계약에 쓰이는 법률 용어를 정리해보겠습니다. 언론이나 신문에 나오는 단어가 정확하지 않습니다. 기자들도 모르고 막 씁니다. 제대로 용어를 알아야 이 세계를 이해할 수 있습니다. 그래야 분쟁도 예방합니다. 소송에서 이길 수도 있습니다. 자, 지금부터 정리합니다.

임대인은 건물에 세를 주는 사람입니다. 임차인은 세를 얻어 사는 사람입니다. 다들 압니다. 그런데 집주인과 세입자는 어떨까요? 집주인=임대인, 세입자=임차인 항상 같은 말일까요? 이제 헷갈리기 시작합니다. 같은 것 같기도 하고, 다른 것 같기도 합니다. 결론은 무엇일까요? 항상 같지는 않습니다. 집주인이 아닌 사람이 임대인이 될 수 있습니다. 세입자는 임차인이 아니라 전차인도 있습니다. 이에 관해서는 지난 포스팅에서 설명드렸습니다.

전세 vs 월세

둘다 법률 용어는 아닙니다. 전세는 우리나라에만 있는 계약 형태입니다. 흔히 월세 없이 보증금만으로 이뤄진 계약을 전세라고 합니다. 법률상 표현은 채권적 전세입니다. 월세는 보증금 외에 매월 지급하는 돈이 있는 계약입니다. 월세의 법률상 표현은 차임입니다.

전세권 vs 임차권

임차인이 보증금 반환의 안전 장치를 마련한 권리입니다. 전세권은 전세 (채권적 전세) 와는 완전히 다릅니다. 민법에 규정한 용익물권 (종료시 담보물권) 중의 하나입니다. 임대인 동의를 얻어 전세권을 설정하면 계약만료시 보증금을 쉽게 받습니다. 임차권도 효력은 비슷합니다. 몇가지 차이는 있으나, 임차권 등기명령을 통해서 임대인 동의없이 단독으로 설정할 수 있다는 것이 그 중의 하나입니다.

보증금반환채권 vs 보증금반환채무

임대차 계약이 끝나면 보증금을 돌려 받습니다. 임차인이 받을 권리를 보증금반환채권. 임대인이 줘야 할 의무가 보증금반환채무입니다. 안 돌려줬을 때 하는 소송이 바로 보증금반환청구 소송입니다.

채권양도 vs 질권 (보증금반환채권에 대해)

여기서부터 모르는 분이 많습니다. 은행에 전세자금대출을 받는 경우입니다. 임차인이 전세자금대출을 신청하면, 은행은 임대인 확인을 거쳐 대출 원금을 임대인에게 바로 지급합니다. 물론 거주하는 동안 이자는 임차인이 냅니다.

계약만료시 임대인은 원래는 임차인에게 돈을 줘야하나, 은행은 자신이 지급한 돈을 임대인에게 바로 회수하기 위해, 임차인의 보증금반환채권을 양도받거나 질권을 설정합니다. 이 경우 계약만료시 임대인은 보증금 중에서 대출 원금은 은행에 바로 지급해야 합니다. 다시말해, 은행이 자신의 대출채권을 보호하기 위해서, 임차인의 보증금반환채권 위에 특수한 권리를 설정해두는 것입니다. 채권양도는 채권 자체를 넘겨받는 것이고, 질권은 채권 위에 담보물권을 설정하는 것입니다. 효과는 비슷합니다.

좀 이해가 되셨나요? 다음 시간에는 부동산 법률 용어 중에서 소송에 필요한 용어로 또 찾아오겠습니다.

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2024-04-15

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[법률가이드] 제소전화해 조서만 받으면 임대차 분쟁 끝 (제소전화해신청방법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 제소전화해 조서만 받으면 임대차 분쟁 끝 (제소전화해신청방법) 편을 업로드 했습니다.

제소전화해에 관해서 알아봅니다. 신청방법, 변호사 선임, 소송상 화해와 차이점, 제소전 화해조서에 들어가는 내용에 관한 내용입니다.

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2024-04-11

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[법률가이드] 국회의원 선거 의석수에 따른 법률 권한의 차이 (과반의석, 180석, 200석)

We Solve 입니다. 오늘은 22대 국회의원 선거 날입니다. 결과가 어떻게 될까요? 야당이 과반을 차지하냐, 더불어민주당과 조국혁신당이 연합하여 180석이 되느냐, 200석이 되느냐가 포인트입니다.

예측은 차치하고 저는 변호사이므로 국회의원 의석 수에 따른 법률 권한에 대해 살펴보려 합니다. 상식이긴 하지만 구체적 내용은 모르는 분도 많습니다. 지금부터 헌법, 국회법 조문을 살펴보면서 차근차근 알아봅니다.

과반 의석을 챙기면 가능한 것

여당, 야당의 목표는 1차적으로 과반 의석입니다. 단독 과반이 확보되면 다른 당과 연합하지 않아도 예산안, 법안 처리가 가능합니다. 국회의장직 확보도 가능합니다. 상임위원장도 다수 확보 가능합니다. 총리, 헌법재판관, 대법관 임명 동의 권한도 있습니다. 탄핵소추 의결도 가능합니다. 다만 대통령에 대한 탄핵 소추는 과반이 아니라 재적의원 3분의 2입니다 (200석). 헌법 제65조에 규정이 있습니다 (하단 참조)?

180석 이상을 확보하면 가능한 것

과반 다음으로 의미있는 의석은 180석입니다. 재적의원 5분의 3에 해당합니다. 국회법에 의하면 재적의원 5분의 3 (180석) 이상은 안건의 신속 처리가 가능합니다. 바로 패스트트랙입니다. 180석 이상을 확보하면 단독으로 패스트 트랙이 가능합니다. 국회법 제85조의 2 규정입니다.

필리버스터 강제 종료도 가능합니다. 국회법 제106조의 2 제6항에 규정이 있습니다. 정확한 법률 명칭은 무제한토론입니다. 무제한토론을 실시하는 경우, 재적의원 5분의 3 이 찬성하면 24시간 내 강제 종료시킬 수 있습니다.

200석 이상을 확보하면 가능한 것

재적의원 3분의 2는 200석입니다. 200석은 가장 막강합니다. 사실상 모든 권한이 포함됩니다. 우선, 헌법 개정이 가능합니다. 대통령 탄핵소추도 가능합니다. 국회의원 제명도 가능합니다. 무엇보다 현 정국에서 가장 쟁점인 대통령 거부권 행사를 무력화시킬 수 있습니다. 구체적인 규정을 살펴봅니다.

대통령이 거부를 하더라도, 국회에서 출석의원 3분의 2 이상이 찬성해서 재의하면 (더 이상 거부권 없이) 법률로서 확정되는 것을 알 수 있습니다.

노무현 대통령, 박근혜 대통령에 대한 탄핵소추가 의결된 바 있습니다. 물론 헌법재판소의 탄핵심판을 거치긴 하지만, 국회의원 권한으로 헌법재판소에 심판을 요청하는 권한이 있다는 뜻입니다.

헌법개정은 국민투표를 거쳐야 합니다 (제2항). 하지만 200석을 확보한 당은 헌법개정안을 통과시킬 수 있다는 뜻입니다.

이해가 되셨나요? 지금까지 국회의원 의석 수에 따른 법률 권한의 차이에 관해서 알아봤습니다. 재적의원 과반수, 재적의원 5분의 3, 재적의원 3분의 2가 그만큼 중요합니다. 괜히 180석, 200석 얘기가 나오는 게 아닙니다.

과연 결과가 어떻게 될까요? 오늘밤 지켜보겠습니다. 결과가 나오면 법률적으로 분석하는 시간을 또 가져보겠습니다.

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2024-04-11

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[법률가이드] 건물 재건축, 리모델링 이유로 상가 명도 요구하면 어떻게 대응하나요 (상가임대차보호법)

We Solve 입니다. 오늘은 상가에서 영업하는 임차인을 상대로 건물 명도 소송을 제기한 경우, 임차인은 어떤 경우에 방어가 가능하고, 임대인은 어떤 경우에 승소가 가능한지에 대해서 알아봅니다. 상황을 가정하여, 문답식으로 구성했습니다.

Q) 변호사님, 계약 기간이 남아있는 상가인데 건물 명도 청구 소장이 도착했습니다. 소송 전에 몇 번 연락은 왔는데 거절했습니다. 근데 진짜 소송까지 할 줄 몰랐습니다. 방어 가능한가요?

A) 상가임대차 계약 맺을 때 특약을 맺은 적이 있는지요? 특약이 없으면 계약 도중에 원칙상 명도는 불가합니다. 임차인이 잘못한 게 없다면요. 잘못이라 함은 월세 3기 연체, 건물 훼손, 무단 전대 등을 의미합니다.

Q) 월세, 관리비 연체한 적 없고, 건물도 깨끗하게 썼습니다. 근데 임대인은 건물을 재건축해야 한다고 합니다. 이때는 명도가 가능하다는데 어떤가요?

A) 재건축을 이유로 건물 명도 하려면 계약 당시에 구체적인 약정이 있었어야 합니다. 계약 도중에 얘기하면 사유가 될 수 없습니다.

Q) 임대인 말로는 건물이 너무 오래돼서 위험해서 재건축한다고 합니다. 이때는 가능한가요?

A) 상가임대차보호법상 갱신 거절 사유로서, 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우에는 해당됩니다. 해당 건물이 진짜 위험해서 재건축 대상인지 아닌지는 결국 감정의 영역입니다. 소송 전에는 민간업체에서 사감정을 의뢰해서 협상하는 방법이 있고, 소송 중에는 법원 감정으로 결과르 받습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 감정 결과 건물에 안전사고 우려가 있어서 명도 사유가 되는지는 법원 판단 영역이군요.

A) 맞습니다. 소송에서 공식 판단을 받기 전까지는 일방의 주장만 있으니까 응할 필요는 없습니다. 물론 합의금을 받고 합의해서 나가는 건 자유입니다.

Q) 그럼 만일 재건축 사유가 된다고 결론나면 바로 나가야 하는 건가요?

A) 아닙니다. 위 규정은 갱신 거절 사유입니다. 갱신 시점에 계약 연장을 못한다는 것이지, 계약 도중에 나가는 건 아닙니다. 계약 도중에는 임차인의 귀책사유가 없는 한 나가야 할 의무는 없습니다.

Q) 아하. 잘 이해가 됩니다. 그럼 임차인 입장에서는 월세만 잘 내면, 당장 명도소송에서 패소하지는 않는군요?

A) 맞습니다. 물론 명도 소송 후에 합의를 요청하는 임대인이 있는데, 이때는 자유롭게 합의하고 소송을 취하할 수는 있습니다.

Q) 그럼 반대로 임대인 입장에서는 재건축으로 인한 명도소송에서 승소하려면 어떤 준비과 작업이 필요한가요?

A) 계약당시 제소전화해를 받아 놓으면 됩니다. 제소전 화해란 법원을 통해서 소송 전에 판결문을 받아 놓는 개념인데 지난 포스팅에서 공유드린 바 있습니다. [지난 포스팅]

A) 제소전화해에 향후 구체적인 재건축 계획과 재건축 시점, 명도 소송 및 합의금 관련하여 임차인 과의 합의 내용을 넣어두면 깔끔합니다. 계약시점이고, 분쟁이 생기기 전에 받아놓는 문서이므로 합의가 자유롭게 가능한 장점이 있습니다

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2024-04-08

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[법률가이드] 임차인 사망시 사실혼 배우자도 상속받는다 (주택임차권 승계, 주택임대차보호법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임차인 사망시 사실혼 배우자도 상속받는다 (주택임차권 승계, 주택임대차보호법) 편을 업로드 했습니다.

임차인 사망시 사실혼 배우자가 동거하고 있었다면? 상속받을 수 있을지에 대해서 알아봅니다.

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2024-04-08

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[법률가이드] GTX-A 노선 개통, 집값에 영향을 주는 이유 (강남접근성, 가격선반영, 전세가)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 GTX-A 노선 개통, 집값에 영향을 주는 이유 (강남접근성, 가격선반영, 전세가) 편을 업로드 했습니다.

GTX-A 노선 개통으로 아파트 가격이 변하는 이유에 대해서 알아봅니다.

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2024-04-08

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[법률가이드] 현직 변호사가 알려주는 나에게 맞는 변호사 고르는 법 (변호사 선택 기준)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 현직 변호사가 알려주는 나에게 맞는 변호사 고르는 법 (변호사 선택 기준) 편을 업로드 했습니다.

좋은 변호사와 로펌을 선택하는 기준에 관해 알아봅니다. 나에게 맞는 변호사란 무엇일까요.

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2024-04-03

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[법률가이드] 임차인 사망시 사실혼 배우자가 있다면 보증금은 어떻게 처리하나요?

We Solve 입니다. 오늘은 임차인 사망시 사실혼 배우자가 있는 경우 보증금 상속에 관해서 알아봅니다. 지난 포스팅에서 임차인 사망시 보증금은 가족이라도 함부로 돌려주면 안 된다고 알려드렸습니다.

사실혼 배우자는 상속권 없는 것이 원칙

현행 민법상 사실혼 배우자는 상속권이 없습니다. 얼마 전 헌법재판소에서 해당 규정이 합헌이라는 결정도 내렸습니다. 다시한번 확인한 것이죠. 그렇습니다. 배우자 상속이 인정되려면 혼인신고를 해야 합니다. 단순 동거인이나 공동생활 실체가 있는 사실혼이라고 해도 원칙상 상속권이 없습니다.

사실혼 배우자의 임차권 승계 특칙

하지만 주의할 것이 있습니다. 주택임대차보호법에는 사실혼 배우자의 임차권 승계 특칙이 있다는 것입니다. 주거 안정을 위해서입니다. 구체적 규정은 아래와 같습니다.

1) 주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우, 사실혼 배우자가 사망한 임차인의 권리 의무를 승계합니다. 상속권자가 없으므로 사실혼 배우자가 단독 승계합니다.

2) 임차인 사망시, 상속인이 있지만 해당 주택에서 같이 살지 않는다면, 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 임차권을 승계합니다. 비동거 상속인이 있고 2촌 이내인 경우, 사실혼 배우자가 공동 상속인이 되는 것입니다. 임대차 권리 의무 및 보증금에 한정합니다. (다른 재산은 아닙니다)

상속인이 피상속인과 같이 살고 있었던 경우

이때는 어떻게 될까요? 맞습니다. 사실혼 배우자의 특칙은 상속인이 없거나, 있더라도 비동거할 때만 적용됩니다. 만일 같이 살고 있는 상속인 (직계비속, 직계존속 etc) 이 있다면 사실혼 배우자의 특칙은 적용이 안 됩니다. 민법의 일반 원칙에 따라서 동거 상속인에게 단독으로 포괄승계가 이뤄집니다.

때문에 죽음을 앞둔 부모님의 보증금을 노린 사실혼 배우자를 막기 위해서는, 사망 시점에 자녀가 동거하거나, 사실혼 배우자로부터 보증금 주장을 하지 않겠다는 각서가 필요합니다.

사실혼 배우자의 임차권 승계 거절

물론 사실혼 배우자가 사망 1개월 내 상속을 원하지 않는다고 임대인에게 표시하면, 임차권 승계를 안 할 수도 있습니다. 이때도 민법의 일반원칙에 따라 상속 순위가 적용됩니다. 보증금을 받을 것이 없거나 경우에 따라 빚이 더 많을 수도 있기 때문입니다.

임대인의 보증금 반환은 어떻게 하나요

그렇다면 임대인 입장에서 누구에게 보증금을 돌려줘야 할까요? 임차인이 사망했다면 해당 임차인과 동거하던 사람이 사망 신고를 하고 임대인에게 연락했을 겁니다. 임대인은 사망한 임차인의 배우자, 자녀가 맞는지 정확한 가족관계 증명서를 확인합니다.

확인 결과 자녀 또는 법률상 배우자가 동거하고 있는 게 맞다면 1순위 공동상속인이므로 정확한 영수증을 받고 보증금을 돌려줍니다. 만일 비동거 자녀가 있다고 해도 법률상 공동상속인이므로 영수증에 이름을 함께 표시합니다.

그런데 만일 동거인이 가족관계에 등록안 된 사실혼 배우자인 경우 특칙이 적용됩니다. 법률상 자녀가 동거하고 있다면 자녀에게 단독으로 돌려줍니다. 법률상 자녀, 직계존속, 형제자매가 동거하지 않았다면 사실혼 배우자와 공동으로 임차권을 승계하므로 모두의 날인이 있는 영수증을 받고 돌려줍니다. 자녀, 직계존속, 형제자매와 같은 법률상 상속인이 없는 경우라면, 사실혼 배우자가 단독으로 임차권을 승계하므로 사실혼 배우자로부터 영수증을 받고 보증금을 돌려주면 됩니다.

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2024-04-03

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[법률가이드] 전세사기 안 당하는 법 (전세사기 유형, 전세사기 예방)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세사기 안 당하는 법 (전세사기 유형, 전세사기 예방) 편을 업로드 했습니다.

전세사기 대표적 유형과 예방법, 특약사항 넣기, 시세조회하기, 공인중개사 배상금과 민사소송의 관계에 대해 알아봅니다.

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2024-04-02

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[법률가이드] 제소전화해 왜 필요하고 어떤 경우에 신청하나요 (제소전화해조서)

We Solve 입니다. 오늘은 제소전화해에 대해 알아봅니다. 제소전화해란 무엇이고, 어떤 경우에 신청하는지, 제소전화해조서를 받으면 얼마나 강력한 효과가 있는지 문답식으로 알아봅니다.

Q) 변호사님, 부동산 사건 보다 보니까 제소전화해라는 용어를 봤습니다. 제소전화해는 무엇인가요? 그냥 화해한다는 뜻인가요?

A) 글자 그대로 풀이하면, 소송하기 전에 하는 합의입니다. 합의는 누구나 자유롭게 할 수 있습니다. 하지만 법원의 주관 하에, 법적 절차로 공인받고 싶을 때 하는 절차입니다.

Q) 소송 중에도 조정이나 화해권고로 해결되는 경우도 많은데, 이것과 제소전화해는 다른가요?

A) 다릅니다. 소송 중에 하는 화해를 소송상 화해라고 부릅니다. 소송 중에는 화해나 조정으로 끝낼지, 판결까지 받을지 결정하는데요. 제소전화해는 말 그대로 소장을 접수하기 전에 당사자들이 법원에 출석해서 당일 끝장내고 오는 절차입니다.

Q) 그렇군요. 제소전화해 신청은 구체적으로 어떤 절차로 진행되나요?

A) 분쟁을 예방하기 위해서, 양 당사자가 사전에 합의서를 작성합니다. 이 합의서를 제소전화해 신청서의 내용으로 넣고 법원에 접수하면 기일이 잡힙니다. 해당 기일에 직접 출석하면, 법원이 양 당사자에게 "본 내용으로 제소전화해하는데 동의하는지" 확인하는 절차가 있습니다. 둘다 동의하면 제소전화해조서가 만들어집니다. 이 제소전화해조사가 판결문과 같습니다.

Q) 그럼 어차피 합의할 사안이므로 소송까지 가지않고 신속하게 판결문을 받는 것으로 이해하면 되나요?

A) 맞습니다. 주로 임대차 계약에서 많습니다. 특히 법인 임대인이 다수 임차인과 거래할 때 주로 합니다. 사전에 양식을 만들어놓고, 계약할 때마다 제소전화해를 받는 겁니다. 예컨데 2회 이상 월세 연체하면 건물 명도한다 라든지, 건물을 훼손하면 원상복구하고 위반시 손해배상으로 금 2,000만원을 배상한다. 같은 겁니다. 향후 명도소송까지 할 필요가 없으므로 시간, 비용을 절약하기 위함입니다.

Q) 제소전화해 신청하는데도 변호사의 도움을 받을 수 있나요? 어떤 식으로 진행하나요.

A) 물론입니다. 이론상, 임대인, 임차인이 각각 다른 변호사에게 대리를 맡길 수 있습니다. 하지만 통상 1명의 당사자가 반대 쪽 변호사까지 요청하는 경우가 많습니다. 1명의 변호사가 상대 변호사를 직접 선정하기도 합니다. 어차피 합의이므로 다툼이 생길리 없고, 최대한 빠르게 진행하기 위한 이윱입니다. 임차인보다는 주로 임대인 쪽에서 변호사를 선임합니다.

Q) 아핫. 잘 알겠습니다. 제소전화해라는 것 자체를모르면 그냥 나중에 소송해야 한다고만 생각하는 분들이 많을텐데요. 미리 알아두면 소송할 필요도 없어서 좋겠군요.

A) 맞습니다. 제소전화해를 받아두면 조서에 들어있는 내용은 번복이 불가합니다. 임대기간 동안 일어날 수 있는 분쟁을 예방하는 효과, 소송시간 및 비용 절약 효과가 있습니다. 뭐든 알면 편하고 모르면 괴로운 법이지요.

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2024-04-01

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[법률가이드] 현직 변호사가 알려주는 나에게 맞는 변호사 고르는 법 (좋은 변호사 찾기)

We Solve 입니다. 오늘은 나에게 맞는 변호사 고르는 법에 대해서 알려드립니다. 표현에 답이 있습니다. 실력있는 변호사, 뛰어난 변호사라고 하지 않고 나에게 맞는 변호사라고 했습니다. 의사든 변호사든 모든 전문가는 절대적인 기준보다는 분야별, 성향별로 상대적인 가치를 제공합니다. 누군가에게 최고의 변호사가 누군가에게 최악의 변호사가 될 수 있습니다. 나에게 맞는 전문가가 중요한 이유입니다.

1. 변호사가 직접 상담하는지, 사무장이 대신하는지 확인한다.

법조계는 사무장이 있습니다. 변호사의 업무를 보조하는 일을 합니다. 그런데 사무장이 변호사의 일을 대신하면 불법입니다. 그럼에도 관행적으로 하는 곳이 많습니다. 특히 법률 상담을 사무장이 대신하면, 의뢰인은 제대로 된 법률조언도 못 얻고 소송을 시작합니다. 사무장이 사건 유치를 해서 성과급을 받는 곳입니다. 이런 곳은 절대 피하시길 바랍니다.

2. 로펌 규모나 명성에만 집착하면 호구된다.

고객은 어떤 로펌, 어떤 변호사가 뛰어난지 모릅니다. 그래서 규모가 큰 곳, 이름이 알려진 곳, 스타 변호사가 있는 곳을 선택합니다. 권위가 신뢰를 주기 때문입니다. 물론 그런 곳만 할 수 있는 사건이 있습니다. 기업 인수 합병과 같은 큰 프로젝트입니다.

하지만 99% 일반, 개인 사건은 내 사건을 담당하는 변호사 1명을 확인해야 합니다. 규모가 큰 곳이거나, 공장처럼 돌아가는 곳일수록, 내 사건은 회사 안에서 여기저기 손바뀜을 당하며 방치될 가능성 있습니다. 매번 연락 담당자가 바뀌면 의심해야 합니다. 연락 담당자만 같으면 꼭 해당 변호사가 아니어도 사건 관리는 잘 된다는 뜻이므로 안심해도 됩니다.

3. 정치활동, 방송출연, 외부활동이 많은 스타 변호사는 주의하라.

얼마전 축구 국가대표 감독 클린스만이 사퇴했습니다. 클린스만은 전 세계적으로 엄청난 셀럽입니다. 각종 매체, 대외 활동으로 바쁩니다. 한국 감독은 수많은 업무 중 하나일 뿐이었습니다. 그러니 당연히 K- 리그를 볼 시간도 없고 성과에 집착도 안 하는 것입니다.

변호사도 마찬가지입니다. 선거철만 되면 공천 받으려고 애쓰다가 떨어지면 복직하는 변호사, 법원 검찰에서 퇴직해서 다른 공직을 노리다가 잠깐 개업해서 쉬어가는 변호사, TV만 틀면 나오는 변호사, 각종 매체, 방송 활동으로 바쁜 변호사는 당연히 내 사건을 신경 쓸 시간이 없습니다. 사무장이나 저년차 어쏘 변호사에게 맡기고 바깥으로 돕니다. 적당한 활동은 괜찮지만 과하면 의심해야 합니다. 내 사건이 우선순위에서 밀릴 가능성이 높습니다. 클린스만처럼 사퇴시켜야 합니다.

4. 변호사 마케팅이나 인테넛 광고에 주의하라.

요즘 변호사도 온라인 마케팅을 다들 합니다. 그 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 서비스에 자신 있다면 알리기 마련이지요. 하지만 변호사 본인이 직접 글을 쓰거나 콘텐츠를 만드는 게 아니라, 마케팅 업체에 맡겨서 키워드 광고로 물량 공세를 하는 곳은 주의해야 합니다.

글을 조금만 자세히 살펴보면 압니다. 반복적인 키워드 노출을 위해서 알맹이 없이 포스팅의 양으로 승부하는 홈페이지나 블로그는 주의하세요. 많게는 한달에 수억원씩 마케팅 비용을 쓰는 곳도 있습니다. 이런 곳은 인터넷으로 고객을 낚아서 사건은 사무장에게 맡깁니다. 광고비를 뽑아야 하니 수임료도 높게 부릅니다. 지인 추천으로 소개받은 것이 아니므로 중간 평판을 신경쓸 필요도 없습니다. 정말 양질의 콘텐츠가 있는지, 아니면 저품질 블로그나 네이버 광고로 키워드 물량 공세를 하는지를 구별하세요. 내 인생이 걸린 중대사라면 이 정도 구별할 안목과 시간은 투자해야 합니다.

5. 이미 경험한 의뢰인의 후기나 추천이 제일 정확하다.

소송은 대부분 인생에 1번입니다. 의뢰해보고 마음에 들든 안 들든 반복 구매하는 상품이 아닙니다. 그래서 경험한 사람의 추천이 중요합니다. 주변에 없다면 인터넷 상의 진실된 후기를 봐야합니다. 요즘에는 후기 검증 시스템이 있기 때문에 예전처럼 후기 낚시를 하기 어렵습니다. 믿을만한 업체에 등록된, 오랜기간 축척된 후기는 신뢰를 담보합니다. 광고글이나 콘텐츠는 업체를 통해 단기간에 물량 공세할 수 있으나, 직접 경험한 고객의 후기는 시간과 능력 없이는 조작할 수 없기 때문입니다.

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2024-03-29

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[법률가이드] 법률상담 받을 때 꼭 물어봐야 하는 5가지 (변호사의 패턴을 이해하라)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 법률상담 받을 때 꼭 물어봐야 하는 5가지 (변호사의 패턴을 이해하라) 편을 업로드 했습니다.

법률상담 받을 때 꼭 물어봐야 하는 것에 대해 알아봅니다. 변호사의 설명 방식과 대답 패턴을 이용해서 좋은 질문을 하는 법에 대한 내용입니다.

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2024-03-29

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[법률가이드] 로펌 변호사가 알려주는 소송비용 잘 받는 법 (소송비용확정신청, 소송비용계산법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 로펌 변호사가 알려주는 소송비용 잘 받는 법 (소송비용확정신청, 소송비용계산법) 편을 업로드 했습니다.

소송비용확정신청과 소송비용 계산법, 인지대 송달료 변호사보수 계산법 등등 소송비용 잘 받는법에 대해서 알아봅니다.

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2024-03-27

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[법률가이드] 부동산전문변호사가 알려주는 전세사기 안 당하는 법 (전세사기 예방, 전세사기 수법)

Q) 변호사님, 몇 년간 전세사기를 겪었더니 사람들이 트라우마가 생겼습니다. 워낙 사건 사고가 많다보니 신혼부부들이 빌라는 안 들어간다고 합니다. 불안해서요. 그런데 아파트라고 항상 안전한 것도 아니잖아요. 우리 로펌에 전세사기 소송도 많고 상담도 많이 들어오는데, 부동산전문인 변호사님께서 전세사기 안 당하는 법에 대해서 알려주시면 도움될 것 같습니다.

A) 좋습니다. 사실 전세사기는 유형이 정해져 있습니다. 몇 가지만 주의하면 되는데, 처음해 보니까 다들 생소해서 복잡하게 느끼는 것 뿐입니다. 알고보면 단순합니다. 지금부터 알려드릴께요.

Q) 전세사기의 대표적인 유형이 어떤 게 있나요? 은행 담보를 기습적으로 잡는 경우가 있다고 하던데요.

A) 임차인은 전입신고랑 확정일자를 받아야 대항력, 1순위 우선변제권이 확보됩니다. 이 정도는 상식입니다. 계약시 부동산 등기부를 발급받고 해당 건물에 은행 근저당권이 있는지 확인하면 됩니다. 아무것도 없어야 1순위가 확보됩니다. 그런데 계약시에는 아무것도 없었는데, 잔금 치르고 입주하기 전에 기습적으로 은행 담보를 잡는 임대인이 있습니다. 순위를 역전시켜 버립니다. 임차인의 대항력을 상실시키게 만들어서 나중에 보증금을 못 돌려받게 만듭니다.

Q) 헐 그렇군요. 계약시 뿐만 아니라 잔금하고 입주할 때까지도 반드시 등기부를 확인해야 하겠군요

A) 맞습니다. 계약과 잔금일/입주일 사이에 텀이 있습니다. 등기부를 둘다 확인하는 것은 물론이고, 계약서 특약사항에 다음의 문구를 넣으면 됩니다. "전입신고 전까지 아무런 담보권을 설정하지 않는다. 위반할 경우, 계약금의 배액을 배상한다." 만일 임대인이 위반했다면 잔금을 넣지말고, 계약금 배액으로 소송을 하면 받을 수 있습니다.

Q) 가격을 속이는 경우도 있지 않나요?

A) 맞습니다. 아파트는 시세가 투명합니다. 네이버 부동산이나 국토부 실거래가 데이터를 보면 됩니다. 하지만 빌라는 시세를 비교하기 어렵습니다. 건물, 위치에 따라 천차만별입니다. 그래서 임대인이 빌라의 매매가와 전세가를 속여 계약합니다.

A) 예컨대 전세가가 3억이고, 매매가가 4억인데, 실제 전세가가 4.5억이라고 속이는 겁니다. 매매가보다 전세가를 더 많이 받으면 자기 돈 한푼없이 갭투자가 가능한 것은 물론, 오히려 5천만원을 벌게 됩니다. 5천만원 중에서 일부를 브로커에게 거래를 성사한 대가로 줍니다. 아무 것도 모르는 신혼부부는 처음부터 깡통전세를 계약한 것이고, 계약만료시 보증금을 제때 받기 어렵습니다. 경매를 해도 회수가 안 됩니다. 낙찰가는 4억보다 더 떨어지니까요.

Q) 공인중개사가 알아서 해주니까 믿고 따르는 사람이 많습니다. 문제가 생기면 공인중개사가 책임지겠지라고 생각합니다. 이게 맞는가요?

A) 아닙니다. 물론 공인중개사가 불법행위나 거래사고에 대해 책임지긴 합니다. 하지만 보증금 전액이 아니라 일부에 대해서만 책임지고, 임대인과는 별도로 분쟁해야 합니다. 그래서 공인중개사만 믿고 있으면 안 됩니다. 법률 지식이 부족한 중개사도 많습니다. 중개사가 아니라 중개보조원이라면 더 심각합니다.

Q) 이것말고도 다른 전세사기 유형도 있을까요?

A) 있습니다. 예컨대 신탁사를 이용해서 임대인을 바꿔치기 하는 경우, 바지 임대인을 내세워서 자력을 상실시키는 행위 등등입니다. 별도의 포스팅으로 공유하겠습니다.

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2024-03-27

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[법률가이드] 로펌 대표 변호사가 알려주는 변호사 상담 잘 받는 법 (법률상담 어떻게 진행되나요)

We Solve 입니다. 오늘은 변호사 상담 잘 받는 법에 대해서 알아봅니다. 10-20만원 상담료 내고 얻는 게 없으면 시간 낭비, 돈 낭비죠? 결론부터 말하면 질문을 잘해야 합니다. 복잡하지 않습니다. 몇 가지만 메모해서 준비해오면 됩니다. 잘 따라오세요.

1. 어떤 사건인지 간략히 메모해서 상담 전에 보낸다.

로펌에 와서 사건을 설명하기 시작하면 설명하다가 시간 다 갑니다. 상담료는 30분, 1시간 단위입니다. 사실관계는 정리해서 미리 보내는 게 좋습니다. 중요한 건 간략해야 합니다. 가급적 1-2p 로 정리해서 변호사에게 먼저 보내세요. 적당한 분량이어야 변호사도 미리 확인하고 답을 준비해 놓습니다. 너무 많으면 사건 파악도 힘들고 그것 자체가 하나의 업무가 되므로 응대가 더 어렵습니다.

2. 핵심 증거는 로펌에 가져가서 직접 확인 받는다.

사건에 따라 핵심 증거가 있습니다. 예컨대 보증금 사건이면 임대차 계약서 같은 겁니다. 꼭 현장에서 변호사 확인을 받아야 하는 서류는 들고갑니다. 너무 많으면 짧은 시간에 보기 어렵습니다. 중요한 것 1-2개를 선택과 집중하고, 나머지 증거는 사건 의뢰시 별도로 보내면 됩니다.

3. 유사사례에서 결론이 어떻게 났는지 확인 받는다.

사람과 사건은 대체로 비슷합니다. 내 사건과 비슷한 몇몇 사례는 꼭 있기 마련입니다. 유사사례가 있는지 물어보고, 그 사건의 결론이 어떻게 됐는지 물어봐야 합니다. 그 사건과 내 사건의 공통점, 차이점을 물어보세요. 막연한 승소가능성을 물어보기보다 이 방법이 더 낫습니다. 최대한 비슷한 사례를 찝어달라고 얘기하고, 사건번호 or 판결문을 요청하세요. 변호사가 사용하는 판례 DB 는 키워드만 입력하면 공개된 판례는 다 나옵니다.

4. 어떤 증거를 미리 확보해야 하는지 물어본다.

소송은 결국 증거공방입니다. 주장만 잘해본들 증거 없으면 기각입니다. 그래서 소송할 경우 어떤 증거가 필요한지, 어떤 증거를 미리 수집해야 물어봐야 합니다. 증거 수집은 미리하고 보관해야 합니다. 소송 도중에 알게되거나 그때 작업하면 늦습니다.

5. 소송에 걸리는 기간, 절차, 비용을 물어본다.

대략 어느정도 시간이 걸리는지, 어떤 절차로 진행되는지, 수임료는 얼마인지 물어봅니다. 소송은 변호사가 하더라도 돌아가는 상황은 알고 있어야 하기 때문입니다. 커뮤니케이션은 누구와 하는지, 어떤 부분을 협조하면 되는지 물어봅니다. 최대한 협조를 잘할테니까 꼭 이겨달라는 식으로 얘기하는 게 좋습니다. 변호사는 의뢰인과 소통이 잘 되는지에 따라 수임을 결정하고, 에너지를 받고, 승소가능성을 타진합니다.

비용은 착수금과 성공보수가 있습니다. 착수금은 시작할 때 지급하는 비용이므로 혼란이 없습니다. 성공보수는 어떤 조건 달성시 지급하는지, 어느 시점에 지급하는지 물어봐야합니다. 1심, 2심, 3심 비용이 모두 다르므로, 알고 있어야 합니다.

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2024-03-25

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[법률가이드] 의사 3개월 면허정지, 행정소송하면 어떻게 되나요 (집행정지, 형사고발)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 의사 3개월 면허정지, 행정소송하면 어떻게 되나요 편을 업로드 했습니다.

의협 간부 3개월 면허정지에 대해서 행정소송, 취소소송, 집행정지에 대해서 알아봅니다.

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2024-03-25

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[법률가이드] 실거주 의무 유예, 3년차에 벌어질 분쟁 시나리오는 이렇습니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 실거주 의무 유예, 3년차에 벌어질 분쟁 시나리오는 이렇습니다. 편을 업로드 했습니다.

분상제 아파트 실거주 의무가 3년 유예. 3년차에 임대인 임차인 간에 벌어질 예상 시나리오를 알아봅니다. 명도소송. 합의금요구. 실거주 위반 제재 등등.

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2024-03-25

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[법률가이드] 소송비용 잘 받는 법 (소송비용확정신청, 소송비용계산법)

We Solve 입니다. 민사소송은 패소한 사람이 상대방 소송비용을 부담합니다. 하지만 다양한 예외도 있습니다. 오늘은 민사소송에서 소송비용 잘 받는 법에 대해 알아봅니다.

1. 소송비용은 판결문 어디서 확인하나요

소송에서 이기면 판결문을 받습니다. 판결문은 주문과 이유로 구성됩니다. 주문에는 주로 1.2.3.으로 표시됩니다. 주문1.은 원고 승소인지, 원고 패소인지 (피고 승소인지)가 나옵니다. 예컨대, "피고는 원고에게 1억원을 지급하라" 같은 겁니다. (원고 승소)

소송비용은 주문2.에 나옵니다. 원고가 승소했다면 주문2.는 소송비용은 피고가 부담하라. 로 나옵니다. 주문2.을 보면 소송비용을 누가 부담하는지 알 수 있습니다. 금액은 나오지 않습니다. 일부 승소의 경우, 비율만 나옵니다. (예: 6/10 은 피고가 부담하고, 나머지는 원고가 부담한다)

2. 소송비용은 무엇으로 구성되나요

크게 3가지입니다. 인지대. 송달료. 변호사보수입니다. 인지대. 송달료는 원고가 법원에 내는 수수료입니다. 피고는 부담하지 않습니다. 변호사보수는 실제 변호사에게 지급한 비용입니다. 착수금과 성공보수로 나눠집니다. 착수금은 사건을 시작할 때 지급하고, 성공보수는 결과에 따라 지급합니다.

3. 소송비용은 어떻게 계산되나요

패소한 사람이 100% 부담하는 게 원칙입니다. 다만 일부 승소인 경우, 주문2.에서 소송비용도 비례적으로 재판부에서 정해줍니다. 100% 부담이라면 인지대, 송달료는 100% 부담합니다. (환급분 제외) 변호사보수는 실제 지출한 비용 (착수금+성공보수) 과 대법원 규칙에 나와있는 기준금액 중 적은 금액으로 반영됩니다

4. 소송비용 청구는 어떻게 하나요

소송비용확정신청이라는 별도의 신청서를 접수해야 합니다. 접수시 비용 계산서를 내야합니다. 약간 틀려도 재판부에서 알아서 계산해줍니다. 승소 판결문, 수임료지급 영수증을 소명자료로 제출합니다. 상대방에게 이의신청 기간을 부여한 후, 약 3개월 후 결정문이 나옵니다. 이 결정문이 판결문과 동일하게 상대방에게 강제집행할 수 있는 집행권원입니다.

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2024-03-20

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[법률가이드] 살고있는 집에 다른 사람의 임차권 등기가 붙었다면 (상담사례, 실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 살고있는 집에 다른 사람의 임차권 등기가 붙었다면 (상담사례, 실제사건) 편을 업로드 했습니다.

임차권등기명령 확인하는 법, 임차권등기로 계약해지가 가능한지 여부에 관해서 알아봅니다.

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2024-03-20

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[법률가이드] 3개월 면허정지 처분에 대해서 행정소송을 하겠다고? (의협 간부 3개월 면허정지)

We Solve 입니다. 정부에서 의협 간부에게 3개월 면허정지 처분을 내렸습니다. 이에 의사 단체는 행정소송하겠다고 밝힌 바 있습니다. 앞으로 면허정지 처분에 대한 행정소송이 앞으로 어떻게 결론날지, Q&A를 통해서 알아보겠습니다.

Q) 변호사님, 복지부에서 의협 간부 몇명에게 면허정지 처분을 내렸다고 합니다. 이제 공식적인 본 처분이 맞는건가요?

A) 맞습니다. 저희가 지난 시간에 행정처분의 사전통보 및 의견제출 기회에 대해서 얘기 나눴습니다. 의견제출 기간이 끝나면 제가 본 처분이 나올 거라고 말씀 드렸는데요. 이번에 나온 처분이 본 행정처분이 맞습니다.

Q) 왜 현장을 떠난 의사들 모두가 아니라 의협 간부 몇명에게만 면허정지 처분이 나왔을까요?

A) 협상을 위해 단계적 절차를 밟는 것으로 보면 됩니다. 의협 간부가 의사들에게 집단행동을 교사했다는 것이므로, 현 상황을 만든 책임이 더 중하고, 정부에서 모든 의사들에게 일시에 면허정지 처분을 하는 것은 의료 현장에 혼란을 가중시키는 일이죠. 법적인 이유라기보다 행정적인, 정책적인 이유입니다. 정부 입장에서도 의대 증원을 위해서 면허정지 처분을 활용하는 것이지 면허정지 자체가 목적은 아니지요.

Q) 보니까 면허정지 처분이 3개월이던데요. 처분을 받은 의협 간부들은 행정소송 하겠다고 밝혔습니다. 행정소송이 가능한가요?

A) 이론상 90일 이내에 처분 취소 소송이 가능합니다. 행정소송을 한다면 집행정지를 먼저 신청할 것으로 보입니다. 집행정지는 면허정지 처분의 집행을 임시로 정지시키는 것입니다. 본 소송이 끝날때까지 면허를 유지시켜달라는 것과 같습니다.

Q) 지난 시간에 변호사님께서 집행정지가 인정되기 어려울 것이라고 말씀하셨습니다. 그런데 이번에 보니까 면허정지 처분의 집행시점이 4월 15일이더라고요. 그럼 의협 간부들은 집행되기 전에 집행정지를 신청한다는 말씀이신가요?

A) 맞습니다. 소송을 안 하면 몰라도, 소송을 할 건데 면허정지가 집행돼 버리면 나중에 소송에서 이겨본들 아무 의미가 없으니까요. 보통 집행정지를 신청하면서 심문기일 지정을 신청하여, 4월 15일 전에 결과받는 것을 목표로 합니다. 물론 저는 기각될 것으로 봅니다. 면허취소도 아니고 면허정지인데 3개월을 막아야 할 시급성이 전혀 없기 때문입니다.

Q) 복지부에서 경찰에 고발도 했는데, 형사절차와 행정소송은 별도로 진행되나요?

A) 면허정지 처분에 대해서 행정소송을 하는 것은 법원의 판단을 받는 겁니다. 3개월 면허정지 처분이 위법한지, 부당한지를 법원이 판단합니다. 이 판단 전에 협상이 타결되면 행정소송을 취하하면 그만입니다. 그런데 형사고발은 경찰, 검찰에서 수사를 통해 의협 간부를 처벌할지를 결정하는 겁니다. 향후 협상이 진전이 있으면 처벌 수위에 고려는 되겠으나, 이미 행위한 것만으로도 처벌할 수 없는 것은 아닙니다.

Q) 앞으로 어떻게 흘러갈지 지켜봐야 하겠군요. 이번 기회에 행정처분과 소송에 대해서 정확히 이해할 수 있게 되었습니다.

A) 행정처분이 국가적 이슈가 되기 힘든데, 이번 기회에 팀장님 뿐만 아니라 일반 시민들도 행정처분의 프로세스에 대해서 이해하는 계기가 되었을 겁니다.

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2024-03-19

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[법률가이드] 임대차 분쟁 6가지 대표적인 경우

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임대차 분쟁 6가지 대표적인 경우 편을 업로드 했습니다.

부동산임대차분쟁, 전세분쟁, 월세분쟁

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2024-03-18

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[법률가이드] 좋은 ETF 고르는 기준 (총보수, NAV, 괴리율 etc)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 좋은 ETF 고르는 기준 (총보수, NAV, 괴리율 etc) 편을 업로드 했습니다.

좋은 ETF란 어떤 것일까요? ETF 고르는 기준에 대해서 알아봅니다.

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2024-03-18

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[법률가이드] 국내상장 미국ETF 세금, 해외상장 ETF 와 어떻게 다른가요?

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 국내상장 미국ETF 세금, 해외상장 ETF 와 어떻게 다른가요? 편을 업로드 했습니다.

같은 미국ETF 라도 국내상장과 해외상장의 세금 구조의 차이,
정확히 얼마를 기준으로 비교해야 하는가에 대해서 알아봅니다.

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2024-03-13

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[법률가이드] 부동산 임대차 계약에서 맞닥뜨리는 임차인의 6가지 법률 분쟁 시나리오

We Solve입니다. 오늘은 부동산 임대차 계약에서 임차인이 겪는 법률 분쟁을 정리해서 알려드립니다. 주택, 상가 모두 적용되는 내용입니다.

1. 보증금 반환 문제

계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금 반환을 거부한 경우입니다. 계약 기간이 끝났거나 중도 해지 사유가 발생한 경우를 포함합니다. 원상복구를 빌미로 보증금 반환을 거절하는 경우가 많습니다.

2. 임대료 인상 문제

임대인이 임대료를 갑자기 증액하거나 관리비로 추가 요금을 부과하는 경우입니다. 계약서에 명시한 것에 위반되는 경우가 많습니다. 특약이 없었는데 증액을 요구하면 법에서 정해놓은 상한 (갱신 시 5%)까지만 가능합니다. 특약이 있는 경우 주택 상가 임대차보호법에 위반되는 이슈가 있습니다. 편면적 강행규정 (임차인에게 불리한 약정은 무효) 이기 때문입니다.

3. 시설 및 유지 보수 문제

임대인이 건물 관리를 소홀히 하는 경우입니다. 예를 들어, 수도, 전기 등의 시설을 고장 난 채로 두는 경우, 다 임차인의 수리 요청에도 방관하는 경우입니다. 이때 필요비 상환 청구의 이슈가 발생합니다. 현장 사진이 증거로서 중요지는 이슈입니다.

4. 임대인의 부당한 퇴거 요구

계약기간 도중 임대인의 부당한 퇴거 요구에 직면할 수 있습니다. 주로 재건축이나 리모델링 이슈가 많습니다. 특약이 있는지가 쟁점이며, 특약이 없었다면 법률상 예외사유에 해당하는지가 쟁점입니다. 법률 판단이 많으므로 변호사의 상담이 필요한 영역입니다.

6. 원상복구 문제

주택보다 상가에서 많습니다. 원상복구의 범위와 시점이 문제 됩니다. 특약이 없다면 입주 당시대로가 원칙입니다. 다만 권리금과의 관계, 특약 여부, 어디까지가 제대로 된 원상복구인지를 둘러싸고 분쟁이 많이 일어납니다.

주택, 상가 임대차 계약에서 임차인이 마주하는 법률 분쟁은 대체로 위 6가지에 포함됩니다. 각각의 경우에 어떻게 해결하는지는 별도의 콘텐츠로 공유하고 있으니 확인해 주세요. 그래도 더 궁금하면 직접 저희 로펌으로 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

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2024-03-12

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[법률가이드] 임차인이 합의없이 계약해지 할 수 있는 4가지 경우

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임차인이 합의없이 계약해지 할 수 있는 4가지 경우 편을 업로드 했습니다.

임차인이 계약 중 해지할 수 있는 방법에 대해서 알아봅니다.

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2024-03-11

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[법률가이드] 전공의 면허정지, 집행정지로 막는다고요? (행정처분, 집행정지, 취소소송)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전공의 면허정지, 집행정지로 막는다고요? (행정처분, 집행정지, 취소소송) 편을 업로드 했습니다.

전공의 면허정지 처분의 프로세스와 집행정지 인용 가능성을 알아봅니다.

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2024-03-11

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[법률가이드] 살고 있는 집에 다른 사람의 임차권등기명령이 들어왔다면

We Solve입니다. 오늘은 전세 계약에서 임차인이 살고 있는 건물에 임차권등기명령이 들어온 경우에 대해서 알아봅니다. 임차권등기명령이 어떤 의미인지, 어디서 확인할 수 있는지, 불안해서 계약을 해지할 수 있는, 어떤 것을 주의해야 하는지에 관한 내용입니다. 실제 상담 사례를 각색했습니다.

Q) 변호사님, 전세 계약을 맺고 2년 계약에 1년 정도 지났습니다. 잘 살고 있는데 얼마 전 저희 집에 임차권등기명령이 들어왔다고 들었습니다. 너무 불안한데 어떻게 대처하면 될까요?

A) 우선 등기부를 확인해야 합니다. 주변에서 들은 것만으로 안 됩니다. 인터넷 창에 대법원 인터넷등기소를 검색해서 주소를 입력하면 등기부 발급이 가능합니다. 열람용으로 발급해서 수수료 700원을 내면 PDF 다운로드할 수 있습니다.

Q) 등기부를 처음 봐서요. 여기서 어디를 보면 되나요?

A) 뒷장에 을구를 보면 됩니다. 을구- 등기목적-주택임차권, 등기원인- 00법원의 임차권등기명령 (2023카임00)이라고 돼 있습니다. 맨 오른쪽 권리자 및 기타 사항에 보면, 임차권자 000 계약기간, 임차보증금 등등이 표시됩니다. 이런 표시가 있으면 맞습니다.

Q) 보니까 임차권자 정00 라고 있습니다. 저보다 계약 기간이 빠른 걸로 봐서 제 앞사람인 것 같아요. 이 사람이 돈을 못 받아서 임차권등기신청을 했다고 보면 될까요?

A) 맞습니다. 원래 전세 보증금을 못 받으면, 받을 때까지 살기도 하는데, 급한 사정이 있어 먼저 이사해야 할 때 임차권등기명령 신청을 합니다. 법원의 명령을 받아서 등기부에 표시되면, 공식적으로 임차권으로 잡힌 겁니다.

Q) 불안한데 해지 하고 싶습니다. 가능한가요?

A) 임차권등기가 있다는 것만으로는 계약 해지 사유라고 보기 어렵습니다. 계약서에 특약사항이 없다면요. 원래 임대인은 뒤에 들어왔던 의뢰인님의 전세 보증금을 받아서 앞사람의 보증금을 돌려줬어야 하는데, 안 돌려줬다는 것은 자금 사정이 안 좋다는 뜻입니다. 간혹 보증금을 돌려줬는데 임차권 등기만 말소가 안 되고 남아있을 수 있습니다. 임대인에게 먼저 물어봐야 합니다.

Q) 제 전입신고 확정일자는 1년 전인데, 임차권등기 날짜는 얼마 전입니다. 제가 순위에서 앞서는 거 아닌가요?

A) 맞습니다. 만일 의뢰인님이 들어오기 전에 등기부에 임차권등기가 있었다면, 불안해서 애초부터 계약을 안 했겠지요. 집주인이 속였다면 계약 취소 또는 해지 사유가 됩니다. 그런데 의뢰인님이 1년간 살고 있는데 최근에 임차권 등기가 들어왔다면 순위는 역전되지 않습니다.

A) 오히려 전 임차인이 임차권 등기를 미리 했어야 하는데, 못하고 전입신고를 뺀 잘못이 있습니다. 물론 소송 전에 압박용으로 했을 수도 있으니까 일단 상황을 지켜보면서 집주인에게 물어보고요. 혹시라도 소송이 들어오거나 변동 사항이 생기면, 계약기간이 남아있어도 먼저 보증금반환소송을 제기할 사유가 될 수 있습니다. 이때는 변호사의 도움을 받으면 됩니다.

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2024-03-08

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[법률가이드] 의사 면허정지 행정처분의 프로세스와 구제수단 (면허정지 처분을 소송으로 정지할 수 있을까)

We Solve 입니다. 요즘 의대 정원 늘리는 이슈로 정부와 의사 단체 간 싸움이 격화되고 있습니다. 정부는 현장을 이탈한 전공의에 대한 면허정지 처분을 강행하겠다고 밝힙니다. 이에 의사 단체에서는 법적으로 불복하겠다는 입장을 밝히기도 했습니다.

오늘은 면허정지 처분과 같이 행정처분 절차와 구제 수단에 관한 정보를 공유합니다. 상황을 이해하기 쉽도록 전공의 A가 저희 로펌에 상담을 받는 형식으로 작성했습니다.

Q) 변호사님, 저는 요즘 이슈되는 5대 병원의 전공의입니다. 정부의 의대 증원에 반발해서 지난달 병원을 이탈했습니다. 도의적으로 잘못한 것은 압니다. 하지만 너무 억울해서요. 그런데 얼마 전 면허정지 사전 통보서를 받았습니다. 이게 무엇인가요?

A) 사전 통보란 국가가 공식적으로 행정처분을 하기 전에 처분을 예정하는 통보입니다. 공권력 행사니까 미리 수범자에게 알려줘야 하거든요. 행정절차법에 규정이 있습니다. 필수 절차입니다.

Q) 그렇군요. 드디어 목을 죄어오는 건가요. 그럼 제가 어떻게 대응할 수 있는 건가요? 서류에 보니까 언제까지 의견 제출을 하라는 표현이 있던데요.

A) 맞습니다. 사전 통보에 대해서 의견 제출 기회가 있습니다. 이것도 행정절차법에 규정이 있습니다. 필수 절차입니다. 그런데 요식행위라서 의견을 낸다고 처분이 취소되거나 변경되는 경우는 현실에서 거의 없습니다.

A) 가끔 다른 처분에서 금액이 변경되거나 잠깐 보류되는 경우는 있습니다. 예컨대 업무정지 처분의 사전 통보가 온 경우, 관련 소송에서 금액을 다투는 중이라는 이유로 의견을 제출하면 처분을 보류합니다. 관련 소송이 업무정지 기간을 결정하거든요. 하지만 이번 면허정지 처분은 의견을 제출해도 강행될 겁니다.

Q) 그럼 곧 정식 처분이 오는 건가요? 이때는 어떻게 하나요?

A) 맞습니다. 곧 정식으로 면허정지 처분을 받게 될 겁니다. 이때 법원을 통해 구제를 받겠다면 집행정지를 신청해야 합니다. 면허정지 효과가 발생하기 전에 임시로 집행을 정지시키는 신청입니다. 신청서를 내면 법원에서 인용할지 말지를 결정합니다.

Q) 집행정지는 어떤 경우에 인정되나요? 이번 의사 면허정지 처분에도 집행정지가 인정될 것으로 보시나요?

A) 안타깝지만 저는 집행정지는 기각될 것으로 봅니다. 집행정지가 인정받으려면 크게 2가지인데요. 첫째는 본 소송에서 승소 가능성이 있어야 합니다. 둘째는 긴급성이 있어야 합니다. 긴급성이란 당장 면허정지를 집행하면 안 되는 이유가 처분의 공익성에 비해 높아야 합니다.

A) 제가 부정적으로 보는 이유는, A 님을 포함한 전공의들이 자발적으로 현장을 이탈했기 때문에, 면허를 유지시켜야 할 시급한 이유가 없기 때문입니다. 법원에서 임시로 면허를 유지시켜도 자발적으로 복귀하지 않으면 의미가 없으니까요.

Q) 그렇군요. 본 처분에 대한 행정소송은 제기할 수 있나요? 제가 면허정지 취소소송을 제기하면 법원에서 인정받을 가능성이 있을까요?

A) 제 예상으로는 소송 도중 정부와 의사 단체 간 협상이 타결될 가능성이 높다고 봅니다. 이렇게 되면 면허정지가 취소되느냐 안 되느냐에 관한 판결이 나오기 전에 소송 자체를 취하할 가능성이 높죠. 정부도 면허정지로 얻는 이익은 없습니다. 의사 수 증원이라는 목표를 이루기 위해 처분하는 것이죠. 법원에서는 양측에 협상 시간을 부여하기 위해 시간을 끌 겁니다. 결국 소송 도중 얼마나 빠르게 협상되는지에 따라 소송이 끝나는 시점도 결정된다고 봅니다.

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2024-03-07

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[법률가이드] 대법원 전자소송에서 나홀로 소송하는 방법 (셀프소송)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 대법원 전자소송에서 나홀로 소송하는 방법 (셀프소송) 편을 업로드 했습니다.

대법원 전자소송 시스템을 이용해서 나홀로 소송하는 법, 셀프 소송하는 법에 관해서 알아봅니다.

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2024-03-06

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[법률가이드] 전세 경매로 넘기고 임차인 직접 낙찰받기

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세 경매로 넘기고 임차인 직접 낙찰받기 편을 업로드 했습니다.

전세보증금을 못 받은 임차인이 경매 신청 후 직접 낙찰받는 법. 대항력, 우선변제 등등에 관해서 알아봅니다.

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2024-03-04

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[역전세보다 전세난을 걱정할 때가 곧 옵니다. (공급부족, 전세난민)]

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 역전세보다 전세난을 걱정할 때가 곧 옵니다. (#공급부족 #전세난민) 편을 업로드 했습니다.

역전세가 줄어드는 이유, 전세난이 심각해지는 이유를 알아봅니다.

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2024-03-04

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[법률가이드] 전세 계약기간이 남았는데 임차인이 해지하는 경우

We Solve입니다. 오늘은 전세 계약 기간이 남았을 때 임차인이 해지할 수 있는 방법에 대해서 알아봅니다. 원래 계약 기간이 남아있는데 나가려면 합의해야 합니다. 임대인이 합의를 거절하면 방법이 없죠. 하지만 몇 가지 경우에는 일방 해지도 가능합니다. 상황을 이해하기 위해 문답식으로 구성했습니다.

Q) 변호사님, 전세 계약을 맺었는데 계약 만료가 6개월 남았습니다. 그런데 등기부를 떼어보니 살고 있는 집에 압류, 가압류가 붙었습니다. 불안해서 먼저 나가고 싶습니다. 가능할까요?

A) 특약사항이 있을 때만 가능합니다. 특약에 계약 도중 압류, 가압류, 근저당권 등등 변동 사항 있으면 해지할 수 있다는 문구가 있어야 합니다. 특약이 없으면 어렵습니다. 단순히 압류가 붙었다는 것만으로는 해지 사유가 안 됩니다.

Q) 그렇군요. 그런데 처음에 들어올 때 보증보험 가입이 안 되었습니다. 되는 줄 알았는데 안 되는 물건이더라고요. 이것을 이유로 계약 해지 가능할까요?

A) 계약 당시 어떻게 설명 받았는지에 따라 다릅니다. 계약 당시 임대인은 보증보험이 되는 물건이라고 설명했는데 알고 보니 안 되는 물건이었다면 계약 취소 사유가 됩니다. 착오 또는 사기에 의한 계약 취소가 가능한 사안으로 보입니다. 하지만 처음부터 안 되는 물건인 것을 알고 들어왔다면 해지 사유는 안 됩니다.

Q) 사는 도중에 누수가 발생해서 수차례 수리를 요청했습니다. 그런데 임대인은 거절하거나 시간을 지연시켜서 제 비용으로 공사한 적도 있습니다. 시간이 좀 지났는데 이것을 이유로 계약 해지는 가능할까요?

A) 누수 정도에 따라 결정됩니다. 정상 생활이 불가능할 정도로 심각하다면 해지 사유가 됩니다. 법률상 계약목적 달성이 불가능한 경우라고 표현합니다. 단순히 일부만 누수가 있었다면 계약은 유지하되, 수리비 청구만 가능합니다. 필요비 청구라고 합니다. 이 판단은 변호사의 상담을 받으면서 유사 사례와 비교해 보면 알 수 있고, 애매할 때는 결국 법원에서 누수 감정을 통해 결정됩니다.

Q) 계약이 끝날 때 보증금을 돌려달라고 했더니 상황에 따라 제때 못 줄 수도 있다고 얘기합니다. 새로운 사람이 안 들어오면 못 준대요. 이때는 계약 해지가 가능할까요?

A) 임대인이 공식적으로 이행거절을 하면 만료 전에도 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 그런데 노력해 보겠다, 새로운 사람 들어오는 거 봐야 한다 등등 애매하게 얘기할 경우는 일단 만료 시까지 기다려야 합니다. 이행 거절의 예시는 임대 기간 동안 임차인의 어떤 잘못이 있었음을 지적하면서, 계약이 만료되더라도 전부는 못 준다고 하는 경우입니다.

정리하면, 계약 당시 맺었던 특약사항을 위반하는 경우, 계약 당시에 중요한 내용을 속인 경우, 누수가 심각한 경우, 이행 거절을 명백히 표시하는 경우에는, 계약 도중이라도 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다.

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2024-03-04

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[법률가이드] 임차인 사망시 보증금 반환, 가족이라도 함부로 하면 안 됩니다. (feat 상속재산분할)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임차인 사망시 보증금 반환, 가족이라도 함부로 하면 안 됩니다. (feat 상속재산분할) 편을 업로드 했습니다.

임대계약 중 임차인이 사망했을 때 임대인의 보증금 반환 절차에 대해서 알아봅니다.

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2024-02-28

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[법률가이드] 요양원 현지조사의 특성, 건강보험공단의 환수처분 대응하는 법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 요양원 현지조사의 특성, 건강보험공단의 환수처분 대응하는 법 편을 업로드 했습니다.

국민건강보험공단의 현지조사, 환수처분 절차와 요양원이 이에 대응하는 방법을 알아봅니다.

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2024-02-26

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[법률가이드] 실거주 의무 3년 유예, 임차인이 전세가격 협상에서 유리해질까? (조합원 매물과 일반 매물의 전세가격 분리)

Q) 변호사님, 분양가상한제 주택의 실거주 의무를 3년 유예하는 개정안이 국토교통위원회 소위원회를 통과했습니다. 만일 본 회의까지 통과되면 확정되는데요. 지난 시간에 실거주 의무가 3년 유예됐을 때 발생할 법률 분쟁에 대해 얘기했습니다. 오늘은 조합원 매물과 일반 매물의 차이에 따라 임차인이 일반 매물에서 가격 협상의 여지가 생기는지 알아보겠습니다.

A) 맞습니다. 지난 시간에 분양가상한제 아파트에서 왜 실거주 의무 유예가 필요한지에 대해 얘기 나눴고요. 3년 차에 발생할 계약갱신청구권과 명도분쟁에 대해서도 알아봤습니다. 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하면 됩니다.

A) 오늘은 실거주 의무가 유예되는 아파트에서 2년차 전세계약이 도래했을 때, 조합원 매물과 일반 매물의 차이에 대해 알아봅니다. 재건축 아파트의 경우, 같은 아파트라도 조합원 매물과 일반 매물이 나눠지는데, 조합원 매물은 2+2가 적용되는 반면, 일반 매물은 2+1만 적용되기 때문입니다.

Q) 왜 같은 아파트 안에서도 계약 기간이 달라지는 건가요?

A) 분양가상한제에 따른 실거주 의무는 신규 분양에만 적용되기 때문입니다. 재건축 아파트에서 신규 분양이란 조합원 매물을 제외한 일반 분양물량을 의미합니다. 그래서 조합원 매물은 주택임대차보호법의 원칙대로 2+2가 적용되고, 일반 물량은 이번 개정안으로 2+1만 적용되는 겁니다.

Q) 같은 아파트 안에서 계약 갱신 기간이 달라지면 어떤 일이 일어날까요?

A) 가격이 2개로 나눠질 가능성이 있습니다. 분명히 같은 아파트에 같은 평수인데, 하나는 4년까지 거주할 수 있고, 하나는 3년까지만 거주할 수 있다면, 임차인 입장에서 4년까지 거주할 집을 선호하지 않을까요? 실거주 의무가 적용되는 아파트는 상대적으로 매력이 낮으니 가격이 다르게 형성될 수 있습니다. 임차인 입장에서는 계약기간 1년을 보장받지 못하므로, 가격을 협상할 여지가 생깁니다. 물론 같은 아파트 안에서 매물을 비교했을 경우입니다. 입지가 달라지면 의미가 없습니다. 기간보다 입지가 훨씬 중요합니다.

Q) 헐 그렇군요. 저라도 그렇게 할 것 같아요. 물론 2년만 살고 나갈 수도 있지만 사람일이 어떻게 될지 모르니까요. 임차인 입장에서는 기간이 길수록 좋은 거죠. 그렇다면 임대인은 어떤 포지션을 취하게 될까요?

A) 분상제가 적용되는 지역은 입지가 매우 좋은 곳입니다. 분양가가 비싼 곳이죠. 그래서 갭 투자를 위해 3년간 전세를 끼고 매수하려는 투자자는 가격을 살짝 내려서라도 빨리 전세 계약을 체결할 겁니다. 본인이 잔금을 치를 준비가 안 되어 있을 가능성이 높아서요. 이때 같은 아파트에 나와있는 조합원 물량의 전세가를 살펴보겠지요. 그 후 가격을 살짝 내려서 2년 계약을 맺거나, 아니면 처음부터 3년 계약을 맺을 가능성도 높습니다. 2년 후 1년 연장을 할지말지 불안한 상태를 처음부터 만들지 않게 하려고요.

Q) 그렇다면 갱신할 때 전세금을 올릴 수 있는 상한은 조합원 매물과 일반 매물이 다를까요?

A) 주택임대차보호법상 갱신할 때 5%만 올릴 수 있습니다. 이는 2+2로 갱신하든 2+1로 갱신하든 법률상 차이는 없습니다. 다만 조합원 매물에 비해 인기가 없는 일반 매물의 임대인은 2년 후 1년 연장할 때 5%를 갱신하지 않고 고정하겠다고 처음부터 협상할 수 있겠지요. 어차피 1년 후 자신이 실거주로 들어오면 돈을 내줘야 하니까, 1년 후 전세금을 올리는 것보다는 당장 분양 잔금을 치르는 게 급하니까요.

Q) 3년이면 긴 시간인데 그 사이에 또 법이 바뀔 수도 있지 않을까요?

A) 맞습니다. 당장 총선이 있어서 여야 합의로 3년의 중재안이 통과된 것 같습니다. 하지만 3년은 정말 긴 시간입니다. 어떻게 될지 몰라요. 실거주 의무가 전면 폐지될 수도 있습니다. 특히 서울 수도권은 내년부터 본격적인 공급물량 부족의 여파가 시작됩니다. 이건 정해진 미래입니다. 주택 공급은 2-3년 시차가 있기 때문입니다. 2022년, 2023년 인허가 착공 물량이 극단적으로 감소했기 때문에 방법이 없습니다. 전세난이 심해질 겁니다.

A) 그래서 정권을 떠나 전세공급 물량을 늘리려는 정책을 펼 수 밖에 없습니다. 이를 위해서는 실거주 의무 3년 유예가 아니라 아예 폐지될 가능성도 있습니다. 비 아파트 규제를 풀었던 것도 그 연장선에 있으며, 효과가 없는 것이 아파트 규제 완화를 부채질 할 가능성이 높습니다.

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2024-02-23

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[법률가이드] 임차인이 사망하면 보증금은 누구에게 반환하나요?

Q) 변호사님, 건물 임대를 주고 있는데 계약자인 임차인이 사망했다고 합니다. 가족 간에 상속 절차가 진행 중이라는데, 보증금 반환이나 새로운 임대차는 어떻게 해결하면 되나요? 가족은 배우자와 자녀 2명입니다.

A) 사망 순간 법적으로 상속이 개시됩니다. 상속은 포괄승계라서 모든 채권, 채무, 법률상 지위가 한 번에 이전됩니다. 배우자와 자녀 2명이 있다면 공동상속인이 3명입니다. 분할 비율은 3/7, 2/7, 2/7입니다. (배우자 5할 가산)

Q) 상속 절차가 진행 중이라고 했는데, 이건 무슨 뜻인가요?

A) 2가지 중 하나로 볼 수 있습니다. 첫째는 빚이 재산보다 많아서 상속포기 또는 한정승인하는 절차입니다. 둘째는 남은 재산을 3명이 상속 분할하는 절차입니다. 임대인 입장이라면 돈을 받는 게 아니라 보증금을 돌려주는 채무가 있으니까 후자를 확인해야 합니다.

Q) 만일 3명이 협의로 분할하면 임대인인 저는 누구와 다시 계약을 하면 되는가요?

A) 아마 3명이 협의 분할을 했다면 현재 남아있는 임대차 보증금과 계약도 어떻게 승계할지 협의 내용에 정했을 겁니다. 만일 배우자나 자녀 중 1명이 연속적으로 거주한다면 계약 당사자와 다시 계약서를 작성하는 게 좋습니다. 이때 배우자가 자녀를 대리하거나 위임장을 받을 수 있기 때문에, 진정한 계약 당사자와 대리인을 반드시 확인해야 합니다.

Q) 만일 계약을 그만하겠다고 하면 어떻게 되나요?

A) 기존 임대차 계약이 종료되면서 보증금을 돌려주는데, 정확히 상속인 3명 모두가 합의된 내용인지 확인하고, 확인된 사람에게 보증금을 반환합니다. 만일 3명이 분쟁 중인데, 확인 없이 1명에게 반환하면 나머지 상속인에게 보증금 반환 청구 소송을 당할 위험도 있으니 주의하세요.

Q) 아하. 알겠습니다. 그럼 3명이 어떻게 상속재산을 분할하는지만 확인하고, 재계약 또는 종료 여부를 3명 모두에게 확인만 받으면 문제없다는 말씀이시죠?

A) 맞습니다. 사망으로 상속이 일어난 것 외에는 임대인, 임차인 모두 계약 위반이나 책임 있는 경우가 아니기 때문에 법률 분쟁이 일어나지는 않습니다. 상속 분할만 정확히 확인하고, 3명 모두의 날인이 들어간 문서만 확보해두면 법적 문제는 없을 겁니다. 안심하세요.

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2024-02-21

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[법률가이드] 일자리와 소득으로 부동산 입지 보는 법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 일자리와 소득으로 부동산 입지 보는 법 편을 업로드 했습니다.

종사자수, 사업체수, 원천징수지 소득, 주소지 소득으로 부동산 입지 파악하는 법에 대해서 알아봅니다.

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2024-02-21

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[법률가이드] 실거주 3년 유예? 소송 안 당하려면 미리 알아두세요.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 실거주 3년 유예? 소송 안 당하려면 미리 알아두세요. 편을 업로드 했습니다.

분양가상한제 아파트에서 실거주 의무를 3년 유예하자는 논의가 있습니다. 이 법이 통과될 경우 예상되는 법률 분쟁을 알아봅니다.

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2024-02-19

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[법률가이드] 소송할지 합의할지 어떻게 결정하나요? (feat 전세금반환소송)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 소송할지 합의할지 어떻게 결정하나요? (feat 전세금반환소송) 편을 업로드 했습니다.

전세금반환소송시 바로 소송할지, 합의할지 어떤 기준으로 선택하는지 알아봅니다.

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2024-02-19

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[법률가이드] 환수처분에 장기요양기관이 제대로 대응하려면

장기요양기관 (요양원)을 운영하는데 갑자기 건보공단 (건강보험공단)한테 현지조사를 당했다. 4일간 조사 끝에 시설장 (대표)에게 서명을 요구한다. 시설장과 종사자는 뭐가 잘못됐는지 영문을 모른다. 공단 직원이 물어보는 말에 "네" "네" 만 반복했다. 그런데 곧이어 환수처분 예정 통보서가 도착했다. 무려 1억 8천만 원 환수. 이때 상담이 들어왔다.

Q) 변호사님, 1억 8천만 원 환수 들어왔습니다. 90일 영업정지도 들어온다고 하네요. 어떻게 하면 되나요?

결론부터 말하면 조사 때부터 잘해야 한다. 하지만 늦은 건 아니다. 몇 가지 구제 절차가 있기 때문이다. 핵심은 행정소송인 취소소송이다. 아래 내용을 알아둬야 당황하지 않고 소송에 이길 수 있다.

일단 조사 때부터 잘 대응할수록 승소 가능성이 높아진다. 시설장과 종사자 모두 진술을 거부하거나 서명을 거부해도 된다. 잘 기억나지 않는데 아는 것처럼 대답하면 절대 안 된다. 조사를 당해보면 알지만, 이 바닥의 관행은 80년대를 연상케한다. 어떤 면에서는 검찰 수사보다 더 하다. 시설장과 종사자를 갈라치기해서 서로 불리한 진술을 하게 만든다.

환수처분이란 무엇인가?

환수처분은 건보공단이 요양원한테 지급한 돈을 다시 가져가는 처분이다. 환수 뜻이 원래 그렇다. 환수는 도로 거두어들인다는 뜻을 갖고 있는데, 이를 행정처분으로 내린다는 뜻이다.

그럼 왜 다시 가져갈까? 요양원이 원래 받아야 할 급여보다 더 가져갔기 때문이다. 왜 더 가져갔나? 여기서 모든 문제가 터진다. 바로 요양원과 건보공단의 인식 차이 때문이다.

건보공단은 알면서 일부러 더 받아 갔다고 생각한다. 그렇다면 법률 상담이나 소송할 거리가 없다. 하지만 장기요양기관의 현실은 전혀 다르다. 고의적으로 한 사람이 거의 없다. 정상 급여를 청구했는데, 종사자의 시간이 모자라는 경우가 대부분이다.

종사자의 근무 시간을 확인하고 급여를 과잉 청구한 게 아니라, 직전 달과 동일하게 청구했는데 이번 달 근무시간이 부족하다는 이유다. 이를 "인력 배치 기준 위반"이라고 한다.

종사자의 근무시간은 왜 부족한가?

시설장 입장에서는 똑같은 급여를 주는데, 일부러 종사자의 근무시간을 줄일 이유는 없다. 그런데 왜 근무시간이 부족하다고 평가되는가? 대개 종사자가 다른 업무를 중복해서 하거나 근무 장소를 잠깐 이탈하는 경우가 대부분이다.

예컨대 간호조무사가 요양보호사 일을 잠깐 도와주는 경우, 요양보호사가 위생원 일을 잠깐 도와주는 경우,

사업장은 A인데 근무시간에 B에 잠깐 출입하는 경우 등등. 이 모든 경우, 종사자의 근무시간이 부족하다고 평가받는다.

건보공단은 근무의 개념을 매일 정해진 시간, 정해진 장소에서, 정해진 업무의 범위를 1이라도 벗어나면 불법이라는 전제를 갖고 있다. 남의 일을 잠깐 도와주면 자기 일을 안 한 걸로 간주된다.

장기요양기관 입장에서 어떻게 대응하는가?

건보공단 처분의 근거가 어떤 것인지 알아야 한다. 근무시간에 대한 객관적 자료는 없다. 함께 근무하는 종사자의 진술 뿐이다. 그래서 조사 당시 진술을 잘해야 하는 것이다.

시설장, 종사자, 다른 종사자, 싸우고 퇴사한 종사자 등 공단 직원과 전화 문답 시 모르면 모른다고 대답해야 하고, 강요는 거부해야 한다. 특히 시설장은 현지조사 끝에 서명을 거부하거나, 서명하더라도 "동의 못한다"라는 이의를 유보해야 한다.

만일 현지조사에 잘못 대응했다면?

아직 기회는 있다. 조사 당시 진술한 내용을 확인하고, 소송에서 해명해야 한다. 당시 왜 이렇게 진술했는지 경위를 설명하고 법정에 증인으로 출석해서 사실대로 증언하면 된다. 시설장 본인은 물론이고 담당 종사자도 출석하는 것이 좋다. 앙심을 품고 퇴사한 종사자가 있다면 진술의 신빙성을 탄핵해야 한다.

이렇게 환수처분에 대응할 때는 처분의 근거가 된 진술을 알고 바로잡는 것이 핵심이다. 진술만 바로 잡히면 처분을 내릴 근거는 사라진다.

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2024-02-19

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[법률가이드] 전세 월세 법률상 차이, 장단점 비교해서 선택하는 똑똑한 방법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서전세 월세 법률상 차이, 장단점 비교해서 선택하는 똑똑한 방법 편을 업로드 했습니다.

전세 월세 돈만 보고 결정하나요? 법률상 차이점도 고려해야합니다. 전세 월세에서 일어나는 법률 분쟁, 전세 VS 월세 어떤 게 임차인 입장에서 안전한지 등등 전세 월세를 비교해서 알아봅니다.

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2024-02-14

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[법률가이드] 소송이 좋을까요 합의가 좋을까요? 전세금 반환소송 어떤 기준으로 결정하면 되나요

전세 만료 기간이 다가오는데 집주인이 돈을 안 준다. 전세금은 1억 8천만 원. 만료 3개월 전에 갱신 거절은 했다. 그런데 집주인이 금액을 줄여서 연장 합의를 하자고 한다.

이때 상담이 들어왔다.

Q) 변호사님, 그냥 소송하는 게 좋을까요? 집주인이랑 합의하는 게 좋을까요?

결론부터 말하면 합의가 낫다고 조언했다. 물론 합의 조건이 좋은 것을 전제로 한다.

합의 조건은 크게 3가지다.

1) 6개월만 연장할 것,

2) 연장 기간의 관리비와 대출이자를 임대인이 낼 것,

3) 6개월 후에도 돈을 안 주면 소송비용도 임대인이 부담할 것

소송 VS 합의를 결정하려면 법률 판단 외에 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다. 매년 3월은 이사 철이다. 봄철 이사 철은 전세 거래량이 폭발하는 시기다. 집주인은 이때 신규 임차인을 받아서 돈을 줄 확률이 높아진다. 최근 매매 수요는 줄어들지만, 전세 수요는 늘어나고 있다는 점도 긍정적이다. 전세가율이 높아지는 것이다.

소송 시 예상되는 비용도 변수다. 물론 소송비용은 승소하면 상대에게 받을 수 있다. 하지만 소송금액에 따라 전액이 안 될 수 있다는 것이 문제다.

소송비용은 소가 (소송금액)에 비례해서 받을 수 있다. 하지만 실제 지출되는 수임료와 법에서 정해놓은 소송비용 한도액 중 적은 돈으로 계산된다. 예컨대 수임료가 착수금 성공보수 합해서 1,500만 원이라도, 소가 (소송금액) 1억 8천만 원일 때의 소송비용 한도액은 1,000만 원이다. 이때는 100% 승소해도 상대방에게 1,000만 원을 받는다. 500만 원은 본인 부담이다.

소송이 해결되는 형태에 따라서도 다르다. 만일 화해, 조정으로 승소하는 경우 소송비용은 각자 부담이다. 보증금을 받고 해결은 되었지만 상대한테 소송 비용을 받을 수는 없다. 100% 본인 부담이다.

소송 도중에 상대가 돈을 입금하는 경우, 소를 취하해야 한다. 이때 소송비용은 통상 1/2을 받을 수 있다. 돈을 받아서 소를 취하해도 승소와 동일하다는 논리로 법원에 소송비용확정신청을 할 수 있다. (이것을 모르는 변호사도 있다) 통상 법원에서 한도액의 1/2 범위에서 인정해 준다. 이때 나머지 1/2은 본인 부담이 된다.

때문에 이 사건에서는 소송보다 합의가 낫다고 조언했다. 합의 조건이 나쁘지 않고, 곧 신규 임차인이 들어올 가능성이 높으며, 소송비용이 전액 회수 안 될 위험도 있기 때문이다.

전세금 반환소송에서 소송과 합의를 선택할 때는 3가지를 기준으로 결정하자.

1) 합의 조건을 확인하자.

2) 곧 신규 임차인이 들어올 가능성이 있는지 확인하자.

3) 소송했을 때, 소송비용이 전액 회수가 될지 확인하자.

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2024-02-14

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[법률가이드] 전세가 우리나라에만 있다는 것을 챗GPT도 알고 있었다.

챗GPT 에게 : 부동산 전세 계약이 무엇인가요?

부동산 전세 계약은 대한민국에서 부동산을 임대할 때 사용되는 계약 형태 중 하나입니다. 챗GPT

챗GPT도 100% 는 이해 못 했다.

그런데 매월 일정 금액의 월세를 낸다거나, 2. 월세 항목이 있는 것으로 봐서, 전세와 월세의 정확한 차이를 아직은 100% 인식 못 한 듯하다.

전세는 보증금 전액에, 차임이 없는 대한민국에 고유한 상품이고, 월세는 보증금과 차임을 나눠서 지급하는 세계 공통의 상품이다.

챗GPT가 알려주는 전세 계약의 장점

전세 계약은 보증금을 지불해 부동산을 사용할 수 있기 때문에 초기 부담이 크지만,

임대 기간 종료 시에는 일정 부분이나 전액이 반환되어 경제적 이점을 가져다줄 수 있다. 챗GPT

맞는 말이다. 전세는 초기에 목돈을 예치한다는 부담은 있으나, 매월 지출되는 비용이 없고 만료 시 전액 반환되기 때문에 임차인에게 이득이다.

전세가 소멸하면 임차인에게 유리할까?

최근 전세사기, 역전세의 여파로 전세라는 제도 자체가 없어져야 한다고 주장하는 사람이 있다. 극단적인 주장으로 영향력을 키우려는 정치인이야 그렇다 쳐도, 심지어 "임차인" 들이 이런 주장을 한다.

이들은 하나는 알고 둘은 모른다. 전세라는 상품은 임차인에게 유리한 상품이다. 종잣돈을 모으는 시기에 현금 지출이 없고, 목돈을 예치했다가 그대로 가져오는 개념이라, 부동산 내 집 마련의 중간 사다리 역할을 한다.

전세라는 상품를 이용해서 갭 투자를 하는 투자자를 부정적으로 바라보는 사람은 주로 임차인이다. 하지만 임차인 스스로 전세를 걷어차버리면 월세의 포지션을 취할 수밖에 없다. 매월 고정 지출이 발생하고, 부동산 매수를 위한 종잣돈 마련이 더 힘들어진다.

챗 GPT가 얘기한 것처럼, 대한민국에만 있는 전세는 임차인에게 경제적 이점을 가져다준다. 역전세, 깡통전세는 전세라는 상품 자체에 문제가 있는 게 아니라, 이를 악용한 사람에게 문제가 있는 것이다.

전세를 없앤다고 없앨 수 있는 게 아니다.

무엇보다 전세는 없애고 싶다고 없앨 수 있는 것도 아니다. 전세는 국가에서 만들어 낸 것이 아니라, 과거 우리나라에서 기업이 아닌 개인이 금융 기관을 통한 대출이 힘들던 시기에 민간에서 자연히 생긴 것이기 때문이다. 임대인, 임차인 모두에게 필요한 상품이 외부의 압력으로 사라지는 일은 생기지 않는다고 본다. 법으로 금지할 수 없다. 자연스러운 부동산 경제 활동의 일부다.

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2024-02-13

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[법률가이드] 전세보증보험 왜 헷갈릴까요? 10분 만에 보증보험 가입 비교하기 (HUG, SGI, HF)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세보증보험 왜 헷갈릴까요? 10분 만에 보증보험 가입 비교하기 (HUG, SGI, HF) 편을 업로드 했습니다.

전세보증보험, 취급기관도 다르고 상품 이름도 다르고, 법률 전문가가 봐도 헷갈릴 정도로 상품 이름이 혼란스럽습니다. 임차인을 위한 것인지, 임대인을 위한 것인지, HUG, SGI, HF 어디서 취급하는지 등등, 전세보증보험의 모든 것 한번에 알아봅니다!

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2024-02-13

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[법률가이드] 부동산 입지에 영향을 주는 4가지 (일자리, 교통, 환경, 학군)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 입지에 영향을 주는 4가지 편을 업로드 했습니다.

부동산 입지에 영향을 주는 요소를 알아봅니다. 일자리, 교통, 학군, 환경 4가지에 따라 좋은 입지와 나쁜 입지가 결정?! 어떤 데이터를 봐야 하는지, 부동산 입지에 관해서 알아봅니다

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2024-02-13

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[법률가이드] 셀프 소송으로 수임료 500만 원 아끼는 법 (전자소송 ,민사소송 ,나홀로소송)

Q) 변호사님 나홀로 소송에 대해서 알아보겠습니다. 소송 금액이 작으면 변호사에게 맡기는 수임료 때문에 배보다 배꼽이 더 크잖아요. 이런 분들은 대략적인 셀프 소송 방법을 알아두면 도움 될 것 같습니다.

A) 맞습니다. 저희에게 상담하는 분들 중에도 수임료 때문에 고민하는 분이 많습니다. 소송 금액을 소가라고 하는데요. 소가가 크면 몰라도 소액사건이면 고민하시더라고요. 이런 분들에겐 대략적인 셀프 소송 방법을 알려주기도 합니다.

Q) 민사소송은 요즘 다 전자소송으로 하는 것으로 알고 있습니다. 전자소송은 어느 사이트에 접속해서 어떻게 하는 건가요

A) 인터넷에 대법원 전자소송을 검색해서 사이트에 접속합니다. 아이디 비밀번호를 생성하고 로그인하면 서류 제출, 서류 열람 등 모든 재판 진행이 가능합니다. 참고로 우리나라 전자소송 시스템은 전 세계 1등 수준입니다.

Q) 헐 그렇군요. 그럼 소송 시작하는 서류 양식을 먼저 다운로드해서 작성하고 접수는 어떻게 되나요?

A) 일단 소송하는 원고이면 소장을 작성하고, 소송당한 피고 면 답변서를 작성해야 합니다. 사이트에 각각 기본 양식이 있습니다. 한글이나 워드 파일로 작성해서 업로드해도 되고, 사이트 내에서 직접 입력해도 됩니다. 내용이 많으면 별도 파일로 작성해서 업로드하는 게 좋습니다.

Q) 증거는 어떻게 내나요? 증거도 사이트 내에서 첨부 가능한가요

A) 물론입니다. 서류, 사진, 동영상도 모두 업로드 가능합니다. 소송서류 제출 이후에 입증방법 (증거) 창이 뜹니다. 여기에 낱개의 파일로 제출하면 자동으로 증거 번호가 붙습니다 (갑 제1호증, 을 제1호증). 소송하는 원고가 제출한 증거는 갑 제0호증, 소송당한 피고가 제출한 증거는 을 제0호증으로 부여됩니다.

Q) 증거 제출 이후에 첨부서류라는 항목이 있는데 이건 뭔가요? 증거랑 다른 것인가요?

A) 증거랑 다릅니다. 여기는 주로 소송위임장, 주민등록초본, 부동산등기부, 유사 사건의 판결문, 리서치 자료 등을 첨부합니다. 증거는 아니지만 참고할 만한 서류를 함께 올리는 건데요. 민사소송은 증거와 참고자료의 차이가 큽니다. 증거는 재판부에서 증거조사 후 판단의 기초자료이지만 참고자료는 말 그대로 참고만 할 뿐이므로, 증거를 참고자료로 내면 안 됩니다. 모르면 변호사에게 물어볼 수 있는데, 애매하고 헷갈리면 그냥 증거로 내는 게 안전합니다.

Q) 당사자 입력- 소송서류 제출- 증거 제출- 참고자료 제출까지 하고 나면 끝난 건가요?

A) 소송하는 원고라면 법원 수수료를 내야 합니다. 인지대, 송달료입니다. 서류를 모두 제출하면 소송비용 납부 탭이 뜨는데요. 여기에 인지대 및 송달료를 각각 입력하고 납부 탭을 누리면 법원 계좌번호가 생성됩니다. 정확한 인지대, 송달료 계산법을 모르면 오른쪽 하단에 - 부가기능- 소송비용 계산 탭에서 확인하면 됩니다. 100% 정확하지 않아도 일단 납부하면 법원에서 보정명령을 내려주고 이때 보완해도 되니까, 일단 접수하고 납부하는 게 중요합니다.

Q) 변호사님 그럼 전자소송으로 서류를 접수해고 비용까지 납부했으면 이후에 절차는 어떻게 확인할 수 있나요?

A) 소송이 접수되면 담당 재판부와 사건번호가 부여됩니다. 해당 사건번호를 입력하거나 나의 전자소송에서 사건번호 링크를 클릭하면, 사건 진행 내역을 볼 수 있습니다. 내가 작성한 서류가 상대에게 송달됐는지 확인하고 이후의 재판 상황도 여기서 모두 확인 가능합니다.

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2024-02-07

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[법률가이드] 실거주 3년 유예되면 3년 후 계약갱신청구권 행사할 수 있나요?

Q) 변호사님, 분양가 상한제 아파트에서 실거주 의무를 폐지하자는 논의가 있었는데요. 최근 민주당에서 3년 유예 방안을 내놨습니다. 만일 국회에서 이대로 통과될 경우, 3년 후 전세 계약 갱신청구권 행사와 관련해서 혼란이 있을 것 같은데, 변호사님 의견을 듣고 싶습니다.

A) 우선 지금 논의의 쟁점이 어떤 것인지 알아야 합니다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 투자 수요가 강한 지역입니다. 현재 이 지역에서 청약에 당첨되면 실거주 해야 합니다. 전세를 받아서 잔금을 치를 수 없어요. 갭 투자가 불가능한 것이죠. 내 돈으로 분양대금을 모두 치러야 하니까 실 수요자만 들어오게 하겠다는 취지입니다. 전매 제한 기간도 있어서 투자 목적으로 분양받으면 바로 엑시트가 불가능합니다.

Q) 그렇군요. 그럼 이번에 실거주 3년 유예는 어떤 의미가 있을까요?

A) 실수요자 뿐만 아니라 투자자도 분양가 상한제 아파트에 청약을 넣을 수 있도록 실거주 의무를 폐지하자는 논의가 있었는데요. 반대로 투기 수요를 억제하기 위해서 규제를 풀면 안 된다는 반론도 있었습니다. 그 타협의 결과물이 실거주를 3년만 유예하는 겁니다. 일단 전세를 받아서 잔금을 치를 수 있게 투자자가 진입할 여건을 주고, 대신 3년 후에는 실거주 해야 한다는 겁니다.

Q) 그럼 법을 지키기 위해서 임대인들은 전세 계약을 최대 3년까지만 하고 직접 들어와야 한다는 것이네요?

A) 맞습니다. 전세 계약이 보통 2년이고 계약갱신청구권을 행사하면 최대 4년까지 임차인이 거주할 수 있는데요. 법이 통과되면 임차인도 3년 후에는 어쩔 수 없이 나가야 합니다.

Q) 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권을 보장해 주는 거 아닌가요? 그런데 4년 동안 못 살고 3년 만에 나가야 된다면 법에 위반되는 거 아닌가요?

A) 그 자체로 법에 위반된다고 보긴 어렵습니다. 현행법에도 임대인이 실거주 할 경우에는 계약갱신청구권을 거절할 수 있기 때문입니다. 실거주 3년 유예 법안이 통과되면, 3년 후 임대인이 의무적으로 실거주해야 하므로, 임차인이 이를 거절하거나 갱신권을 행사할 수 없습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 분양받은 임대인이 임차인과 전세 계약을 맺을 때, 처음부터 3년 계약을 맺거나 2년 계약을 맺고 1년 연장을 허용해 주는 쪽으로 계약하겠군요?

A) 맞습니다. 중간에 법이 어떻게 바뀔지는 모르지만 현재처럼 진행되면 그 가능성이 제일 높습니다. 다만 법에는 위반되지 않더라도 최장 3년만 보장되는 것을 알면서 들어올 임차인이 얼마나 있을지 회의적인 전문가도 있는데요. 저는 개인적으로 그렇게 보지 않습니다. 분양가 상한제 아파트는 입지가 매우 좋은, 거주 수요가 풍부한 지역입니다. 게다가 신축이에요. 임차인 입장에서 4년이 아니라 3년이기 때문에 안 들어올 것 같지는 않습니다.

Q) 그렇다면 변호사님이 보시기에 실거주 3년 유예 법안이 통과되면 생길 법률상 혼란은 어떤 게 있을까요?

A) 저는 계약갱신요구권 행사보다는 묵시적 갱신의 경우가 오히려 혼란이 클 것으로 예상합니다. 2개를 구별하면 계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 갱신을 요구하는 것인데, 갱신을 요구하는 시점에 임대인이 실거주를 알려주면서 거절하면 그만입니다.

A) 하지만 묵시적 갱신은 계약 종료일로부터 2개월 전까지 서로 아무 얘기 없이 자동 갱신된 것인데요. 문제는 주택임대차보호법상 계약기간이 2년으로 간주되어 버린다는 것입니다 (주택임대차보호법 6조 1항). 이때는 임차인을 보호하는 주임법에서는 추가 2년을 보장해 줬는데, 임대인이 3년 후에 나가라고 할 수 없습니다. 임대인은 실거주를 이유로 3년 차에 명도 소송을 제기하고, 임차인은 묵시적 갱신을 이유로 항변하는 소송이 생길 수 높습니다. 계약갱신청구권 행사와 달리 임대인과 임차인 간에 명시적인 의사를 주고받은 게 아니기 때문에, 3년 차에 도달해서야 분쟁이 일어나는 것이지요.

A) 그래서 개정안에서 차라리 4년을 유예하면 몰라도, 굳이 홀수 연도인 3년만 유예해서 불필요한 법률 혼란을 방치하는 게 아닌지 걱정됩니다. 법이 어떻게 통과되는지 지켜볼 문제입니다.

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2024-02-06

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[법률가이드] 챗GPT 에 물어보았더니 이렇게 답했다 (#소송 당했을 때 어떻게 하나요)

1. 변호사와 상담하세요.

변호사와 상담하라고 했다. 맞는 말이다. 가장 신속하고 정확하게 도움받는 방법을 추천해 준 것이다. 인공지능이 전문가에게 도움을 받으라는 조언이 다소 아이러니하다. 하지만 변호사로서 한편으로 뿌듯하기도 했다. 아직 AI 에게 존중받는 느낌이다. 그런데 그것으로 그치지 않았다. 아래와 같이 나름의 가이드 라인을 알려줬다.

2. 소장을 확인하라.

정확한 표현은 소장인데, 챗 GPT는 소장을 소장서로 이해한다. 소장이라는 표현이 아래와 같이 중의적이기 때문이다.

여튼 소장에 소송의 이유, 청구내용, 소송을 제기한 당사자가 있다고 했다. 용어는 다르지만 맞는 말이다. 소장에는 원고가 있고, 청구취지 및 청구원인이 있다. 이것을 봐야하는 것은 당연하다.

3. 소송에 대한 대응을 결정하라.

다시 한번 변호사와 소송 전략을 짜라고 했다. 합의, 변론, 소송철회 또는 기타 적절한 전략이라고 했다. 현실 용어로 풀면, 합의하고 소를 취하시킬지, 답변서를 내고 소송에 참여할지 결정하는 것이다. 이것도 맞는 말이다. 소장을 받았으면 변호사와 상담을 받고 전략을 짜야한다.

4. 소장에 대한 기한을 준수하라

챗 GPT는 전세계 공통 솔루션이다. 소장을 받았을 때 나라마다 기한이 다를 수 있다. 하지만 대부분 기한은 있다. 우리나라는 소장을 받은지 30일 안에 답변서를 내야한다. 안 내면 무변론 선고기일을 지정되고 패소가능성이 높다. 기간을 준수하라는 안내를 하는데 이것도 정확하다.

5. 증거를 보전하라.

다음으로 증거를 보존하라고 했다. 법률 용어는 보전에 가깝다. 증거를 미리 수집하고 준비하라는 뜻이다. 맞는 말이다. 소송을 당했으면 증거를 모아야한다. 결국은 증거공방이고, 증거의 양과 질에 따라 승부가 갈린다.

6. 자료를 조사하고 수집하라.

챗GPT 는 자료를 조사하고 수집하라고 했다. 위에 증거와 별도로 알려주었다. 적절한 판례나 사례 기타 다양한 참고자료를 수집하라는 의미로 해석된다. 맞는 말이다. 변호사 상담을 받기 전에 리서치 자료를 확보해두면 좋다.

7. 친절하고 전문적인 태도를 유지하라.

좀 의외였다. 법원 재판부에 좋은 인상을 주는 것은 맞다. 하지만 당사자와 소통에서 친절하고 전문적인 태도를 유지하라니 마치 변호사에게 조언한 듯한 느낌이다. 변호사가 의뢰인에게 대해야 할 태도다. 소송을 당한 사람이 상대 당사자에게 친절한 태도를 유지할 필요는 없다. 소송은 펜으로 하는 싸움이다. 때로 권위적인 태도가 필요하다.

8. 법원 일정을 준수하라.

맞는 말이다. 나라마다 다를테니 챗GPT가 구체적인 프로세스까지 알려줄 수는 없다. 하지만 모든 나라에 재판 일정이 있고 기한에 미숙하면 불리한 결과가 생긴다. 민사소송은 대부분의 문명국가에서 당사자주의, 변론주의를 취하고 있으므로 절차에 미숙한 쪽에 불리한 결과를 받는다. 국가에서 알아서 해결해주는 직권주의가 아니다.

9. 재판 및 합의를 고려하라.

재판을 하거나 합의를 하라고 했다. 맞는 말이다. 소송 도중 조정, 화해, 합의 후 소 취하 등 다양한 전략을 세울 수 있다. 억울하면 끝까지 변론할 수도 있다. 변호사와 상의해서 최적의 전략을 결정하라고 했다. 다시한번 변호사를 추천해주고 마무리했다.

10. 느낀 점 (챗 GPT VS 변호사)

아직은 변호사의 역할이 충분하고 AI 로부터 인정받는다고 느꼈다. 하지만 놀라울 정도로 프로세스를 정확히 인지하고 적절한 가이드라인을 주고 있다. 소송 당했을 때 어떻게 하나요? 는 단순히 소송 절차만 물어보는 게 아니라 전체적인 방향을 물어보는 질문이다. 그럼에도 솔루션이 나왔다는 것이 놀랍다.

조만간 의뢰인들로부터 이런 질문이 쏟아질 것 같다.

변호사님 챗 GPT에 이렇게 나오는데,

이게 맞는건가요?

시간이 더 지나면 이런 공격이 나올 수도 같다.

변호사님 챗 GPT에 이렇게 나오는데,

잘못 알고 계신 거 아니세요?

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2024-02-05

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[법률가이드] 전세보증보험, 전세금반환보증, 전세보증금반환보증 다 같은 상품인가요 (#보증보험 한 번에 정리하기)

전세보증보험 상품 이름 너무 헷갈리지 않으세요? 헷갈리는 이유는 취급 기관이 3곳 (HUG, SGI, HF)에서, 상품 이름을 다르게 쓰기 때문입니다. 왜 이름을 통일하지 않고 헷갈리게 쓰는지 부동산전문변호사인 저도 이해가 안 됩니다.

전세금, 전세보증금, 보증금, 임대보증금, 결국 다 같은 말입니다. 근데 상품 이름을 다르게 쓰니까 마치 다른 것처럼 헷갈립니다. 지금부터 하나씩 정리해서 알려드리겠습니다. 잘 따라오세요.

먼저 2가지를 머릿속에 기억하세요.

첫째, 누구를 위한 상품인지를 구별하세요.

1) 임차인을 위한 것인지,

2) 임차인을 위해 임대인이 가입한 것인지,

3) 오로지 임대인과 은행을 위한 것인지 구별합니다.

둘째, 어떤 기관의 상품인지 확인하세요.

1) 주택도시보증공사 (HUG)

2) 서울보증보험(SGI)

3) 한국주택금융공사 (HF)

임차인을 위한 상품이 99%

전세 계약에서 보증보험이 필요한 사람은 99% 임차인입니다. 전세금을 넣었는데 못 받으면 피해를 받는 사람이니까요. 그래서 전세보증보험은 99% 임차인을 보호합니다. 미리 말씀드리면 임대인을 보호하는 상품은 1개밖에 없습니다. 마지막에 알려드릴 임대보증금 반환자금 보증입니다. (HF 주관).

주의할 것은, 임차인을 위해서 임대사업자가 의무적으로 가입하는 보험이 있습니다. 보호 대상은 임차인인데, 민간임대주택법에 따라 임대사업자가 가입해야 하는 보험입니다. 이것도 엄연히 임차인을 보호하기 위한 것임에 주의하세요.

임차인을 위한 전세보증보험, (전세보증금반환보증, 전세금반환보증보험)

전세금, 전세보증금, 반환보증, 반환보증보험 다 같은 말입니다. 취급 기관에 따라 상품 이름만 다른 겁니다.
전세 세입자는 임차인과 같은 말입니다. 공공 기관에서 법률 용어도 구별해서 안 쓰다니 좀 한심하네요.

2) 전세금반환보증보험 (서울보증보험, SGI)

같은 상품으로서 서울보증보험에도 있습니다. 이름만 앞뒤로 섞었으나 같은 목적의 상품입니다. 세부 요건은 기관마다 차이가 있으므로 꼭 해당 기관에 확인하세요.

3) 전세보증금반환보증 (한국주택금융공사, HF)

한국주택금융공사 (HF)에도 상품이 있습니다. 다행히 HUG 와 상품 이름이 같습니다. 세부 요건은 다를 수 있지만 임차인을 보호하기 위한 목적은 동일합니다.

전세자금대출과 연계된 보증보험 (전세금안심대출보증, HUG)

주택도시보증공사 (HUG)에서는 전세 자금 대출과 연계된 상품이 1개 더 있습니다. 위에 말씀드린 전세보증금반환보증 외에 전세 자금 대출의 원리금 상환까지 보호해 주는 상품입니다. 그래서 아래와 같이 2개로 구별됩니다.

전세금안심대출보증은 전세보증금 보호 외에 전세 자금 대출 상환까지 보호받고 싶은 분들을 위한 상품입니다.

전세보증금반환보증과의 차이라면 임차인이 전세자금 대출이 있는 경우라는 것입니다. 전세자금대출이 있으면 계약 만료 시 임대인이 보증금을 안 줄 때, 임차인이 대신 은행에 원리금 상환을 해야 합니다. 이때 임차인이 대출을 상환하지 못하는 경우를 대비해서 (임대인이 돈을 안 주니 사비로 지급하기 힘듭니다), HUG에서 은행에 대신 대출을 상환하는 상품입니다. 구조는 아래와 같습니다.

임대보증금보증- 임차인을 위해 임대인이 가입하는 것

지금부터는 임차인을 위해서 임대사업자가 가입하는 보험입니다. 상품 이름은 임대보증금보증입니다. 법률상 같은 의미인데, 왜 헷갈리게 이런 용어를 쓰는지 이해가 안 되지만, 일단 용어를 알아두세요. 이것은 임차인을 보호하기 위해 임대사업자가 가입하는 것입니다. 먼저 HUG 에서 취급하는 요건을 살펴봅니다.

임대사업자가 계약기간 종료 시 임차인에게 임대보증금을 반환 못하는 경우, 주택도시보증공사 (HUG)에서 임차인에게 임대보증금 지급을 책임지는 상품입니다. 결국 임차인을 보호하는 면에서는 똑같습니다. 차이가 있다면 임대사업자가 의무적으로 가입한다는 점입니다.

내가 맺은 임대차 계약서에 특약으로 표시된 경우가 많습니다. (민간임대주택특별법 계약서 양식이 보이고 특약이 있다면 이 상품입니다) 구조는 아래와 같습니다.

서울보증보험 (SGI)에도 상품이 있습니다. 이름은 임대주택보증보험 입니다 ;; 다시 한번 얘기하지만 다 똑같은 말입니다. 아래와 같이 계약자와 피보험자가 다른 것을 알 수 있습니다. HUG 상품과 목적은 동일합니다.

오로지 임대인과 은행을 위한 것 (임대보증금 반환자금 보증) (HF)

지금까지 잘 따라오셨나요? 제가 처음에 말씀드린 임대인을 위한 상품이 바로 이겁니다. 한국주택금융공사 (HF)의 임대보증금 반환자금 보증입니다. 이것은 임차인 보호와 무관하게 순수하게 임대인과 은행을 보호하는 상품입니다. 한국주택금융공사 (HF) 에서 취급합니다.

임대인이 개인 자금으로 임차인에게 보증금을 못 돌려줄 때, 보증금을 돌려주기 위해 은행에 대출을 받는데요. 대출을 받을 때 HF에서 보증을 하는 겁니다. 은행 입장에서는 공사의 보증서를 믿고 대출을 실행하게 되는 것입니다. 만일 임대인이 대출을 받았음에도 추후 상환 못하게 되면 공사에서 은행에 돈을 지급하는 것입니다.

조금 이해가 되셨나요? 법률 용어를 통일하지 않고 기관마다 상품 이름을 다르게 짓는 바람에 국민만 피해를 보고 있습니다. 해당 기관에 제대로 된 법률 전문가가 있는지 의문입니다. 위에 알려드린 내용 참고해서 부디 헷갈리지 않기를 바랍니다.

마지막으로 다시한번 강조합니다.

?임차인 VS 임대인 중에서 누가 보호를 받는 상품인지.

HUG, SGI, HF 중에서 어느 기관이 취급하는 상품인지.

2가지를 꼭 기억하시길 바립니다.

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2024-02-01

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[법률가이드] 재건축 명도소송 가능 vs 불가능

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 재건축 명도소송 가능 vs 불가능 편을 업로드 했습니다.

재건축 명도소송이 가능한 경우와 불가능한 경우, 계약갱신 예외사유, 권리금 방해 예외사유, 임대인 임차인 입장에서 미리 알아두면 좋을 내용을 공유합니다.

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2024-01-31

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[법률가이드] 대항력 우선변제권 정확한 뜻 궁금해요

Q) 변호사님, 요즘 전세사기 때문에 말이 많은데 신문이나 뉴스에 늘 나오는 말이 대항력 우선변제권입니다. 주택 임대차에서 임차인이 대항력이 있다. 우선변제권이 없다. 이런 얘기가 많은데 정확한 뜻을 알고 싶습니다. 대항력과 우선변제권이 있으면 안전하다, 없으면 피해를 받는다는 정도는 아는데요. 정확한 뜻을 모르니까 사건이 조금만 바뀌어도 해결하기 어렵습니다.

A) 대항력과 우선변제권은 건물 소유권이나 임대인에게 손바뀜이 일어날 때 문제됩니다. 우선 대항력은 임대 기간 중 임대인 (소유자)이 바뀔 때, 바뀐 임대인 (소유자)에게도 똑같이 거주할 수 있는 권리를 의미합니다. 제3자가 함부로 나가라고 할 수 없고 명도 소송에도 대항할 수 있다는 뜻입니다. 경매를 통해서 낙찰자 (소유자)가 바뀔 때도 마찬가지입니다. 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법리에 법률상 예외가 인정되는 것입니다.

Q) 우선변제권은 무엇인가요? 우선해서 변제받는다는 건 알겠습니다. 구체적으로 누구에 우선해서 받는다는 것인가요?

A) 전세 월세 같은 임대차에서 임차인은 보증금 반환의 채권자입니다. 원칙상 채권은 물권에 앞설 수 없습니다. 하지만 점유, 전입신고, 확정일자 요건을 갖춘 임차인은 경매 시 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자에 우선해서 변제받습니다. 채권임에도 물권과 같은 지위를 부여한 것입니다. 법률에서 임차인의 특수한 우선순위를 인정하기 때문에 우선변제권이라는 단어를 쓰는 것입니다.

Q) 아 그렇군요. 대항력이나 우선변제권이 원래부터 임차인이 갖는 권리가 아니니까 오히려 이해됩니다. 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 게 원칙이고, 임차인은 후순위 물권자보다 우선할 수 없는 게 원칙인데, 주택임대차보호법에서 대항력과 우선변제권을 부여해 주는 개념이군요.

A) 정확합니다. 만일 특별법 (주택임대차보호법) 없이 일반 법률상 당연하다면, 굳이 대항력이나 우선변제권이라는 단어를 쓸 필요가 없습니다. 주택 임차인의 열악한 지위를 특별법으로 서포트해 주는 개념으로 이해하면 됩니다. 상가도 마찬가지입니다.

Q) 아하 그렇군요. 그럼 대항력과 우선변제권을 가지려면 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

A) 주택의 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의 2 제2항에 규정돼 있습니다.

대항력을 가지기 위해선 주택 인도+주민등록=점유+전입신고가 필요합니다. 규정에 보면 "등기가 없는 경우에도"라는 표현이 있습니다. 이것을 반대로 해석하면, 임차권 등기가 되는 경우에는 대항력이 생긴다는 뜻이기도 합니다. 우선변제권을 갖기 위해선 점유+전입신고+확정일자가 필요합니다. 한 가지 요건이 추가되는 것입니다.

Q) 법률에 보면, 다음 날부터라는 표현이 있습니다. 전입신고를 마치면 당일이 아니라 그다음 날부터 효력이 발생하는 게 맞을까요?

A) 맞습니다. 매우 중요합니다. 법률상 당일이 아니라 다음날이기 때문에 당일 소유권이 바뀌거나 당일 근저당권이 들어오면 대항력과 우선변제권이 없습니다. 최근 전세사기는 이 틈을 비집고 들어와서, 이를 악용해서 피해를 주는 경우입니다. 제가 이전 포스팅으로 알려드린 바 있습니다.

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2024-01-31

News

[성공사례] 보이스피싱 무죄 판결

1. 사건 개요

의뢰인은 가구 회사의 취업을 한 뒤에, 회사의 지시에 따라 현금을 수거하는 업무를 맡아 일을 하던 도중에, 보이스피싱 현금수거책으로 체포되어 구속까지 된 사안입니다.

2.위솔브는 어떻게 해결했나요

의뢰인의 개인정보를 위해 구체적으로 밝히기 힘든 부분이 있으나, 요약한다면, 의뢰인이 자신의 업무가 보이스피싱 범죄가 아니었다는 점을 강조하였습니다. 하지만, 경찰수사와 검찰 수사과정에서 그런 점을 어필하였음에도, 받아들여지지 않았고,
의뢰인은 구치소에서의 삶이 하루가 1년 같고, 자살충동을 느낀다며 극심한 고통을 호소하였습니다.
또한 같은 국적의 구치소 동기가 2년 실형을 받았다라며, 두려움을 느낄 때, 박재훈 변호사는 “그 구치소 동기가 실형을 받은 이유는 내가 변론을 펼치지 않았기 때문이다. 의뢰인이 무죄가 나오지 않는다면, 내가 변호사를 은퇴하겠다. 그러니 날 믿고 따라와라. 내가 말하는대로 따라오면 전부 잘될거다.”라며 안정을 시켜주기도 했습니다.
그런 의뢰인을 위해, 박재훈 변호사는 수사기관의 논증에 허점을 계속해서 파고들어, 무죄 논증 전략을 일괄되게 유지하며 변론을 펼쳤습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요?

의뢰인은 결국 무죄 판결을 받게 되었고, 억울하게 구속된 기간에 대해 국가로부터 형사보상을 받을 예정입니다.
박재훈 변호사는 이러한 자랑 글을 좋아하지 않고, 항상 자신의 실력을 드러내지 않으려 하지만, 숨긴다고 숨겨질 실력이 아니기에, 이렇게 글을 게시합니다.

2024-01-30

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[법률가이드] 임대인 임차인 뜻, 집주인 세입자와 같은 건가요

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임대인 임차인 뜻, 집주인 세입자와 같은 건가요 편을 업로드 했습니다.

임대인=집주인, 임차인=세입자일까요? 임대인과 집주인이 다른 경우, 임차인과 세입자가 다른 경우, 임대 계약에서 일어나는 분쟁, 주의점에 관해서 알아봅니다.

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2024-01-29

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[법률가이드] 대항력 우선변제권 정확한 뜻 알아야 사고 안 당한다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 대항력 우선변제권 정확한 뜻 알아야 사고 안 당한다. 편을 업로드 했습니다.

주택 상가에서 대항력 우선변제권 정확한 뜻 알아보기. 대항력 요건, 우선변제권 요건에 관해서 알아봅니다.

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2024-01-29

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[법률가이드] 상가 재건축 명도소송 가능 vs 불가능

Q) 변호사님, 상가 임대차 기간 중에 임대인이 건물을 재건축한다고 임차인에게 나가라고 하는 경우가 있습니다. 임차인 입장에서는 황당하고, 임대인 입장에서는 건물 가치를 올려야 하는 문제도 있습니다. 어떤 경우에 가능하고, 어떤 경우는 불가능한지 여쭤보겠습니다.

A) 맞습니다. 상가 임차인 입장에서는 갑자기 명도소송이 들어오면 황당하죠. 하지만 임대인 입장에서도 상가법상 10년을 보장해야 하므로, 재건축 기회를 잃게 되는 문제가 있습니다. 가능한 경우와 불가능한 경우를 알아두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

Q) 상가임대차보호법이 임차인에게 유리한 규정으로 알고 있습니다. 그래서 재건축을 위해 임대인이 명도소송하기는 기본적으로 어려울 것 같습니다. 맞나요?

A) 기본적으로는 맞습니다. 2년, 4년, 계약기간 동안 정상 영업을 해야 하는데, 갑자기 재건축을 이유로 나가라고 하면 피해를 받으니까요. 협상이 잘 되면 나가기도 하는데, 이때는 이사비, 권리금 명목으로 협상합니다.

Q) 그럼 임차인 입장에서는 임대인이 계약 도중에 막무가내로 재건축한다고 하면 거절할 수 있는 거군요.

A) 맞습니다. 계약 당시 재건축에 관해서 구체적인 얘기가 없었다면 계약 도중에는 거절할 수 있습니다. 계약갱신요구권도 있으므로 최장 10년까지는 갱신이 가능합니다.

Q) 그럼 재건축을 이유로 명도소송이 가능한 경우는 언제인가요? 임대인도 투자를 해서 건물을 업그레이드하고 싶을 텐데 10년 동안 건드릴 수 없다고 하면 억울할 것 같습니다.

A) 맞습니다. 임대인이 재건축을 이유로 한 명도 소송에서 승소하려면 3가지 중의 하나에 해당되어야 합니다. 첫째는 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 밝히고 임차인의 동의를 얻은 경우입니다. 이때 계획은 공사 시기 및 소요 기간을 구체적으로 밝히는 게 핵심입니다. 막연히 나중에 재건축할 것이라는 정도로는 안 됩니다. 둘째는 건물이 오래돼서 안전사고 우려가 있는 경우이고, 셋째는 계약과 무관한 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 필요한 경우입니다. 이 중에서 둘째, 셋째는 거의 드물고 첫 번째 요건이 핵심입니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 명시돼 있습니다 (하단)

Q) 임차인은 계약을 갱신해서 최장 10년까지 보장되는 것으로 알고 있습니다. 하지만 위의 세 경우에 해당하면, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 것인가요?

A) 맞습니다. 계약 갱신 요구권 거절 사유에 해당합니다. 상가법에 분명히 명시가 되어 있기 때문에, 임차인도 본인이 동의한 것을 번복할 수는 없는 것입니다.

Q) 임대인이 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하면 기존 계약이 끝나면 나가는 거잖아요. 이때 임차인이 자기는 영업을 안 해도, 새로운 사람을 구해서 권리금을 받겠다고 하면 어떻게 되나요? 이때도 거절할 수 있는 건가요?

A) 맞습니다. 상가임대차보호법상 권리금 방해금지의 예외사유에도 해당합니다. 임대인이 임대차계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 임차인이 동의했다면, 임차인이 신규 임차인을 구해서 권리금 방해금지를 주장해도 안 된다는 것입니다. 임차인 스스로 계약 당시에 동의했기 때문입니다.

Q) 그럼 임대인 입장에서는 임대차 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하는 게 중요하고, 임차인 입장에서는 계약 당시에 이런 고지가 없었다면 계약 도중에는 얼마든지 명도소송에 대응할 수 있는 것이군요.

A) 맞습니다. 핵심은 임대차 계약을 맺을 당시가 중요합니다. 그리고 구체적으로 밝히는 것이 중요합니다. 이를 위해 분쟁을 예방하기 위해서 임대인과 임차인 간에 제소전화해를 미리 받아놓기도 합니다.

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2024-01-29

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[법률가이드] 전입신고 효력 악용한 전세사기 2가지 유형

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전입신고 효력 악용한 전세사기 2가지 유형 편을 업로드 했습니다.

전세사기의 2가지 유형, 전입신고의 효력 발생시점을 악용한 대표적인 2가지 경우를 알아봅니다.

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2024-01-25

Review

[상담후기] 역시 명불허전입니다.

"상담후기 믿고 상담 받았는데 역시나 였습니다. 궁금했던 내용 속시원하게 해결할 수 있을 거 같아서 너무 기분이 좋네요. 해결할 일이 아직 남아있지만 변호사님 덕분에 일이 잘 풀릴 것 같습니다" ... (이하 생략)

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2024-01-24

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[상담후기] 소중한 걸 지키고 싶다면 조석근 변호사님과 함께 하세요

"여러분은 자산이든 명예든 소중한 걸 지켜야할 상황이 올 겁니다. 그런 상황에서 조변호사님께 제 보증금 1억 6천만 원을 지켜주셨습니다. 1) 문제 포인트가 뭔지 날카롭게 파악하고" ... (이하 생략)

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2024-01-24

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[법률가이드] 항소이유서 상고이유서 제출기한 놓친 거 아닌가요

Q) 변호사님, 우리나라는 대법원까지 3심제를 취하고 있고, 1심에서 억울하면 2심, 2심에서 억울하면 3심까지 할 수 있는 걸로 알고 있습니다. 2심, 3심을 가려면 어떻게 해야 하는지, 언제까지 기한을 지켜야 하는지 알려주세요. 자칫 기한을 놓치면 돌이킬 수 없는 결과가 되지 않나요?

A) 맞습니다. 법률상 제출기한은 무조건 지켜야 합니다. 나중에 하소연해 봐야 돌이킬 수 없습니다. 그래서 미리 알아두는 게 정말 중요합니다. 민사소송, 형사소송에서 제출기한이 다릅니다.

A) 우선 용어부터 알아야 합니다. 1심 판결에 불복하는 게 항소, 2심 판결에 불복하는 게 상고입니다. 항소와 상고도 기한이 있습니다. 항소장, 상고장 접수기간이 있고, 항소이유서, 상고이유서 제출기한도 있습니다.

Q) 민사소송과 형사소송도 다르지 않나요. 그럼 민사, 형사 소송에서 항소장, 상고장 제출 기간을 먼저 알려주세요.

A) 민사소송이라면, 1심 판결문을 받은 날로부터 2주 내에 항소장을 내야 합니다. 2심 판결문을 받은 날로부터 2주 내에 상고장을 내야 합니다. 각각 2주가 항소장, 상고장 제출기한입니다. 이때까지 접수를 안 하면 재판은 확정됩니다. 추후보완항소를 제외하면 예외가 없고, 바로 강제집행이 들어올 수 있으니 조심해야 합니다. 추후보완항소는 제가 다른 포스팅으로 설명드린 바 있습니다.

Q) 형사소송에서는 어떻게 되나요? 민사소송과 기한이 같은가요? 더 짧다는 얘기를 들었습니다.

A) 맞습니다. 형사소송에서 항소 및 상고의 제기 기간은 7일입니다. 민사소송처럼 2주가 아니므로 훨씬 촉박하게 결정하고 접수해야 합니다. 놓치면 형이 확정되므로 무서운 결과가 나옵니다.

Q) 항소를 하면 항소이유서를 내야하고, 상고를 하면 상고이유서를 내야 하는 것으로 알고 있습니다. 항소이유서와 상고이유서도 제출기한이 있나요?

A) 있습니다. 민사소송과 형사소송이 다릅니다. 우선 민사소송에서는 항소이유서 제출기한은 없습니다. 항소장을 접수했는데 항소인이 항소이유서를 안 내면, 재판부에서 언제까지 항소이유서를 내라는 보정권고가 내려옵니다. 법률상 기한이 없기 때문에 재판부의 재량입니다.

A) 반대로 민사소송에서 상고이유서는 제출기한이 있습니다. 상고심의 소송기록 접수통지를 받은 날로부터 20일입니다. 이 기한을 놓치면 상고기각될 수 있습니다. 항소이유서와 다르므로 꼭 주의해야 합니다.

Q) 형사소송은 어떤가요? 피고인이 1심 판결에 억울해서 항소나 상고를 했다고 하면, 항소이유서와 상고이유서 제출기한이 민사소송과 다른가요?

A) 맞습니다. 형사소송은 항소이유서, 상고이유서 모두 제출기한이 있습니다. 둘 다 소송기록 접수 통지를 받는 날로부터 20일입니다. 이 기한을 반드시 지켜야 합니다. 정리하면 민사소송의 항소이유서를 제외하면, 형사소송은 모두 제출기한이 있습니다.

Q) 민사보다 형사가 날짜가 훨씬 짧고 촉박한 느낌인데 맞는가요? 왜 이렇게 차이가 나는지 궁금합니다.

A) 민사소송은 당사자의 수평적인 공방을 법원이 판단하는 것이고 주로 재산 분쟁인데 반해, 형사소송은 국가 공권력의 행사와 연관돼 있고, 주로 인신과 신변의 구속에 관한 것이므로 프로세스가 숨 가쁘게 돌아갑니다. 민사든 형사든, 항소든 상고든 제출기한이 딱 맞추지 말고, 미리미리 여유 있게 준비하고 접수하는 게 안전합니다.

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2024-01-24

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[법률가이드] 역전세 깡통전세 뜻과 차이, 일어나는 이유, 대처법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 역전세 깡통전세 뜻과 차이, 일어나는 이유, 대처법 편을 업로드 했습니다.

역전세와 깡통전세 뜻을 알아보고, 왜 역전세 깡통전세가 일어나는지 부동산 경제의 관점에서 알아봅니다. 역전세 깡통전세의 임차인은 어떻게 대응하고 준비해야하는지도 함께 알아봅니다.

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2024-01-23

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[법률가이드] 지급명령 이의신청하면 강제집행 막을 수 있나요

Q) 변호사님, 저희 로펌에 지급명령 통지서가 많이 보입니다. 지급명령이 일반 소송과 다른 건지, 왜 하는 건지, 이의신청을 하면 강제집행을 막을 수 있는지 여쭤보겠습니다. 일단 지급명령 신청이 어떤 것인지 알려주세요.

A) 지급명령은 금전에 관한 소송을 약식으로 빠르게 하는 절차입니다. 독촉절차라고도 합니다. 정식 소송을 하면 시간도 많이 걸리고 공방도 많이 해야 합니다. 하지만 지급명령은 기본적인 주장과 증거만 첨부하면 법원으로부터 빠르게 결정문을 받을 수 있습니다.

Q) 그렇군요. 그런 장점이 있다면 누구나 지급명령을 하지, 일반 소송은 안 할 것 같은데요. 사람들이 잘 몰라서 그런 걸까요?

A) 그럴 수도 있는데요. 하지만 상대방 주소지가 명확하지 않거나, 주장과 증거가 복잡하거나, 어차피 상대방이 이의신청을 하면 괜히 시간만 걸리니까 지급명령보다 일반 소송으로 진행합니다. 지급명령은 승소가 확실한 경우 주로 합니다. 필요한 경우가 있고 아닌 경우가 있는 것이죠. 이 판단은 사건을 맡은 변호사가 쉽게 합니다.

Q) 지급명령을 하려면 어떤 절차로 하면 될까요? 대략적인 지급명령 절차를 알려주세요.

A) 일단 지급명령 신청서를 작성해서 법원에 내야 합니다. 신청서에 신청 취지와 신청 이유를 써야 합니다. 특히 신청 취지는 정해진 형식에 맞춰야 합니다. 안 맞으면 법원에서 보정명령을 내립니다. 잘 모르면 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

Q) 신청서를 써 내면 그다음 절차는 어떻게 되나요?

A) 주장과 증거가 적절하면 법원에서 상대방에게 지급명령 신청서를 보냅니다. 주소가 맞는다면 피신청인 (소송에서 피고와 같음)이 신청서를 받은 날로부터 2주의 이의신청 기간이 있습니다. 이 안에 이의신청을 하면 본 소송으로 자동 회부됩니다. 이의신청을 안 하면 2주 후에 바로 확정됩니다.

Q) 피신청인은 억울하면 이의신청을 하고, 청구를 인정하면 안 하는 건가요? 지급명령 이의신청이 있는 경우와 없는 경우를 구별해 주세요.

A) 맞습니다. 어차피 소송 가도 패소가 분명하고 괜히 이자만 붙어가는 싫으면 지급명령 이의신청을 안 합니다. 억울하면 이의신청을 하겠지요. 그런데 사람에 따라서는 알면서도 시간을 벌기 해서 이의신청을 합니다. 2주가 지나 재판이 확정되면 바로 강제집행이 가능하거든요.

Q) 그렇군요. 바로 강제집행이 들어오는 게 무서우니까 이의신청을 하기도 하는군요. 그럼 지급명령에 대해서 이의신청을 하면 강제집행을 막을 수 있는 건가요.?

A) 맞습니다. 지급명령이 확정되면 집행력이 발생합니다. 일반 소송의 판결문과 같은 기판력은 없지만 집행력이 있기 때문에 강제집행이 가능합니다.

Q) 기판력이 없다는 것이 무슨 뜻인가요? 그럼 지급명령을 당한 입장에서 2주라는 이의신청 기간을 놓치게 되면 영원히 번복이 불가능한 건가요?

A) 아닙니다. 일반 소송이라면 1심, 2심, 3심 확정되는 순간 다툴 수 없습니다. 하지만 지급명령은 기판력이 없기 때문에 민사소송법상 기판력의 시적 범위 (사실심 변론종결시) 전의 사유로도 청구 이의의 소가 가능합니다. 이 경우 강제집행정지를 동시에 신청하면서 다툴 수 있습니다. 물론 청구 이의의 소에서 승소하고, 지급명령을 번복시킬 수 있는 충분한 항변사유와 증거가 있어야 하겠지요.

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2024-01-22

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[법률가이드] 환수처분 당하면 집행정지부터 해야 살아남는다.

Q) 변호사님 병원이나 요양원같이 장기요양기관을 운영하는 분들은 건강보험공단으로부터 환수처분을 자주 당합니다. 그런데 처음 당하는 분들은 어디서부터 어떻게 대응해야 하는지 모릅니다. 환수처분이 무엇인지도 모르고, 내가 무엇을 잘못했는지, 당했으면 어떤 조치를 해야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

A) 맞습니다. 병원은 원래부터 많았고 최근에는 고령화 사회 때문에 실버산업이 대세라서, 요양원, 방문요양, 주간보호 센터를 운영하는 분들도 많이 늘어났습니다. 그런데 이쪽 분야에 들어오는 분들은 환수처분을 1-2번씩은 꼭 당합니다. 그래서 미리 알고 있어야 할 필요성이 있습니다.

Q) 일단 환수처분이 무엇인가요? 뭔가 되돌려가는 처분이라는 느낌인데요. 용어가 생소합니다. 환수 뜻을 알려주세요.

A) 병원이나 요양원은 정부로부터 보험급여를 받아서 운영합니다. 국민들이 매달 건강보험료를 납부하는데, 여기에 장기 요양 보험료도 있습니다. 이 돈을 국가가 모아서 병원이나 요양원에 급여로 지급합니다. 병원이나 요양원에서 매달 급여를 신청하면 심사 후 지급하는데요. 과잉 지급된 경우에 환수처분을 내립니다. 많이 가져갔으니 뱉어내라는 행정처분입니다. 법률상은 부당이득의 실질을 갖고 있습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 왜 과잉 지급되는 건가요? 신청한 만큼 급여가 지급되면 더 많이 지급되는 경우가 없을 것 같은데요. 일부러 더 많이 신청해서 받는 건가요.

A) 고의적으로 그렇게 한 경우도 있겠지만, 대부분은 요건이 안 맞는 급여가 나중에 발견되는 경우가 더 많습니다. 주로 종사자 인력 때문에 그렇습니다. 병원이나 요양원에서는 적정 급여라고 생각해서 신청했는데, 알고 보니 법률 요건이 안 맞아서 급여 신청이 잘못된 경우 소급적으로 받아 간 급여를 되돌리라는 명령입니다.

Q) 운영하는 입장에서 좀 당황스러울 것 같기도 합니다. 고의적으로 했다면 몰라도, 모르고 했는데 나중에 뱉어내라고 하면 별도의 피해를 받는 것 아닐까요?

A) 충분히 그런 면이 있습니다. 과잉 지급된 것을 되돌려 놓는 것이 환수처분이라면 언 뜻 공평하다는 느낌을 주는데요. 실무에서는 신청한 급여에 맞춰 인건비나 모든 비용과 지출이 맞춰져 있기 때문에, 환수처분을 한 번만 당해도 회사가 폐업하는 경우도 많습니다. 환수처분 금액이 수 억 원에 달하는 경우도 흔합니다.

Q) 헐 그렇군요. 그럼 환수처분을 당했을 때는 어떻게 대응하고 준비하면 될까요? 언젠가 내 일이 될 수도 있으니 미리 알아두면 좋을 것 같습니다.

A) 맞습니다. 국민건강보험공단에서 환수처분이 내려지면 당장 그 다음 달 보험급여에서 바로 차감됩니다. 환수 금액이 전부 회수될 때까지 급여가 지급되지 않는 겁니다. 요양원 같은 장기요양기관은 급여로 대부분의 인건비를 충당하는데요. 몇 달간 급여가 안 나오면 대표가 대출받아서 연명하거나 개인 사비로 수 억 원을 메워야 합니다. 그래서 집행정지를 바로 신청해야 합니다.

Q) 집행정지는 무엇인가요? 집행정지를 신청하면 환수처분의 집행이 바로 정지되는 건가요?

A) 집행정지는 일종의 가처분과 같은 것으로서 행정처분의 효력을 잠정적으로 중단시키는 법원의 명령입니다. 행정법원에 집행정지를 신청해서 인용 받으면 소송이 끝날 때까지 처분의 집행이 정지되므로 시간을 벌 수 있습니다.

Q) 집행정지는 신청만 하면 다 인정되나요? 어떻게 신청해야 인정받을 수 있는 건가요?

A) 환수처분이 어떤 사유로 내려졌으며, 어떤 부분이 억울한지, 본 소송에서 어떻게 공방을 펼칠 것인지를 집행정지 신청서에 주장하고 소명해야 합니다. 당장 1-2달 만에 집행되면 회사가 생존의 기로에 설 정도로 자금 여력이 없다는 점도 소명해야 합니다. 이렇게 집행정지를 인정받으면, 소송이 끝날 때까지 최소 6개월-1년 정도는 시간을 벌 수 있습니다. 물론 본 소송에서 처분이 취소되는 경우도 있고, 취소되지 않더라도 벌어둔 시간으로 돈을 마련해서 공단에 반납할 수 있는 것입니다.

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2024-01-19

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[법률가이드] 무변론판결이 무엇인가요 (무변론 선고기일 통지서 받았습니다)

Q) 변호사님, 민사소송에서 무변론판결이 있다고 들었습니다. 무변론이란 변론이 없었다는 정도로는 이해되는데 왜 무변론판결이 생기는지, 언제 어떤 경우에 발생하는지 알고 싶습니다.

A) 민사소송은 원고, 피고 당사자가 모두 출석해야 합니다. 소송하는 사람이 원고이고, 당하는 사람이 피고입니다. 소송하는 사람이 안 나가는 경우는 없겠지요. 그래서 무변론판결은 소송을 당한 피고가 재판에 안 나오는 경우입니다.

Q) 그러네요. 자기가 소송을 해놓고 소송에 안 나가지는 않을 테니까요. 그럼 피고는 소송을 당했는데 왜 안 나오는 경우가 생기나요. 안 나가면 불이익이 생기지 않나요.

A) 맞습니다. 원고가 소장을 접수하면 30일 안에 피고가 답변서를 내야 합니다. 물론 30일을 넘는다고 바로 문제 되는 건 아닙니다. 아무런 답변서를 안 내면 재판부에서 무변론 선고기일 통지서를 보냅니다. 이날까지 피고가 답변서를 내면 됩니다. 아니면 재판에 출석하면 됩니다.

Q) 그럼 피고가 아무런 답변서도 안 내고 재판에도 안 나오면 무변론판결이 되는 건가요?

A) 맞습니다. 2가지 경우로 볼 수 있습니다. 첫째는 피고가 소송 자체를 알지 못했던 경우입니다. 주소지가 바뀌었거나 해외에 있었거나 어떤 이유로든 원고의 소장이 피고에게 송달되지 않은 경우입니다. 이때는 공시송달로 진행되는 경우가 많습니다. 공시송달로 1심 선고가 난 경우에는, 피고는 나중에라도 1심 판결을 알게 되었다면 안 날로부터 2주 이내에 추후보완 항소를 할 수 있습니다. 원래 항소는 1심 판결문 송달 후 2주 내에 해야 하는데, 공시송달이면 대부분 추후보완 항소가 인정됩니다.

A) 두 번째는 피고가 소송을 알고도 그냥 무시하는 경우입니다. 이때는 일반 송달로 재판이 진행되고 피고가 알면서도 안 나가는 경우이므로, 무변론 선고기일에 재판부에서 원고 승소를 내리는 경우가 많습니다. 민사소송은 변론주의 원칙상 당사자가 주장을 해야만 법원이 판단하는데, 아무 주장도 안 했으니 불이익을 받는 것입니다.

Q) 변론주의 원칙. 어디서 들어본 것 같기는 합니다. 그럼 무변론으로 진행되면 원고가 항상 승소하나요?

A) 아닙니다. 만일 그렇게 되면 소송을 악의적으로 이용하는 사람도 생기겠지요. 설령 피고가 아무 행동을 안 해도 원고 주장이 분명하고 증거가 충분해야만 승소합니다. 주장과 증거가 부실하면 패소하는 경우도 있습니다. 물론 일반 재판에 비해서는 피고의 반박이 없었기 때문에 승소 비율이 압도적으로 높은 것은 맞습니다.

Q) 아하 이해가 됩니다. 그럼 민사소송을 하는 원고 입장에서는 피고가 안 나오면 적극적으로 무변론 승소를 구하고, 소송 당한 피고 입장에서는 무변론 패소가 되지 않도록 꼭 기한 내에 답변서를 내고 출석해야 한다는 말씀이시군요?

A) 정확합니다. 피고가 무변론으로 패소한 후, 꼭 강제집행이 들어오면 그제야 나서는 분들도 많은데, 이때는 돌이킬 수 없는 경우가 많습니다. 공시송달이 아닌 한, 재판이 확정되어 버리면 불출석에 따른 책임은 오롯이 피고가 떠안아야 합니다. 그래서 민사소송에서는 아무리 원고 주장이 엉터리라도 재판에 나가서 반박하고 대응을 해야 합니다.

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2024-01-19

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[법률가이드] 특별한정승인 요건과 절차 한번에 정리하기

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 특별한정승인 요건과 절차 한번에 정리하기 편을 업로드 했습니다.

부모님 사망 후 갑자기 채권추심업체 통지서를 받았다면, 상속포기 기한을 놓쳤다면, 특별한정승인으로 해결합니다. 특별한정승인 요건과 절차에 대해서 실제 사례를 통해서 알아봅니다.

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2024-01-18

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[법률가이드] 점유취득시효 20년 요건 채우면 소유자변경 가능하다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 점유취득시효 20년 요건 채우면 소유자변경 가능하다. 편을 업로드 했습니다.

매매계약서를 분실한 실제사례를 통해서 점유취득시효를 살펴봅니다. 20년 요건 외에 다른 요건이 뭐가 필요한지, 소유자변경은 어떤식으로 하는지, 매매와 취득시효 둘다 양립 가능한지 등등 점유취득시효에 관한 내용을 알아봅니다.

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2024-01-16

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[법률가이드] 전세 월세 법률상 차이점 비교해서 알아두기

Q) 변호사님, 사람들이 남의 집을 빌려서 사는 것을 주택 임대라고 하잖아요. 전세나 월세 중에 선택하는데 돈이 마련되는지에 따라 결정합니다. 목돈이 있으면 전세로 들어가고, 없으면 월세로 들어갑니다. 그런데 정확히 전세와 월세를 비교했을 때 법률상 어떤 차이점이 있는지는 잘 모릅니다. 정확히 알려주세요.

A) 그렇죠. 전세는 매달 월세가 안 들어가고, 월세는 매달 돈을 내야 한다 정도만 알지 정확한 차이는 모르는 것 같습니다. 제가 정확히 알려드릴게요.

Q) 일단 주택 임대 계약을 할 때 임대차 계약서를 보면 전(월)세 계약서로 제목이 표시돼 있습니다. 전세와 월세를 동시에 할 수는 없는 것 아닌가요. 그런데 이런 계약서를 써도 괜찮은 건지 궁금합니다.

A) 공인중개사가 활용하는 계약서 포맷이 그렇게 돼 있을 뿐입니다. 저도 공인중개사 시험을 보고 실무교육을 받을 때 기초 자료를 보니까 저렇게 돼 있더라고요. 사실 전세, 월세를 구별해서 계약서 포맷을 만들어야 하는데 그냥 편의상 쓰고 있을 뿐입니다. 그래서 계약할 때는 제목이 중요한 것이 아니라 하단에 내용이 전세인지 월세인지만 표시되면 됩니다.

Q) 그렇군요. 계약서에 보면 계약금, 중도금, 잔금란이 있습니다. 전세와 월세는 보증금에 있어서 다른 부분 이 있을까요?

A) 아닙니다. 전세든 월세든 보증금은 액수의 차이가 있을 뿐이지 법률상 의미는 같습니다. 다만 전세는 금액이 크니까 중도금이 있는 경우가 있고, 월세는 금액이 작아서 계약금과 잔금만으로 이뤄진 경우가 많을 뿐입니다.

Q) 계약서에 보면 보증금 표시 하단에 차임이라고 쓰여있는데, 차임은 월세와 같은 뜻인가요?

A) 맞습니다. 정확한 법률 용어는 보증금과 차임입니다. 하지만 생활 속에서 보증금은 (전세의 경우) 전세금으로 쓰기도 하고, 차임은 월세로 부릅니다. 흔히 보증금 00원에 월세 00원 또는 (전세의 경우) 전세금 00원으로 표현합니다.

Q) 인터넷에 보면 전세권 설정이라는 표현도 있습니다. 전세권은 우리가 흔히 부르는 전세와는 다른 건가요?

A) 다릅니다. 전세권은 전세, 월세 개념과는 완전히 다른 개념입니다. 전세권이란 임대인이 계약만료 시 돈을 못 돌려줄 것을 대비해서 별도의 담보물권을 잡는 것입니다. 보통 주택 임대 계약을 할 때, 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보합니다.

A) 하지만 어떤 이유로 대항력과 우선변제권 확보가 어렵거나, 추가적인 안전장치가 필요할 때 전세권을 설정합니다. 전세권은 월세 보증금을 담보하기 위해서도 설정 가능합니다. 다만 월세는 보증금이 작은 경우가 많아서 필요성이 전세에 비해서 낮을 뿐입니다.

Q) 그럼 임차인 입장에서 전세로 들어가는 경우와 월세로 들어가는 경우에 주의해야 할 차이점이 있을까요?

A) 계약 해지 사유에 차이가 있습니다. 전세는 보증금을 예치하고 계약기간이 끝날 때까지 정상적으로 거주하면 됩니다. 하지만 월세는 보증금을 예치하고 매달 차임을 내야 하는데, 만약 차임이 2번 이상 연체되면 주택임대차보호법상 계약 해지 사유가 됩니다. 정리하면 월세의 경우에는 법률상 계약 해지 사유가 한 가지 더 추가되는 셈입니다.

Q) 계약기간이 끝날 때는 전세와 월세가 법률상 어떤 차이점이 있을까요?

A) 보증금을 돌려받는다는 점에서는 같습니다. 하지만 전세는 금액이 큰 경우가 많으므로 전세 대출이 껴 있는 경우가 많습니다. 전세자금 대출입니다. 이때는 임대인이 은행에 직접 상환하는 경우도 있고, 임차인이 받아서 갚는 경우도 있어서, 임대인이 제때 돈을 안 돌려줄 경우, 임대인, 임차인, 은행 간에 복잡한 법률문제가 생길 가능성이 있습니다. 하지만 월세 보증금으로 대출을 받는 경우는 드물기 때문에 위와 같은 법률 분쟁은 잘 안 생기는 편입니다.

Q) 아 그렇군요. 전세와 월세를 비교하면 법률상 각각 장단점이 있네요. 꼭 자금 마련이나 투자 관점뿐만 아니라 법률 관점에서 전세는 보증금을 돌려받는 문제가 있고, 월세는 차임을 연체하는 문제가 있는 거군요.

A) 맞습니다. 특히 최근같이 전세사기, 역전세 등등 법률 분쟁이 많이 일어날 때는 전세보다 월세 수요가 높아지기도 합니다. 사람들이 전세나 월세를 선택할 때, 금리나 목돈 마련 관점에서도 생각하지만, 법률 리스크도 고려해서 결정하거든요.

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2024-01-15

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[법률가이드] 임대인 임차인 뜻, 집주인 세입자와 같은 건가요

Q) 변호사님, 뉴스나 신문 기사 보면, 전세 월세 계약할 때 임대인 임차인으로 나오기도 하고, 그냥 집주인 세입자로 나오기도 합니다. 흔히 집주인 세입자라고 부르면 편한데, 임대인 임차인으로 나오니까 헷갈리기도 한데요. 법률 용어라서 이렇게 섞어서 쓰는 건가요?

A) 맞습니다. 주택 임대차 계약이나 상가 임대차 계약의 당사자를 주택 임대인, 상가 임대인, 주택 임차인, 상가 임차인으로 부릅니다. 임대인 임차인이라는 용어는 법률 용어라서 기자들이 이렇게 쓰는데, 가끔씩은 집주인, 세입자도 섞어서 쓰기 때문에 헷갈릴 수 있는데요. 엄밀히 말하면 임대인 임차인이 맞습니다.

Q) 집주인은 말 그대로 소유권을 가지고 있는 거잖아요. 그럼 집주인은 항상 임대인이 되는 건가요?

A) 아닙니다. 집주인은 건물 소유권을 가졌다는 것이지, 집주인=임대인은 아닙니다. 집주인이 아닌 사람이 임대 권한만 부여받을 수도 있습니다. 예컨대 부부 공동 명의로 아파트를 가져도, 남편만 임대인이 될 수 있습니다. 이때 아내는 남편에게 임대 권한을 위임한 것입니다.

Q) 그렇군요. 그럼 임차인은 어떤가요? 임차인 = 세입자는 항상 같은 사람인가요?

A) 흔히 세입자는 생활상 쓰는 용어라서 정확한 범위가 없습니다만, 대개 사람들은 세입자라고 하면 법률상 임차인과 동일시합니다. 99%는 맞습니다. 하지만 임대를 한 번 더 넘기는 것을 전대라고 하는데, 전대의 당사자는 법률상 임차인 (전대인)과 전차인입니다. 이때 전차인을 사람들은 세입자라고 부르기도 하므로, 주의해야 합니다.

Q) 용어를 혼동했을 때 생기는 법률상 불이익이 있을까요? 법률 용어를 잘못 써서 발생하는 소송 같은 게 있다면 설명해주세요.

A) 있습니다. 계약상 임대인과 집주인이 다른 경우, 임차인 입장에서는 계약할 때 반드시 정확한 임대인이 누군지 확인해야 합니다. 만일 다르다면 계약상 임대인이 위임을 받았는지 확인해야 합니다. 보증금을 돌려주는 사람이 누군지도 반드시 확인해야 합니다.

A) 계약상 임차인과 세입자가 다른 경우도 마찬가지입니다. 세입자라고 표현하지만 임차인인지 전차인 인지도 반드시 확인해야 합니다. 민법상 전차인에 관한 법률 규정도 별도 존재합니다. 적용되는 법률이 다르므로 주의해야 합니다.

Q) 주택 임대차, 상가 임대차의 경우에 다른 부분이 있을까요? 주택과 상가 똑같이 보면 되는 건가요.

A) 주택과 상가의 차이는 없습니다. 하지만 흔히 주택보다는 상가에서 용어 혼란에 따른 법률 분쟁이 많이 생깁니다. 상가는 집주인이 아니라 건물주가 임대 권한을 제3자에게 위임하는 경우가 많고, 주택보다 상가에서 전대 문제가 많기 때문입니다.

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2024-01-12

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[승소사례] 실제 사건으로 알아본 무변론 판결 (승소사례, 실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 실제 사건으로 알아본 무변론 판결 (승소사례, 실제사건) 편을 업로드 했습니다.

무변론판결로 승소한 사례, 실제 사건을 통해서 어떻게 무변론판결로 승소했는지, 무변론판결 승소전략 등등에 관해서 모두 알아봅니다.

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2024-01-11

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[법률가이드] 재테크 공부, 취미가 아니라 생존이다 (#2 종잣돈 모으기)

Q) 변호사님, 지난 시간에 재테크 공부의 목표와 방향성에 대해서 얘기 나눴습니다. 경제신문 보기와 책 읽기도 말씀 나눴는데요. 오늘은 종잣돈 모으는 법에 대해서 얘기 나누겠습니다.

A) 좋습니다. 종잣돈은 시드머니라고 부르며 재테크로 성공하기 위한 마중물 역할을 합니다. 아무리 지식이 많아도 돈이 없으면 투자할 수 없지요. 최소한의 종잣돈이 있어야 합니다. 어떻게 하면 종잣돈을 빠르게 모을지에 대해서 얘기 나누겠습니다.

Q) 사람마다 직업이나 소득이 다릅니다. 그래서 모을 수 있는 돈이 다릅니다. 그래서 언뜻 생각하기에 종잣돈을 모으는 것이 특별한 능력이나 방법의 문제라기 보다 직업에 따라 이미 결정된 것이 아닌가 하는데 변호사님 생각은 어떠신지요.

A) 저도 예전에 그렇게 생각했습니다. 하지만 현실은 반대입니다. 주변에 둘러보세요. 직업 좋고 소득 많은 사람이 꼭 종잣돈이 많아서 투자를 잘하는지 보세요. 아닐 겁니다. 소득이 높은 사람은 소비도 높은 경향이 있습니다. 소비를 통해 부를 확인하는 겁니다. 하지만 투자의 세계는 다릅니다. 소득을 높이고 소비를 줄여서 현금을 확보해야 합니다. 미리 말씀드리는 건, 위에서 제가 종잣돈을 빠르게 모으는 법이라고 했지, 종잣돈을 쉽게 모으는 법이라고는 하지 않았습니다.

Q) 아 그렇군요. 종잣돈을 빠르게 모으려면 소득을 높이고 소비를 줄여야 하는데 제가 소득만을 생각해서 그랬나 봅니다. 소비를 통제하는 것이 있었군요.

A) 맞습니다. 어떻게 보면 소득보다 소비가 더 중요할 수 있습니다. 소득을 높이는 것은 한계가 있기 때문입니다. 물론 어느 정도는 한계를 벗어나는 사람도 있습니다. 예컨대 사업을 하면 소득의 상방이 뚫려 있습니다. 연예인이나 전문직처럼 시간당 소득이 높은 사람도 있습니다. 하지만 일반 직장인은 급여가 어느 정도는 정해져있습니다. 그래서 소득을 높이려고 투잡, N잡을 뛰기도 하는데, 이것도 종잣돈을 모으는 방법이긴 합니다.

Q) 그렇네요. 요즘 N잡이 유행이더라고요. 그럼 변호사님은 종잣돈 마련을 위해서 N잡으로 소득을 높이는 것은 어떻게 생각하세요.

A) 소득을 높이는 방법이므로 당연히 찬성합니다. 하지만 주의할 것이 있습니다. N잡에 드는 시간을 과도하게 들여서는 안 됩니다. 기회비용을 생각해야 합니다. 기회비용이란 크게 2가지로 볼 수 있는데요. 첫째는 같은 시간과 노력을 본업에 투자했을 때 얻을 수 있는 성과이고, 둘째는 재테크 공부에 필요한 시간입니다. N잡을 하느라 본업을 소홀히 하거나, 공부할 시간이 없으면 안 됩니다.

Q) 그럼 소비에 관해서 말씀 나눠보겠습니다. 변호사님은 왜 종잣돈 모으는데 소득보다 소비가 중요할 수 있다고 하신 건가요?

A) 소득보다 소비에서 내가 통제할 수 있는 범위가 크기 때문입니다. 물론 필수 생계비는 필요하지만 대부분 사람들은 꼭 필요하지 않은 곳에 소비를 많이 합니다. 시간을 갈아 넣어 소득을 조금 높이는 것보다, 나쁜 습관을 바꿔서 소비를 줄이는 게 더 쉽습니다. 소비 통제는 습관의 문제이므로 시간과 맞바꿀 필요가 없고, 오히려 시간을 버는 효과가 있어 그 시간을 재테크 공부로 돌릴 수 있습니다. 그래서 종잣돈 마련에는 소득보다 지출 통제가 중요한 것입니다.

Q) 그렇네요 변호사님, 그럼 마지막으로 종잣돈은 어느 정도 마련하는 게 좋을까요? 사람마다 목표는 다르겠지만 그렇다고 무한정 종잣돈만 모으면서 시간을 보낼 수 없는 것 아닌가요?

A) 맞습니다. 종잣돈도 정확한 목표 금액과 기한을 정해야 합니다. 지난 시간에 재테크 목표와 기한을 말씀드린 것과 방향성이 같습니다. 물론 사람마다 다르겠지만, 재테크 공부에 필요한 시간과 의미 있는 투자를 시작할 기준으로, 약 1억 원 정도, 기간은 3년 이내로 잡는 것이 좋습니다.

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2024-01-10

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[법률가이드] 역전세 재계약 임차인의 차액 돌려받기 (역전세 임차인, 역전세 대처법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 역전세 재계약 임차인의 차액 돌려받기 (역전세 임차인, 역전세 대처법) 편을 업로드 했습니다.

역전세로 전세금이 내려간 경우, 재계약시 차액 돌려받는 법에 대해서 알아봅니다. 계약갱신과 재계약의 차이. 지급명령. 지연손해금 내용도 포함

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2024-01-09

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[법률가이드] 재테크 공부, 취미가 아니라 생존이다 (#1 목표 각인, 신문 책 읽기)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 재테크 공부, 취미가 아니라 생존이다 (#1 목표 각인, 신문 책 읽기) 편을 업로드 했습니다.

재테크 공부를 학교에서 알려주지 않는 이유, 재테크 공부 시작하는 방법, 목표 각인하는 방법, 신문읽기, 책 읽기, 오디오북 듣기 등등 재테크 공부 방법에 관하여 알아봅니다.

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2024-01-09

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[승소사례] 전세금 쉽게 돌려받기 (승소사례, 실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세금 쉽게 돌려받기 (승소사례, 실제사건) 편을 업로드 했습니다.

실제사건을 통해서 전세보증금 쉽게 돌려받는 방법과 특별손해에 관해서 알아봅니다.

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2024-01-09

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[법률가이드] 묵시적 갱신 후 계약해지 가능하다. (상가임대차, 묵시적갱신)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 묵시적 갱신 후 계약해지 가능하다. (상가임대차, 묵시적갱신) 편을 업로드 했습니다.

묵시적 갱신과 계약해지 통보, 해지시점에 관해서 알아봅니다.

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2024-01-09

Media

[법률가이드] 연예인 마약으로 인한 소속사 전속계약 해지 가능한가요

Q) 변호사님, 요즘 연예인 마약 뉴스가 끊이질 않습니다. 얼마 전 유명 배우가 수사 중 자살하는 일도 있었습니다. 인기 있는 연예인이면 소속사가 있을 텐데요. 마약에 연루되었다는 것만으로 소속사에서 전속계약을 해지하거나 법적 책임을 묻는 게 가능한가요. 아직 범죄가 확정이 안 됐는데 계약을 해지당하면 너무 억울할 것 같아요.

A) 그러게요. 요즘 안타까운 소식이 많네요. 연예인은 소속사와 전속계약을 맺습니다. 전속계약 내용이 중요한데요. 대개 음주운전, 성범죄, 마약과 같은 형사범죄에 연루되면 계약을 해지한다는 조항이 있는 경우가 많습니다. 가벼운 이슈가 아니라 지속적으로 회사 이미지에 피해를 주는 사건이 있으면 소속사에서 계약 해지를 검토합니다.

Q) 그런데 연예인 입장에서는 경찰, 검찰에서 해명해서 무죄를 받을 수도 있는데 수사 받는다는 사실 자체만으로 계약을 해지당할 수 있는 건가요?

A) 형사 범죄는 당연히 무죄 추정의 원칙이 적용됩니다. 수사 중이어도 범죄가 확정되기 전까지는 유죄를 전제로 다룰 수 없습니다. 일부 수사기관이나 언론에서 이를 지키지 않고 악의적으로 보도하는 것은 매우 나쁘다고 생각합니다. 하지만 소속사의 전속계약 해지는 민사 책임입니다. 형사 범죄와는 조금 다른 각도에서 봐야 합니다.

Q) 그러면 유죄가 확정되기 전에 구체적으로 어느 시점에 소속사의 전속계약 해지가 들어오고 해지 소송이 가능한가요?

A) 어떤 전속계약에는 특정 시점을 명시하는 경우가 있습니다. 예컨대 재판을 받는 경우, 기소가 되는 경우, 수사 중인 경우 등입니다. 유죄가 확정되지 않더라도 계약을 해지할 수 있도록 미리 써 놓는 겁니다. 만일 전속 계약서에 이런 규정이 존재한다면, 그 시점에 소속사의 계약 해지권이 발생합니다. 이때 연예인은 해당 조항이 무효라는 항변을 할 수 있습니다. 하지만 아주 이른 시점이 아니라면, 당사자의 약속을 무효로 만들 만큼 불공정한 규정으로 보긴 어렵습니다. 왜냐하면 유죄가 확정되지 않더라도 이슈가 발생한 사실만으로 소속사는 이미 피해를 받았기 때문입니다.

Q) 만약 전속 계약서에 그런 규정이 없다면 괜찮은가요? 그래도 소속사가 전속계약 해지를 할 수 있나요.

A) 특정 시점이 없더라도 연예인은 일반적인 권리 의무를 다해야 합니다. 이 속에는 품위를 손상시켜서는 안 되며, 소속사의 명예나 신용을 훼손해서는 안 된다는 규정이 존재합니다. 공정거래위원회 표준전속 계약서에도 있는 내용입니다. 그래서 특정 시점이 없더라도 연예인 마약으로 소속사의 신용과 명예가 훼손되었다면 전속계약 해지는 가능하다고 봐야 합니다. 전속계약은 강력한 신뢰를 바탕으로 계속적 계약이기 때문에 한번 훼손되면 계약을 이어가기 어렵습니다. 법적으로 회복 불가능한 피해라고 표현합니다.

Q) 그렇군요. 혹시 연예인 마약으로 소속사 뿐만 아니라 영화 제작사나 광고사 등등 소속사의 영화나 광고가 노출되고 있는 곳에서도 계약 해지 또는 법적 책임이 가능한가요?

A) 다른 업체에서도 각각 계약서가 존재할 텐데 계약서 안에 연예인 마약 등 사생활에 불미스러운 일이 있을 때 어떻게 조치한다는 내용이 있을 겁니다. 1차적으로 그 내용에 따릅니다. 이들 업체가 소속사에 책임을 묻고, 소속사가 연예인에게 구상 책임을 물을 수 있습니다. 만약 계약서에 구체적인 조항이 없다면 연예인 마약으로 영화사나 광고사가 입은 피해를 해당 연예인에게 직접 불법행위 책임을 물을 수도 있습니다.

Q) 헉 그렇군요. 아무리 무죄 추정의 원칙이 적용된다고 해도 전속계약 해지는 완전히 다른 각도에서 보는 거네요. 연예인이 마약에 연루된다는 것만으로 해지를 당한다는 것이 좀 억울해 보이기는 하는데, 소속사 입장에서는 아무 잘못 없이 회사가 피해를 뒤집어쓰는 거니까 한편으로는 이해가 됩니다.

A) 맞습니다. 연예인 마약이 우리나라에서 차츰 번지고 있는 것 같습니다. 엔터테인먼트 시장이 커지는 만큼 각종 계약과 권리관계도 복잡해질 텐데요. 앞으로는 연예인의 사생활에 불미스러운 일을 것을 대비해 소속사에서 전속계약을 맺을 때 더 엄격한 요구사항이 들어갈 것으로 예상됩니다. 감사합니다.

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2024-01-08

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[법률가이드] 불송치 결정 받았는데 이의신청하면 되나요

Q) 변호사님, 제가 직장에서 허위사실 유포로 피해를 받아서 명예훼손 고소장을 제출했습니다. 경찰서에 내고 피해자 조사를 받았는데요. 3개월 후인 어제 불송치 결정 통보서가 도착했습니다. 불송치 뜻이 정확히 뭔가요? 불송치도 이의 신청할 수 있다고 들었는데 어떻게 하면 되는지 궁금합니다.

A) 불송치 뜻은 경찰에서 1차 수사를 끝냈는데 혐의가 없다는 이유로 검찰로 송치하지 않는 결정입니다. 송치하지 않으니까 불송치인 겁니다. 송치란 사건 당사자와 기록을 경찰에서 검찰로 넘기는 것인데, 혐의가 있을 때만 넘깁니다. 경찰 자체 판단으로 혐의가 없다면 불송치 결정을 하게 됩니다.

Q) 불송치 결정은 혐의 없음 결정과 다른 건가요?

A) 불송치 뜻이 송치하지 않는 것이므로 혐의가 없을 때만 불송치 결정을 합니다. 그래서 혐의 없음은 불송치의 이유가 되는 것입니다. 물론 검사가 불기소 결정을 할 때도 혐의 없음이 이유로 들어갑니다.

Q) 그럼 불송치 결정은 경찰이 직접 결정하는 건가요?

A) 과거에는 경찰에서 무조건 검찰로 송치를 하게 되어 있었습니다. 1차 수사를 경찰이 하더라도 검사가 지휘를 했기 때문에 사실상 검사만 수사 결정권을 가졌습니다. 하지만 검경 수사권 조정으로 경찰도 자체 불송치 결정 권한을 갖게 되었습니다. 불송치 결정은 경찰이 한 것이고, 1차 수사 결과입니다.

Q) 불송치 결정에 대해서 이의신청을 할 수 있다고 들었습니다. 불송치 이의신청을 하면 어떻게 진행되나요?

A) 불송치 결정은 경찰의 1차 수사 결과이므로 이의를 신청할 수 있습니다. 불송치 이의신청을 하려면 불송치 이의 신청서를 작성해서 경찰에 제출합니다. 제출하면 경찰의 1차 수사에 대해서 검찰에서 재수사를 해서 최종 결정을 내립니다. 이때 불기소 결정 (혐의 없음) 또는 기소 등의 최종 처분을 받을 수 있습니다.

Q) 불송치 이의신청을 언제까지 하면 되나요? 이의신청 기간이 정해져 있는지요.

A) 현행법상 불송치 이의신청 기간에는 제한이 없습니다. 없을 이유가 없는데 법을 만들 때 누락한 것 같습니다. 하지만 어차피 이의신청할 거면 최대한 빠른 시간에 하는 게 좋습니다. 사건을 기억하고 증거도 남아있을 때 내는 게 효과적입니다.

Q) 불송치 결정에 대해서 이의신청하면 결과가 바뀌기도 하나요?

A) 바뀌는 경우도 있고 안 바뀌는 경우도 있습니다. 그래서 불송치 이의신청을 할 때 안 낸 증거가 있으면 꼭 내야 합니다. 경찰의 법률 판단이 잘못돼서 바뀌는 경우보다, 새로운 증거가 이의 신청서에 첨부되면 바뀔 확률이 높습니다.

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2024-01-08

Media

[법률가이드] 피의자 피고인 피해자 헷갈리지 않으세요?

Q) 변호사님, 뉴스나 신문에 매일 사건 사고 소식이 많은데요. 피의자 김모씨, 피고인 박모씨, 피해자 한모씨등 용어가 헷갈립니다. 피해자는 피해를 당한 사람이잖아요. 그런데 피의자나 피고인은 뭐가 다른지 정확히 모르고 그냥 듣습니다. 이참에 정확히 알아두고 싶습니다.

A) 좋습니다. 알고 보면 간단합니다. 지금부터 아래 내용만 참고해도 앞으로 뉴스나 신문 볼 때 헷갈리는 일이 없을 겁니다. 정확히 알려드릴게요.

Q) 뉴스에 보면 주로 사건 사고를 당한 피해자를 설명하고 그다음에 경찰 수사를 설명합니다. 어떨 때는 피의자라고 하고 어떨 때는 피고인으로 부릅니다. 정확히 어떻게 다른 건가요?

A) 수사 절차의 흐름을 알면 간단합니다. 범죄나 사고가 있으면 일단 피해자가 있습니다. 피해자가 경찰에 고소하거나, 경찰이 직접 사건을 접수하면 수사가 시작됩니다. 경찰 수사, 검찰 수사를 거쳐서 검사가 기소 여부를 결정합니다. 공소제기라고도 합니다. 정리하면 피의자는 공소제기 전, 피고인은 공소제기 후를 의미합니다.

Q) 그렇군요. 그럼 결국 피의자와 피고인은 같은 사람이라는 뜻일까요?

A) 수사가 시작되면 범죄 혐의자는 피의자가 됩니다. 수사 결과 검사가 혐의 있다고 판단하면 기소하지만, 혐의가 없으면 불기소 (무혐의) 처분을 합니다. 피의자는 기소를 당하면 피고인이 되지만, 무혐의로 끝나면 피고인이 되지 않고 피의자 신분도 끝나는 것이지요.

Q) 피의자는 수사 중인 범죄 혐의자이고, 피고인은 수사가 끝나고 재판에 넘어간 사람이군요. 그럼 피고인 신분은 언제까지 유지되는 건가요?

A) 기소되어 피의자가 피고인으로 전환되면, 피고인은 형사재판을 받습니다. 1심, 2심, 3심을 거칩니다. 재판이 끝날 때까지는 피고인 신분을 유지하는 것입니다.

Q) 피해자는 피해를 당한 사람이잖아요. 위에 말씀하신 피의자, 피고인처럼 피해자도 수사 절차에 따라 용어가 바뀌는 것인가요?

A) 아닙니다. 피해자는 가해자의 반대말이므로 가해자가 피의자이든 피고인이든 상관없이 피해자의 용어를 그대로 사용합니다. 물론 피해자가 고소를 했다면 고소인으로 부르기도 하지만, 고소를 안 해도 경찰이 직접 수사를 할 수도 있으므로 이때는 그냥 피해자라고 부릅니다.

Q) 아핫. 이제 이해가 됩니다. 피해자 VS 가해자 중에서 일반인에게 익숙한 용어는 피해자이고 법률 용어는 가해자 대신에 피의자, 피고인이라고 부르는군요.

A) 맞습니다. 수사 중인 가해자를 법률상 피의자, 피고인으로 사용하기 때문에 뉴스나 신문에서도 가해자라고 쓰지 않고 피의자나 피고인으로 사용하는 겁니다.

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2024-01-08

Media

[법률가이드] 전세 가계약금 반환, 이런 경우에 가능하다.

Q) 변호사님, 전세 가계약금을 넣고 전세 계약을 맺었습니다. 전세 계약금은 5천만 원이고, 가계약금으로 2,000만 원을 넣었습니다. 중개소에서 빨리 매물을 잡으려면 가계약금을 넣으라고 종용했습니다. 그래서 가계약금을 넣었는데요. 계약할 때 제대로 설명을 못 들은 것 같아서 가계약금을 반환받고 싶습니다.

A) 어떤 설명을 제대로 못 들었는지 확인해야 합니다. 물건 자체에 대한 것인가요. 권리에 대한 것인가요. 아니면 대출이나 보증보험에 대한 것인가요.

Q) 요즘 전세사기가 많잖아요. 그래서 전세보증보험을 무조건 들어야 합니다. 그런데 임대인도 그렇고 중개소에서도 전세보증보험이 되는 물건이라고 했습니다. 하지만 제가 알아보니 권리에 하자가 있어 보증보험이 불가능하더라고요.

A) 그렇군요. 전세보증보험은 전세 계약에 있어 중요한 부분이므로 정확한 설명과 고지가 있어야 합니다. 확실히 임대인과 중개소에서 보증보험이 되는 물건이라고 안내했다면, 잘못 안내한 것이 맞습니다. 계약 취소 및 전세 가계약금 반환이 가능합니다.

Q) 그런데 임대인은 제가 전세 계약을 포기하려면 가계약금을 포기해야 한다고 합니다. 해약금 해제인가 그런 법리를 주장하는데, 제가 포기해야 하나요.

A) 아닙니다. 계약금을 포기하고 해제하는 것은 임차인이 단순 변심에 의해 해제하는 경우입니다. 의뢰인님 사건은 상대방의 잘못된 설명으로 계약을 취소하는 것이므로 전세 가계약금 반환이 가능한 사건입니다. 민법상 착오 또는 사기에 의한 계약 취소 또는 상대방의 채무불이행에 따른 계약해제 사안이므로, 계약금 포기 법리와는 다릅니다.

Q) 상대방이 계속 거절하면 어떤 절차를 밟아야 할까요? 계속 말만 하니까 안 주는데, 소송할 수 있을까요?

A) 소송 가능합니다. 지급명령으로 빠르게 해결할 수 있습니다. 해당 부동산이 전세보증보험이 불가능하다는 근거, 전세 계약서, 가계약금 입금내역, 계약 당시 보증보험이 가능하다고 안내받은 증거 (녹음, 동행한 사람 진술서, 문자, 계약서 등등) 가 유효합니다. 지급명령에 대해서 상대방이 이의 신청하면 본 소송으로 넘어갑니다.

Q) 계약서를 쓰기 전에 가계약금을 먼저 입금했는데요. 이럴 때는 어떻게 증명할 수 있을까요?

A) 핵심은 가계약금 입금 전에 보증보험이 가능한 물건이라고 안내받았다는 증거입니다. 공인중개사는 설명할 의무가 있으므로 중개사에게 해명을 요청하고요. 매물이 올라온 공고도 봐야 합니다. 동행한 사람이 있다면 진술서를 받는 것도 좋습니다.

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2024-01-08

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[법률가이드] 상가 월세 코로나로 감액했다면 다시 인상할 수 있나요

Q) 변호사님, 상가 임대인입니다. 코로나19 기간에 영업이 어렵다고 해서, 제가 임차인에게 상가 월세를 200만 원에서 150만 원으로 감액했습니다. 그런데 코로나가 끝나서 정상 영업이 가능하니까 다시 월세를 올리려고 하는데 임차인이 거절합니다. 인상을 못하나요?

A) 코로나 당시 어떻게 합의했는지가 중요합니다. 코로나 사유로 월세를 감액하면서 추후 인상한다거나, 인상할 수도 있다거나, 아니면 감액된 월세로 계약 만료까지 유지한다거나 등등의 합의가 있었는지요? 법률 해석 이전에 합의가 우선하기 때문에 먼저 확인이 필요합니다.

Q) 명시적인 합의는 없었습니다. 하지만 코로나 때문에 상가 월세를 임시 감액한다는 것은 저도 그렇고 임차인도 알고 있는 사실입니다. 둘 다 감액된 월세를 계약 만료까지 유지한다고 합의한 적은 없습니다.

A) 그렇군요. 그렇다면 의뢰인님은 기존 계약을 유지하면서 상가 월세를 임시 감액하는데 합의했다고 봐야 합니다. 때문에 코로나가 끝나 정상 영업으로 회복되었다면 월세 인상은 가능합니다. 명시적인 특약이나 별도의 계약을 안 맺었어도 정황상 그렇게 해석할 수 있습니다.

Q) 그런데 임차인은 한번 감액된 상가 월세는 증액이 불가능하다고 주장하는데 어떤 근거로 이런 주장을 하나요?

A) 최초 계약서가 분명하고 계약서와 다른 월세가 그동안 입금되었으므로 다시 원래의 계약으로 회복되는 겁니다. 그래서 임차인 주장은 법률상 근거가 없습니다. 별도 합의가 없었다면 말입니다.

Q) 그럼 제가 상가 월세를 인상할 때 얼마까지 인상할 수 있는 건가요. 갱신 시 5% 범위라는 말도 있고, 감액 기간이 길었으니 5%와 무관하다는 분도 있습니다. 어떤 말을 믿어야 할지 모르겠습니다.

A) 상가 계약이 1년 단위일 텐데, 갱신 시점이 아니라면 우선 최초 계약 금액대로 증액 가능하다고 봐야 합니다. 갱신시점에는 상가임대차보호법상 5% 상한이 있으므로 5%씩 증액 가능합니다. 감액 기간이 길었다고 해서 증액을 더 많이 할 수 있는 것은 아닙니다.

Q) 혹시 주변 월세와 비교했을 때 월등히 저렴하다면 주변 상가 월세에 맞추어 증액이 가능할까요? 저희 입장에서는 5%라고 해도 처음에 너무 싸게 받았기 때문에 주변에 비하면 아직도 저렴하거든요.

A) 아닙니다. 아무리 주변 시세보다 저렴하다고 해도 임차인과 합의하에 감액했다가 다시 원복하는 것이므로, 한꺼번에 주변 시세에 맞춰서 증액할 수는 없습니다. 물론 상가임대차보호법상 경제사정의 변화나 주변 시세에 따라 증액 청구가 전혀 불가능한 것은 아니지만, 1차적으로 당사자 의사가 우선 적용되므로, 최초 계약 금액의 한도 및 갱신 시 5% 한도에서 증액 가능하다고 봐야 합니다.

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2024-01-08

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[법률가이드] 전세보증금 경매로 해결할 수 있나요

Q) 변호사님, 제 전세보증금이 미반환되어 경매로 넘어갈 것 같습니다. 전세보증금 경매 시 어떤 절차로 받아야 하는지 경험이 없으니 전혀 모르겠습니다. 알려주실 수 있나요?

A) 물론입니다. 경매까지 가려면 몇 가지 선행 절차가 필요합니다. 전세보증보험에 가입이 안 되어 있으신 건 맞나요.

Q) 네, 제가 중개사님 통해서 했는데도 누락했습니다. 전입신고와 확정일자는 1순위로 받았기 때문에 대항력과 우선변제권은 확보된 상황입니다. 그런데 집주인이 전세보증금을 안 돌려줘서 소송을 생각하고 있습니다.

A) 기본 지식은 있는 분 같습니다. 보증보험이 없는 경우 경매까지 가려면 집행권원이 먼저 필요합니다. 전세보증금 반환 소송을 해서 판결문을 받아야 한다는 뜻입니다. 판결문을 받고 소송이 최종 확정되면 경매를 신청할 수 있습니다.

Q) 전세보증금 반환 소송에도 시간이 꽤 걸린다고 들었습니다. 혹시 경매까지 안 가고 해결할 수 있는 방법은 없을까요?

A) 소송에 부담을 느낀 임대인이 소송 도중 새로운 임차인을 받아서 돈을 주면 소송을 취하하면 됩니다. 하지만 역전세로 신규 임차인을 못 구하고 현금이 없는 임대인이라면 이자를 감수하고 버틸 텐데요. 혹시라도 임대인이 여러 채의 부동산을 갖고 있는 투자자라면 다른 부동산에 가압류해서 압박을 할 수도 있습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 전세보증금 반환 소송에서 승소한다고 가정하고 그 후 경매를 하려면 어떤 절차로 진행되나요?

A) 법원 판결문에 집행문을 부여받아서 강제경매 신청서를 접수합니다. 신청서를 접수하면 며칠 후 경매개시 결정이 되고 등기부에 표시됩니다. 이후 배당요구 종기일이 공고되고 현황조사, 감정평가 등 경매 프로세스대로 하나씩 진행됩니다.

Q) 만일 누군가 낙찰을 받으면 제 보증금을 지킬 수 있는 건가요? 아님 제가 쫓겨날 위험도 있나요.

A) 대항력과 우선변제권이 확보돼 있기 때문에 낙찰자가 있어도 전세보증금을 다 받기까지 거주할 권리는 보장됩니다. 낙찰자와 협의해서 재 계약을 할 수도 있습니다. 돈을 다 받는다면 당연히 이사 가면 됩니다. 돈을 다 못 받으면 받을 때까지 거주할 수 있으므로 현실적으로 낙찰자가 생겼다는 것은 이를 알고 들어온 것입니다.

Q) 낙찰이 안 되면 제가 직접 낙찰을 받을 수도 있다고 들었습니다. 전세보증금 경매 시 직접 낙찰도 가능한가요?

A) 물론입니다. 의뢰인님이 대항력과 우선변제권을 확보한 임차인이기 때문에 이를 알고 낙찰받을 사람이 생길 가능성은 낮습니다. 의뢰인님의 전세 보증금을 전액 인수해야 가능한데, 손해를 감수할 제3자를 찾기 힘들죠. 이럴 때 임차인이 직접 낙찰을 받을 수 있습니다. 다른 사람이 어차피 들어오기 어려운 상태이므로 직접 낙찰을 받고 소유권을 가져오는 것입니다.

Q) 낙찰 금액이 제 보증금보다 높으면 차액을 더 내야 하니까 보증금과 같거나 작은 금액으로 상계처리하려고 합니다. 만일 제 보증금보다 작은 금액으로 낙찰받으면 차액에 대해서는 별도의 소송이나 집행이 가능한가요?

A) 전세보증금 경매 시 상계신청을 통해서 추가 현금 없이 소유권을 가져와야 하는 것은 맞습니다. 보증금을 못 받은 것도 억울한데 돈을 더 주면서까지 낙찰받을 필요는 없습니다. 다만, 낙찰금액이 보증금보다 낮다고 해서, 차액에 대해서 별도 소송을 할 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰로 부동산의 소유권이 넘어왔기 때문에 기존 임대인에 대한 전세보증금 반환채무도 소멸한 것입니다. 법률상 임차인이 임대인의 지위를 승계한 것과 같으므로 전세보증금 반환채무와 채권이 같은 사람에게 귀속되어 혼동으로 소멸했기 때문입니다. (민법 507조)

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2024-01-08

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[법률가이드] 이런 경우 전세사기 형량이 어느 정도 될까요

Q) 변호사님, 공인중개사 사무실에서 보조원으로 일하고 있습니다. 최근 전세사기에 연루됐습니다. 제가 거래했던 전세 갭투자 거래의 임대인이 전세사기로 수사를 받고 있습니다. 최근 경찰에서 저 보고도 나오라고 합니다. 불안해서 잠도 안 옵니다. 저에게도 책임이 있는지, 있다면 전세사기 형량은 어느 정도 될지 궁금합니다.

A) 우선 경찰 출석을 요구받았다면 참고인 출석인지 피의자 출석인지 확인해야 합니다. 아직 뚜렷한 혐의가 발견되기 전이라면 참고인 출석이고, 1차 조사 후 피의자로 전환될 수 있습니다. 의뢰인님이 전세사기를 범한 임대인과 공모한 게 있는지가 쟁점입니다. 특히 중개 수수료 외에 돈을 주고받은 게 있는지요?

Q) 솔직히 말씀드리면 보수를 건당으로 받았습니다. 갭 투자 1건을 성공시켜주면 몇 백만 원씩 받았습니다. 저는 돈을 벌기 위해 최선을 다했는데, 임대인이 이만큼 갭 투자를 많이 하고 전세사기를 했는지 몰랐습니다. 솔직히 법률상 어디까지가 전세사기 인지도 모릅니다. 돈을 주고받았으면 모두 책임이 있나요?

A) 돈을 주고받았다고 무조건 책임 있는 것은 아닙니다. 하지만 임대인이 전세사기 혐의가 인정되면 공모의 증거로 사용될 위험이 높습니다. 임대인이 전세사기로 무혐의가 나온다면 의뢰인님도 함께 무혐의 가능성이 높지만, 반대라면 2가지 중의 하나입니다. 첫째는 전세사기의 공동정범 (범행을 주도적으로 같이 한 경우), 전세사기의 방조범 (범행을 보조해 준 경우) 입니다.

Q) 저는 주도적으로 임대인과 계획을 한 적은 없습니다. 이만큼 많은 거래를 제가 다 한 것도 아닙니다. 저 말고도 다른 중개보조원이 많은 것 같은데 그들과 일면식도 없습니다. 제가 거래한 것은 딱 5건입니다. 저는 임대인이 갭투자를 도와달라기에 도와줬는데, 어디까지 책임 있나요?

A) 정상적인 거래면 전세사기가 되지 않습니다. 하지만 매매가나 전세가를 고의적으로 속였거나 물건의 권리나 상태에 관해서 속였거나, 돈을 갚을 능력이 안 되면서 보증금을 받은 경우 전세사기에 해당합니다. 이 중에서 의뢰인님이 가담한 게 있다면 전세사기의 범행이 인정됩니다.

Q) 그렇군요. 제가 가담한 것이 드러나면 전세사기 형량은 어느 정도 되나요? 저는 5건 정도 거래했고 이 중에서 임차인이 보증금을 못 돌려받은 금액은 3억 원 정도 됩니다.

A) 전세사기는 사기죄의 한 종류입니다. 사기죄는 남을 속여서 돈을 받고, 돈을 못 돌려줄 때 처벌합니다. 물론 돈을 돌려줘도 속여서 돈을 받았다면 이론상 범죄는 성립하며, 사후적으로 변제한 것은 형량에 반영됩니다. 의뢰인님의 전세사기 형량을 알려면 현시점에서 피해 받은 임차인에게 얼마나 변제할 수 있는지, 합의할 수 있는지가 중요합니다. 상황이 어떤가요.

Q) 다행히 임대인이 건물이 많아서 그쪽에서 매도를 해서 현금을 확보할 수 있다고 합니다. 마련할 수 있는 금액이 2억 5천만 원은 되는 것 같습니다. 이를 현금으로 지원하면 남은 거래는 딱 1건이고, 민사소송에서 경매로 회수할 여지는 있습니다. 전세사기로 제가 실형을 살 수도 있을까요?

A) 3억 원 중에서 2억 5천만 원을 변제 또는 합의하고, 남은 금액은 민사소송으로 보전이 가능하다면 (임대인은 논외로 하더라도) 중개를 보조한 의뢰인님의 실형 가능성은 낮습니다. 초범이고 대부분 합의가 이뤄졌고, 옆에서 보조하는 역할만 했기 때문입니다. 1-2년 범위에서 집행유예 가능성이 있어 보입니다.

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2023-12-29

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[법률가이드] 남편이 소송에 패소하면 부인 재산에 압류되나요

Q) 변호사님, 남편이 투자 목적으로 미분양된 아파트를 계약했는데 갑자가 건설사에서 부도 처리가 되었다면서 대주보에서 분양대금 환급 소송이 들어왔습니다. 남편이 한 일이라 자세한 경위는 모르는데, 1심에서 제대로 해명을 못했는지 패소가 되었습니다. 저에게도 문제가 되나요?

A) 아무리 부부라고 해도 재산은 각자입니다. 그래서 남편이 소송에 패소한다고 해서 아내 명의 재산에 압류할 수는 없습니다. 아내 명의 재산에 압류나 경매하려면 아내 명의 판결문이 있어야 합니다. 부부 재산은 별산이 원칙입니다.

Q) 같이 사는 아파트가 제 명의로 돼 있어서 상대 쪽에서는 남편 명의 재산이 없다는 이유로 저를 걸고넘어질 수 있을 것 같아요. 소송 도중에 제가 추가되거나 소송에 들어갈 여지가 있는지요?

A) 1심에서 아내가 피고로 선정 안 되었다면 항소심에서 갑자기 추가될 수는 없습니다. 다만, 새로운 증거를 발견해서 아내 상대로 별도의 소송을 제기하고 변론 병합을 신청할 수 있으나, 그랬다면 이미 1심부터 공동 피고가 되었을 것이므로 걱정 안 하셔도 됩니다.

Q) 인터넷에 검색해 보니 부부간의 연대책임이라는 게 있던데, 이건 부부라면 같이 책임진다는 뜻 아닌가요? 괜히 나온 말은 아닐 것 같은데, 저희 사건도 부부 연대책임이 적용되는 건가요?

A) 부부라는 이유로 연대책임을 지는 경우는 예외적으로 일상가사 연대책임입니다. 하지만 남편이 투자 목적으로 돈을 넣었다가 엮인 것이니까 법률상 일상가사로 보기는 어렵습니다.

Q) 아 그렇군요. 그러면 아직 1심이고 최종 결과는 안 나왔는데 그전에 남편 재산에는 집행할 수 있는지요? 같이 사는 아파트는 제 명의인데, 자동차나 월급이나 다른 재산은 좀 있는데 이건 어떻게 막을 수 있는 건가요? 저 말고 남편 재산입니다.

A) 아직 1심이니까 항소기간 내 항소해서 2심, 3심까지는 법률 공방할 수 있습니다. 만일 1심 패소를 이유로 가 집행이 들어온다면 강제집행정지를 신청하면 최종 확정까지 남편 재산에도 집행이 보류됩니다. 아마 부실 건설사한테 사기를 당했을 가능성 있는 만큼, 잘 대응해서 2심에서 역전해야 합니다. 저희 도움이 필요하면 언제든지 연락 주세요!

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2023-12-29

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[법률가이드] 환수처분 당할 것 같은데 어떻게 대응하면 되나요

Q) 변호사님, 저희 부모님이 서울 동작구에서 요양원을 운영하고 있습니다. 근데 얼마 전 공단에서 현지조사가 나왔습니다. 갑자기 서류를 내라 하고 돌아가며 취조하듯 물어보더니 조만간 환수처분 나올 거라고 합니다. 처음이라 환수처분 개념도 모르고 있습니다. 어떻게 대응하면 될까요?

A) 환수처분이란 공단한테 받은 급여를 뱉어내는 개념입니다. 과잉 지급했으니 돌려받겠다는 겁니다. 이를 행정처분으로 내리는 겁니다. 정식 환수처분 전에 환수처분 예정 통보를 하게 되어 있습니다. 예정 통보를 받으셨는지요.

Q) 아 그 얘기 들은 것 같아요. 예정 통보를 받으면 이의 신청할 수 있다고 들었습니다. 이의 신청하면 그 후에는 어떻게 되나요?

A) 환수처분 예정 통보와 이의신청을 거친 후, 정식 환수처분 통지서가 옵니다. 이게 공식적인 처분입니다. 이에 불복하려면 심사청구, 재심사청구, 행정소송의 방법이 있습니다. 억울한 부분이 있으면 행정소송으로 다투고 집행정지를 동시에 신청합니다. 집행정지가 인정되면 소송 결과가 나올 때까지는 처분이 보류됩니다.

Q) 환수처분 사유가 저희 요양원에서 근무하는 직원들이 근무시간을 못 지켰다는 겁니다. 그런데 담당 직원 본인은 모두 다 지켰다고 진술하고 있어요. 아마 앙심을 품은 다른 직원들이 옆에서 진술한 것 같습니다. 본인이 거부하는데도 환수처분이 인정되나요.

A) 아마 조사가 생각보다 허술하고 공단에서도 주변인의 진술만을 근거로 처분 내리는 경우가 많습니다. 담당자 본인이 정상 진술했고, 요양원 대표도 억울하다고 진술했다면 결국 환수처분의 증거는 다른 종사자의 진술만 남습니다. 이때는 충분히 취소 사유가 됩니다. 당사자가 법정에 나와서 증인 신문을 하면 가장 좋습니다.

Q) 그렇군요. 일단 공단에서 어떤 진술로 환수처분을 내렸는지 봐야겠어요. 조사할 때는 저희한테 보여주지도 않더라고요. 공단에서 확보한 서류를 볼 수 있는 방법이 있는지요.

A) 소송 시 사실조회 또는 문서제출명령을 통해서 해결합니다. 행정소송법은 민사소송법을 준용하고 문서제출명령 또는 사실조회를 통해서 공단이 확보한 서류를 법정에 현출하게 만들 수 있습니다. 이를 확인한 뒤, 처분의 근거자료의 증거능력 또는 신빙성을 탄핵하는 절차가 필요합니다. 소송기술이니 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

Q) 환수금액이 1억 원이나 됩니다. 그리고 환수가 인정되면 구청에서 업무정지가 떨어질 거라고도 하던데요. 이것도 맞는 건가요?

A) 맞습니다. 노인장기요양보험 관련법상 환수금액에 따라 업무정지 기간이 결정됩니다. 물론 과징금으로 대체할 수도 있습니다. 그런데 환수처분을 법정에서 소송으로 다툰다면, 아직 결정된 것이 아니므로 업무정지가 자동 보류됩니다. 행정소송에서 환수처분을 최대한 취소해달라는 주장이 필요하고요. 시간을 벌기 위해서 집행정지를 잘 해두는 것이 필요합니다.

Q) 감사합니다. 변호사님 ㅠㅠ 처음 겪는 일이라 부모님께서 당황하셨는데 전체적인 절차를 알려주셔도 도움이 많이 됐습니다.

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2023-12-27

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[법률가이드] 전세보증금 외에 소송비용까지 회수한 사건 (승소사례, 실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세보증금 외에 소송비용까지 회수한 사건 (승소사례, 실제사건) 편을 업로드 했습니다.

전세보증금 외에 소송비용까지 회수한 실제 사건입니다.

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2023-12-26

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[법률가이드] 신축 빌라 분양시 설명 못 들었는데 계약취소 가능한가요

Q) 변호사님, 얼마 전에 서울 강남에 신축 빌라를 분양 받았습니다. 아파트를 사고 싶었지만 너무 비싸서 망설이다가 신축 빌라를 분양 받았는데요. 분양당시 담당자가 옆에 건물이 들어선다는 것을 설명하지 않았습니다. 일조랑 조망이 좋아서 선택했는데 계약해지나 취소 가능한가요?

A) 일반적으로 분양 계약시 옆 건물까지 설명할 법적 의무는 없습니다. 주변 환경을 설명할 의무는 있지만 분양 계약 이후 어떤 건물이 들어설지 계약당시 확정하기 어렵기 때문에, 별도 합의하지 않았다면 그렇습니다. 혹시 신축 빌라 분양을 받을 때 계약서나 특약사항에 포함한 사항이 있는지요?

Q) 계약서에 따로 명시하지는 않았습니다. 근데 저희가 빌라 분양을 받을 때 일조권이랑 조망권이 확보돼 있는게 저희 입장에서 정말 중요했거든요. 갑자기 15층 짜리 옆 건물이 들어서면 시야가 완전히 차단돼서 억울합니다.

A) 법률상 계약을 취소하려면 2가지 중에 하나에 해당되어야 합니다. 법률상 착오 취소인데요. 우선 분양 계약시 일조권이랑 조망권이 계약의 중요한 부분이라는 것이 서로간 표현돼야 합니다. 혼자 마음속에만 있으면 안 됩니다. 계약의 주관적 동기에 불과하기 때문에, 동기는 상호 간 표현될 때만 법률상 계약 내용에 포함됩니다. (동기표시설)

Q) 저는 중요했는데 분양을 받을 때 따로 표현하지는 않았습니다. 그냥 지나가는 말로 좋다 좋다 한 적은 있는데요. 이것도 될까요?

A) 그 정도면 단순 주관적 선호에 불과합니다. 위에 말씀드린 두 번째는 법률상 사기 취소입니다. 분양 담당자나 매도인으로부터 중요한 정보를 허위로 들은 경우입니다. 단순히 옆 건물을 설명 못받은 것을 넘어서 적극적으로 허위 사실을 고지받은 경우입니다. 이런 적이 있는지요.

Q) 주변에 곧 좋아질 거란 얘기는 많이 들었는데 분양 담당자가 저를 속이거나 허위를 얘기한 적은 없는 것 같습니다. 옆 건물도 구체적으로 어떤 건물이 절대 안 들어온다거나 그런 얘기를 한 적은 없습니다.

A) 그렇다면 법률상 사기 취소로 보기도 어렵네요. 그래서 의뢰인님의 경우 착오나 사기 취소로 해결할 수 없는 사안입니다. 안타깝지만 법률상 계약취소권을 행사하기보다는 서로간 합의로 해지하는 게 좋겠습니다. 꼭 해지를 원한다면 말입니다.

Q) 아이고. 제가 제대로 안 알아보고 신축이라는 이유로 넘 쉽게 신축 빌라 분양을 받아버렸네요. 혹시 변호사님, 계약취소는 못하더라도 손해배상 같은 건 가능할까요?

A) 손해배상은 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 매도인 상대로 하는 방법과 옆 건물 소유주 상대로 하는 것입니다. 매도인 상대는 매매계약의 채무불이행인데, 정상적인 빌라를 인도했다면 옆 건물이 생겼다고 채무불이행이 되는 것은 아닙니다. 건물 자체만 계약 내용이기 때문입니다. 하지만 옆 건물 소유주 상대로는 일조권 침해를 생각해 볼 수 있습니다. 생활상 수인한도를 넘는 일조 침해가 있다면 주장해볼 수 있습니다.

Q) 생활상 수인한도를 넘는 일조 침해란 어떻게 알 수 있고 대응할 수 있는 건가요.

A) 소송에서 감정을 통해 해결합니다. 원래 분양받은 신축 빌라에서 누렸던 일조나 조망 이익이 있으면, 옆 건물로 인해서 침해받은 부분을 비교하게 됩니다. 만일 일조 침해가 심하다면 손해배상 감정으로 추가 진행합니다. 일조/조망 감정과 손해 감정을 거친 후 법원 재판부에서 손해금액을 최종 특정합니다. 다만 분양 받은지 얼마되지 않았다면 그 동안 누렸던 일조 및 조망이익도 짧기 때문에 금액이 의외로 적게 나올 수 있는 점 알아두셔요.

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2023-12-26

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[법률가이드] 변호사가 알려주는 공인중개사 합격비법 (법 공부 쉽게하는 법 #2)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 변호사가 알려주는 공인중개사 합격비법 (법 공부 쉽게하는 법 #2) 편을 업로드 했습니다.

공인중개사 합격후기. 법 공부 쉽게하는 법. 공인중개사 2차 시험 과목 및 전략에 대한 내용입니다.

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2023-12-26

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[법률가이드] 전세 연장 계약서 작성 후 파기 통보, 이런 것까지 임대인이 책임질 필요는 없다.

Q) 변호사님, 저는 임대인이고 임차인과 전세 연장 계약을 했습니다. 계약서도 다시 썼고 연장 통보도 했습니다. 그런데 계약서 작성 후 임차인이 전세 연장이 무효라면서 일방적으로 파기 통보를 합니다. 이런 것까지 임대인이 책임져야 하나요?

A) 우선 전세 연장 계약이라고 하셨는데 계약 갱신인지 신규 계약인지 확인할 필요가 있습니다. 전세 연장 계약서의 내용이 어떤가요?

Q) 인터넷에서 계약서를 다운 받아서 썼고요. 내용은 전세 보증금을 2억 4천만 원에서 2억 5천만 원으로 올리고, 2년 계약을 새로 맺었습니다. 임차인이 1차례 계약 갱신을 해서 벌써 4년이 지났습니다. 그런데 추가 2년을 원해서 전세 연장을 한 겁니다.

A) 그렇군요. 그렇다면 계약 갱신보다는 신규 계약이 맞습니다. 임대차 3법상 1회에 한해서 계약 갱신권을 행사할 수 있고, 이미 사용했기 때문입니다. 신규 계약이라면 임차인이 일방적으로 파기 통보를 할 수는 없습니다. 왜 전세 연장이 무효라고 주장하는 건가요.

Q) 전세 연장 계약서를 썼더니 갑자기 새로운 도어록을 해달라고 요구하는 겁니다. 계약서 작성할 때는 없던 내용입니다. 고장 난 것도 아니고 새것으로 바꿔달라는 거예요. 소액이긴 하지만 거절했더니 갑자기 연장 거절 통보를 한 겁니다.

A) 기존 도어록이 파손되거나 사용에 문제가 있다면 임대인의 수선의무 범위에 들어오지만, 새것을 요구하는 건 계약서에 없으니 거절해도 됩니다. 이를 빌미로 연장 거절 통보를 해도 법률상 인정되기 어렵습니다. 신규 계약이면 임대인의 채무불이행이 없는 한 계약 만료까지 해지가 불가능합니다. 쌍방 합의할 때만 가능합니다.

Q) 그렇죠? 임차인은 계약 파기 책임이 우리 쪽에 있으니까 무조건 보증금을 돌려달라고 하는데, 거절해도 되는 건가요. 계약만료까지 2주 밖에 안 남았습니다.

A) 맞습니다. 의뢰인님과 임차인은 신규 계약으로 전세 연장 계약서를 작성했고, 법률상 유효하게 성립했습니다. 연장 계약에 없는 내용을 부당하게 요구한 것이며, 이를 거절한다고 임대인의 채무불이행이 되지 않습니다. 갱신 계약이 아니고 신규 계약이므로 해지 통고 규정도 적용되지 않습니다.

Q) 감사합니다 변호사님, 아무리 임차인 보호가 된다고 해도 이런 것까지 임대인이 책임질 필요는 없다고 생각하는데 제 생각이 맞네요.

A) 감사합니다!

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2023-12-21

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[법률가이드] 월세 계약 파기, 계약금 반환 가능 VS 불가능

Q) 변호사님, 강남 오피스텔 월세 계약을 맺었습니다. 보증금 1억 월세 120만 원입니다. 계약금은 1,000만 원을 넣으려고 했으나, 집주인이 이참에 수리도 해줄 거니까 계약금 넣을 때 1,000만 원을 더 넣고 잔금에서 1,000만 원을 내리기로 했습니다. 그런데 아무리 봐도 집이 마음에 안 들어서 월세 계약을 파기하고 싶습니다. 계약금 반환이 가능할지요?

A) 단순 변심으로 월세 계약을 파기하려면 임차인은 계약금을 포기해야 합니다. 계약금이 1,000만 원이면 1,000만 원을 포기해야 가능합니다. 그래서 계약금을 해약금이라고 합니다.

Q) 제 경우는 계약금이 1,000만 원인데 집주인이 1,000만 원을 더 넣으라고 해서 총 2,000만 원을 넣었습니다. 그러면 계약금이 2,000만 원이니까 2,000만 원을 포기해야 월세 계약 파기가 가능한가요?

A) 의뢰인님의 경우, 계약금을 1,000만 원으로 봐야 할지, 2,000만 원으로 봐야 할지는 두 분 간의 의사표시 해석의 영역입니다. 만일 계약서에 월세 계약금이 2,000만 원으로 쓰여있다면 분명하지만, 1,000만 원으로 쓰여있는데, 2,000만 원을 넣었기 때문입니다.

Q) 그렇죠. 저는 1,000만 원만 포기하고 파기하려고 했더니 집주인이 2,000만 원을 다 줄 필요가 없다면서 우기고 있습니다. 어떻게 하면 될까요?

A) 자세한 증거를 검토해 봐야겠으나, 계약금 1,000만 원 외에 1,000만 원을 더 넣은 이유가 집주인이 수리를 위해 미리 받은 선급 개념으로 보입니다. 그래서 계약금을 2,000만 원으로 보기는 어렵다는 입장입니다. 집주인 요구에 의해 잔금 일부를 미리 받은 것에 가깝습니다.

Q) 그럼 계약금 1,000만 원은 포기해도 나머지 계약금 1,000만 원은 반환 가능하다는 말씀이시죠?

A) 맞습니다. 다만, 추가 1,000만 원으로 집주인이 이미 수리를 마쳤다면 쟁점이 될 수 있습니다. 하지만 아직 수리는 들어가지 않았기 때문에 반환 청구 가능합니다.

Q) 최악의 경우 저는 월세 계약 파기를 하는 대신에 잔금을 치르고 입주한 뒤, 제가 다시 세를 놓는 방법도 생각하고 있습니다. 그러면 저는 계약금 포기 없이 보증금 회수가 되니까요. 이것도 가능할지요?

A) 집주인 동의 없이는 불가능합니다. 무단 전대는 임대차 계약 해지 사유입니다. 동의를 해주면 가능합니다만, 이때는 근거를 분명히 남겨야 합니다. 동의를 얻지 못하면 실 입주를 해야 합니다.

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2023-12-21

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[법률가이드] 분묘기지권 해결 못해서 계약금 2배 물린 사건 (승소사례, 실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 분묘기지권 해결 못해서 계약금 2배 물린 사건 (승소사례, 실제사건) 편을 업로드 했습니다.

매매계약 후 분묘기지권을 제대로 해결 못해서 계약금 2배 물어준 실제사건입니다.

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2023-12-19

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[법률가이드] 상가 임대 당시 있었던 하자, 영업손실 보상 가능하다.

Q) 변호사님, 얼마 전에 상가를 인수했습니다. 영업을 잘 하고 있는데 얼마 전에 주방 쪽에 누수가 생겨서 물이 떨어지는 하자를 발견했습니다. 임대인은 갑자기 공사를 해야 한다고 합니다. 저희가 임대 계약할 때는 아무 얘기가 없었는데요. 영업손실 보상도 가능할까요?

A) 상가를 인수했다면 권리금 계약을 맺은 것인가요? 권리금 계약서나 임대차 계약서 모두 하자 얘기가 없었다면 당연히 의뢰인님 책임은 아닙니다. 임대인 또는 전 임차인 책임입니다.

Q) 맞습니다. 누수 얘기는 들은 적 없고, 건물에 하자가 있다는 말도 들은 적 없습니다. 이를 조건으로 계약 금액을 조정한 적도 없습니다. 막상 영업을 하니까 이제 와서 얘기하네요.

A) 임대인이 공사하겠다는 걸 보니까, 임대인은 이미 알고 있었던 것 같습니다. 정상적인 영업이 가능하도록 관리할 의무는 임대인에게 있습니다. 문제는 상가 임대 당시에 몰랐다는 것인데, 영업손실 보상이 가능한 사안입니다.

Q) 그런가요. 다행이네요 ㅠㅠ 그런데 어떤 변호사님 말로는 영업손실은 불확실한 금액이라 주장이 어렵다고 하더라고요. 어떻게 하면 되나요

A) 금액이 불확실하다고 주장 자체를 못하는 것은 아닙니다. 입증에 어려움이 있을 뿐입니다. 법적으로는 건물 하자로 피해를 받은 것은 분명하므로 영업손실 보상 청구는 가능합니다. 다만 영업 매출이나 순이익이 오랜 기간 확정되기 전이므로, 인수 후 지금까지 발생한 매출 및 순익을 평균으로 구해서 주장합니다. 하자 보수가 없었더라면 누렸을 월평균 이익을 하자 보수 기간으로 곱해서 주장합니다.

Q) 영업손실 보상 외에 다른 손해도 주장할 수 있나요?

A) 공사비는 임대인이 전액 부담한다면 하자로 인해 의뢰인님 가게의 집기나 물건에 입은 손해를 청구할 수 있습니다. 이는 영업손실과는 별도의 직접 손해에 포함됩니다.

Q) 저희가 이것 때문에 스트레스를 너무 많이 받았는데요. 정신적 손해도 청구할 수 있을까요?

A) 상가 임대 계약에서 임대인의 채무불이행인 경우, 원칙상 정신적 손해는 배상 범위에서 제외됩니다. 채무불이행에서는 재산적 손해가 배상되면 정신적 손해는 특별한 경우가 아니면 인정되지 않는다는 판례가 있습니다. 불법행위라면 인정되지만, 이 사건처럼 건물 하자는 불법행위로 보긴 어렵습니다.

Q) 아 그렇군요. 그럼 저희가 들어올 때 인테리어를 했는데, 인테리어 비용도 청구할 수 있을까요?

A) 공사가 끝나면 정상적으로 영업할 수 있는 거니까 인테리어 비용은 배상 범위에서 제외됩니다. 만일 누수로 인해 인테리어가 손상됐다면 위에 말씀드린 직접 손해에 포함될 수는 있습니다. 그리고 만일 하자가 너무 심해서 영업손실 보상 만으로 해결이 어렵다면 계약 해지 사유가 되는데, 이때는 매몰비용인 인테리어 비용 일부가 손해로 포함될 여지는 있습니다.

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2023-12-18

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[법률가이드] 세입자 내보내기, 절차만 알면 간단합니다.

Q) 변호사님, 아파트에 전세를 줬는데 세입자가 안 나갑니다. 오히려 리모델링이 끝날 때까지 눌러 앉아 살겠다고 저한테 통보까지 합니다. 쉽게 내보낼 수 있는 방법은 없을지요.

A) 먼저 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사가 가능한지 검토해야 합니다. 계약기간이 총 어떻게 되는지요?

Q) 2021년 11월에 계약해서 이번에 2년 만료됩니다. 제가 실거주 할 거라서 계약갱신은 안 된다고 얘기했습니다. 실거주인 경우 거절할 수 있지 않나요?

A) 맞습니다. 본인이 직접 거주할 때 계약 갱신 거절 사유가 됩니다. 그런데 리모델링이 끝날 때까지라는 것은 무슨 뜻인가요? 일반적으로 주택임대차 계약은 리모델링과는 무관합니다.

Q) 아 제가 보유한 아파트가 리모델링 추진 단지라서 계약서 특약사항에 이렇게 쓰여있습니다. "해당 단지는 리모델링 조합인가 득한 상태로 전체 이주 시 계약만료로 보고 별도 조건 없이 이사하기로 한다" 세입자는 이를 근거로 아직 리모델링이 진행 안 됐으므로 거주할 수 있다고 주장합니다.

A) 위 특약은 계약 도중에 리모델링 이주가 있을 경우 나가는데 협조한다는 것이지, 리모델링이 있을 때까지 거주 기간을 연장하는 특약은 아닙니다. 법률상 그렇게 해석할 수는 없습니다. 세입자 내보내기에 장애가 되는 사정은 없는 것 같습니다.

Q) 그렇죠. 그렇다면 세입자가 자발적으로 안 나가는 경우 어떤 절차로 내보내면 되나요? 가처분과 소송이 있다고 들었습니다.

A) 맞습니다. 점유이전금지가처분과 명도소송이 필요합니다. 가처분을 인정받고 소송을 승소하면 명도 집행이 가능합니다. 대부분 집행을 당하기 전에 자발적으로 나갑니다.

Q) 명도소송은 알겠는데 왜 가처분이 꼭 필요한가요?

A) 세입자가 소송 도중에 다른 사람으로 점유를 바꿔버리면 임대인이 소송에 이겨도 집행이 어렵기 때문입니다. 우리나라 법률상 일종의 맹점인데요. 판결의 효력이 현실 점유자에게 미치지 않는 점을 이용해서 악의적으로 점유를 바꿔버리는 세입자들이 있습니다. 이를 방지하기 위함입니다.

Q) 제가 세입자를 내보내기 위해서 법률 상담도 받아보고 했지만 특별히 불리한 사정은 없는 것 같습니다. 혹시 제가 주의해야 할 게 있을까요?

A) 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했기 때문에, 이를 번복하고 다시 임대를 주면 안 됩니다. 이때는 주택임대차보호법상 손해배상 책임이 있고 명도소송에서도 패소할 가능성 높습니다. 세입자를 합법적으로 내보내기 위해서 임대인으로서 의무는 다해야 하니까요.

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2023-12-18

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[법률가이드] 변호사가 알려주는 공인중개사 공부방법 (법 공부 쉽게하는 법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 변호사가 알려주는 공인중개사 공부방법 (#법 공부 쉽게하는 법) 편을 업로드 했습니다.

33회 공인중개사 합격후기. 법 공부 쉽게하는 방법. 변호사가 알려주는 공인중개사 공부방법을 공유합니다.

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2023-12-18

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[법률가이드] 리모델링 이유로 상가 명도소송, 상가임대차보호법에 반하는 거 아닌가요

Q) 변호사님, 2019년에 상가 임대차 계약을 맺었습니다. 당시 특약사항에 건물 노후화로 인한 리모델링 시 계약이 종료될 수 있다는 조항이 있습니다. 2020년부터 갱신할 때는 이 조항이 없습니다. 건물주가 최근 저에게 리모델링 할 거니까 나가라고 하는데, 상가 명도소송이 가능한 상황인가요? 권리금도 인정하지 않는다고 합니다.

A) 상가임대차보호법상 2가지를 나눠봐야 합니다. 첫째는 명도 특약의 해석입니다. 2019년에는 특약이 있지만 2020년 이후로 없다면, 당사자 간에 특약을 없애기로 합의한 것인지, 특약의 승계로 봐야 하는지가 쟁점입니다. 계약서에 외에 주고받은 대화 내역이나 다른 정황 증거가 있는지요?

Q) 아니요 없습니다. 갱신 계약서를 썼는데 특약에서 해당 문구만 빠졌습니다. 갱신 이후로는 임대인이 리모델링을 언급한 바 없습니다. 갑자기 요구하는 것입니다.

A) 그렇다면 특약의 승계보다는 갱신하면서 해당 문구가 삭제 합의되었다고 보는 게 맞습니다. 설령 특약의 승계로 보더라도 리모델링 상가 명도는 정확한 계획, 일정 등이 구체적으로 합의돼야 합니다. 제가 말씀드린 2번째 쟁점입니다. 그런데 과거 계약으로 보더라도 미래에 언젠가 리모델링이 될 수 있다는 것이지, 구체적인 계획과 합의라고 보긴 어렵습니다.

Q) 그러면 상가 명도소송은 어렵다고 보는 게 맞을까요? 상가임대차보호법도 임차인을 보호해 준다고 들었는데요.

A) 의뢰인님 사건에서는 리모델링을 이유로 상가 명도소송은 어렵다고 봅니다. 상가임대차보호법이 무조건 임차인만 보호해 주는 것은 아닙니다. 리모델링 명도 합의도 유효한 사건이 있습니다. 정확한 특약이 있고, 이를 기초로 보증금, 월세 감액에 합의한 경우입니다. 이때는 상가임대차보호법에 반하지 않습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 저는 나갈 때 권리금을 받을 수 있고, 명도소송에 대응할 수도 있다고 보는 게 맞을까요?

A) 맞습니다. 권리금을 인정하지 않는다는 특약은 상가임대차보호법에 위반되어 무효 주장이 가능합니다. 편면적 강행규정으로서 임차인에게 불리한 특약이기 때문입니다. 권리금을 인정하지 않는 대가로 의뢰인님이 혜택을 본 게 없다는 전제입니다.

Q) 변호사님 말씀을 정리하면, 리모델링을 이유로 상가 명도소송을 하기 위해서는 계약 당시에 정확한 계획을 고지하고 특약을 맺거나, 이로써 임차인에게 유리한 혜택이 있거나 등등 서로 간에 공평한 합의를 해야 한다는 말씀이시죠? 저는 일방적인 특약이니까 안 된다고 보면 되나요.

A) 맞습니다. 상가임대차보호법에 위반되는 특약이기도 하고, 특약 자체가 명도에 합의했다고 보기도 어렵습니다. 더구나 갱신할 때는 특약이 삭제되기도 했으므로 효력이 유지된다고 보기 어렵습니다. 이러한 이유로 상가 명도소송이 들어와도 충분히 승소 가능하다는 의견입니다.

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2023-12-14

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[법률가이드] 임차권 등기명령으로 전세금 잘 돌려받기 (#전세금 안주는 집주인 대응법)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 임차권 등기명령으로 전세금 잘 돌려받기 (#전세금 안주는 집주인 대응법) 편을 업로드 했습니다.

임차권등기명령 신청이 왜 필요한지, 어떻게 하는지, 했을 때 어떤 효과가 있는지, 전세금 안주는 집주인 대응법에 대해서 알아봅니다.

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2023-12-14

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[법률가이드] 전세 계약 해지 통보, 내용증명으로 하면 되나요

Q) 변호사님, 제가 전세 계약을 해지 하고 싶은데요. 이유는 계약 당시에 등기부를 확인하고 계약금 5%를 지급했습니다. 그런데 전세자금 대출을 받으러 은행에 갔는데요. 알고 보니 며칠 전에 저희가 계약한 집에 가압류가 걸려있어서 대출을 못 받는다고 합니다. 제 잘못이 아니니까 전세 계약을 해지할 수 있는 것 맞죠? 해지 통보는 어떻게 하나요?

A) 맞습니다. 계약금을 지급할 당시에는 없었던 사정이 발생했기 때문입니다. 계약 당시에 등기부도 미리 보셨던 것 같은데, 당시에는 발견할 수 없었던 사정이니까요. 전세 계약 해지는 충분히 가능합니다.

Q) 임대인 말로는 전세자금 대출을 안 받고 일반 신용 대출을 받으면 잔금 지급할 수 있지 않냐? 계약할 때 전세자금 대출을 꼭 받는다는 얘기가 없었다고 우기는 데 어떻게 하나요?

A) 보통 전세 계약할 때 전세자금 대출받는 것을 쓰고, 만약 임대인 사정으로 전세자금 대출이 안 나올 경우 계약을 해지한다는 문구도 넣습니다. 의뢰인님은 계약서에 이 문구가 빠져있는 건가요?

Q) 네 제가 중개사님 통해서 했는데도 그 문구는 계약서에 없어요. 그러면 전세 계약 해지가 불가능한가요? 계약서에 문구가 있어야만 가능한가요?

A) 계약서에 있으면 더 완벽했겠지만 없더라도 계약 해지 사유는 됩니다. 왜냐하면 반드시 전세 자금 대출이 아니더라도 계약금 입금 후 잔금 지급 전에 예상 못 한 사정이 발생한 거니까요. 그 사정이 임대인 잘못으로 발생했기 때문입니다. 가압류는 정상 계약에 장애가 될 만한 충분한 사유입니다.

Q) 감사합니다 ㅠㅠ 그러면 전세 계약 해지 통보는 어떻게 해야 하나요? 문자로 보내면 되는지 내용증명으로 보내야 하는지 궁금합니다.

A) 내용증명으로 보내면 가장 확실합니다. 문자나 카톡으로 보내는 게 안 되는 건 아니지만 증거로는 반드시 보관해야 합니다.

Q) 내용증명에 전세 계약을 해지한다는 문구만 있으면 될까요? 어떤 양식이나 꼭 들어가야 하는 내용도 있을까요?

A) 전세 계약의 내용을 쓰고 해지하는 이유를 써야 합니다. 이미 지급한 계약금을 언제까지 돌려달라는 문구도 기재해야 합니다. 만일 미 지급 시 법적 조치도 가능하다는 내용도 담는 게 좋습니다.

Q) 내용증명을 보냈는데도 계약금을 안 돌려주거나 전세 계약 해지를 인정 못한다고 답장이 오면 어떻게 되나요?

A) 계약 해지 및 계약금 반환 소송이 가능합니다. 소송 시에는 등기부만 조회하면 가압류 결정 일자가 표시되므로 임대차 계약서, 등기부, 내용증명 발송본을 첨부해서 증거로 내면, 승소에는 어려움이 없어 보입니다. 처음 계약할 때 가압류나 전세 자금 대출에 대해서 임대인 쪽에서 미리 얘기한 게 아니라면요.?

Q) 감사합니다 변호사님 ㅠㅠ 승소에 어려움이 없다고 하시니까 안심되네요. 그래도 전세 자금 대출받는다고 등기부를 확인해 본 게 천만다행입니다. 만약에 모르고 입주했으면 큰일 날 뻔했네요.

A) 맞습니다. 등기부 조회 없이 잔금을 치르고 입주까지 했다면 상황이 조금 어려워집니다. 등기부를 확인하지 않은 잘못도 임차인에게 있으니까요. 모쪼록 다행입니다.

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2023-12-12

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[법률가이드] 보증금 반환, 공인중개사가 대신 책임진다는 특약사항이 있다면

Q) 변호사님, 이번에 부동산 임대차 계약을 맺었습니다. 전세 계약이고 제가 임차인입니다. 계약 맺을 때 전세금 반환보증에 들기로 했습니다. 보증금 반환 때문에 임대차 계약의 특약사항으로 넣어두려고 하는데 괜찮을까요?

A) 좋습니다. 전세금 반환보증은 보증금 반환에 있어서 필수이므로 당연히 계약서에 반영해야 합니다. 계약서 본문에 없다면 특약으로 넣어두면 좋습니다.

Q) 그런데 제가 공인중개사를 통해서 계약을 했는데요. 불안해서 혹시라도 전세금 반환보증이 안 되면 어떻게 할 거냐라고 물어봤습니다. 불법건축물이나 건물에 잡혀있는 대출 때문에 안 되기도 한다고 그러더군요. 그랬더니 공인중개사가 혹시라도 보증금 반환에 문제가 생기면 자기가 대신 책임진다고 합니다. 이게 말이 되나요?

A) 공인중개사는 말 그대로 알선 및 중개만 하는 것이지 계약 당사자는 아닙니다. 그래서 원칙상 전세 보증금에 대해서 임대인 대신 책임지지 않습니다. 물론 중개행위를 하는 과정에서 잘못된 정보나 불법행위가 있다면 책임지는 경우도 있습니다. 전세사기에 가담했다면 더욱 그렇습니다. 하지만 일반적으로 공인중개사는 임대인 대신 전세 보증금 반환 의무는 없습니다.

Q) 공인중개사가 대신 책임진다는 말만 믿으면 안 된다는 말씀이시죠? 만일 계약서 특약사항으로 넣어두면 어떤가요. 예컨대 이런 겁니다. 전세금 반환보증의 문제로 계약이 불성립될 경우, 불성립된 책임에 대해서 공인중개사가 책임진다.라는 문구는 어떤가요?

A) 말로 하는 것보다는 당연히 계약서에 써두면 좋습니다. 위 특약사항도 유효하긴 합니다. 다만 책임진다는 표현이 구체적으로 어떤 것을 책임지는 것인지 분명해야 합니다. 예컨대, 계약이 불성립될 경우 이미 넣었던 계약금 및 중도금을 임대인과 연대해서 책임진다는 것인지, 별도의 금전으로 배상한다는 것인지가 구체적으로 드러나야 합니다.

Q) 아 그렇군요. 저도 그냥 책임진다고만 하니까 중개 수수료만 안 받고 끝내겠다는 의미로 보이더라고요. 공인중개사 스스로 임대인과 연대해서 계약금 및 중도금 반환을 해주기로 특약한다면 이때는 공인중개사에게도 배상 책임이 가능한가요?

A) 가능합니다. 공인중개사는 계약 당사자는 아니지만 스스로 나서서 배상 책임을 인정했기 때문에 일종의 연대보증을 선 것입니다. 아마 임대인과 친분이 있거나 계약이 확실한 경우에 그렇게 하는데, 그래도 일반적이진 않으니까 주의해야 합니다.

Q) 변호사님 말씀을 정리하면, 계약이 끝날 때 보증금을 반환하는 것은 공인중개사가 임대인 대신 책임지지 않지만, 계약 체결 과정에서 공인중개사의 잘못된 정보 고지로 계약이 불성립하는 경우, 공인중개사 스스로 대신 책임지기로 특약에 맺었다면 이때는 법적 책임이 있다는 말씀이시죠?

A) 맞습니다. 건물과 권리관계에 대한 정보를 공인중개사는 제대로 고지할 의무가 있고, 만일 잘못된 정보 고지로 당사자가 피해를 본다면 손해배상 책임도 가능합니다. 더구나 스스로 책임지겠다고 서명한 경우면 더욱 그렇습니다.

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2023-12-12

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[승소사례] 강남 상가 임차인의 명도 소송 버티기 성공사례

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 강남 상가 임차인의 명도 소송 버티기 성공사례 편을 업로드 했습니다.

강남에서 수년 째 운영 중인 가게에서 갑자기 명도 소송이 들어온 사례! 상가 임차인 명도소송에서 버티는 방법. 상가 임차인 명도 소송 버티기에 성공한 사례. 실제 사건을 통해 알아봅니다.

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2023-12-12

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[법률가이드] 주상복합 아파트 아파텔 장단점 비교 (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#6)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 주상복합 아파트 아파텔 장단점 비교 (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#6) 편을 업로드 했습니다.

주상복합 아파트 아파텔의 뜻, 구별기준, 장단점, 투자가치 등등 주상복합 아파트와 아파텔에 관해서 알아봅니다.

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2023-12-11

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[법률가이드] 주상복합과 아파텔도 투자 가치가 있나요 (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련 #6)

Q) 변호사님, 주상복합, 아파트, 오피스텔, 아파텔 이런 용어들이 언론에 많이 나오는데요. 정확히 어떻게 다른지 물어보면 대답할 수 있는 사람은 의외로 별로 없습니다. 특히 주상복합과 아파텔의 뜻이 헷갈리는 데요. 오늘은 주상복합과 아파텔의 뜻과 장단점에 대해서 알아보겠습니다.

A) 좋습니다. 법에 규정돼 있는 용어와 시장에서 떠도는 용어가 뒤섞이면서 혼란이 일어나는 것 같습니다. 아파트와 오피스텔까지는 대부분 구분하지만, 주상복합과 아파텔이 들어가면 헷갈리지요. 결론부터 얘기하면 주상복합은 아파트에 속하고, 아파텔은 오피스텔에 속합니다.

Q) 먼저 주상복합에 대해서 여쭤보겠습니다. 아파트면 그냥 아파트라고 하면 되는데 왜 주상복합이라고 얘기하나요.

A) 땅의 용도와 관련 있습니다. 우리나라의 모든 땅은 법률상 용도가 정해져 있습니다. 국토계획법상 용도지역이 있는데요. 일단 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분됩니다. 이 중에서 주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분되고, 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 유통상업지역, 근린상업지역으로 구분됩니다. 공인중개사 시험볼 때, 두문자를 따서 주,상,공,농, 전,일,준, 중,일,유,근 이렇게 외웠던 기억이 나네요.

Q) 그렇군요. 그럼 땅의 용도와 주상복합은 어떤 관련이 있는 건가요. 주상복합이라고 하니까 뭔가 주거와 상업이 결합된 느낌인데요.

A) 주상복합이란 한 마디로 상업지역에 지어진 아파트라는 것입니다. 원래 아파트는 주거지역에 지어지는데, 일정한 요건을 갖추면 상업지역에도 지을 수 있습니다. 이렇게 상업지역에 지어진 아파트를 주상복합이라고 하고, 주거지역에 지은 아파트와 구별하는 의미에서 사람들이 주상복합이라고 표현합니다.

Q) 그럼 주거지역에 지어진 아파트에 비해서 상업지역에 지어진 주상복합은 다른 점이 있는 건가요?

A) 땅의 용도상 상업지역으로 지정된 곳은 대개 업무지구이고 상권이 발달하고 역에 가까운 곳입니다. 그래서 주상복합 아파트는 역세권 아파트가 많습니다. 역에 가까우니까 교통이 편리하고 상권 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 또한 상업지역은 주거지역에 비해 용적율이 높기 때문에 고층으로 지을 수 있어서 주상복합 아파트는 고층의 전망이 나오는 곳이 많습니다.

Q) 역세권에다 인프라도 좋고 고층 뷰가 나온다고 하니까 주상복합이 훨씬 좋아보이는데요. 그럼 사람들이 다 주상복합 아파트만 가려고 할 것 같은데, 혹시 주상복합의 단점도 있는 건가요.

A) 있습니다. 상업지역이다 보니 주거지역의 일반 아파트에 비해서 주변 소음이 심하고, 단지 수가 적은 나홀로 아파트가 많습니다. 단지 수가 적으면 관리비도 비싸고 커뮤니티 시설도 부족할 수 밖에 없지요. 그리고 용적율이 높다는 뜻은 재건축 사업성이 낮다는 뜻이므로 시간이 지날수록 미래가치가 반영되기 어렵습니다.

Q) 그렇군요. 변호사님, 그럼 이번에는 아파텔에 대해서 여쭤보겠습니다. 아파텔은 언뜻 아파트와 오피스텔이 결합된 느낌인데요. 주상복합과 마찬가지로 땅의 용도와 관련이 있나요.

A) 아닙니다. 일단 오피스텔과 아파트의 차이를 알아야 아파텔이 무엇인지도 알 수 있는데요. 오피스텔은 아파트와 달리 작은 면적에 1-2인 가구가 주로 사는 원룸식 건물입니다. 법률상으로도 아파트는 주택법이 적용되는데 오피스텔은 건축법이 적용됩니다. 발코니 면적이 포함되지 않는다는 것도 다릅니다. 그래서 원래 오피스텔은 아파트에 비해 인기가 작고 편의성도 낮은데요. 이러한 단점을 극복하기 위해서 오피스텔을 마치 아파트와 비슷한 구조로 만들고 방 갯수와 면적을 넓힌 상품을 아파텔이라고 판매한 것입니다.

Q) 아 그럼 아파텔은 아파트의 구조와 형태를 가진 오피스텔이라고 보면 되나요.

A) 맞습니다. 아파텔은 법률 용어가 아니고 시장에서 잘 팔리게 하려고 만든 신조어입니다. 오피스텔임에도 아파트의 수요자를 흡수하기 위해서, 우리 상품은 아파트와 비슷한 구조를 가졌다고 광고하는 것입니다. 실제로도 아파텔은 일반 오피스텔에 비해서 면적이 넓고 아파트에 못지않은 퀄리티를 가진 곳이 많아서, 시장에서는 아파트의 대체재로서 기능하기도 합니다. 물론 단지 규모나 재건축 가능성까지 고려하면 같은 입지라면 아파트 만큼은 안 되지만, 입지에 따라서는 인기 있는 곳이 많습니다.

Q) 아하 이해했습니다. 그럼 오늘 배운 내용을 정리하면 주상복합은 상업지역에 지어진 아파트, 아파텔은 아파트와 비슷한 구조를 가진 오피스텔로 정리하면 되는 건가요.

A) 맞습니다. 한 가지 덧붙이면 최근 지어지는 단지형 주상복합은 기존 주상복합의 단점은 제거하고 오히려 초역세권에 대단지로 들어서는 경우가 많은데, 이런 곳은 해당 지역에서 대장 아파트인 경우가 많습니다. 또한 최근의 아파텔은 오피스텔 느낌이 전혀 나지 않을 정도로 구조가 좋은 곳이 많아서, 아파트 만큼 인기가 높습니다. 부동산의 인기와 가격이라는 것은 사람들의 실질적인 편의성과 가치를 따라가는 것이지 법률상 분류에 좌우되지는 않습니다.

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2023-12-11

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[법률가이드] 잔금 전 인테리어 하기로 매매 계약서 특약에 썼다면 어떻게 되나요

Q) 변호사님, 매매 계약서 특약에 잔금 전 인테리어를 허락했다면 해도 되는 건가요? 매도인이 나중에 딴 소리 할 수도 있는지 궁금합니다.

A) 보통 잔금과 입주가 동시 이행이고 잔금 전에 인테리어를 허락하는 경우는 드문데, 혹시 매매 계약서 특약을 어떻게 작성하신 건지 확인이 필요합니다.

Q) 특약에는 매도인이 중도금을 받은 후 매수인에게 집의 수리 편의를 제공한다고 쓰여있습니다. 그런데 매도인은 인테리어 해 놓고 잔금 없이 무단 점거할까 염려돼서 인테리어 공사는 나중에 하라고 합니다. 수리 편의라는 게 치수 재는 것만 허락했다고 말을 바꾸네요.

A) 특약이 좀 애매하게 쓰여있기는 한데, 혹시 매매 계약서 외에 다른 증거는 없을까요? 공인중개사 진술이라든지 문자나 카톡이라든지, 인테리어 얘기가 오간 증거가 있으면 좋습니다.

Q) 말은 했던 것 같은데 보관은 안 돼 있어요. 저희가 썼던 매매 계약서 특약만 가지고는 잔금 전 인테리어 허락으로 보기 어려울까요?

A) 수리 편의를 제공한다는 것이 정확히 어떤 의미인지 해석의 영역인데요. 일반 계약서와 달리 특약을 맺었고 잔금 전에 허락하는 문서를 남겼다면 인테리어 허락에 가깝다고 봐야 합니다. 만일 단순히 치수 재는 것만 허락했다면 일반 계약과 다를 게 없고 특약을 남길 필요도 없으니까요. 법적으로 잔금 전 인테리어는 허락했다고 보이네요.

Q) 그렇죠. 제가 잔금 전에 인테리어 해놓고 잔금을 안 줄까 봐 불안한가 봐요. 어차피 잔금을 안 주고 점유하면 계약 위반이니까 매도인이 법적 조치를 할 수 있는 것 아닌가요.

A) 맞습니다. 매도인 입장에서는 잔금을 못 받으면 잔금 지급 청구 또는 채무불이행에 따른 계약 해지 소송이 가능하고, 인테리어도 의뢰인님 비용으로 원복 해야 하는 거라 법적으로 대응이 가능합니다.

Q) 감사합니다. 인테리어를 허락한 거지 잔금 전에 입주는 하면 안 되지요?

A) 맞습니다. 잔금 지급과 건물 인도는 동시 이행입니다. 인테리어가 잔금 전에 일찍 끝나면 잔금 지급일을 협의에 의해 앞당겨서 입주 일을 당길 수는 있겠지요. 이는 오로지 협의의 영역입니다.

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2023-12-11

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[법률가이드] 실제 사건을 통해서 알아보는 한정승인 상속포기 (feat 상속자들의 선택)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 실제 사건을 통해서 알아보는 한정승인 상속포기 (feat 상속자들의 선택) 편을 업로드 했습니다.

부모님 사망 후 자녀가 2명일 때 한정승인 상속포기 관계. 한정승인과 상속포기 차이점, 한정승인 기간, 절차에 관해서 실제사건을 통해서 알아봅니다.

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2023-12-08

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[법률가이드] 누수 피해 보상 가능할까요? 집 매매 후 누수 비용이 많이 들어서 소송까지 생각합니다.

Q) 변호사님, 부동산을 통해서 집 매매를 했습니다. 매도인과 중개사는 매매 당시 결로만 있다고 했고 계약서에도 누수 없음 란에 체크돼 있습니다. 그런데 이사 온 지 5일 만에 양쪽 베란다에 물이 새고, 전문가를 불러보니 드라비트 공법으로 인한 누수라는 확인을 받았습니다. 매도인을 상대로 누수 피해 보상받고 싶은데 가능할까요? 누수 비용에 대해서 소송까지 생각하고 있습니다.

A) 당황스러우셨을 것 같습니다. 집 자체의 하자로 인한 누수이므로 당연히 피해 보상 가능합니다. 시간이 짧으니까 의뢰인님의 관리 소홀일 수는 없습니다. 누수 수리하는데 비용이 얼마인지 확인해 보셨는지요.

Q) 외벽 공사의 경우 비용이 700만 원이나 들고, 실리콘 작업은 40만 원인데 매년 정기적으로 해야 한답니다. 저는 외벽 공사를 통해서 피해 보상을 한 번에 끝내고 싶은데, 매도인은 실리콘 작업으로 1회 마무리하자고 합니다.

A) 매매 이후 정기적인 작업은 매도인에게 피해 보상 청구가 어렵습니다. 그래서 가급적 근본적으로 해결할 수 있는 외벽 공사가 좋습니다. 누수 비용이 문제인데요. 협의가 되지 않으면 결국 누수 소송으로 해결할 수밖에 없습니다. 누수 소송에서 감정으로 비용을 확정합니다.

Q) 감정했을 때 나오는 수리 비용이 700만 원보다 적게 나올 수도 있나요? 이 경우 누수 피해 보상은 그 돈 밖에 못 받는 건가요.

A) 법원에서 선정한 감정인을 통한 비용이므로 재판부에서도 해당 금액을 기준으로 판단될 가능성 높습니다. 물론 감정 결과에 구속받지는 않습니다만 중요한 기준이 되는 것은 맞습니다.

Q) 만일 소송까지 가지 않고, 매도인이 수리비 과다를 이유로 피해 보상을 거절하면 어떻게 되나요.

A) 누수 피해 보상을 거절하는 이유가 수리비 과다라면 금액의 문제이므로 누수 소송을 통해 해결합니다. 하지만 금액과 무관하게 피해 보상 자체를 거절하면 이 경우는 계약해제 사유가 될 수 있습니다. 매도인이 민법상 하자 담보책임을 부담하기 때문입니다.

Q) 그렇군요. 매도인이 목돈이 드는 것을 싫어하는 것 같은데, 만일 실리콘 작업을 매년 정기적으로 하는 조건으로는 누수 피해 보상 협의가 어려울까요?

A) 매매는 임대와 달라서 1회 성 계약이므로 계약 후 일정 시점까지만 하자 담보책임이 있습니다. 물론 당사자 간에 합의는 자유지만, 집을 팔았는데 몇 년 동안 계속 신경 쓰면서 피해 보상을 해 주기는 어렵습니다. 거주를 시작하면 하자의 원인이 매수인에게 있을 가능성도 높기 때문에, 또 다른 분쟁의 씨앗이 됩니다. 이때는 누수 소송에서 하자의 원인 자체를 밝히기도 어려워집니다.

Q) 아 넵. 그럼 매도인과 외벽 공사하는 조건으로 누수 비용을 협의해 보고 안 되면 누수 소송으로 가야겠군요. 감사합니다. 변호사님.

A) 협의로 잘 해결되시면 좋겠네요. 누수 소송 문의는 저희 쪽에 연락 주시면 도와드리겠습니다. 감사합니다.

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2023-12-08

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[법률가이드] 아파트 하자 보수 받고 싶은데, 전 집주인 상대로 하자 소송이 가능한지 궁금합니다.

Q) 변호사님 안녕하세요. 제가 지난 8월에 아파트를 매입해서 이사했습니다. 그런데 이사하고 보니까 저희 아파트가 다른 호실과 다르게 외벽에 하자가 있다는 걸 알게 됐습니다. 이럴 때 전 집주인 상대로 하자 소송이 가능한지 궁금합니다.

A) 하자 소송이라고 하셨는데 크게 2가지로 나눠집니다. 계약 자체를 해제하는 방법, 계약을 유지하면서 수리비를 받는 방법이 있습니다. 어떤 걸 원하시는 건가요.

Q) 둘 다 가능하다면 매매 계약을 해제하고 싶습니다. 전 집주인 상대로 하자 소송을 할 수 있는 건가요.

A) 우선 아파트 하자 보수이기 때문에 관리사무소에서 해결 가능한 수준인지, 외부 업체에 의뢰해야 하거나, 수리비가 드는지 확인해야 합니다. 만일 관리소에서 해결 가능한 수준이면 계약해제는 어렵습니다. 계약해제는 하자가 있다고 다 되는 게 아니라, 정상 생활이 불가능할 정도로 심각한 수준만 가능하기 때문입니다.

Q) 업자 분을 불러서 물어보니 하자가 심각한 정도이며 큰 외벽 공사를 하지 않으면 안쪽으로 누수가 돼 계속 불편할 거라고 합니다. 오래된 아파트라서 그런가 봅니다.

A) 그렇군요. 그렇다면 민법상 하자담보책임 법리로 가능합니다. 몇 가지 요건이 필요합니다. 계약 당시부터 아파트에 하자가 있었고, 의뢰인님이 그 하자를 알지 못했으며, 하자가 심각해서 계약 목적 달성이 불가능한 수준이고 (수리가 가능해도 수리비가 너무 과도한 경우를 포함), 하자를 안 날로부터 6개월 안에 해야 합니다.

Q) 주변에 언뜻 듣기로는 민법상 채무불이행 책임도 있다고 들었는데 말씀하신 담보책임과는 다른 건가요.

A) 채무불이행 책임도 가능합니다. 다만, 담보책임은 매매계약과 같은 유상계약의 경우, 일종의 채무불이행 책임의 특칙 같은 규정이라서 하자 소송하는 입장에서 입증 요건이 더 간편합니다. 6개월이라는 기한만 준수하면 상대방 (전 집주인)의 귀책사유를 입증할 필요가 없습니다.

Q) 그렇군요. 그런데 아까 변호사님께서 계약목적 달성이 불가능한 경우만 가능하다고 하셨잖아요. 저는 하자가 심각하다고 생각하는데 전 집주인은 원래 그 정도는 감수하고 살았다면서 오래된 아파트를 감안하면 괜찮다고 하면 어떻게 되나요? 그 판단은 누가 어떻게 하는 건가요.

A) 맞습니다. 하자의 정도가 어느 정도 심각한지, 계약 목적 달성이 불가능한 정도인지의 판단은 결국 법원에서 합니다. 하자의 정도는 결국 소송에서 감정을 통해 밝혀집니다. 감정인이 현장을 직접 보고 같은 아파트의 다른 곳과 비교해서 감정회보서를 보내면 재판부에서 판단합니다. 물론 재판부가 감정서에 구속받지는 않지만 상당히 참고는 합니다.

Q) 만일 하자가 있기는 하지만 하자 보수가 충분히 가능한 정도이고 계약을 해제할 정도는 아니라고 판단될 수도 있나요. 이 경우는 어떻게 되나요.

A) 맞습니다. 계약을 해제할 만큼 심각하지는 않다고 판단될 수 있습니다. 이 경우 매매계약의 해제는 불가능하지만, 아파트 하자 보수를 하는데 들어가는 수리비는 청구할 수 있습니다.

Q) 그렇군요. 그럼 일단 계약 해제를 목표로 하자 소송을 진행하고, 불가할 경우 수리비라도 받는 포지션을 취하면 되겠네요.

A) 정확합니다. 주위적 청구, 예비적 청구라고 합니다. 계약해제를 목표로 하자의 심각성을 주장 입증하고, 만일 해제가 안 되더라도 손해배상을 구하는 방향으로 진행합니다.

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2023-12-06

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[법률가이드] 매매가 전세가 전세가율의 관계 (부동산전문변호사가 알려주는 내집마련#5)

문) 변호사님, 저희가 부동산전문변호사가 알려주는 내집마련 시리즈하면서, 매매가 전세가에 대해서 중간중간 얘기를 많이 했는데요. 오늘은 매매가 전세가만 따로 떼어내서 그 부분만 집중적으로 얘기 나눠보겠습니다. 전세가율도 함께 논의하겠습니다.

답) 그러시죠. 매매가와 전세가는 대표적인 부동산 데이터이므로 꼭 알아야합니다. 짐작했겠지만 전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 의미합니다. 전세가율도 내집마련 또는 투자 판단에 매우 중요한 지표이므로 오늘 영상은 꼭 보시면 좋겠습니다.

문) 일단 매매가는 매매가격이고, 전세가는 전세가격인 것을 모르는 사람은 없습니다. 그런데 매매가와 전세가가 어떤 관계가 있고 어떻게 움직이는지 아는 사람은 별로 없습니다. 변호사님은 부동산전문변호사이고 투자공부도 많이하신 걸로 아는데, 아파트의 경우 매매가와 전세가는 어떻게 움직인다고 생각하시나요.

답) 제가 다른 영상에서 몇번 말씀드렸지만, 저는 서울 수도권 핵심지 아파트 기준, 매매가는 장기 우상향한다고 생각합니다. 이유는 해당 영상에서 설명드렸으니 참고하시구요. 전세가도 장기 우상향한다고 생각합니다. 하지만 전세가는 매매가와 조금 다르게 움직입니다.

문) 구체적으로 매매가 전세가는 어떻게 다르게 움직이나요.

답) 매매가는 주식과 같이 파동을 이루면서 장기 우상향합니다. 오를 때 많이 오르고 떨어질 때도 있습니다. 하지만 전세가는 매매가에 비해서 매우 안정적으로 우상향합니다. 지역별로 떨어질 때도 있지만, 전국적으로 전세가격이 다같이 떨어지는 경우는 많지 않습니다.

문) 그렇군요. 매매가와 전세가는 어떤 점이 달라서 가격도 다르게 움직이는 건가요.

답) 매매가는 필수재이자 투자재입니다. 실수요와 가수요가 함께 있습니다. 사람들이 실거주 하기 위해서 사기도 하지만 투자 목적으로 사기도 합니다. 하지만 전세가는 100% 필수재이며 100% 실수요만 있습니다. 전세를 투자 목적으로 사는 사람은 없으니까요. 이런 차이 때문에 매매가 전세가 가격이 다르게 움직입니다. 매매가는 투자수요가 몰릴 때와 아닐 때에 따라 등락이 있는 반면, 전세가는 실수요가 일정하므로 가격도 안정적입니다.

문) 이해가 됩니다. 그런데 최근 1-2년 사이에 전국적으로 대규모 전세가 하락이 있었잖아요. 역전세, 깡통전세, 전세사기 이런 게 뉴스를 도배했습니다. 변호사님 말씀에 따르면, 전세가는 다같이 하락할 일이 없어야 하는데, 왜 이런 일이 생긴건가요.

답) 맞습니다. 전세가는 지역별로 공급이 많을 때 일시 하락하는 일은 있지만, 전국적인 대규모 역전세는 거의 없습니다. 하지만 최근 1-2년 사이에 있었습니다. 이유는 3년 전, 임대차 3법이라는 블랙스완이 있었기 때문입니다.

문) 임대차 3법이 전세가격 변동에 직접 상관이 있나요.

답) 임대차 3법은 전세가 폭등과 상관이 깊습니다. 2020년 여름에 임대차 3법이 통과됐는데요. 2+2 계약갱신청구권이 그겁니다. 갑자기 전세기간이 4년 보장되니까 임대인들은 4년 동안 전세금이 묶일 것을 염려해서 시장에 싸게 내놓은 매물을 거뒀습니다. 전세시장에 공급이 갑자기 부족해져서 전세가가 폭등한 겁니다. 이때 뉴스에는 "집주인이 세입자 면접을 본다" 또는 "세입자가 전세를 구하기 위해 줄을 섰다"는 내용이 많았습니다. 그만큼 전세 매물이 없어서 전세가가 폭등한 겁니다.

문) 그건 폭등이고 폭락은 아니지 않나요.

답) 원래 모든 가격은 폭등이 있으면 폭락이 있습니다. 어떤 이유든 본질가치에 비해 가격이 폭등하면 시간이 지나면서 다시 본질가치로 수렴하게 됩니다. 임대차 3법의 충격으로 공급이 일시에 부족해져 전세가가 폭등했는데요. 코로나 이후 금리가 급격히 상승하면서 전세 대출에 부담을 느낀 임차인이 월세로 전환했고, 임대인도 바뀐 법에 적응하고 갱신기간도 끝나면서 물량이 풀리면서 전세가가 하락하게 된 것입니다. 이 과정에서 역전세, 깡통전세가 일어난 것이고요. 지금 전세가는 바닥을 치고 다시 오르고 있어요.

문) 그럼 전세가율은 어떤 의미가 있나요. 앞서 전세가율도 중요한 지표라고 했는데 일반인들은 전세가율 데이터를 어떻게 활용해야 하는지 잘 모릅니다. 알려주실 수 있나요.

답) 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 매매가가 내려가고 전세가가 올라가면 전세가율은 급격히 올라가고, 매매가가 안정되는데 전세가가 오르면 전세가율은 완만히 오르지요. 반대로 전세가가 안정되는데 매매가가 오르면 전세가율은 낮아질 겁니다. 수학 공식에 분모, 분자만 대입하면 간단히 구할 수 있습니다.

문) 그런데 전세가율 데이터가 부동산 내집마련 또는 투자 판단에 어떤 의미가 있는 건가요.

답) 전세가는 매매가의 하방지지선 역할을 합니다. 아파트 기준으로 매매가가 전세가보다 내려가는 경우는 없습니다. 매매가는 전세가와 달리 실수요 외에 투자수요가 더 있다고 말씀드렸잖아요. 그래서 만일 매매가가 전세가에 가까워져서 전세가율이 높아진다면 더 이상 매매가가 내려가기는 힘들다는 것을 알 수 있습니다. 다시 말해, 아파트를 싸게 살 수 있는 시점에 가까워지는 겁니다.

문) 그런데 전세가율이 높아지는 경우란, 매매가가 내려가서 전세가에 붙는 경우도 있지만, 반대로 전세가가 올라서 매매가에 붙는 경우도 있지 않나요. 이때도 같은 기준으로 보면 되나요.

답) 맞습니다. 매매가가 내려가서 전세가에 붙을 때는 매매가가 떨어질만큼 떨어졌으니 바닥을 치고 전환될가능성이 있는 반면, 전세가가 올라서 매매가에 붙을 때는 아파트의 실수요가 탄탄해서 앞으로 투자 수요에 불이 붙을 수 있다는 의미입니다. 어떻게 보면 후자의 경우, 매매가가 빠르게 상승할 준비를 마친 것일 수 있습니다. 다르게 표현하면, 본질가치 대비 가격이 싸다고 판단되는 시점이기도 하고, 매매가와 전세가의 차액인 갭이 줄어서 투자자가 들어오는 시점이기도 합니다.

문) 그렇군요. 2가지 경우 모두 방향은 다르지만 전세가율은 높아지는 공통점이 있군요. 구체적인 데이터로 확인하고 싶은데요. 서울 아파트 기준으로 전세가율이 어느정도면 전세가율이 높다고 볼 수 있는 건가요.

답) 서울 안에서도 지역마다, 구마다 다릅니다. 알아야 할 것은 사람들에게 인기있는 지역, 선호되는 지역일 수록 원래 전세가율이 낮습니다. 서울 아파트 기준, 장기 평균을 보면 전세가율은 50% 내외이고, 가장 높았던 시점의 전세가율은 70-75% 내외였습니다. 2015년 하반기가 여기에 해당합니다.

문) 그렇군요. 변호사님. 그런데 오늘 말씀하신 것은 아파트 기준인가요. 빌라의 경우는 다르게 판단되나요?

답) 맞습니다. 매매가가 전세가 밑으로 안 떨어진다거나, 전세가율이 높은 시점이 중요하다는 등 오늘 내용은 아파트, 특히 서울 수도권 핵심지 아파트 기준입니다. 빌라는 원래부터 전세가율이 높거나, 높은 상태를 유지하면서 변화가 없는 경우가 많습니다. 때로 매매가가 전세가 밑으로 떨어지기도 하는데, 이를 깡통전세라고 합니다.

문) 그럼 같은 아파트라도 서울 수도권 말고 지방은 어떻게 다를까요?

답) 마찬가지로 지방으로 갈수록 원래부터 전세가율이 높거나 높은 상태를 유지하면서 변화가 없는 지역이 많습니다. 사람들에게 선호도가 낮은 지역일수록 전세가율은 '원래' '항상' 높은 경향이 있습니다. 그래서 핵심은 전세가율이 항상 높은 지역과 매물을 찾는 것이 아니라, 원래는 낮았지만 높아지는 타이밍을 보는 것이 중요합니다. 그래서 부동산은 물건이 아니라 때를 사는 것이라는 말이 있습니다.

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2023-12-05

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[법률가이드] 부동산 매매계약 후 해지하는 2가지 방법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 매매계약 후 해지하는 2가지 방법 편을 업로드 했습니다.

부동산 매매계약 후 계약을 해지하는 2가지 방법. 단순변심인가. 건물하자인가. 해약금 해제. 배액배상, 하자담보책임, 채무불이행 책임을 Q&A로 알아봅니다.

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2023-12-05

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[법률가이드] 점유취득시효로 건물 소유권 가져올 수 있나요 (feat 소유권이전등기하는 방법)

Q) 변호사님, 건물을 매입했는데 오랫동안 등기를 못하고 30년 가까이 지났다면 점유취득시효로 소유권 등기도 가능한가요? 저희 부모님이 오래전에 건물을 매입했는데 그 당시 소유권이전등기를 못하고 지금까지 와 버렸다고 합니다.

A) 건물을 매입했다면 매매에 기한 소유권이전등기를 하면 됩니다. 굳이 점유취득시효를 주장하는 이유가 있을까요?

Q) 너무 오래전이라 부모님이 매매 계약서를 잃어버렸다고 하시네요. 그때 바로 소유권이전등기를 했어야 하는데 건물 승인이 나지 않아서 바로 처리를 못했다고 하십니다. 그래서 주변에 알아보고 점유취득시효를 알게 됐다고 하십니다.

A) 우선 매매 계약서가 없어도 매매 사실을 증명할 수 있는 다른 증거가 있으면 됩니다. 하지만 너무 오래전이고 계약서에 버금가는 유효한 증거가 없는 것 같네요. 그렇다면 말씀대로 점유취득시효도 가능합니다. 다만 점유취득시효는 일정한 요건이 있습니다.

Q) 20년 이상만 점유하면 된다고 들었는데요. 다른 요건이 또 있는 건가요?

A) 20년 이상 점유하더라도 법률상 자주, 평온, 공연히 점유해야 합니다. 다시 말해 부모님이 소유의 의사로, 누군가로부터 권리 주장을 당함이 없어 공연히 점유를 유지했어야 합니다. 그런데 말씀에 따르면 아버님이 매수한 건물이니까 당연히 주인처럼 점유하셨을 것 같은데 맞는지요?

Q) 맞습니다. 시간이 오래되긴 했지만 주변 사람들도 모두 부모님 건물인 것을 알고 있기 때문에, 건물에 대해서는 권리 주장하는 사람은 없었습니다.

A) 좋습니다. 그렇다면 점유취득시효에서 법률상 요구되는 점유는 인정된다고 봐야 합니다. 혹시 30년 동안 부모님의 점유가 중간에 끊기거나 그 사이에 건물 매매나 협의가 있었던 것은 아니지요?

Q) 네 없었어요. 부모님이 처음 매입하고 지금까지 줄곧 부모님만 사용해왔습니다. 다만 소유권이전등기를 제대로 처리하지 못했을 뿐이에요. 아직 생존해 계시니까 상속도 이뤄지지 않았습니다.

A) 20년간 자주, 평온, 공연히 같은 부동산을 점유했고, 그 사이에 매매, 상속 등 소유권 변동 사실이 없었으므로 의뢰인님의 부모님은 시효취득이 가능하다고 봐야 합니다. 점유취득시효에 근거한 소유권이전등기 청구를 할 수 있는 사안입니다.

Q) 감사합니다. 변호사님, 매매 계약서 분실해서 부모님이 엄청 걱정하고 있었는데 다행입니다. 나중에 저희들한테 상속도 안 되는 것 아니냐고 그랬거든요.

A) 부동산은 등기부를 기초로 소유권 변동되므로 늦었더라도 반드시 소유권이전등기를 확보해두어야 합니다. 다행히 요건이 되는 것 같아서 안심이네요. 만일 취득시효가 불가했더라면 30년 전의 매매 사실을 증명하기 힘들었을 텐데 다행입니다.

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2023-12-04

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[법률가이드] 부동산 부자 되는 법 / 법률 +투자 (feat 부동산 전문 변호사가 알려주는 투자이야기)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 부자 되는 법 / 법률 +투자 (feat 부동산 전문 변호사가 알려주는 투자이야기) 편을 업로드 했습니다.

부동산 부자가 되기 위한 액셀과 브레이크. 투자와 법률. 시장에 오래 살아남는 법에 대한 내용입니다.

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2023-12-04

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[법률가이드] 부동산 투자, 전세가율만 알면 답이 나온다. (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#5)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 투자, 전세가율만 알면 답이 나온다. (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#5) 편을 업로드 했습니다.

부동산 매매가와 전세가 등락의 차이, 전세가 폭등 및 폭락 이유, 전세가율로 보는 내집마련 타이밍!에 대한 내용입니다.

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2023-12-04

Review

[상담후기] 변호사님 너무너무너무 감사합니다.

오전에 상담한 후 달라진 상황이 있어 다시 연락드려 상담 받았습니다.
달라진 상황에 이렇게 대처하는 것이 좋을 것 같다 라고 말씀해 주시는데 너무 든든한 조력자로 느껴졌습니다.

(이하생략)

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2023-12-01

Review

[상담후기] 내 변호사 라는 것이 어떤 의미인지 알 수 있었습니다.

사건의 파악이 굉장히 빠르셔서 상담 시간이 전혀 부족하지 않았고, 제 입장에서 생각을 많이 해주시고 같이 고민해 주셔서 너무 감사했습니다.

(이하생략)

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2023-12-01

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[법률가이드] 무변론 판결은 항상 승소하나요? 취소되는 경우도 있는지 궁금합니다.

Q) 변호사님, 무변론 판결에 대해서 들어본 적이 있는데요. 무변론 판결은 상대방이 아무것도 안 해서 그런 거죠. 그러면 민사소송에서 무변론 판결은 항상 승소하는지, 취소되기도 하는지 오늘은 그것을 좀 여쭤보려고 합니다.

A) 좋습니다. 민사소송에서 무변론 판결이 매우 많습니다. 변호사가 없는 사건이나 소액 사건인 경우에 특히 그렇습니다.

Q) 무변론 판결은 언제 어떤 경우에 일어나는 건가요. 상대방이 아무것도 안 했을 때 되는 게 맞나요?

A) 크게 2가지로 나눌 수 있습니다. 첫째는 상대방이 소장을 받았는데 아무것도 안 내는 경우입니다. 법률상 답변서는 30일 안에 내야 하거든요. 그런데 기한까지 아무것도 안 내면 법원에서 1-2달 후에 무변론 선고기일을 지정하고 통지서를 보냅니다. 둘째는 상대방이 소장 자체를 못 받고 공시송달로 재판이 진행되는 경우입니다.

Q) 소장 자체를 못 받았다면 주소지가 안 맞아서 그런 건가요? 공시송달은 언제 어떻게 진행되는지도 알려주세요.

A) 민사소송은 원고가 소장을 제출하면 법원은 소장에 쓰여있는 피고 주소지로 보냅니다. 그런데 주소지가 안 맞아서 송달이 불능되면 법원에서는 원고에게 주소보정명령을 내립니다. 피고 주소를 확인하고 다시 수정하라는 뜻입니다.

A) 이때 원고는 피고의 주민등록초본을 발급받아서 전입신고된 주소지로 재송달, 특별송달을 해야 합니다. 특별송달까지 했는데 송달이 안 되면 공시송달 단계입니다. 원고가 신청하거나 법원이 직권으로 공시송달 명령을 내립니다. 공시송달은 피고가 소송을 당했는지 모르기 때문에 당연히 불출석하고, 이때 무변론 판결이 선고됩니다.

Q) 그렇군요. 그럼 소장을 받은 피고가 답변서를 안 내거나 불출석하면 무변론 선고기일 통지서를 보낸다고 하셨는데, 재판 당일 피고가 서류를 내거나 법원에 출석할 수도 있나요.

A) 맞습니다. 무변론 선고기일이 지정되었더라도 재판 당일까지 피고가 서류를 내거나 법원에 출석하면 무변론 선고기일은 취소되고 다시 변론 기일이 잡힙니다. 실무에서 재판 당일 피고 대신 변호사가 출석해서 소송위임장을 내는 경우도 많습니다.

Q) 만일 피고가 재판 당일까지 아무것도 안 내고 아무도 출석을 안 하면 원고는 항상 승소하나요?

A) 아닙니다. 아무리 민사소송이 당사자 주장과 증거에 구속된다고 하더라도, 원고의 주장과 증거 자체가 부족하면 패소하는 경우도 있습니다. 만일 무변론 판결이 증거와 무관하게 항상 원고가 승소한다면, 이를 악용하는 사람도 있을 테니까요. 그래서 무변론 선고기일이 지정돼 있더라도 이날까지 원고는 자신의 주장과 증명을 최대한 해야 합니다. 부족하면 재판부에서 한차례 정도 기일을 연기해 주기도 합니다.

Q) 듣고 보니 그렇네요. 아까 무변론 판결이 2가지 경우라고 했잖아요. 만일 피고가 소송당한 것을 알면서도 안 나왔다면 그럴 리 없겠지만, 주소지가 안 맞아서 공시송달로 못 나왔다면 나중에 피고가 소송을 알게 될 수 있지 않나요. 이때는 어떻게 진행되나요.

A) 맞습니다. 공시송달로 무변론 판결이 선고되는 경우라면, 피고는 자신이 알게 된 시점부터 2주 안에 항소할 수 있습니다. 이를 추후 보완 항소라고 합니다. 추후 보완 항소도 법원의 심사를 거쳐야 하지만, 대개 공시송달로 1심에서 무변론 판결이 선고된 경우에는 항소가 인정됩니다. 피고는 추후 보완 항소를 통해서 2심에서 재판을 다툴 수 있습니다.

Q) 그렇네요. 우리나라는 3심제니까 앞서 말씀하신 무변론 판결은 어디까지나 1심 판결이라는 말씀이시죠.

A) 맞습니다. 무변론 판결은 1심에서 주로 일어나지 2심, 3심에서는 일어나지 않습니다. 이미 원고, 피고가 1심에서 공방하고 판결을 받았는데, 2심에서부터 갑자기 서류를 안 내거나 불출석하는 경우는 없으니까요.

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2023-11-30

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[승소사례] 실제사건으로 알아본 화재보험, 보험사 구상권 청구 해결방법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 실제사건으로 알아본 화재보험, 보험사 구상권 청구 해결방법 편을 업로드 했습니다.

화재보험사로부터 구상권 청구를 당한 실제사건, 승소사례를 바탕으로 보험사 구상권 청구 해결 방법에 대해서 알아봅니다.

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2023-11-30

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[법률가이드] 역전세 때문에 전세 재계약시 감액했다면 차액 청구 가능한가요

문) 변호사님, 전세를 살고 있다가 재계약 할 때쯤 역전세 때문에 가격이 많이 내려가서요. 집주인과 전세 재계약을 하면서 가격을 내리기로 했습니다. 그러면 가격이 내려간 부분의 차액은 먼저 돌려줘야 하는 거 아닌가요.

답) 당연히 맞습니다. 그런데 질문하신 내용을 먼저 파악해야 합니다. 왜냐하면 의뢰인 분이 생각하는 재계약하고 법률상 재계약의 의미가 다를 수 있기 때문입니다. 재계약을 했다고 하셨는데, 앞서 계약갱신청구권은 이미 행사하신 건가요. 아니면 말 그대로 새롭게 합의하신 건가요.

문) 원래 계약갱신청구권을 행사하고 2년 더 살려고 했거든요. 그런데 2년 만료되는 시점에 인근에 역전세 때문에 전세가격이 모두 내려갔어요. 같은 가격이면 더 좋은데 이사갈 수 있겠더라고요. 그래서 제가 집주인한테 상황을 설명하고 가격을 내려서 전세 재계약을 할 건지 물어봤습니다.

답) 그럼 의뢰인님께서는 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니라, 전세 재계약을 안 하면 다른데로 이사가겠다고 분명히 밝히신 게 맞는지요.

문) 맞습니다. 갱신하겠다고 한 적은 없습니다. 최근에 역전세 때문에 재계약을 하기로 합의한 겁니다. 재계약을 안하면 제가 더 있을 이유가 없습니다.

답) 좋습니다. 그렇다면 임대차 계약서도 새로 작성하신 게 맞는지요. 의뢰인 분들 중에는 말은 재계약을 했다고 하지만 법률상 계약갱신으로 해석되는 경우도 많기 때문에 여쭤봅니다.

문) 맞습니다. 기존 전세 계약서가 있는데, 신규로 새로운 전세 계약서를 썼습니다. 여기보면 기존 전세 계약과 전세 재계약이 차액이 5,000만원입니다. 차액 5,000만원은 언제 어느 시점부터 돌려받을 수 있는지요.

답) 전세 재계약이 시작되는 시점부터 반환 의무가 발생합니다. 기존 전세 계약이 신규 전세 재계약으로 대체되었기 때문에, 기존 전세보증금 중에서 일부인 5,000만원의 반환의무가 발생합니다. 이를 안 돌려주면, 보증금 반환 청구로 해결하면 됩니다.

문) 언뜻 듣기로 부당이득 반환청구를 하라고 들었는데요. 법률상 어떤 게 정확한 건지요?

답) 2개의 전세계약이 대체되는 과정이므로 굳이 부당이득 반환청구를 할 필요없이, 계약상 보증금 반환 청구를 하면 됩니다. 지급명령으로 빠르게 해결할 수 있습니다.

문) 지급명령이요? 일반 소송과 다른 건가요.

답) 일종의 약식소송으로 빠르게 법원의 판결문을 확보하는 절차입니다. 지급명령신청서에 보증금 5,000만원을 청구하고 기존 전세 계약서와 신규 전세 계약서를 증거로 내면 인정됩니다.

문) 감사합니다. 그런데 제가 은행에 전세자금대출도 받고 있어서요. 대출이자가 계속 붙어가는데 전세 재계약시 대출도 같이 연장했거든요. 이 대출이자도 상대방한테 받을 수 있는지요.

답) 차액 5,000만원을 안 돌려주면, 전세 재계약 시점부터 5,000만원에 대한 이자는 지연손해금으로 봐야합니다. 그래서 원금과 함께 청구 가능합니다. 다만, 소송을 하면 법정 지연손해금이 연12% 발생하는데, 대출이율이 연12% 보다 높지 않을 것이므로, 이 경우에는 법정 지연손해금으로 청구하는 게 금액상 유리합니다.

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2023-11-29

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[법률가이드] 한정승인 절차 기간 공고 청산 알려주세요 (상속포기와 차이점)

문) 변호사님, 갑자기 부모님 빚을 대신 부담하는 경우가 많은데요. 잘 살고 있는데 채권추심업체에서 빚 갚으라는 통지서를 받고 놀라는 분들이 있습니다. 알고보니까 생전에 부모님이 빚을 정리 못하고 떠나신 경우로 보이는데요. 오늘은 한정승인 상속포기에 대해서 여쭤보겠습니다. 특히 한정승인 절차가 복잡해서 궁금해하는 분들이 많은데요.

답) 좋습니다. 저희도 한정승인 상속포기에 대해서는 의뢰인분들과 수십차례 상담하고 소송도 했습니다. 오늘 알려드리는 한정승인 절차만 참고하시면 충분합니다.

문) 일단 한정승인 상속포기는 언제하는건지 여쭤보겠습니다. 부모님이 돌아가시면 재산을 확인하잖아요. 뭐를 확인하고 신청하면 되나요.

답) 사망당시 부모님 빚이 재산보다 많을 때 하는 게 한정승인 상속포기입니다. 빚보다 재산이 많다면 그냥 상속을 받으면 되겠지요. 법적으로는 빚을 소극재산, 재산을 적극재산으로 표현합니다. 소극재산이 적극재산보다 많은지 확인하고, 그렇다면 한정승인 상속포기 중에서 하나를 택해야 합니다.

문) 아 그럼 사망당시 부모님 재산을 확인할 수 있는 방법이 있나요? 어디에 신청하면 되나요.

답) 금융감독원의 상속인 금융거래 조회서비스를 이용하면 됩니다.

문) 감사합니다. 그럼 여기 조회해서 부모님의 빚이 재산보다 많을 경우 신청한다는 말씀이시죠. 그럼 한정승인 상속포기 중에 어떤 것을 해야하나요. 두 개가 어떻게 다른지 알려주세요.

답) 결론부터 말하면 한정승인을 하면 됩니다. 한정승인이든 상속포기든 부모님 빚을 대신 부담하지 않는 것은 같습니다. 하지만 상속포기는 1순위 상속인이 포기하면 자동으로 후순위로 넘어가기 때문에, 모든 상속인이 한꺼번에 해야한다는 번거로움이 있습니다. 하지만 한정승인은 1순위 상속인 (자녀)이 하면 그 선에서 끝낼 수 있습니다.

문) 저희 부모님이 돌아가셨고 형제는 저 포함해서 1명 더 있습니다. 1순위 상속인 (자녀)이 2명일 때는 어떻게 하면 되나요? 둘다 한정승인을 하나요?

답) 둘다 한정승인을 해도 되고 1명이 상속포기하고 1명이 한정승인 해도 됩니다. 실무상 2번째가 편합니다. 왜냐하면 이따가 설명드리겠지만, 한정승인 결정문을 받았다고 끝나는 게 아니라, 만일 채권자가 몇년 후에 자녀 상대로 소송을 제기하면 그 재판에 대응해서 한정승인 신고사실을 밝혀야 하는데요. 이때 2명이 한정승인하면 피고로서 2명 다 대응해야 하지만, 1명이 한정승인하면 1명만 대응하면 됩니다. 자녀 1명이 상속포기하면 자동으로 남은 자녀가 1순위 단독상속인이 되기 때문입니다.

문) 그렇군요. 효과는 같지만 후속 소송 대응의 편리함 때문이군요. 그럼 한정승인 절차나 기간은 어떻게 되나요?

답) 부모님 사망사실 (상속개시일)을 안 날로부터 3개월 안에 가정법원에 한정승인 신청을 해야 합니다. 기간이 늦으면 안 됩니다. 그리고 신고하기 전까지 부모님 예금을 인출하거나 함부로 돈을 사용해도 안 됩니다. 돈을 쓰면 단순승인 (상속인정)으로 의제될 위험이 있기 때문입니다.

문) 한정승인 신청할 때 주의해야 할 사항이 있을지요?

답) 가장 중요한 것이 부모님 빚 (소극재산)이 재산 (적극재산)보다 많다는 점을 밝히는 겁니다. 재산 목록표에 부동산, 예금, 자동차 등등 밝혀진 것을 하나하나 입력해야 합니다. 모르면 전문가의 도움을 받아야 합니다. 그 외에 가족관계증명서, 기본증명서 같은 구비서류도 첨부해야 합니다. 사망장소를 관할하는 가정법원에 내면 됩니다.

문) 한정승인 서류를 제대로 냈다면 후속 절차는 어떻게 되나요

답) 가정법원에서 심사 후 특별한 문제가 없다면 2-3개월 안에 한정승인 결정을 내려줍니다. 결정문을 받으면 공식적으로 법원에서 인정해 준 겁니다. 그 후 한정승인 공고 최고 절차가 있습니다. 5일 이내에 한정승인 신문공고를 하고 개별적으로 아는 채권자가 있다면 채권 신고하라는 내용증명을 보내야 합니다.

문) 한정승인 신문공고와 최고는 왜 하는 건가요?

답) 한정승인이란 부모님 재산을 하나도 안 주는 게 아니라, 재산의 범위에서 빚을 청산하는 제도입니다. 그래서 부모님 생전의 채권자에게 구체적으로 채권액이 얼마인지 신고할 기회를 부여하고, 만일 신고하지 않으면 청산에서 제외된다는 뜻을 밝혀야 하기 때문입니다. 신고기간은 2개월 이상의 기간을 줘야합니다.

문) 한정승인 신문공고는 어디서 어떻게 하는 건가요?

답) 인터넷에 한정승인 신문공고를 검색하면 일간지 신문사에서 한정승인 공고를 대행한다는 광고가 있습니다. 여기에 의뢰하면 익일 오전에 바로 진행되고 비용은 약 10-15만원 정도 합니다.

문) 아까 2개월 이상의 기간을 주라고 하셨잖아요. 만일 공고 및 최고하고 2개월 기간 지난 후에 절차는 어떻게 되나요?

답) 한정승인의 마지막 절차가 청산입니다. 청산이란 부모님의 남은 재산으로 채권자에게 배당하는 절차를 의미합니다. 청산까지 끝나면 한정승인의 모든 절차가 끝났다고 볼 수 있습니다.

문) 감사합니다. 그런데 위에서 말씀하시길 한정승인 결정문을 받았어도 몇년 후에 채권자가 소송할 수도 있다고 하셨잖아요. 근데 한정승인 결정을 가정법원에서 받았는데 왜 소송이 가능한가요?

답) 상속인 자녀가 한정승인 결정문을 가정법원에서 받았다고 하더라도, 부모님의 채권자는 부모님의 사망사실, 자녀의 한정승인 사실을 모를 수 있기 때문입니다. 그 채권이 채권추심업체에 양도되는 경우도 많고요. 이때는 채권자 입장에서는 뒤늦게라도 자녀를 상대로 소송할 수 있는데, 이것은 가정법원이 아니라 민사법원에서 진행합니다.

답) 한가지 더 말씀드리면, 한정승인이란 피상속인의 채무 자체를 소멸시키는 게 아니라 상속인의 책임만 제한하는 제도입니다. 법적으로 채무와 책임은 분리되는데요. 쉽게 설명하면 부모님의 채무 자체는 살아있기 때문에 민사소송에서 한정승인 결정사실을 밝혀주는 한 번의 절차가 더 필요합니다. 민사소송은 변론주의 원칙을 취하고 있습니다. 그래서 당사자가 주장한 것만 재판의 기초로 삼을 수 있는데요. 설령 가정법원에서 한정승인 결정을 받았다고 하더라도, 자동으로 법원에서 카운팅 되는 게 아니라 자녀들이 재판에 나가서 주장하고 증거를 내야한다는 뜻입니다.

문) 앗 그렇군요. 어느정도 이해가 됩니다. 오늘은 한정승인의 절차, 기간, 상속포기와의 차이점에 대해서 알아봤으니, 다음에 특별한정승인에 대해서 한번 더 여쭤보겠습니다. 부모님 빚이 재산보다 많다는 것을 사망 몇년 후에 발견하게 되는 경우도 있잖아요.

답) 맞습니다. 실무상 특별한정승인이 더 문제되고 되고 소송까지 번지는 경우도 더 많습니다. 다음 편에 이어서 설명드릴께요. 감사합니다.

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2023-11-29

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[법률가이드] 상가임대차보호법이 계약 중 변경됐다면 계약갱신기간은? 5년 vs 10년, 갱신거절하면 월세인상은 가능한지 알아봅니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 상가임대차보호법이 계약 중 변경됐다면 계약갱신기간은? 5년 vs 10년, 갱신거절하면 월세인상은 가능한지 알아봅니다. 편을 업로드 했습니다.

상가임대차보호법이 계약도중 변경됐다면 계약갱신기간은 5년인지 10년인지 확인! 갱신을 거절하면 월세인상은 가능한지에 대해서 알아봅니다

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2023-11-28

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[법률가이드] 아파트 가격이 오피스텔 빌라와 차이나는 이유 (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련 #4)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 아파트 가격이 오피스텔 빌라와 차이나는 이유 (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련 #4) 편을 업로드 했습니다.

우리나라 사람들이 아파트를 좋아하는 이유. 아파트의 사용가치 투자가치. 빌라 오피스텔과 차이나는 이유에 대해서 알아봅니다.

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2023-11-27

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[법률가이드] 주택임대차계약시 주의할 점 모두 알아봅니다 (서울시복지재단 X 조석근 변호사)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 주택임대차계약시 주의할 점 모두 알아봅니다 (#서울시복지재단 X 조석근 변호사) 편을 업로드 했습니다.

서울특별시, 서울시복지재단과 함께 기획 홍보된 영상입니다. 주택임대차계약시 주의사항 (임대차 계약서, 부동산 등기부 자료화면 포함)

**주의) 임대차 3법 개정 전 자료이므로, 계약종료 1개월 전에서 2개월 전으로 현재는 법률개정 되었음을 미리 알려드립니다 (18:30 - 18:40)

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2023-11-27

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[법률가이드] 상가계약 언제까지 해지 가능한가요 (상가임대차보호법, 묵시적 갱신)

문) 변호사님, 3년전 상가를 임차해서 현재 계약중인데요. 상가계약은 언제까지 해지 가능한지 좀 여쭤보려고 합니다. 상가임대차보호법상 묵시적 갱신 규정도 있잖아요. 들어본 것 같은데 정확히 알고 싶습니다.

답) 좋습니다. 일반적인 상가계약이면 기간이 2년이었을텐데요. 3년전 계약을 맺었다면 1년 전에는 임대인과 어떻게 얘기가 오간 건가요.

문) 계약기간 2년 맞습니다. 그런데 2년 전에 임대인과 아무런 얘기가 없었어요. 이게 바로 묵시적 갱신이라고 보면 되나요?

답) 맞습니다. 상가임대차보호법상 1개월 전까지 서로 간에 아무 얘기가 없으면 묵시적 갱신입니다. 최초 계약기간 2년 만료 시점에 자동으로 연장된 겁니다.

문) 그런데 제가 영등포에 있는데 요즘 장사가 안돼 다른 곳으로 상가를 옮겨야 합니다. 권리금도 못 받는 상황이고요. 한번 연장이 됐는데 지금 상가계약을 해지할 수 있나요?

답) 상가임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신이 돼도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인과 합의하면 가장 좋지만, 합의가 안 돼도 못하는 건 아닙니다. 최소한의 시간만 주면서 해지통보를 할 수 있습니다. 묵시적 갱신인 경우만 그렇습니다.

문) 어허 그렇군요. 다행이에요. 그럼 해지통보는 어떻게 하나요? 그냥 전화로 하면 되나요. 내용증명 같은 서류를 보내야 되는지, 문자로 남기면 되는지요?

답) 형식은 상관없지만 내용증명 같은 서류로 남기는 게 제일 정확합니다. 하지만 문자나 전화로 통보해도 근거만 잘 보관돼면 됩니다. 잘 지내고 있는데 갑자기 내용증명 보내면 괜히 싸울 수도 있으니까요. 겸손히 분명한 의사만 전달해보세요.

문) 만일 제가 해지통보를 내일하면 저희 상가계약은 언제부터 해지된 건가요? 제가 언제까지 월세를 내야하는지도 궁금합니다.

답) 상가임대차보호법에 따르면 해지통보 3개월 후에 효과가 발생합니다. 그래서 지금부터 최소 3개월의 차임은 반드시 지급해야 합니다.

문) 임대인은 새로운 사람 구할 때까지 돈을 못 준다고 할 것 같아요. 새로운 사람이 안 구해져도 상관이 없나요?

답) 네 상가임대차보호법상 새로운 임차인이 구해지는지 아닌지는 상관없습니다. 물론 상호 간에 협의해서 나가는 게 제일 좋지만요. 임차인을 쉽게 구할 수 있는 상황이라면 일정 조율해서 빠지고, 임차인을 구할 수 없는 상황이라면 원상복구만 분명히 해주면 됩니다. 원상복구로 분쟁이 많이 생기는데, 이 부분은 제가 지난 포스팅에서 정리해 드렸으니 참고하셔요.

문) 아하. 감사합니다. 묵시적 갱신이면 최소 1년이라는 말이 있어서 못 나가는 줄 알았는데 아니었군요.

답) 묵시적 갱신 계약은 상가임대차보호법상 계약기간이 1년으로 설정되는데, 그것과 헷갈리는 사람이 많습니다. 계약기간이 1년이라는 뜻이지, 1년 후에 해지를 할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

문) 변호사님, 지금와서 말씀드려 죄송한데 솔직히 조금 애매한데요. 임대인과 계약 갱신에 관해 잠깐 논의한 적이 있는데, 이것도 묵시적 갱신이 될까요?

답) 증거를 살펴봐야 합니다. 잠깐 논의했다는 것이 법률상 합의인지, 갱신을 거절한 것인지 확인이 꼭 필요합니다. 만약 법률상 합의가 되면 명시적 갱신이고, 갱신을 거절했다면 묵시적 갱신이 안 되므로 완전히 다른 법률 쟁점이 됩니다. 이건 법률 판단이라 꼭 증거들고 변호사의 상담을 받는 것이 좋습니다.

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2023-11-22

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[해결사례] AI 개발 계약 분쟁을 상사중재로 승소한 사건

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 [해결사례] AI 개발 계약 분쟁을 상사중재로 승소한 사건 편을 업로드 했습니다.

대한상사중재원에서 진행된 상사중재 사건에서 승소한 실제사례입니다.

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2023-11-22

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[법률가이드 Q&A] 임차권등기명령신청 왜 하는 건가요 (전세보증금 잘 받는 법)

문) 변호사님, 요즘 전세사기 피해가 극심한데요. 임차권등기명령신청 건수가 역대 최고를 돌파했다고 합니다. 임차권등기명령신청이 무엇이고 왜 해야하는지 오늘은 그걸 좀 여쭤보려고 합니다. 가능하실까요?

답) 물론이죠. 임차권등기명령신청 건수가 역대급이라는 얘기는 그 만큼 전세보증금 날릴 위험이 커졌다는 뜻입니다. 역전세, 깡통전세 때문에 피해자가 늘어서 그래요. 역전세 깡통전세가 일어나는 이유는 이전 포스팅에서 알려드린 바 있습니다.

문) 그렇군요. 우선 임차권등기명령신청이라는 제도가 왜 있는지부터 설명해주세요. 전입신고와 확정일자와 관련있다는 얘기를 들었습니다만, 정확히는 모르겠어요.

답) 주택 임대차계약을 맺으면 전입신고와 확정일자를 받습니다. 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서입니다. 대항력이란 계약도중 집주인이 바뀌어도 그대로 살 수 있는 권리입니다. 경매 낙찰자로 변경되어도 마찬가지입니다. 우선변제권이란 내 건물이 경매로 낙찰되어도 남들보다 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 말 그대로 우선해서 변제받는 권리입니다.

문) 그렇군요. 우선 임차권등기명령신청이라는 제도가 왜 있는지부터 설명해주세요. 전입신고와 확정일자와 관련있다는 얘기를 들었습니다만, 정확히는 모르겠어요.

답) 주택 임대차계약을 맺으면 전입신고와 확정일자를 받습니다. 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서입니다. 대항력이란 계약도중 집주인이 바뀌어도 그대로 살 수 있는 권리입니다. 경매 낙찰자로 변경되어도 마찬가지입니다. 우선변제권이란 내 건물이 경매로 낙찰되어도 남들보다 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다. 말 그대로 우선해서 변제받는 권리입니다.

문) 계약할 때 전입신고, 확정일자는 다들 하잖아요. 공인중개사가 알려주기도 하고요. 그런데 임차권등기명령은 왜 또 필요한 건가요?

답) 계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 돌려주면, 임차인의 선택은 두가지 중 하나입니다. 돈 받을 때까지 계속 살거나, 돈을 못 받았지만 먼저 이사를 가야 하거나죠. 여기서 두 번째의 경우, 돈을 못 받았지만 먼저 이사를 가야하면 새로운 곳에 전입신고를 옮겨야 하거든요. 문제는 전입을 옮기면 기존 전입신고 효력이 상실된다는 것입니다. 이때 임차권등기명령신청을 해야합니다. 임차권등기명령을 받으면 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

문) 아 그럼, 임차권등기명령신청은 계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 안 줄 때 하는 거군요.

답) 맞습니다. 임차권등기명령신청은 계약종료를 전제로 합니다. 기간 만료로 종료되거나, 계약도중 임대인 잘못으로 해지하는 경우도 포함합니다.

문) 신청서를 접수하면 법원에서 알아서 해주는 건가요? 기간은 얼마나 걸리나요.

답) 임차권등기명령신청서를 접수하면 법원에서 임차권등기명령을 내려줍니다. 재판부마다 다르지만 서류만 정확하면 빠르면 3-5일 정도 안에 결정됩니다. 서류가 부정확하면 법원에서 보정명령을 내려줍니다. 보정명령이란 00 서류가 불비하니 보완하라는 재판부 명령입니다. 기한 안에 반드시 보완해서 다시 제출해야 합니다.

문) 법원의 임차권등기명령이 나오면 그때 이사를 하면 되나요? 후속절차도 알려주세요.

답) 법원에서 임차권등기명령을 내리면 등기소에 촉탁해서 부동산 등기부에 임차권등기가 표시됩니다. 이 기간도 빠르면 5-10일 안에 이뤄집니다. 주의할 것은 반드시 부동산 등기부를 확인하고 내 임차권등기가 표시된 후에 이사해야 합니다. 그 전에 이사하면 안 됩니다. 부동산 등기부는 인터넷 등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.

문) 임차권등기명령신청 하는데 비용이 드나요? 변호사를 통해서 하면 빠르나요.

답) 약간의 수수료만 부담하면 됩니다. 통상 몇 만원 수준이라 부담은 안 됩니다. 변호사를 통해서 하면 빠르고, 혼자하면 느리거나 그렇지는 않습니다. 변호사를 통해서하면 혼자 할 때에 비해서 서류부족에 따른 보정명령을 받지 않기 때문에 절차 지연을 방지하는 효과가 있는 정도입니다. 혼자서도 충분히 가능합니다.

문) 임차권등기를 해놓고 이사를 갔다고 하면, 전세보증금 반환 소송은 별도로 해야하나요?

답) 맞습니다. 임차권등기가 등기부에 표시되었다고 해도 대항력과 우선변제권만 유지되는 것이지, 전세보증금을 받을 수 있는 건 아닙니다. 전세보증금을 돌려받기 위해서는 별도의 전세보증금 반환소송을 해야 합니다. 전세보증금 반환소송에서 승소 후 강제집행을 하는데, 이때 대항력과 우선변제권이 임차권등기로 확보돼 있기 때문에, 1순위로 안전하다는 뜻입니다.

문) 아하 이해했습니다. 임차권등기명령신청은 일종의 안전장치 같은 개념이네요.

답) 안전장치이기도 하고, 등기부에 표시되므로 집주인을 압박하는 효과도 있습니다. 신규 임차인도 계약할 때 등기부를 보는데, 임차권등기 표시가 있는 집이라면 전세보증금을 떼일 위험이 있다는 것도 예상할 수 있습니다.

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2023-11-22

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[법률가이드 Q&A] 상가계약이 끝났는데 원상복구 빌미로 보증금을 안 준다면

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 [법률가이드 Q&A] 상가계약이 끝났는데 원상복구 빌미로 보증금을 안 준다면 편을 업로드 했습니다.

상가보증금 반환. 원상복구 분쟁에 관한 궁금한 것을 Q&A 로 모두 알아봅니다

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2023-11-21

News

[후기] 로펌 변호사 면접 어떻게 하면 합격하나요 (위솔브 법률사무소, 변호사채용)

문) 변호사님, 이번에 저희 로펌 변호사 1명 채용했잖아요. 저도 옆에서 2주간 면접오는 변호사님들 인사했는데, 로펌 변호사 면접은 어떻게 진행하는지, 변호사님은 어떤 기준으로 채용하는지, 오늘은 그 얘기를 듣고 싶습니다.

답) 그럽시다. 이번에 변호사 채용하면서 제가 느낀 것도 많고, 앞으로 추가 채용할 수도 있고, 이 영상 보는 분들이 로펌 변호사 면접 준비하면서 도움될 수도 있습니다.

문) 로펌 변호사 채용 공고는 어디에서 확인하고, 다들 어떻게 지원하는 건가요? 일반 회사와 비슷하게 진행되나요?

답) 대한변호사협회 취업정보센터. 서울지방변호사회 변호사 채용공고 2군데가 메인입니다. 로스쿨 교수 추천이나 선배 / 동기 변호사 추천으로도 알음 알음 취업하기도 합니다.

문) 우리 로펌의 채용 공고상 특징이나 원하는 인재상 같은 게 따로 있었을까요?

답) 채용하면서 되새겨보게 되었습니다. 우리 로펌이 만 2년도 안 됐는데 변호사 11명이 들어올 정도로 빠르게 크고 있잖아요. 그 과정에서 우리 로펌이 지향하는 비전과 분위기를 채용 공고에 담았습니다.

답) 공고가 특이하고 구체적이라서 누가 퍼나르기를 했는지, 조회수가 상위 2위였어요. 다른 공고는 변호사가 아니라 직원이 복 붙해서 형식적으로 올리는데, 저는 제가 직접쓰고, 00 사람 들어오지 말라고 올렸거든요. 술 좋아하는 사람, 일 외에 다른데 관심있는 사람, 진로에 갈피를 못 잡는 사람, 개인 신상에 변화가 많은 사람 들어오지 말라고 했습니다. 실제로 이런 사람을 원하지 않습니다. 비전이라고 하면 모호하고 추상적이지만, 싫은 사람 떠올리면 원하는 인재상이 뚜렷해집니다. 얼마 전에 읽었던 간다 마사노리의 <비상식적 성공법칙>이라는 책에서 아이디어를 얻었습니다.

문) 변호사님은 수많은 지원자 중에서 면접 대상자를 어떤 기준으로 정하셨나요?

답) 딱 2주간 공고를 올렸는데 서류가 70장 들어왔어요. 서류를 받아보면 자기소개서가 다 비슷비슷하거든요. 성실하다. 책임감 있다. 협업을 잘한다 등등. 비슷하면 차이나는 부분을 찾게 되는데, 나이, 학교, 학점을 보고 싶어서 보는 게 아니라, 뽑는 입장에서 시간이 없고 차이나는 부분이 그것 밖에 없어서 안 볼 수 없는 게 솔직한 입장입니다. 그리고 자기소개서에 눈에 확 띄는 내용. 특이한 경력이 있는지 보고, 법률 서면을 써야하니까 글쓰는 스타일도 봅니다. 사진으로 드러나는 인상도 어느 정도 봅니다.

문) 변호사 면접 때는 어떤 걸 물어보고 대답하는 건가요?

답) 서류에 있는 내용을 확인하고 지원자의 태도와 의지를 봅니다. 말해보면 사람마다 스타일과 표현방식, 태도를 알 수 있습니다. 직전 회사의 경력이나 퇴사 이유도 물어봅니다. 전문 서비스 업이다 보니 고객들을 상대해야 하는데, 사람마다 고유의 인상이 있습니다. 밝고 따뜻할 것 같은 인상이 좋습니다. 저는 외모 보는 게 나쁘다고 생각 안 합니다. 잘 생기고 못 생긴게 중요한 게 아니라, 밝은 인상, 신뢰감 있는 인상은 우리 업계에서 매우 중요합니다. 사람은 논리에 설득되지 않고 감정과 분위기에 설득되거든요. 의외로 법 실력은 많이 안 봅니다. 어차피 트레이닝을 시켜야 해서요. 배움에 대한 수용성이 더 중요합니다.

문) 면접 본 변호사님 중에서 1명을 고를 수밖에 없는데, 변호사님은 어떤 것을 기준으로 결정하셨는지요?

답) 서류 심사로 기본적인 실력을 검증했으니 면접자 중에는 진로가 분명하고 업무에 대한 의지가 강한 분, 밝은 인상과 커뮤니케이션이 잘 되는 분을 뽑았습니다. 이건 뽑는 사람인 저와의 호흡 문제라 분명히 주관적인 영역입니다. 어떻게 보면 남녀사이의 소개팅과 비슷해요. 누군가에게 최악인 사람이 누군가에겐 최고일 수 있거든요. 나이가 너무 많거나 너무 어리거나, 현재 있는 구성원과 어울리지 않을 것 같은 사람은 뺏습니다.

문) 다른 로펌과는 다르게 우리 로펌만의 차별화된 강점은 어떤 게 있다고 생각하시나요?

답) 저희 로펌은 함께 일하는 변호사 및 구성원이 모두 서로 배려하고 존중하면서 일합니다. 모든 회사가 당연해 보이지만 절대 그렇지 않습니다. 공사 구분은 분명히하고, 각자 선을 지키면서 독립성을 보장합니다. 하는 역할이 다를 뿐이지 나이, 기수, 직책 구분없이 모두 수평적입니다. 공간이나 근무 환경도 중요하게 생각합니다. 그리고 무엇보다 설립 2년도 안돼서 빠르게 성장하고 있습니다. 내년 또는 내 후년에는 공간을 확장하고 변호사 숫자도 더 늘어납니다. 이미 준비중에 있습니다.

문) 이번에 채용 진행하면서 변호사님도 느끼는 게 많았을 것 같습니다. 우리 로펌이 빠르게 커지고 있으니까 조만간 추가 채용도 있을 것 같은데, 이에 대한 얘기를 듣고 싶습니다.

답) 뽑는 사람이 되니까 과거에 제가 면접 볼 때가 생각났습니다. 스스로에게 하는 평가와 시장에서 받는 평가는 다를 수 있다는 것도 느꼈고요. 자기객관화가 되었다고 할까요. 채용과정이 길지는 않았지만 압축적으로 진행돼 힘이 들었던 게 사실인데, 젊은 시절, 인생에서 중요한 한 때, 누군가와 인연이 돼서 함께 일한다는 건 멋진 일인 것 같습니다. 직접 뽑은 첫 번째 소속변호사라 오랫동안 기억남을 것 같습니다. 설레기도 합니다.

문) 우리 로펌의 성장 속도가 매우 빠른 것으로 보이는데, 규모 확장을 하신다면 어떤 변화가 있을까요? 장소 이전을 한다던지, 혹은 여러 로펌들이 분사무소 형태로 확장하는 경우가 많던데 분사무소 계획이 있으신지?

답) 저희는 법조타운이 아니라 광화문에 자리를 잡았는데요. 업무 환경이나 의뢰인 편의, 휴식, 출퇴근 편의 측면에서 매우 좋은 선택이었다고 생각합니다. 당장은 확장을 해도 광화문 인근에서 할 것 같습니다. 확장은 분사무소 형태가 될지, 주사무소를 더 키우는 방향이 될지 미정이지만, 내실없이 외형만 키우는 문어발식 확장은 절대 안합니다. 규모만 크다고 좋은 건 절대 아닙니다.

문) 우리 로펌의 대표님으로서 향후 어떤 로펌으로 성장시킬 생각이신가요? 방향성도 좋고, 최종목표가 있으시다면?

답) 로펌을 탄탄하고 안정적으로 세팅한 다음, 공간을 더 확장하고 구성원도 추가할 생각이고요. 제가 공간 비즈니스 사업에 좀 관심이 있습니다. 건물을 매입해서 한 층에는 라운지 공간으로 넓게 트고, 꼭 구성원이 아니어도 외부 전문가나 일반인도 함께 쓸 수 있는 공간 대여 사업을 생각하고 있습니다. 북 까페처럼 꾸며서 누구나 쉴 수 있게하면 좋을 것 같아요. 독특한 분위기의 공간과 로펌을 결합해서 유튜브나 방송에 소개도 하고, 일종의 플랫폼처럼 만들 생각입니다.

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2023-11-20

Media

로펌 변호사 면접 어떻게 하면 합격하나요 (위솔브 법률사무소, 변호사 채용)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 로펌 변호사 면접 어떻게 하면 합격하나요 편을 업로드 했습니다.

로펌변호사 면접. 합격수기. 로펌채용 절차. 면접 합격하는 법에 대해 알아봅니다.

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2023-11-20

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[법률가이드 Q&A] 전세만료 다가오는데 집주인이 돈을 안 준다면

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 [법률가이드 Q&A] 전세만료 다가오는데 집주인이 돈을 안 준다면 편을 업로드 했습니다.

전세만료. 계약 갱신. 보증금반환 소송에 대한 궁금한 것들 한번에 정리합니다.

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2023-11-13

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[법률가이드] 아파트 가격 왜 차이날까 (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#3)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 아파트 가격 왜 차이날까 (부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#3) 편을 업로드 했습니다.

아파트 가격차이. 입지에 영향 미치는 4가지. 강남 광화문 여의도 일자리. 지하철. 학군에 관한 이야기

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2023-11-13

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[승소사례] 건물철거 10억 소송에서 100% 방어한 사건

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 건물철거 10억 소송에서 100% 방어한 사건 편을 업로드 했습니다.

건물철거 소송에서 10억원 손해배상 소송. 100% 승소한 실제사건입니다.

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2023-11-09

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[승소사례] 인도가 늦었어도 상가 월세가 공제되지 않고 보증금을 돌려받은 사건

변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 상가를 얻어서 영업을 하다가 영업이 어렵자 월세를 연체합니다. 연체된 월세는 당연히 인정합니다. 더 이상 영업을 못하자, 임대인과 협의해서 계약을 끝내기로 합니다. 그런데 연체된 월세는 당연히 지급하지만, 원상복구는 제대로 끝낸 상태에서 보증금을 줄 때까지 짐만 안 빼고 있었습니다.

상대방은 상가를 쓰지는 않았어도 어쨋든 인도를 안 했으니 인도할 때까지 모든 월세도 빼야한다고 주장합니다. 하지만 영업을 한 것도 아닌데, 연체 월세 외에 인도할 때까지 모든 월세를 공제하는 것은 억울하다며 저희 로펌에 사건을 맡깁니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 상가 임대차법상 부당이득에 관한 분명한 판례를 알고 있습니다. 즉, 보증금에서 공제하는 부당이득 이란 실질적 사용 수익이 있을 때입니다. 단순히 점유만 하고 보증금 줄 때까지 인도만 거절한 것은 실질적 사용수익이 아니라는 논리로 방어했습니다. 인도와 부당이득은 다르다는 점을 강조한 것입니다. 나아가 연체차임은 정확히 계산해서 인정하고, 원상복구도 제대로 마무리 한 점도 적극 변론했습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (원고 승소)

의뢰인은 보증금 대부분을 받았습니다. 연체 차임은 공제했지만 추가 부당이득은 공제되지 않았습니다. 저희가 주장한 판례가 정확한 근거로 사용되었습니다. 이후 상대가 항소를 하지 않음으로써 본 소송은 최종 확정되었습니다. 소송비용도 대부분 받을 수 있었습니다.

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2023-11-07

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[법률가이드 Q&A] 가압류 하라는데 가압류가 뭔지 어떻게 하는지 하나도 모르겠어요

문) 변호사님, 제가 돈 받을 게 있어서 소송하려고 찾아갔더니 먼저 가압류하라고 하더라고요. 근데 가압류가 뭔지, 어떻게 하는지 하나도 모르겠어요.

답) 가압류는 돈 받을 게 있는 채권자가 소송 전에 먼저 남의 부동산이나 통장을 묶어버리는 겁니다. 소송은 시간이 걸리기 때문에, 상대 재산을 미리 묶어둬야 나중에 소송을 이겨도 집행할 수 있기 때문입니다.

문) 만일 가압류를 안 하고 소송하면 어떻게 되나요?

답) 소송 이겼을 때, 상대가 순순히 돈을 주거나 재산이 충분하면 괜찮지만, 재산이 없으면 소송을 이겨도 돈 받을 방법이 없습니다. 기존 거래처거나, 재산이 충분하거나, 소송 금액이 너무 소액이라면 모르지만, 불확실하면 해두는 게 좋습니다. 물론 승소 가능성이 충분한 경우에요.

문) 가압류에도 종류가 있나요? 위에 부동산, 통장 말씀하셨는데 어떤 걸 해야 하나요?

답) 제일 좋은 건 부동산 가압류입니다. 제일 안정적인 자산이고, 금액도 크며, 절차도 간편합니다. 부동산이 없으면, 채권 가압류를 합니다. 채권 가압류는 예금통장 가압류, 보증금 가압류 등이 있습니다.

문) 부동산 가압류가 제일 좋군요. 그럼 인터넷으로 등기부등본 떼서 상대 부동산이 있는지 보면 되겠네요?

답) 맞습니다. 지난 번에 알려드린 것 잘 이해하고 계시네요:) 상대 주소지나 거주지에 등기부등본을 떼서 자가 명의 부동산인지 확인해야 합니다. 부부라도 명의가 다르면 가압류는 안 됩니다.

문) 채권 가압류는 어떻게 하는 건가요? 부동산 가압류와 다른가요?

답) 채권 가압류는 절차는 비슷하지만 법원의 담보명령 금액이 높아서, 내 돈을 법원에 맡겨야 한다는 단점이 있습니다. 물론 나중에 돌려받긴 합니다. 부동산 가압류는 담보명령을 99% 보증보험으로 대체가 가능하므로 약간의 수수료만 내면 됩니다.

문) 왜 부동산 가압류와 다르게 채권 가압류만 현금을 맡겨야 하는 거에요?

답) 소송이 이길지 불확실한 상태에서 남의 재산을 묶는 거니까, 부당 가압류에 대한 담보 장치라고 보면 됩니다. 부동산은 가압류로 묶어도 타인에게 주는 피해가 작지만, 예금통장이나 보증금은 피해가 커서 그만큼 현금으로 안전장치를 확보하는 개념입니다.

문) 가압류 하려면 어떻게 시작하나요? 신청서 쓰라고 한 것 같은데, 어떤 절차로 진행되는지 알려주세요.

답) 일단 가압류 신청서를 작성합니다. 신청서에는 왜 가압류하는지, 왜 시급하게 묶어야 하는지, 소송에서 이길 증거는 있는지 등등 요건사실에 맞게 써야합니다. 법원에서 신청서를 심사하고, 담보제공명령을 내립니다. 이때 보증보험인지, 현금인지 확인됩니다. 기한 안에 담보금액을 법원에 맡기면 2주-1달내에 가압류 결정이 나옵니다. 요건이 부족하면 기각되기도 합니다.

문) 가압류 하면 상대한테 통보가나요? 그 후 절차는 어떻게 되나요?

답) 남의 재산을 비밀리에 묶는 것이기 때문에 결정전까진 통보가 안 갑니다. 다만 자기 부동산이나 채권에 가압류 집행이 들어오면 자연스럽게 알게되죠. 가압류 외에 본안 소송을 당하면 이를 통해 알게되기도 하고요.

문) 그럼 소송 끝날때 까지는 가압류가 유지되나요. 제가 더 해야할 건 없는지요?

답) 가압류 인용결정을 받으면 유지되는데, 상대가 억울하면 가압류 이의신청, 취소신청을 할 수 있습니다. 상대가 가압류 이의신청이나 취소신청을 하면, 본안 소송과 별개로 가압류 자체가 부당한지를 별도 심사합니다. 물론 상대가 돈을 맡기고 임시로 가압류를 푸는 방법도 있습니다.

문) 아하, 이해했습니다. 일단 부동산 가압류 신청서를 먼저 써야겠네요. 그럼 가압류 해놓고, 본안 소송을 한꺼번에 하면 되나요. 아니면 본 소송 전에 무조건 가압류를 해야하나요.

답) 본 소송 전에 해도되고, 소송 도중에 해도 됩니다. 어차피 할거면 재산이 없어지기 전에 빨리 하는 게 좋겠지요. 나중에는 하고 싶어도 못할 수 있으니까요. 다만, 가압류 했는데, 3년간 본안 소송을 하지 않으면 취소사유가 됩니다.

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2023-11-07

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[법률가이드 Q&A] 부동산 매매계약 했는데 마음에 안 들어서 해지하려면

문) 변호사님, 얼마전에 아파트 매매계약 했는데요. 계약금 3,000만원을 넣었습니다. 근데 넣고 보니까 집이 생각했던 것 만큼 깨끗하지 않고 문제가 많아서 해지하고 싶은데, 가능한가요?

답) 해지하는 이유가 중요합니다. 깨끗하지 않고 문제가 많다고 하셨는데, 단순 변심인가요? 아니면 물건에 하자가 있나요.

문) 그렇게 물어보시니까 좀 애매한데요. 계약할 때 설명했던 거랑 다른 부분이 있긴 한데요. 이걸 하자로 봐야할지 모르겠어요.

답) 사소한 건물 컨디션이나 청소상태, 이런 건 법률상 하자로 보기 어렵습니다. 하자로 해지까지 하려면 건물의 정말 중요한 부분, 정상적인 생활이 불가능한 정도이여야 합니다. 수리로 가능하면 먼저 수리를 요청해야 합니다.

문) 그렇군요. 생각해보니 그정도 까지는 아닌 것 같아요. 그냥 제가 기대했던 것만큼 만족스럽지 못한건데 단순변심이면 해지할 방법이 없는 건가요?

답) 법률상 해약금 해제를 할 수 있습니다. 내가 넣었던 계약금을 포기하고 해제하는 겁니다. 지금 3,000만원을 넣었으면 금액이 작지 않은데, 해지하려면 이 돈을 포기해야 합니다.

문) 계약금만 포기하면 되는건가요? 제가 언뜻 듣기로는 배액상환이라고 해서, 계약금의 2배를 물어줘야된다고 들은 것 같은데요

답) 배액상환은 계약금을 받은 매도인이 계약금의 2배를 물어주고 해제하는 겁니다. 이미 받은 계약금 3,000만원에 자기 돈 3,000만원을 얹어서 배액을 돌려주면 매도인도 해약금 해제가 가능합니다. 결국 양측모두 단순변심이라면, 계약금 만큼의 돈을 포기하는 거에요. 그래서 해약금 해제라고 합니다.

문) 아하. 이해했습니다. 그러면 만일 살면서 집에 중대한 결함을 발견할 경우에는 어떻게 되나요? 지금은 아니지만 막상 살아보고 발견할 수도 있잖아요.

답) 집의 하자가 있으면 해약금 해제가 아니라 채무불이행 또는 담보책임 영역입니다. 해약금 해제는 내 사정으로 해제하는 거지만, 하자가 있으면 상대 잘못으로 내가 해제하는 거니까요. 이때는 계약금을 포기하는 게 아니라, 상대 잘못을 근거로 계약을 해제하고, 내 계약금을 오히려 돌려받아야 합니다.

문) 위에 말씀하시기로 먼저 수리를 요청해야 한다고 했는데, 그냥 바로 해제는 못하는 건가요?

답) 건물에 하자가 있으면 민법상 하자담보책임입니다. 수리를 먼저 요청하고, 수리가 불가능하거나, 수리를 해도 정상 거주가 어려울 정도가 돼야 해지사유가 됩니다. 수리가 가능한데, 수리를 거절하고 해제할 수는 없습니다.

문) 아 알겠습니다. 에고 돈이 3,000만원이나 들어갔는데, 이 돈을 포기하면서까지 해제해야 할지 고민이네요. 중도금 날짜가 다가오는데, 중도금을 넣으면 중도금 까지 포기해야 하나요?

답) 해약금 해제는 중도금 지급 전까지만 가능합니다. 계약금을 넣었는데, 중도금까지 넣으면 이때부터는 해약금 해제는 불가능해요. 단순변심이라고 해도 해제할 수 있는 기간이 있거든요. 법적으로 중도금을 주고받는 것은 해제를 더 이상 하지 않겠다는 의미입니다.

문) 아 이해했습니다. 감사합니다. 변호사님!

답) 네 별 말씀을요~ 저희 도움 필요하면 언제든지 연락주세요.

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2023-11-06

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[법률가이드] 부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#2 (아파트 가격 앞으로도 계속 오를까요)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련#2 (아파트 가격 앞으로도 계속 오를까요) 편을 업로드 했습니다.

아파트가격. 인구감소. 일본사례. 지역격차. 매매가 전세가에 대한 내용입니다.

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2023-11-06

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[승소사례] 임대계약 후 변경된 소유자 상대로 보증금 받은 사건

1. 변호사님 어떤 사건인가요

의뢰인은 강원 홍천군에서 주택에 거주하고 있습니다. 최초 임대인이 법인인데 계약도중 다른 법인으로 소유자가 바뀌고, 아무런 통보를 못 받았습니다. 그런데 얼마전 또 소유권이 다시 원상복귀 되어 버립니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 의뢰인이 소송을 위임하는데, 누구를 상대로 해야하는지 몰라서 저희 로펌에 소송을 의뢰합니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

법인과 법인간의 소유자가 계속 바뀌는 경우, 부동산 개발 ,투자 목적인 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 도대체 누구를 상대로 소송해야 하는지 애매할 수 있습니다. 특히 소송 도중 고의적으로 소유권을 바꿈으로써 임대인 특정을 어렵게 할 수도 있습니다.

이 점에 착안하여 저희는 관련된 피고 모두를 상대로 판결문을 받는 것을 목표로 합니다. 다시 말해, 피고 당사자가 동일한 범위 내라면 피고 경정을 통해서 하나의 소송으로 해결할 수 있지만, 제3자에게 소유권을 다시 넘기거나 원상복귀 시킨다면, 별도의 소송을 통해 또 하나의 판결문을 확보하는 것입니다. 만일 피고가 정상적인 변경이라면 재판에 나와서 해명할 것이며, 의심이 가는 변경이라면 재판부에서도 원고의 소송 사정을 감안해주기 때문입니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (원고 100% 승소)

의뢰인은 선행 소송을 통해서 피고를 특정했으나, 소송 도중 고의적으로 임대인 변경이 있었음을 해명하여 재판부로부터 현 임대인을 상대로 한 별도의 판결문을 확보할 수 있었습니다. 현 임대인과 전 임대인 간에는 이른바 페이퍼 컴퍼니를 활용하고 가족 간에 명의만 돌려놓고 있는 것을 확인했기 때문입니다.

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2023-11-02

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[승소사례] 투자사기 피해를 당했으나 회사, 대표를 연대책임으로 승소한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 30대 직장인입니다. 몇 해전 투자사기 피해를 받았습니다. 돈을 주면 수익금을 얹어서 돈을 벌 수 있겠다는 유혹을 받았습니다. 투자업체 대표가 자신의 실적을 과장하고 성과를 보이며 다수의 피해자를 현혹합니다. 결국 의뢰인은 투자업체 대표를 고소하고, 저희 로펌에 불법행위 민사소송을 의뢰합니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

불법행위 손해배상 책임에서 회사 또는 개인의 책임 구별이 어려울 때가 있습니다. 회사가 가해자면 회사가 망해 버리면 끝입니다. 상법상 법인격 부인론이 있지만 인정되는 경우는 드뭅니다.

때문에 저희는 애초부터 회사의 대표 자체가 불법행위 가해자라는 사실을 밝히는데 주력합니다. 회사 뿐만 아니라 개인 자격에서 다수의 피해자를 모집하고, 처음부터 돌려줄 의사가 없었던 자금사정을 밝힙니다. 회사는 처음부터 단순히 명의만 걸어두었을 뿐, 실질적으로 대표 개인이 개인 자격에서 모든 활동을 했다는 정황을 밝힙니다. 경찰 수사기록도 민사소송에 적절히 활용합니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (원고 100% 승소)

가해자 대표는 사기죄로 실형 4년을 받고 복역합니다. 저희 의뢰인은 회사 뿐만 아니라 대표 개인은 물론, 대표의 배우자까지 연대책임을 승소합니다. 금액은 약 1억 4천만원에 달합니다. 의뢰인은 피해 받은 전액을 승소 판결문을 갖고 가해자 개인에게 집행/추심할 수 있게 되었습니다. 회사가 망해도 괜찮습니다. 개인을 상대로 한 판결문이기 때문입니다.

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2023-11-02

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[법률가이드 Q&A] 상가 임대인이 계약갱신을 거절하고 월세를 올리겠다고 할 때

문) 변호사님, 상가 임대차 계약하고 지금 5년이 지났는데요. 계약 연장하려고 하니까 건물주가 갱신기간이 끝났다고 나가거나, 있을거면 월세를 20% 올려서 재 계약을 하자는데 이게 맞는 건가요?

답) 아닙니다. 상가임대차보호법상 계약갱신 기간은 최초 계약일로부터 10년입니다. 과거에 5년인데 법이 바뀌어서 10년으로 늘어났습니다.

문) 그렇죠? 저도 10년으로 알고 있는데, 최초 계약이 법이 바뀌기 전에 시작했다고 10년이 아니라 5년이라고 하는데 이게 맞나요?

답) 아닙니다. 최초 계약은 법이 바뀌기 전에 시작했어도, 현재 갱신 시점에는 10년으로 바뀐 법이 적용됩니다.

문) 건물주는 월세를 그 동안 못 올렸다고 이번에 20% 올리겠다는데요. 이건 법적으로 가능한가요?

답) 아닙니다. 신규 계약이면 몰라도 갱신 계약에서는 5%의 상한만 적용됩니다.

문) 그런데 건물주말로는 계속 5% 씩 올렸으면 그게 맞는데, 그 동안 못 올렸기 때문에, 지금 시세에 맞추는 거라 괜찮다는데, 제가 잘못 알고 있나요?

답) 아닙니다. 과거에 증액을 했든 안 했든, 현 시세와 무관하게 증액 당시 기존 월 차임에서 5% 만 가능합니다. 아래 규정이 있습니다.

문) 임대인은 이번에 건물을 리모델링한다고, 다른 층 임차인들을 먼저 내 보냈어요. 2층에서 저만 남으니까 저보고 나가라는데, 리모델링하면 나가야 하나요?

답) 리모델링이든 재건축이든, 최초 계약당시에, 정확한 사유, 기간, 계획을 명시하고 약속했으면 몰라도, 계약 도중에 갑자기 얘기하면 해지사유는 안 됩니다.

문) 사실, 5년 전 처음 계약할 때, 임대인이 공인중개사 통해서 나중에 건물 리모델링 할 수도 있다는 얘기를 듣기는 했거든요. 그러면 제가 대응할 수 없는 건가요?

답) 아닙니다. 명도 특약이 되려면 구체적인 사유, 기간, 계획이 명시돼야 합니다. 막연히 나중에 할 수도 있다는 정도는 명도 특약이라고 보기 어렵습니다.

문) 아 다행이네요 ㅠㅠ 곧 임대인이 바뀐다고 하는데, 임대인이 바뀌는 거랑 제가 10년간 영업하는 거랑은 상관없죠? 월세만 잘 내면요.

답) 맞습니다. 임대인이 바뀐다고 나가야하는 건 아닙니다. 물론 나가고 싶으면 합의하고 나가도 되지만, 보아하니 지금 영업이 잘 되는데, 그리고 나중에 권리금도 받을 수 있는데, 나가야 하는 건 아닙니다. 넘 염려하지 마세요^^

문) 감사합니다 변호사님!

답) 넵 감사합니다. 저희 도움 필요하면 언제든지 연락주세요!

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2023-11-01

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[해결사례] 오래전 사망한 부모님의 빚을 발견하고 한정승인으로 해결한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 약 10년 전에 어머니가 돌아가셨습니다. 돌아가실 때 가정주부였던 어머니의 재산은 거의 없었습니다. 빚도 거의 없었습니다. 별달리 정리할 게 없다고 생각한 의뢰인은 그냥 장례를 치르고 재산에 대해서는 아무런 처리를 안 했습니다.

그런데 얼마 전 채권추심 업체로부터 통지서를 받습니다. 망인의 빚이 있으니 갚으라는 겁니다. 금액도 수천만원에 달합니다. 알고보니 어머니 명의로 된 서류를 생전에 아버님이 남겨놓은 것이 있었습니다. 사업을 하던 아버지가 먼저 돌아가시고 어머니의 채무가 승계되어 버린 것입니다. 의뢰인은 저희 로펌에 한정승인 사건을 맡겨주셨습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

민법상 특별한정승인 제도를 이용합니다. 채무>재산보다 많다는 사실을 안 날로부터 3개월이면 특별한정승인을 받을 수 있습니다. 의뢰인은 과거에 이런 통지서를 받은 적이 없습니다. 최근에서야 알게 된 사실을 증명했습니다. 나아가 사망당시 어머님의 금융거래 등등 조회를 거쳐서 한정승인 요건을 맞춥니다.

저희는 가정법원의 한정승인 결정부터, 공고, 최고를 거쳐 청산에 이르기까지 의뢰인의 사건을 일괄하여 처리했습니다. 또한 만일 민사소송을 당한다면 한정승인 결정문을 바탕으로 반드시 항변을 해야한다는 점도 안내해드렸습니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요 (한정승인 결정)

3개월 만에 가정법원의 한정승인 결정을 받았습니다. 의뢰인은 부모님의 빚을 지금와서 대신 갚지 않아도 됩니다. 잠깐 놀랬지만 일상생활을 이어갈 수 있습늬다. 행여 다른 통지서가 오더라도 이번에 받아둔 한정승인 결정문을 갖고 얼마든지 대응하면 되므로, 걱정할 일이 아닙니다.

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2023-11-01

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[승소사례] 연예인 모델이 소속사와 전속계약 해지에 성공한 사건

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 연예인 모델이 소속사와 전속계약 해지에 성공한 사건 편을 업로드 했습니다.

연예인 모델이 소속사와 전속계약 해지에 성공한 실제사건입니다.

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2023-10-31

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[법률가이드 Q&A] 상가 계약 끝났는데 건물주가 원상복구 빌미로 돈을 안 준다면

문) 변호사님, 저희 상가계약이 이번에 10년으로 끝나는데요. 건물주가 원상복구 빌미로 보증금을 안 줍니다. 어떻게 하면 되나요?

답) 원래 계약 끝날 때 원상복구를 하는 건 맞습니다. 하지만 범위가 문제죠. 처음 들어올 때 어떻게 인테리어 했는지요.

문) 저는 권리금 주고 들어왔는데 앞 사람이 인테리어했고, 저는 그대로 인수 받았습니다. 제가 쓰는 집기만 추가한 거 외에는 인테리어는 건드린 게 없는데요.

답) 그래요? 처음 들어올 때 사진이 보관돼 있는지요.

문) 오래전이라 찾아봐야 하는데 그게 중요한가요?

답) 처음 들어올 때 사진이 보관되고, 이번에 나갈 때 사진이 보관되면 두개가 비교 됩니다. 비포 애프터죠.

비포 애프터가 같다는 것을 증명할 수 있어야 합니다.

문) 그런데 건물주는 앞 사람 인테리어까지 제가 다 뜯어주고 가야 한다는데요. 그게 맞는 건가요?

답) 아닙니다. 원상복구의 범위는 원칙상 입주 당시대로 돌려놓는 겁니다. 대법원 판례도 일관됩니다.

문) 그런데 제가 권리금을 주고 받았다는 이유로 앞 사람의 원상복구까지 다 하라는데요.

답) 권리금 계약 자체만으로는 원상복구 의무를 인수 받는다고 볼 수는 없습니다. 물론 권리금 계약 안에 원상복구 특약이 있다면 얘기가 다릅니다. 특약이 있다면 인수받을 때부터 원상복구를 동의했기 때문에 의무가 발생하거든요.

문) 아 그럼 저는 권리금 계약은 맺었지만 특약이 없었고, 10년 동안 일하면서 한번도 건물주와 특약을 맺은 적이 없으니까 괜찮은건가요.

답) 맞습니다. 특약이 없으면 원칙으로 돌아가서 입주 당시대로 돌려놓으면 됩니다. 물론 집기라든지 청소라든지 기본적인 원복 의무는 다해야 하지만, 건물의 기본 구조에 해당되는 시설은 전 임차인 것까지 대신 책임지지는 않습니다.

문) 보증금을 받아야 하는데, 건물주가 원상복구 비용을 빼고 돌려주겠다고 합니다. 이 경우에는 어떻게 해야하나요?

답) 일단 잔액 보증금을 받을 수 있으나, 받을 때 이의유보 해 놓는게 중요합니다. 이의유보란, 원상복구 비용에 동의하지 않는다는 이의 표현을 남기고 일단 잔액을 먼저 받는 겁니다. 이의유보된 원상복구 비용에 대해서는 별도의 소송으로 해결할 수 있는 것이지요. 자칫 그냥 수령하면 원상복구 비용에 동의한 걸로 간주될 수 있으니 이의유보 의사표현이 중요합니다.

문) 원상복구 비용에 대해서는 소송을 하면 되겠지요. 어떤 소송을 하는 건가요?

답) 네, 못 돌려받은 비용에 대해서 별도의 보증금 반환청구 소송으로 해결합니다. 이때 원상복구 의무를 다했다는 증거를 내야 하는데, 앞서 얘기한 사진이 중요한 증거가 됩니다.

문) 아 감사합니다. 변호사님, 쉽게 이해가 됩니다. 괜히 걱정하고 있었는데 증거만 잘 내면 괜찮겠군요.

답) 네 감사합니다^^

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2023-10-31

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[승소사례] 누수 피해받은 임차인이 손해배상 받은 사건

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 누수 피해받은 임차인이 손해배상 받은 사건 편을 업로드 했습니다.

누수 손해배상 승소한 실제사건입니다.

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2023-10-31

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[법률가이드 Q&A] 전세만료 다가오는데 집주인이 돈을 안 준다면

문) 전세만료가 다가오는데 집주인이 돈 줄 생각을 안 합니다. 어떻게 하면 되나요?

답) 일단 자동연장이 안 되도록 갱신을 거절한다는 입장을 2개월 전까지 남겨야 합니다.

문) 그냥 "갱신 거절합니다" 라고만 하면 되나요? 어떤 형식이 있는지요?

답) 형식은 없고 갱신 거절한다는 내용만 분명히 들어있으면 됩니다.

문) 문자로 남겨도 되나요? 내용증명으로 꼭 남겨야 하나요?

답) 내용증명이든, 문자든, 전화든 상관없지만 증거로 보관해야 합니다.

밝힐 사정이 있거나 정확하게 하려면 내용증명이 가장 좋습니다.

문) 남기고 나서는 어떻게 하나요? 그냥 막연히 기다리기는 불안해서요.

답) 집주인에게 독촉하고 연락하면서, 동시에 법적절차도 준비하는 게 좋습니다.

문) 법적절차요? 바로 소송하라는 말씀이신가요.

답) 개인 사정에 따라 이사갈지 말지를 먼저 결정합니다. 돈 받을 때까지 계속 살 건지, 돈 받기 전에 이사를 꼭 가야하는지 먼저 결정하세요.

문) 돈 받기 전에 이사가면 돈 못 받는 거 아닌가요? 전해듣기로 돈 받을 때까지 꼭 살아야 한다고 들었습니다.

답) 잘못된 정보입니다. 이사갈 돈이 없어서 어쩔 수 없다면 몰라도, 법적으로 계속 살아야 하는 건 아닙니다.

임차권 등기명령을 해 놓으면 이사가도 권리를 빼앗기지 않습니다. 대항력과 우선변제권입니다.

문) 임차권 등기명령이요? 들어본 거 같은데 정확히 어떤건지 자세히 알려주세요.

답) 처음 이사올 때 전입신고와 확정일자를 받았을 겁니다. 그런데 이사가면 새로운 곳에다 전입신고를 옮겨야 하거든요. 그런데 돈을 못 받은 상태에서 기존 전입신고 효력이 상실되면, 법적으로 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 그래서 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 남겨놓기 위해 하는 것이 임차권등기명령입니다.

문) 어디서 어떻게 하는 거에요?

답) 대법원 전자소송 사이트나 법원에 직접 방문해서 임차권등기명령 신청서를 작성합니다. 몇가지 증거와 첨부서류가 필요한데 모르면 변호사 도움을 받는 게 좋습니다.

문) 임차권등기명령 신청서를 접수하면 법원에서 알아서 처리해주나요? 언제까지 기다리면 되죠.

답) 재판부마다 다르지만, 접수일 기준 약1주 내외로 결정을 내려줍니다. 결정 후 약 1-2주 내외로 등기부에 임차권이 기입됩니다. 등기부에 임차권이 표시된 것을 확인하면, 그 후에는 이사가도 됩니다. 신청서만 접수했다고 이사가면 절대 안 됩니다. 참고로 등기부는 대법원 인터넷 등기소에서 주소를 검색하면 누구나 발급받을 수 있습니다.

문) 임차권등기 후 이사를 가면 그 후에는 소송을 하면 되나요?

답) 이사갈 때 짐 빼기 전후 사진을 보관해 두는 게 좋습니다. 분쟁을 예방하기 위해서입니다. 그리고 보증금 반환 청구 소송을 제기하면 됩니다.

문) 소송은 변호사님 도움을 받으면 되겠죠. 원금 외에 이자도 받을 수 있는지요?

답) 당연합니다. 임차권 등기 후 이사를 갔다면, 이사 간 후부터 이자를 받을 수 있습니다. 소송 전에는 연5%, 소송 후에는 연12% 로 계산합니다.

문) 만일 돈이 없어서 이사를 못가고 계속 살면서 소송하면 어떻게 되나요? 이때도 이자를 받을 수 있나요?

답) 아닙니다. 거주하면서 소송하면 이자는 못 받습니다. 원금만 받습니다. 왜냐하면 거주하는 이익과 돈에 대한 이자가 상응하기 때문입니다. 법적으로 동시이행이라고 합니다. 이자를 받는다는 건, 거주 이익이 상실된 상태에서 돈만 묶여있기 때문입니다. 거주 이익에 대한 대가를 이자로 받는 거라고 이해하시면 됩니다.

문) 아 어느 정도 프로세스는 이해했습니다 변호사님, 감사합니다. 다음에는 다른 쟁점에 대해서도 여쭤볼께요. 좋은 하루 되세요!

답) 감사합니다^^

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2023-10-30

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[법률가이드] 부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련 #1 (매매냐 전세냐)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련(매매냐 전세냐) 편을 업로드 했습니다.

부동산 전문 변호사가 알려주는 내집마련 1편. 매매냐 전세냐.
부동산 투자관점. 부동산 법률관점에서 매매와 전세의 장단점.
아파트와 빌라의 장단점 모두 알아봅니다.

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2023-10-30

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[승소사례] 보증금 반환 소송 무변론 판결로 신속히 끝낸 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요.

의뢰인은 서울 양천구에 거주하는 20대 직장입니다. 계약기간이 끝났는데 집주인이 연락이 없습니다. 계약금은 전 주인에게 넣고, 잔금은 현 주인에게 입금하여 당사자 특정도 불명확합니다.

상대방에게 내용증명을 보내도 폐문부재로 반송되고 있습니다. 이에 상대방 주소지 불특정과 재판을 무시하고 있는 경우, 최대한 빠른 시간에 소송하는 방법을 의뢰해주었습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

상대방이 무대응하고 있을 때는 최대한 빠른 시간에 판결문을 받아야 합니다. 특히 보증금 반환 소송과 같이 승소가 확실할 때는 시간이 생명입니다. 빠르게 판결문을 받아야만 더 빨리 상대를 압박할 수 있고, 집행 추심 절차도 수월해집니다. 지연손해금 (연12%)를 빨리 붙일 수 있는 것도 물론입니다.

이에 저희 로펌에는 애초부터 상대방의 태도를 소장에 적시하며, 만일 주소불명으로 송달이 불능하거나, 답변서가 도착하지 않을 경우, 즉각즉각 재판부에 절차에 관한 요청서를 보냅니다. 구체적인 사정을 밝혀야 재판부도 빠르게 움직여 줍니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요

상대방이 결국 무대응, 불출석하여 1회 기일에 무변론 승소판결을 얻었습니다. 원금 1억 6천만원, 지연손해금 연12% 소송비용까지 모두 인정받습니다. 이를 바탕으로 의뢰인은 바로 집행에 나설 수 있었고, 경매가 진행되는 것을 본 상대방은 즉시 연락해서 돈을 정산해주었습니다.

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2023-10-30

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[승소사례] 이혼 후 양육권을 100% 인정받은 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 몇년 전 결혼해서 슬하에 자녀 (딸, 5세) 1명을 두고 있습니다. 그런데 배우자와 심하게 다툰 이후 갑작스럽게 이혼소송을 당합니다. 마치 본인 잘못으로 이혼 소장이 쓰여있는데, 알고보니 배우자의 부정행위, 가정파탄, 양육소홀이 결합돼 있었습니다.

이에 의뢰인은 배우자의 부정행위를 밝히고, 이혼사유의 주된 책임은 상대에게 있으므로, 양육권도 본인이 가져야한다는 이유로 저희 로펌에 소송을 맡겨주었습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

이혼소송은 쟁점이 많습니다. 위자료, 재산분할, 양육권, 양육비, 면접교섭권이 대표적입니다. 저희는 우선 양쪽이 이혼 자체에는 동의한다는 점에 주목합니다. 그럼에도 이혼 사유가 중요한 것은 위자료, 양육권이 이혼사유와 연관돼 있기 때문입니다.

배우자의 부정행위로 인한 이혼이므로 오히려 위자료 청구를 한 상대에게 간단히 방어에 성공합니다. 나아가 가정의 경제권을 의뢰인이 전적으로 책임지고 있는 점을 밝힙니다. 특히 자녀의 의사가 배우자보다 의뢰인과 함께 살기를 희망한다는 점을 적극 어필합니다. 면접조사관의 자녀 면접을 거쳐서 양육권에서 우위를 점하고, 이에 맞춰서 양육비, 면접교섭권을 조정합니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요

의뢰인은 배우자와 조정으로 이혼할 수 있었고, 위자료도 방어했으며, 가장 중요한 양육권을 100% 확보했습니다. 나아가 재산분할, 면접교섭권도 합리적으로 조정하였습니다. 의뢰인은 가장 중요한 자녀와의 생활을 앞으로도 이어갈 수 있습니다. 무엇보다 가장 중요한 의뢰인의 니즈였으며, 위솔브는 이 부분을 확실하게 지켜주었습니다.

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2023-10-30

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[승소사례] 보증금 소송 승소 후 소송비용 인정받은 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 서울 강서구에 거주하는 아파트 임차인입니다. 계약만료에 임박했는데 임대인이 돈을 주지 않습니다. 이에 신속하게 저희 로펌에 보증금 반환 소송을 의뢰합니다. 저희는 임차권 등기명령, 보증금반환 소송에 먼저 승소합니다.

만일 시간을 지체한다면 의뢰인은 원금을 받기는 하지만, 상대방 잘못으로 소송비용을 괜히 지출하는 겁니다. 상대방 잘못으로 지출된 소송비용까지 회수해주길 원하는 의뢰인이 저희 로펌을 찾습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 소송비용도 상대방 잘못으로 인한 것이며, 엄연히 손해 중의 하나임을 파악합니다. 본 소송 도중에 상대방으로부터 돈을 받으면 임차권등기와 소송은 취하하는 게 맞습니다. 하지만 소송비용 청구는 별도입니다. 소송 도중 돈을 받아 소를 취하할 경우에는 사실상 승소한 것과 같습니다.

때문에 저희는 의뢰인을 위해서 별도의 소송비용 확정신청을 접수하고 승소에 준해서 소송비용이 인정돼야 한다는 논리를 펼칩니다. 이미 수많은 사건을 통해 이런 형태로 결론이 나온다는 것을 알고 있기 때문입니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (원고 승소)

재판부는 저희 주장대로 의뢰인의 소송비용을 상대방이 부담토록 하는 결정을 내려줍니다. 이에 의뢰인은 보증금 원금을 받았을 뿐 아니라, 지출된 소송비용도 회수할 수 있었습니다. 저희 위솔브는 앞으로도 의뢰인의 소송비용까지 받을 수 있도록 마지막까지 최선을 다할 것입니다.

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2023-10-30

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[승소사례] 부동산 매매계약 후 매도인의 잘못으로 계약금, 중도금 돌려받은 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 전북 고창에 있는 건물 2채를 매매계약을 맺습니다. 인근에 분묘가 있어서 매도인이 잔금일까지 분묘를 해결해주기로 합니다. 만일 해결 못하면 계약금 2배의 손해배상을 물기로 약속합니다. 중도금 반환은 물론입니다.

그런데 매매계약 체결 후 매도인은 잔금일까지 분묘를 전혀 치워주지 않습니다. 식재된 수목이 있어서 건물을 쓸 수 없는 상황입니다. 이에 약속한 대로 의뢰인은 계약금의 2배 손해배상을 받고, 중도금까지 전액 돌려받기를 원해서 저희 로펌에 소송을 맡깁니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 계약금 2배가 손해배상금이라는 분명한 특약이 있음을 강조합니다. 이는 중도금과 별개의 위약금임을 법리적으로 밝합니다. 만일 계약금, 중도금만 받는다면, 내돈 내가 받는 것일 뿐, 매매에 들어갔던 시간, 노력, 에너지는 돈으로 보상 못 받습니다. 하지만 계약금 2배라는 분명한 위약금을 밝힘으로써 의뢰인은 계약금의 100%에 해당하는 손해를 배상받는 것입니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (원고 승소)

재판부에서 조정을 잡았습니다. 조정내용은 소송과 거의 동일하게 의뢰인이 돈 대부분을 받는 조건입니다. 1회라도 미지급할 경우, 오히려 소송금액보다 많은 금액을 받는 기한 이익 상실 규정도 넣어 두었습니다. 빠른 소송을 위해 부동산 가압류를 걸어두었는데, 이에 압박을 느낀 상대방이 1회 조정으로 신속히 꼬리를 내린 것입니다.

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2023-10-30

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[승소사례] 강남 상가에서 명도 합의금 받아낸 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 강남 대치동에서 가게를 운영합니다. 그런데 건물주가 리모델링을 이유로 갑자기 명도를 요구합니다. 의뢰인은 정확한 안전진단을 가져오라고 했으나 묵묵부답입니다. 오히려 다른 층 임차인이 나갔다면 해지 사유를 월세 연체, 건물 훼손 등등으로 트집을 잡습니다.

이에 의뢰인은 상가법상 10년이 보장되며, 만일 명도를 나가면 그에 맞는 보상을 해야한다고 방어하길 원합니다. 저희 로펌에 소송을 의뢰해주셨습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 월세 연체는 소멸시효로 우선 방어합니다. 그리고 전 임대인과 특약이 현 임대인에게 미치지 않는다는 점을 밝힙니다. 현 건물이 재건축 할 정도로 위험하지 않다는 점도 밝힙니다. 오히려 임차권 확인의 반소를 제기하여 현재 임대차가 유효하다는 점을 주장합니다.

만일 진정 건물 위험을 이유로 명도를 요구하는 거라면 안전진단을 받아오라고 재판부에게 석명을 요청합니다. 재판부는 상대방에 감정을 요청합니다. 강남에 있는 건물이고 시세가 상당한 탓에 감정비용만 수천만원이 나옵니다. 감정비용보다 합의금을 주는 게 빠르다고 생각하게 만든 것입니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요 (명도 합의금 화해권고)

수천만원의 감정비용을 들여서 소송에 불리하다고 생각한 상대방이 화해권고를 요청해옵니다. 저희는 의뢰인이 원했던 명도 합의금을 화해권고 안에 붙이고, 법원의 확인을 받아냅니다. 의뢰인은 최소 영업기간을 보장받음은 물론이고, 나갈 때 합의금까지 얹어서 받고 나갈 수 있게 되었습니다.

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2023-10-27

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[승소사례] 사망한 부모의 자녀 2명 각각 상속포기, 한정승인으로 해결한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 자매이고 얼마전 아버지가 사망했습니다. 아버지와 오랫동안 따로 살아서 정확한 재산상태는 알지 못합니다. 그러나 여기저기에 약간의 빚이 있다는 것을 전해 듣습니다. 이에 금융감독원에 상속인 금융거래 조회를 해본 바, 빚이 재산보다 많다는 사실을 알게 됩니다.

의뢰인은 상속인 2명인데, 모두 한정승인을 해야하는지, 둘다 상속포기를 해야하는지, 어떻게 처리해야 하는지 저희 로펌에 의뢰한 사건입니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 상속인 2인일 경우, 1인은 상속포기, 1인은 한정승인으로 한번에 해결할 수 있다고 안내합니다. 둘다 상속포기 할 경우, 후순위 상속인이 또 상속포기 절차를 거쳐야 할 번거로움이 있으며, 둘다 한정승인을 할 경우, 향후 채권자로부터 추심을 당할 때 2명 모두가 공동 대응해야 하는 번거로움이 있습니다. 이에 동생인 자녀가 상속포기를 하면, 나머지 상속인 1인이 한정승인으로 마무리 할 수 있습니다.

가정법원의 한정승인 결정을 받고, 공고, 최고, 청산 절차까지 한번에 마무리 해 드렸습니다. 사망보험금 (수익자 자녀)과 피상속인 보험금 (수익자 망인)이 다르다는 점을 소명하고, 금융감독원의 상속인금융거래 조회를 이용해서 가정법원에 재산명세표를 제출해서 한정승인 결정을 받았습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요

동생인 상속인은 상속포기 결정을, 언니인 상속인은 한정승인 결정으로 신속하게 마무리해 드렸습니다. 행여나 추심업체로부터 소송을 당하더라도 한정승인 결정은 1인이 받았음으로 동생까지 소송에 참여할 필요는 없고, 더욱 간편하게 방어가 가능한 점을 안내드린 것입니다.

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2023-10-26

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[승소사례] 복잡한 물품대금 소송을 한번에 조정으로 해결한 사건

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 복잡한 물품대금 소송을 한번에 조정으로 해결한 사건 편을 업로드 했습니다.

물품대금 소송의 실제사건입니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 전세보증금, 이자, 소송비용 100% 회수한 사건

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세보증금, 이자, 소송비용 100% 회수한 사건 편을 업로드 했습니다.

전세보증금 반환 소송에서 100% 승소한 실제사건입니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 송파구 원룸 화재사건 (실제사건)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 송파구 원룸 화재사건(실제사건) 편을 업로드 했습니다.

송파구에서 일어난 화재사건. 보험사와 소송에 100% 승소한 실제사건입니다.

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2023-10-25

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[성공사례] 성폭법 위반 무죄 판결

1. 사건 개요
의뢰인은 지하철에서 친구 사진을 찍다가, 억울하게 성폭력특별법(카메라등 이용 촬영죄)가 적용되어 기소된 사안입니다.

2.위솔브는 어떻게 해결했나요
의뢰인의 개인정보를 위해 구체적으로 밝히기 힘든 부분이 있으나, 요약한다면, 신고자가 오해할 수 있는 부분에 논증뿐만 아니라, 증인신문을 통해 허점을 파고들었고, 여타 다른 몰래카메라촬영범죄와 다른 점을 입증했습니다.
또한 기존의 판례 법리를 적용하더라도, 본 사안은 법리오해가 있음을 주장했습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요?
의뢰인은 외국인이었기에, 다른 변호사들이 본 사건을 맡는 것을 꺼렸고, 무죄율이 1%밖에 되지 않아, 오히려 혐의를 인정하고 양형상 선처를 받는게 좋다는 의견도 있었습니다.
그러나 박재훈 변호사는 억울하다면, 1%의 가능성을 믿고 끝까지 다퉈봐야 한다고 하였고, 결국 무죄를 받아냈습니다.
박재훈 변호사는 ‘높이 날아가는 새는 뒤를 돌아보지 않는다.’라며 이러한 승소사례를 남기지 말라고 했지만, 우리 사무실의 자랑스러운 결과이기에, 본 게시글을 올립니다.

2023-10-25

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[승소사례] 건물 철거의 손해배상 소송을 100% 방어한 사건

1. 변호사님 어떤 사건인가요

의뢰인은 강원도 평창에 토지 소유주입니다. 토지 임차를 줬는데 임차인이 월세를 미납합니다. 그런데 해당 토지 위해 모델하우스가 건설돼 있습니다. 계약에 의하면 월세 미납시 건축물 철거가 가능하도록 돼 있습니다.

의뢰인은 계약에 따라 건물을 철거합니다. 그런데 건물 소유주라는 사람이 나타나서 내 건물을 함부로 철거하냐며 공사대금 10억원의 소송을 제기합니다. 자기는 토지 임차인과 다르는 것입니다. 당황한 의뢰인은 저희 로펌에 사건을 맡깁니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 임대차계약에 특약사항을 근거로 1심에서 10억원에서 2억원으로 8억원을 승소합니다. 공사대금이 아니라 건물 시가를 기준으로 손해를 구해야 한다는 논리입니다. 물론 남의 땅에 월세 없이 건물을 지었으므로 임차인을 상대로, 소송고지, 증인신청, 형사고소를 병행합니다.

2심에서는 나머지 2억원을 전액 0원으로 100% 방어에 성공합니다. 법리상 건물 소유주에 대한 상계항변을 진행합니다. 판례상 상계항변과 손해액 다툼에 관하여 유리한 판결을 인용합니다. 10억 -> 2억 -> 0원으로 1심, 2심 합계 최종 승소합니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (피고 100% 승소)

의뢰인은 2심에서 100% 승소합니다. 10억원을 0원으로 만든 것입니다. 1심 재판부에서 2억이지만 잘못된 판단을 지적하고 항소심에서 상계항변을 추가해서 0원으로 만들 수 있었습니다.

토지 임대차 특약사항만 항변했으면 유효한 항변사항 (상계항변)과 유리한 판결을 주장할 수 없으나, 저희는 유사 사례를 바탕으로 이 사건의 핵심 쟁점이 다른 곳에 있다는 것을 발견한 것입니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 창고에서 화재발생, 보험사에게 구상금 소송당한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 경기도 여주에 창고를 갖고 있습니다. 수년 전부터 창고를 임대해주고 있습니다. 그런데 임차인은 섬유 원단을 창고에 보관하고 있습니다. 어느 날 임차인 직원이 퇴근 후 창고 지붕쪽에서 화재가 발생합니다. 인근 주민이 신고해서 화재를 모두 진압합니다.

화재를 모두 진압했습니다. 임차인은 내부 원단이 모두 불에 타서 피해받았다는 이유로 약 3억원의 보험금을 받습니다. 이에 반해 의뢰인 (임대인)은 가입된 보험이 없어 돈을 못 받습니다. 다 마무리됐다고 생각했는데, 갑작스럽게 보험사에서 의뢰인에게 구상금 소송을 제기합니다. 너 때문에 보험금이 나갔으니 대신 갚아라는 이유입니다.

의뢰인은 화재 원인이 밝혀지지도 않았는데 이자까지 약 3억원에 달하는 돈을 갚으라는 건 부당하다는 이유로 저희 로펌에 사건을 의뢰합니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 우선 화재감식 결과를 확인합니다. 인명피해는 없었지만 창고 외부의 인입선에서 불이 안쪽으로 타 들어온 사실을 발견합니다. 의뢰인은 현장에 없었기 때문에 관리를 할 수 없었습니다. 임차인은 퇴근 후 발생한 화재라서 마찬가지로 귀책사유를 따져묻기 어렵습니다.

이에 저희는 화재사건의 경우 임대인의 과실이 있는 경우, 임차인의 과실이 있는 경우를 모두 리서치하여, 이 사건에서 임대인의 과실 비율을 가늠합니다. 완전히 0%를 주장하기는 어렵다는 사실을 밝혀냅니다. 창고 외부에서 불이 타 들어왔고, 임차인의 귀책을 증명할 수단도 마땅치 않습니다. 때문에 저희는 소송보다 조정으로 빠르게 해결합니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요 (피고의 85% 승소)

원래 소송당한 금액은 원금과 지연손해금을 합해서 3억원이 넘습니다. 하지만 빠르게 조정을 잡고, 의뢰인의 피해를 최소화하는 범위에서 총 6,000만원에 협상을 마무리 합니다. 약 2억 5천만원 정도 이익을 본 것입니다. 더구나 1.2.3.심 소송에 들어가는 시간, 비용, 변호사 수임료도 모두 절감할 수 있었습니다.

자칫 수억원의 피해가 발생할 뻔한 사건이지만, 조기에 조정을 마무리함으로써 결론적으로 약 85% 정도 승소한 것과 같은 결과를 냈습니다. 저희 위솔브는 앞으로도 막연히 싸움만을 고집할 것이 아니라, 어떤 것이 의뢰인에게 최선인가를 끊임없이 고민할 것입니다. 감사합니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 누수 피해받은 임차인이 임대인을 상대로 배상 받은 사례

1.변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 서울 금천구에서 자녀 3명과 함께 살고 있습니다. 아파트에서 누수가 발생해서 임대인에게 고쳐달라고 연락합니다. 그런데 임대인은 별다른 조치를 해주지 않습니다. 관리소가 방문하지도 않고 기다리라는 말만 합니다.

더 이상 기다릴 수 없었던 의뢰인은 사진을 모두 촬영하고 가구를 모두 옮긴 뒤, 임대인에게 이사갈 집을 통보합니다. 통보에도 불구하고 조치가 없었던 임대인은 오히려 의뢰인을 상대로 명도소송을 제기합니다. 너 때문에 누수가 확대되었다는 것입니다. 당황한 의뢰인은 보증금 반환의 반소를 구합니다. 본소 반소가 병합된 사건을 저희 로펌에 의뢰합니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

임대차 수선의무는 임대인에게 있으며, 임차인의 관리소홀이 없었음을 해명하는데 주력합니다. 아파트면 빌라보다 관리가 더 쉬움에도 불구하고, 오래된 아파트인데다 별다른 노력을 안 해준 것을 소명합니다. 임차인이 일부로 누수를 방치할 이유가 없다는 점도 설득합니다.

명도소송을 제기한 상대방은 누수 감정을 하지 않고 1년, 2년이 지났고, 1심, 2심을 거쳐서 소송은 총 2년이 넘었습니다. 그 동안에 의뢰인은 다른 곳에서 생활하면서 생활비, 거주비, 등 막대한 손해를 입었는데, 보증금에다 이 금액을 얹어서 돈을 받을 수 있게 도와드렸습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (피고 승소)

의뢰인의 보증금 반환은 승소하고, 상대방의 명도 청구는 방어했습니다. 의뢰인은 보증금 원금, 지연손해금, 손해배상금을 모두 받을 수 있었습니다. 1심, 2심 소송비용까지 모두 회수했습니다. 소송은 오래걸렸지만 그 만큼 손해금을 충분히 받을 수 있어서 상처뿐인 영광은 아니었습니다. 앞으로도 저희 위솔브는 의뢰인의 이익을 위해 최선을 다할 것입니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 상가 리모델링을 이유로 명도 소송한 임대인에게 승소한 사례

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 서울 광진구에서 요가 피트니스를 운영 중입니다. 건물주는 법인인데 리모델링 하려고 다른 임차인 모두를 내보냈습니다. 하지만 의뢰인은 나갈 수 없어 거절했더니 명도 소송을 제기합니다.

건물주는 건물 리모델링을 빌미로 계약을 해지하려고 합니다. 연체차임, 해지합의, 재건축 등등 다양한 사유를 주장합니다. 하지만 의뢰인은 기존 고객들이 있어 당장 나갈 수 없습니다. 이에 의뢰인이 저희 로펌에 명도소송 방어를 의뢰해주셨습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희 로펌은 우선 상대방의 진짜 목적을 재판부에 알려줍니다. 그리고 상대가 법률사유로 주장하는 것을 하나하나 반박합니다. 연체차임은 상가법상 코로나 시즌 예외 규정을 인용합니다. 민법상 채권양도의 요건에 관한 방어도 합니다. 재건축은 전 건물주와의 특약이며 현 임대인과 무관하다는 논리를 펼칩니다.

그 외에 변제충당에 관한 치열한 공방도 있었습니다. 오히려 의뢰인이 권리금 피해를 받았다는 것을 예비적 반소로 주장합니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (피고 100% 승소)

의뢰인의 100% 승소입니다. 상대방은 의뢰인을 함부로 내쫓을 수 없습니다. 만일 계약갱신권을 행사한다면 더 오래 있을 수도 있습니다. 현재 상대방이 항소해서 2심 계류중입니다. 2심에서도 위솔브는 의뢰인의 승소를 위해 최선을 다할 겁니다.

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2023-10-25

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[해결사례] AI 개발 계약 분쟁을 상사중재로 신속히 마무리 한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요.

의뢰인은 AI 프로그램 개발 전문가입니다. 유수의 대기업의 수주를 받을 정도로 능력이 뛰어난 슈퍼 개발자입니다. 그런데 모 회사와 AI 개발 계약을 맺었다가 소송을 당합니다. 이유는 기한에 맞춰 일을 못 끝냈다는 이유입니다.

그런데 의뢰인은 모든 설계와 기획을 마무리하고 피드백을 못 받았을 뿐이었습니다. 상대방의 피드백이 있어서 마무리 수정이 가능하기 때문입니다. 이에 의뢰인 역시 잔금을 달라는 중재 신청을 제기합니다. 쌍방이 중재신청이 있어 대한상사중재원에서 심리가 진행되었고 저희 로펌에 의뢰해 주었습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 의뢰인과 상대 회사간의 소통자료에 주목합니다. 마지막 커뮤니케이션 내역이 존재합니다. 상대 회사는 회사의 개발 담당 중역과 내부 소통이 잘 되지 않았고, 이를 의뢰인에게 전가했다는 것을 발견합니다.

의뢰인이 실제 마무리했던 개발 프로그램도 재판부에 설명하는 시간을 갖습니다. 몇월 몇일까지 설계 및 기획을 완료한 점, 개발 프로세스에서 프로토타입이 가지는 의미, 후단의 작업을 마무리 못한 사정을 밝힙니다. 재판부에서 AI 에 관한 법률지식이 없는 점을 고려해서 의뢰인이 변호사와 직접 출석해서 설명도 합니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요 (중재성립)

재판부는 상대방의 계약금 반환 청구를 기각시킵니다. 개발 과정에서 있었던 모든 분쟁을 상사중재로 한번에 해결한 것입니다. 더 이상 상대 회사와 주고받을 돈도 없고, 개발도 진행하지 않아도 됩니다. 의뢰인은 소송 1,2,3심 까지 고생할 필요없이 상사중재 한번으로 이 회사와 모든 거래를 끊을 수 있고, 더 이상 스트레스를 받지 않아도 됩니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 행정청의 정부지원금 지급제한 처분을 소송으로 취소시킨 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 문화 예술업계 종사하는 회사 대표입니다. 코로나 시즌 정부 지원금을 부당 수령했다는 이유로 지원금 지급제한 처분을 받습니다. 지급제한 기간은 1년입니다. 1년 동안 다른 지원금을 받을 수 없는 처분입니다. 이로써 의뢰인 회사는 자금줄이 막혀 회사 운영이 어렵습니다.

그런데 담당 행정청은 처음 지급제한 처분이 잘못 되었다면서 직권으로 취소하고 재 처분을 내립니다. 이로써 의뢰인의 지급제한 처분의 총 기간은 1년으로 같지만, 기산점이 뒤로 밀림으로써 1년 6개월으로 늘어나는 부당한 효과를 적용받습니다. 이에 저희 로펌에서 이를 취소하는 행정소송을 제기합니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 행정청의 직권취소 및 재처분의 경우 행정처분의 특성에 주목합니다. 수익적 행정처분이 아니라 침익적 행정처분일 경우, 신뢰보호에 문제가 있다는 점을 지적합니다.

나아가 의뢰인 회사의 잘못이 없는데, 행정청의 실수를 의뢰인에게 전가하는 문제도 지적합니다. 1년 6개월간 지원금을 못 받을 경우, 사실상 회사 운영이 어렵다는 점도 매출자료와 함께 부각합니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요

재판부는 행정청의 처분을 취소하라는 판결을 내립니다. 대개 행정청의 처분이 법원에 의해 취소되는 경우는 많지 않습니다. 소송 도중 법원이 행정청에 지시해서 처분을 다시하라고 하기 때문입니다. 하지만 이 사건은 법원에 의해 처분 자체가 취소되었다는데 의미가 있습니다. 이로써 의뢰인은 최초의 기간 도과 후 추가 지원금을 신청할 수 있게 되었습니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 1심, 2심 소송 2번 이기고 소송비용까지 모두 받은 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 서울 금천구에서 아파트에 거주하는 임차인입니다. 한 여름철 갑자기 집안에 물이차서 집주인에게 누수 공사를 해 달라고 요청합니다. 집주인은 의뢰인 잘못으로 누수가 됐으니 배상을 안 하겠다고 버팁니다. 세 자녀를 키우던 의뢰인은 어쩔 수 없이 인근에 이사를 가고 집을 방치할 수 밖에 없습니다.

의뢰인은 보증금 반환소송을 저희 로펌에 맡깁니다. 저희는 1심, 2심 모두 보증금 전액 100% 승소 판결을 이끌어 냅니다. 그런데 상대가 명도소송으로 반소를 했기 때문에 본소, 반소가 병합됐는데 총 2년에 걸친 공방 끝에 소송비용을 정산하는 문제가 남습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

본 소송은 이미 2번이나 승소했는데, 저희는 의뢰인이 소송비용까지 받을 수 있게 도와드렸습니다. 본소 반소 병합시 소송비용 계산이 복잡합니다. 자칫 소송비용을 받을 수 있다는 것 자체를 모르는 분도 많습니다. 그래서 저희는 원금 뿐만 아니라 그 동안 지출된 소송비용도 청구 가능한 점을 먼저 안내하고, 소송비용 확정을 받아서 추심하는 것까지 처리했습니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요

의뢰인은 보증금 원금도 회수하고, 지연손해금도 받았으며, 약 1000만원에 달하는 소송비용도 상대쪽에 회수했습니다. 2년 간 소송하느라 막대한 스트레스를 받았지만, 결론적으로 본인 부담금 한푼 안 들이고 해결됐으니 저희 쪽에 감사인사를 전했습니다. 저희는 앞으로도 이렇게 하겠습니다. 감사합니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 회사에서 받은 것이 스톡옵션이 아니라 주식임을 인정받은 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 전 직장에서 주식 8,000주를 받기로 약속합니다. 초기 몇년간 열심히 일하는 조건으로 월급 외에 주식까지 주기로 한 겁니다. 그런데 회사가 어렵자 대표는 약속을 깨고 주식매매가 아니라 스톡옵션이라며 말을 바꿉니다. 스톡옵션 요건이 안 된다는 겁니다.

더구나 법인과 개인간의 채권양도를 통해서 책임자를 흐릿하게 만듭니다. 열심히 일하고 퇴사한 의뢰인은 직장에서 나온 것도 억울한데 약속을 안지킨 스타트업 대표를 상대로 주식매매 소송을 맡기려 저희를 찾습니다. 의뢰인이 선행 소송에서 승소하자 이미 줬던 돈을 돌려달라며 피고가 맞 소송을 제기합니다. 맞 소송도 역시 저희 로펌에서 진행합니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 증거 중에서 주식매매계약서를 확보하는데 주력합니다. 초기 스타트업에서 스톡옵션을 주는 것이 일반적이지만, 이 회사는 엄연히 주식 자체를 주기로 했습니다. 더구나 의뢰인과 대표 간에는 신뢰관계가 있었으므로, 의뢰인이 급여를 받지만 일반 직원과는 다른 점을 부각합니다.

상대의 채권양도 항변에 대해서는 법인과 개인 간의 당사자 불특정으로 재항변하고, 증권거래세를 납부한 정황도 밝혀냈습니다. 주식을 받았으므로 증권거래세를 납부하기 때문입니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요. (피고 100% 승소)

재판부는 의뢰인의 100% 승소를 인정합니다. 저희가 제출한 증권거래세 납부내역과 주식매매 계약서에 현금 부분이 스모킹 건의 역할을 합니다. 확고한 열정으로 시작했다가 사업이 파기됐지만, 의뢰인은 자신이 기여한 대가에 대해서 확실한 보상을 받았습니다. 피고는 1심에서 패소해서 항소까지 했지만, 항소심도 의뢰인의 100% 승소입니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 연예인 모델이 소속사와 전속계약 해지에 성공한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 전도 유망한 신인 모델입니다. 모 소속사에서 향후 발전가능성이 충분하다며 전속계약을 제안합니다. 소속사에서 각종 행사, 섭외를 주선하고 정산금을 나누기로 했습니다.

초기 몇 번은 섭외에 성공하고 파이팅 넘치는 제안을 합니다. 그런데 6개월이 지나자 점점 연락이 뜸해집니다. 나중에는 연락을 해도 받지 않습니다. 막연히 기다려라는 말만 합니다. 심지어 찾아가도 만나주지도 않습니다.

의뢰인은 돈보다 시간이 소중한 20대 입니다. 더 이상 기다릴 수 없어서 이 소속사와 계약을 해지하려고 합니다. 그러자 소속사에서는 오히려 위약금을 달라고 압박합니다. 이에 저희 로펌에 소송을 의뢰했습니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

저희는 대한상사중재원에 상사중재를 신청합니다. 중재는 단심이라 소송보다 훨씬 빠릅니다. 소송에 허송세월하다가 나중에 이겨도 인생 망치는 사례를 많이 봤기 때문입니다. 빠르게 중재신청서를 접수하고, 전속계약의 특성에 주목합니다.

전속계약은 부대체적 작위의무입니다. 대체할 수 없는 특성을 갖고 있습니다. 때문에 상호 연락 부재가 오래될 경우 선행의무가 소속사에 있음을 파고 들었습니다. 1년 6개월 간 아무 연락이 없었던 책임, 의뢰인이 찾아갔는데 만나주지 않은 책임을 밝힙니다.

소속사는 위약금을 주장했으나, 위약금의 근거가 되려면 모델의 위법사항이 있어야 합니다. 하지만 소속사에서 섭외 자체를 도와주지 않았으므로, 모델이 지키지 않은 책임이 있을 수 없었습니다. 부탁을 받아야만, 부탁을 거절할 수 있기 때문입니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (전속계약 해지 성공, 위약금 방어 성공, 중재비용 100% 회수)

의뢰인은 중재에서 승소하여 신속하게 계약을 해지했습니다. 즉시, 다른 소속사에 면접을 보고, 지금은 누구나 알 만한 유명 소속사와 계약해서 모델 활동을 이어가고 있습니다. 소속사의 위약금 주장도 100% 방어에 성공합니다. 마지막으로 의뢰인이 중재에 들어갔던 모든 중재비용도 100% 회수했습니다.

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2023-10-25

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[해결사례] 복잡한 물품대금 사건을 조정으로 한번에 해결한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 충무로에서 인쇄기를 다루는 기업을 운영하고 있습니다. 오래 거래하던 거래처와 어느 시점부터 정산이 제대로 되지 않습니다. 시간이 오래되다 보니 서로가 물품, 대금 갯수와 수량에 차이가 발생합니다.

만일 거래처에서 정확한 물품을 받지 않으면 해외에서 더 비싼 금액으로 신품을 사와야 합니다. 이때는 의뢰인에게 소송으로 회복 안되는 추가 손해가 발생할 위험이 있습니다. 그래서 저희 로펌에 기존 미정산된 물품, 금액을 한번에 해결하고 싶다고 의뢰하신 사건입니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요

전문분야의 물품이기 때문에 판사도 정확히 알 수 없습니다. 소송을 제기한 원고 측에서 설명을 잘해야 합니다. 저희는 의뢰인과 긴밀한 소통으로 정확한 품명과 갯수를 먼저 확인합니다. 그리고 만일 해외에서 신품을 구입할 경우 차액도 계산해 놓습니다.

이를 토대로 증거공방에 바로 돌입하지 않고, 조정을 먼저 잡습니다. 조정에서는 구체적이고 현실적인 해결이 가능하기 때문입니다. 이런 사건은 소송 (증거공방) 시 누락된 부분이 생길 수 밖에 없습니다. 집행은 더더욱 어렵습니다.

그래서 조정을 잡은 후, 양측의 입장 차를 확인한 다음, 의뢰인이 손해보지 않는 선에서 정확한 물품과 갯수를 조정문에 집어 넣습니다. 1.2.3심 복잡한 소송과, 시간손실, 비용손실 없이 1회 조정으로 깔끔하게 마무리합니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (조정성립)

의뢰인이 원하는 물품을 모두 받고, 기존 거래처와 원만하게 해결됨으로써 서로 간에 얼굴 붉힐 필요없이 끝났습니다. 기업간 소송에서 신뢰가 있는 거래처는 소송으로 갈라서는 것보다 조정으로 거래를 계속가는 것이 훨씬 현명한 해결책입니다. 단순히 법률 관점이 아니라 경영 관점에서 바라봐야 합니다. 위솔브는 그렇게 합니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 보증금, 지연손해금, 소송비용 100% 회수한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 서울 용산에 사는 20대 직장인인데 원룸을 얻어 생활하고 있습니다. 계약 만료가 임박했는데도 집주인이 연락이 없습니다. 더 이상 연장을 안한다고 얘기하고, 보증금을 돌려달라고 문자로 수차례 독촉합니다.

의뢰인은 다행히 법률 지식이 있어 갱신 거절 시점을 알고 있습니다. 그리고 퇴거 전, 후 사진도 문자로 잘 보관합니다. 그런데도 반응이 없자 저희 로펌에 보증금 반환소송을 맡겨주신 사안입니다. 원금, 이자, 소송비용까지 모두 받는 게 목표입니다.

2. 위솔브에서는 어떻게 해결했나요

보증금 반환 소송은 언뜻 간단해보이지만, 지연손해금과 소송비용까지 모두 회수하는 경우는 쉽지 않습니다. 소송 도중에 돈을 주면 소를 취하하면서 소송비용이 1/2 감액되고, 인도일자를 특정 못해서 지연손해금이 줄어드는 경우도 많습니다.

하지만 의뢰인이 법률지식이 있어 증거를 잘 준비해 둔 점을 적극 활용해서, 저희 위솔브에는 정확한 인도일자, 지연손해금 계산, 소송비용까지 맞춤형으로 주장 입증했습니다. 보증금 1억원, 1년치에 달하는 지연손해금 1,200만원, 소송비용 740만원까지 모두 회수할 수 있게 도와드렸습니다.

3. 결론은 어떻게 되었나요 (원고 100% 승소)

보증금 반환 소송으로 100% 승소했으며, 지연손해금도 100%, 소송비용도 100% 정산 받았습니다.

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2023-10-25

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[승소사례] 송파구 주택에서 화재가 나서 보험사에게 소송당한 사건

1. 변호사님, 어떤 사건인가요

의뢰인은 30대 직장인입니다. 송파구에서 원룸을 얻어 살고 있습니다. 그런데 어느날 새벽, 갑자기 집안에 불이 번져서 가재도구 모두를 태웁니다. 다행히 현장에 있던 의뢰인은 주민들을 모두 대피시키고 본인도 생명을 지킵니다.

소방차가 오고 화재가 진압됩니다. 얼마 후 임대인은 보험사로부터 화재 보험금 약 6,000만원을 받습니다. 이 사실은 숨긴 임대인은 의뢰인에게 연락해서 너 때문에 불이 났으니 월세 3개월치 공제하고 계약 마무리하자고 합니다.

임대인이 보험금을 받은 줄 몰랐던 의뢰인은 보증금에서 월세 3개월분을 공제한 잔액을 받고 이사를 갑니다. 다 끝났다고 생각했습니다. 그런데 갑자기 보험사에서 소송이 들어옵니다. 너 때문에 불이 나서 우리가 보험금이 나갔으니 구상권 청구를 한 것입니다. 당황한 의뢰인은 즉시 저희에게 소송을 위임합니다.

2. 위솔브는 어떻게 해결했나요?

저희는 우선 화재감식 결과를 확인합니다. 화재의 원인이 냉장고의 결함에 있습니다. 냉장고에서 발화된 불이 집안 모두를 태웠는데, 당시 의뢰인이 잠을 자고 있었습니다. 그런데 냉장고는 의뢰인이 구매한 것이 아니라, 풀옵션 원룸에 몸만 들어온 것입니다. 전 임차인이 두고 간 냉장고를 임대인이 그대로 보관하고 있던 것을 밝혀냅니다.

이 점에 착안해서 저희는 냉장고의 소유권이 의뢰인에게 없으므로, 임대차 수선의무는 임대인에게 있다는 법리를 펼칩니다. 설령 임차인의 생활공간에 불이 났더라도 냉장고의 기계적 결함을 평소 임대인이 관리하지 못했고, 임차인이 그것까지 확인할 의무는 없다는 변론을 합니다. 냉장고가 모두 불에 타서 보험사는 제조물 책임을 물을 수는 없었던 것입니다.

3. 결론은 어떻게 됐나요 (피고 100% 승소)

1심, 2심에 걸친 공방 끝에 재판부는 1,2심 모두 저희의 손을 들어줍니다. 보험사는 냉장고의 소유권이 임대인에게 있으면 적절한 보험금을 지급한 것뿐, 임차인에게 전가해서는 안 된다는 것입니다. 의뢰인은 화재를 당한 것도 억울한데, 1년치 연봉에 달하는 돈을 날릴 뻔했습니다. 하지만 저희 도움으로 두번 모두 100% 승소했고, 소송비용도 전액 돌려받을 수 있게 됐습니다.

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2023-10-25

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[인사] 신규 변호사 영입

2023. 9. 15. 자로 곽서준 변호사님께서 저희 로펌에서 함께 일하게 됐습니다.
곽서준 변호사님은 대형 로펌에서 근무하였고 다수의 기업자문, 소송업무를 수행한 경험이 있습니다.

저희 위솔브 구성원은 곽서준 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며
앞으로도 의뢰인의 권리 구제를 위해서 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

2023-09-19

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[인사] 신규 변호사 영입

2023. 9. 13. 자로 김휘재 변호사님께서 저희 로펌에 합류해 주셨습니다. 김휘재 변호사님은 서울대학교 법학전문대학원을 졸업하고 군법무관으로 복무하였으며, 법무법인 KCL에서 근무한 경력이 있습니다. 다양한 민, 형사, 행정소송과 공정거래 업무를 수행하고 있습니다. 저희 위솔브 구성원은 김휘재 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며 앞으로도 의뢰인의 이익을 위해 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

2023-09-12

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[인사] 신규 변호사 영입

2023. 9. 5. 자로 신현호 변호사님께서 저희 로펌에서 함께 일하게 됐습니다. 신현호 변호사님은 법무부 법무심의관실 연구위원 근무 경력을 갖고 있으며. 토지수용 및 보상 사건을 전문으로 하며, 행정소송을 비롯한 다양한 소송사건과 법률자문 업무를 수행하고 있습니다. 저희 위솔브 구성원은 신현호 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며 앞으로도 의뢰인의 권리구제를 위해 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

2023-09-12

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[인터뷰] 영화 '치악산' 상영금지 가처분 심문 열려.. 법조계 "인용 가능성 낮아"

한상훈 변호사(위솔브 법률사무소 소속)가 헤럴드경제 뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 치악산에서 토막 시신이 발견됐다는 내용을 모티브로 한 영화 '치악산'의 상영을 막아달라는 가처분 신청에 대한 법률자문을 수행했습니다.

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2023-09-08

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[성공사례] 명예훼손 무죄 판결

수사기관(경찰, 검찰)이 의뢰인에게 혐의가 인정된다고 판단하여 약식기소(벌금)를 하자, 법률사무소 위솔브 소속 박재훈 변호사에게 변호를 의뢰하였고, 박재훈 변호사가 다양한 논거를 제시하여 무죄 판결을 받은 사례

박재훈 변호사는 다수의 모욕, 명예훼손 사건을 처리하며, 다양한 케이스에 대한 법리에 대해서 숙지하고 있었습니다. 또한 명예훼손에 대한 최근 판례 동향을 파악하고 있었기에, 전파가능성에 대한 최근 판례를 인용하여, 전파 가능성이 단순히 가능성이 아닌 ‘개연성’에 이르러야 함을 강조하여, 본 사건의 구체적 사실관계를 토대로 전파가능성이 없음을 소명하여, 무죄 판결을 받아내게 되었습니다.

박재훈 변호사는 “본 무죄 판결은 그 어떤 변호사가 해도 무죄를 받을 수 있는 사건이었다.”며 겸손한 자세로, 이러한 게시글을 올리지 말라고 하시지만, 의뢰인의 적극적인 요청으로, 본 게시글을 올립니다.

2023-09-04

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[상담후기] 여러 사건을 동 기간대에 세심하게 신경써주셔서 정말 감사해요.

재판이 더 열릴진 모르지만, 끝나가는 것 같네요. 여러 사건을 동 기간대에 세심하게 신경쓰는게 쉽지 않은데, 제 재판에 신경써주셔서 정말 감사해요. 변호사님의 디테일, 분석력, 냉정한 판단이 없었다면 지금까지 못 왔을 것 같다는 생각이 듭니다. 재판결과를 떠나 참 고맙습니다.

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2023-08-29

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[상담후기] 소송에 신경 많이 써주시는게 껴져 진심으로 감사드립니다.

제 소송에 신경 많이 써주시는게 느껴져 진심으로 감사드립니다. 어느 덧, 장마가 끝나고 땡볕 더위가 올텐데 달달한 케이크에 시원한 커피 한잔하셨으면.. 많이 늦어져서 미안합니다.

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2023-08-29

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[법률가이드] 역전세, 깡통전세가 일어나는 이유 및 대처하는 법

최근 역전세난이 심합니다. 깡통전세는 말할 것도 없습니다. 역전세란 기존 전세금보다 신규 전세금이 낮은 경우입니다. 깡통전세는 시세가 급락해서 경매를 해도 전세 보증금을 못 돌려받는 경우입니다. 또는 낙찰가에서 선순위 담보금을 제한 금액이 전세 보증금보다 낮은 경우를 의미하기도 합니다. 어느 경우든, 임차인(세입자)이 보증금을 전액 못 돌려받는다는 점에서 같습니다. 요약하면, 역전세는 과거 전세가 >> 현재 전세가라면, 깡통전세는 전세가 >> 매매가(낙찰가) 를 의미합니다.

역전세, 깡통전세는 왜 일어나는가

역전세, 깡통전세는 왜 일어날까요. 이유는 바로 매매가와 전세가가 동시에 급격히 떨어졌기 때문입니다. 다들 아시겠지만, 우리나라 부동산 매매시장은 2021년 폭등장, 2022년 폭락장이었습니다. 전세도 마찬가지입니다. 2020년, 2021년 폭등하여 2022년, 2023년 폭락했습니다.

매매가, 전세가는 왜 폭등했는가

법률이야기 하기 전에 잠깐 부동산 경제에 관한 썰을 풀겠습니다. 아파트 매매가는 서울/수도권 기준 2014년부터 완만히 상승해왔습니다. 금융위기 이후 오랜 침체를 벗어난 시점이 2014년입니다. 이로부터 2019년까지 6년간 상승했습니다. 이것만해도 역대 최장기간 상승입니다. 대개 상승장이 오래되면 건설사의 분양이 늘고 입주를 맞이하는 시점에 공급물량이 쏟아져 전세가, 매매가가 하락하거나 조정받는 것이 일반적입니다.

그런데 2020년초, 블랙스완이 등장합니다. 코로나입니다. 경기침체를 막기위해 세계 각국에서 금리를 내리고 시중에 통화를 풀었습니다. 이로써 막대한 유동성이 자산시장으로 빨려 들어갔습니다. 주식이 선행하고 부동산이 후행했습니다. 이렇게 우리나라 부동산 매매시장은 폭등장을 맞이합니다. 원래 상승장의 막바지는 폭등장이기도 합니다. 패닉바잉. 영끌. 벼락거지. 이런 단어가 유행하면서 FOMO 증후군에 빠진 20대까지 막차를 타기위해 애씁니다.

여기에 기름을 붓는 일이 생깁니다. 바로 임대차 3법입니다. 2020년 시행된 임대차 3법은 2+2 계약갱신과 전세금 5% 상한제가 핵심입니다. 당분간 전세금을 못 올릴 것을 예상한 임대인은 기존에 싸게 놓았던 매물을 갑작스럽게 거두어 들입니다. 전세 공급이 줄면서 전세가가 폭등하게 됩니다. 전세는 매매와 달리 실수요기 때문에 수요의 변화는 적습니다. 수요가 일정한데 공급이 줄어 가격이 폭등했고, 폭등한 전세가가 다시 매매가를 밀어올리게 된 것입니다.

정리하면 코로나라는 외부변수가 매매의 수요를 건드려 매매가 폭등을 낳았고, 임대차 3법이라는 내부변수가 전세의 공급을 건드려 전세가 폭등을 낳았습니다. 이렇게 대한민국 부동산 시장은 전세가, 매매가 모두 사상 유례없는 폭등장을 경험합니다.

역전세, 깡통전세를 초래한 대규모 폭락장

산이 높으면 골이 깊다는 말이 있습니다. 부동산 시장도 마찬가지입니다. 폭등이 있으면 폭락이 옵니다. 2021년 하반기 매매가가 정점을 찍은 후, 2022년 부터 끝없이 추락하고 있습니다. 전세가는 2022년 초 정점을 찍은 후 (2020년 계약 물량의 2022년 갱신), 2023년 연이어 추락하여 현재 바닥을 다지고 있습니다. 매매가는 너무 높이 올라버린 가격 때문에 매수자를 구할 수 없어 하락하고, 엔데믹과 인플레이션 때문에 금리가 오르고 유동성이 회수되면서 대출있는 전세는 월세로 전환되어 하락했습니다.

이렇게 매매가와 전세가가 폭등했다 폭락했기 때문에 역전세와 깡통전세가 나타난 것입니다. 대개 깡통전세는 매매가와 전세가가 큰 차이없는 빌라, 다세대주택에서 흔한 반면, 최근의 역전세는 아파트를 포함한 모든 곳에서 나타납니다. 특히 아파트는 전세금 차액 (역 전세금) 이 수억원에 달하는 만큼, 임차인의 피해도 수억원에 달하여 심각합니다.

부동산 경제와 법률 솔루션

변호사가 전문분야도 아닌 경제이야기를 길게 늘어놓은 이유는, 부동산 경제를 알아야 시장의 움직임에 따른 적절한 법률 솔루션도 낼 수 있기 때문입니다. 그렇다면 역전세, 깡통전세를 맞은 임차인은 어떻게 예방하고, 구제받을 수 있는지 알아보겠습니다.

참고로 최근의 역전세, 깡통전세는 일부 전세사기를 제외하면 임대인 개인의 잘못은 아니기 때문에, 임대인도 임차인과 마찬가지로 선의의 피해자라고 볼 수 있습니다. 하지만 임대인의 솔루션이란 법률이 아니라 금융에 맞춰져 있기 때문에 여기서 언급하지 않을 뿐입니다. 아래는 임차인 입장에서 법률로 구제받을 방안만 언급하는 것임을 알려둡니다. (투자와 마찬가지로 법률도 당사자를 도덕적으로 재단하고 들어가면 현명한 해결책을 찾을 수 없습니다)

역전세와 깡통전세를 인지한 임차인의 행동요령

일단 역전세와 깡통전세가 일어나는 현재 상황을 유념하여, 계약만료에 임박했다면 거주하는 부동산의 주변시세를 먼저 확인해야 합니다. 아파트는 네이버 부동산에 호가, 시세가 투명합니다. 빌라/다세대주택은 안심전세 앱을 활용하거나, 중개사무소에 연락해서 인근에 최대한 비슷한 거래사례를 기준으로 감을 잡습니다.

계약당시 맺은 전세금보다 최근 전세금이 급격히 떨어졌다면, 임차인으로서 제때 보증금을 못 돌려받을 위험이 있다는 것을 인지해야 합니다. 2년 더 살 것이 아니라면, 계약만료 6개월 전에 즉시 임대인에게 갱신거절을 통보합니다. 법률상 2개월 전까지는 가능하나, 임대인에게 자금 마련할 시간을 넉넉히 주기 위함입니다. 갱신거절 통보는 내용증명으로 하면 더 좋고 문자로도 남깁니다. 만일 이사 일정이 잡히면 신규 계약에 관해서도 남겨두는 게 좋습니다. 민법상 특별손해를 주장할 여지를 남기기 위함입니다. 변호사의 도움을 받겠다면 이 시점에 미리 상담받는 것이 좋습니다.

계약만료에 임박했는데 임대인이 전세금 반환을 거절하거나 집을 보러오는 사람이 없어서 돈을 못 받을 위험이 현실화되면, 이때부턴 신속하게 움직여야 합니다. 기존에 보낸 내용증명을 첨부하여 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 전자소송으로 가능하며, 접수-결정-등기부 촉탁-등기부 표시까지 빠르면 1주일, 늦어도 2-3주에 완료됩니다. 등기부에 임차권표시가 되면, 신규 주소지로 전입을 옮겨도 됩니다. 대항력과 우선변제권이 남아있기 때문에 이사 간 상태에서 소송할 수 있습니다. 이사갈 때는 짐을 빼기 전, 후 사진을 증거로 남겨야 합니다. 원상복구 분쟁을 예방하기 위함입니다.

짐을 빼고 전입도 옮긴 상태라면 이때부터 보증금에 대한 지연손해금을 붙일 수 있습니다. 소송 전에는 연5%, 소송 후에는 연12% 입니다. 연12%는 월1%이므로 수억원 보증금에 대한 월1%는 월 몇백만원입니다. 6개월-1년의 소송기간을 감안하면 몇 천만원으로 불어나므로 임대인 입장이라면 주의해야 합니다. 임차인 입장이라면 (1순위 담보만 확실하다면) 급할 게 없습니다.

깡통전세와 전세가율의 관계

한편, 깡통전세는 전세가율과 비교해 볼 수 있습니다. 서울/수도권 아파트라면 최근 전세가율은 50% 초반입니다. 전세가율은 투자 관점에서는 갭의 범위를 보는 지표이지만, 법률 관점에서는 회수가능성을 보는 간접 지표가 됩니다. 다시 말해, 아파트를 경매했을 때 낙찰가가 감정가의 70-80% 라고 감안하면, 전세가보다는 높으므로 1순위 우선변제권이 확보돼있다면 전액 회수는 가능합니다.

하지만, 지방 아파트이거나 빌라/다세대주택인 경우에는 낙찰가<< 전세가인 경우가 많고 이때는 차액만큼 피해가 발생합니다. 이런 물건은 시장상황과 무관하게 전세가율이 80-90%인 경우가 많습니다. 그래서 매매가 대비 낙찰가가 70%라고 해도 10-20% 피해가 발생합니다. ((80-90%)-(70%))

깡통전세인 임차인도 일단 소송을 진행해야 경매도 가능하므로 위에 알려드린 프로세스는 똑같이 필요합니다. 갱신거절 통보-임차권등기-집 비우기-소송-지연손해금 청구입니다. 그런데 경매를 했음에도 전액 회수가 안 되거나 피해가 큰 경우에는 직접 낙찰받거나, 임대인의 다른 재산을 확인하여 압류하는 방법이 있습니다. 소송해서 판결문을 받은 뒤 임대인의 재산조회, 신용정보조사, 채권추심 등의 절차를 진행할 수도 있습니다.

우량 자산이 임차인에게도 안전하다.

아이러니한 것은 투자관점에서 우량 물건일수록 임차인의 피해도 작고, 사람들이 선호하지 않는 물건일수록 임차인의 피해도 크다는 점입니다. 좋은 입지의 아파트는 설령 수억원의 역전세가 나도 임대인의 현금 보유력이 좋거나 아파트 담보가치가 충분하여 대출로 해결할 수 있습니다. 설령 소송까지 가도 경매로 전액 회수할 수 있습니다.

하지만 입지가 나쁘거나 인기 주택이 아닌 경우는 처음부터 전세가율이 높아서 깡통주택의 가능성을 품고 있습니다. 우량 주택일수록 전세가율이 낮고 담보가치가 충분하여 임차인에게도 안전한 반면, 비우량 주택일수록 전세가율이 높고 무자본 갭투자의 먹잇감이 되어 임차인에게도 위험합니다. 물론 최근의 역전세는 우량 주택일수록 차액 원금이 크긴 하지만 (같은 비율로 전세가 하락시 절대 금액이 커짐), 부동산 시장에서 이처럼 전국적인 대규모의 역전세는 블랙스완에 가깝습니다.

2023-07-31

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[상담후기] 명쾌한 법률 해석과 의뢰인 배려가 넘치는 상담

의뢰인 입장에서 쉽게 이해할 수 있는 명쾌한 법률 해석으로 상담내내 의지가 되었습니다. 꼼꼼히 사건을 바라보시고, 인과관계를 기반으로한 사건을 해석하십니다.

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2023-07-10

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[상담후기] 결론을 빠르게 말씀해주십니다.

명쾌하게 얘기해주셔서 좋았습니다. 변호사님 도움 필요하면 이 변호사님께 요청드리려 합니다. 감사합니다^^

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2023-07-10

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[인사] 신규 변호사 영입

2023년 5월 부로 이주원 변호사님께서 저희 로펌에 합류해주셨습니다. 이주원 변호사님은 서울대학교 법과대학 및 성균관대학교 법학전문대학원을 졸업하고 창원지방법원, 부산고등법원에서 재판연구원으로 근무하며 민사, 형사, 가사 사건을 두루 경험하였고, 로펌 송무팀에서 근무하며 각종 기업분쟁을 비롯해서 다양한 소송 및 법률자문 업무를 처리한 경력이 있습니다. 저희 위솔브 구성원은 이주원 변호사님의 합류를 진심으로 환영하며 앞으로도 의뢰인의 권리구제를 위해 최선을 다할 것을 약속드립니다.

감사합니다.

2023-05-03

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[인사] 신규 직원 영입

2023. 4. 3. 자로 정상도 팀장님이 저희 로펌에서 함께 일하게 됐습니다.
정상도 팀장님은 로엘 법무법인에서 송무 직원으로 근무한 경험이 있으며, 앞으로 저희 로펌의 발전을 위해 다양한 역할을 해주실 것입니다.
위솔브 법률사무소 구성원은 정상도 팀장님의 입사를 진심으로 환영하며, 앞으로도 의뢰인의 권리구제를 위해 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

2023-04-13

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[인사] 신규변호사 영입

2023. 3. 16. 부로 이종찬 변호사님께서 저희 로펌에서 함께 일하게 됐습니다. 이종찬 변호사님은 포스코인터내셔널, 인천국제공항공사, (주)대성산업 등 대기업 법무팀장으로 일하면서 다양한 기업자문 업무를 수행했고, 대규모 프로젝트 민사소송, 각종 경제범죄 형사소송, 그 외에도 다양한 분쟁해결 경력을 보유하고 있습니다. 위솔브 법률사무소 구성원은 이종찬 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며, 앞으로도 의뢰인의 권리구제를 위해 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

2023-03-23

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[인사] 신규변호사 영입

2023. 3. 6. 자로 백수웅 변호사님께서 저희 로펌에서 함께 일하게 됐습니다. 백수웅 변호사님은 변리사, 세무사 자격을 보유하고 법무법인, 국무조정실 사무관, 언론사 경력을 갖고 있으며, 각종 민, 형사사건, 외국인 근로자 산재사건을 비롯한 다양한 소송업무, 방송, 엔터테인먼트 법률자문 업무, 공공기관 강의, 테러대책 관련한 공익활동도 수행하고 있습니다. 저희 위솔브 구성원은 백수웅 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며 앞으로도 의뢰인의 권리구제를 위해 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

2023-03-21

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[인사] 신규변호사 영입

허의영 변호사님께서 2023. 2. 23. 부터 저희 로펌에서 함께 일하게 되었습니다. 허의영 변호사님은 영문학, 경영학, 법학 등 다양한 전공을 수행하고, 법학전문대학원과 전문박사과정까지 수료한 엘리트 변호사님입니다. 그 동안 다양한 기업의 법률자문을 수행해왔고 가사, 형사, 민사 등 송무 경험도 풍부합니다. 저희 위솔브 법률사무소 구성원은 허의영 변호사님의 입사를 진심으로 환영하며 앞으로도 의뢰인의 권리 구제를 위해 최선을 다할 것을 약속드립니다.

감사합니다.

2023-03-02

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[상담후기] 꼼꼼하고 친절하게 상담해주십니다.

전에 상담받은 변호사님께서는 적어놓은 답변에 단답식으로만 말씀해주셨는데, 같은 질문지로 상담받았는데도 15분 거의 꽉 채워서 꼼꼼히 말씀해주셔서 매우 좋았습니다. 궁금했던 점들도...

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2023-02-03

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[상담후기] 시원시원하게 말씀해주셔서 도움이 많이 됐어요.

소송으로 갈수밖에 없는 이유가 잘 납즉이 되었어요.. 다른 변호사님한테 30분동안 상담했던 내용이 15분만에 싹 정리가 되었습니다.

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2023-02-03

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[상담후기] 현실적 조언에 도움이 많이 되었습니다.

너무 속상한 일이었지만 어떻게 대처하는게 현명한지 자세히 상담해주셔서 너무 감사했습니다! 다른 건도 자세히 살펴 알려주셨고요 다시한번 감사드리고 어려운 일 생겼을 때 다시 찾아뵐게요.

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2023-02-03

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[상담후기] 소화제를 먹은 기분이었어요.

갑자기 들이닥친 억울한 상황으로 암울하고 화가 나고 어떻게 방향을 잡고 나아가야 할 지 몰랐어요. 암울한 상황 속에서 변호사님과 상담했습니다. 경청해주고, 냉철하게 판단해 주셨습니다.

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2023-01-27

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[상담후기] 고소와 소송의 차이도 어려워했는데, 설명도 쉬워 좋았어요.

이후로 생긴 궁금증 정리해서 또 부탁드리고싶네요. 감사합니다.

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2022-12-22

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[상담후기] 진심으로 감사드립니다.

진심 잘 듣고 이해했는데 갈길이 멉니다. 그저 감사하죠, 아쉬운 부분이 있어 소송을 해야할지 고민이긴하지만.. 차후 사무실로 찾아뵐게요.

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2022-12-22

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[상담후기] 소화제 같은 변호사님

답답함에 전전긍긍 하고 있었는데 가려운 부분을 시원하게 긁어주시면서도 제가 원하는 방향으로 적극적인 모습에 든든한 지원군 같이 느껴졌어요.

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2022-12-22

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[인사] 신규 변호사 영입

2022년 11월 21일자로 이동규 변호사님께서 저희 로펌과 함께 합니다. 이동규 변호사님은 민사, 형사, 행정, 가사 등 다양한 분야의 소송과 기업자문 업무를 수행하며, 앞으로도 저희 위솔브 법률사무소의 발전을 위해 큰 역할을 해주실 것으로 기대됩니다. 저희는 이동규 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며, 의뢰인의 문제를 해결하기 위해 최선을 다하겠습니다.

감사합니다.

2022-11-22

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[인사] 신규 변호사 영입

2022년 11월 16일자로 한상훈 변호사님께서 함께 해주셨습니다. 한상훈 변호사님은 지식재산권, 엔터테인먼트 등 다양한 분야의 기업자문과 각종 대학, 기업체에서 법률 강의를 진행하고, 민사, 형사 등 소송업무 전반을 맡고 계십니다. 위솔브 법률사무소 구성원은 한상훈 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며, 앞으로도 의뢰인을 위해 최선을 다할 것을 약속 드립니다.

감사합니다.

2022-11-22

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[인사] 신규 변호사 영입

저희 위솔브 법률사무소에 2022년 11월 7일자로 박재훈 변호사님이 함께 해주셨습니다. 박재훈 변호사님은 프로복서 출신의 특이한 이력을 가진 변호사로서, 민, 형사 소송 등 다양한 분야에서 역할을 해주실 것으로 기대됩니다. 위솔브 법률사무소 구성원은 박재훈 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며, 앞으로도 의뢰인을 위해 최선을 다할 것을 약속 드립니다.

감사합니다.

2022-11-10

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[승소사례] 연예인이 전속계약 해지하고 소속사에서 빠져나온 사건

전속모델 의뢰인의 전속계약 해지요청

의뢰인 000은 신인모델로서 소속사와 5년 전속계약을 맺었습니다. 그런데 소속사에서 해준 게 없어 한시라도 빨리 나오고 싶었습니다. 전속모델이지만 처음 3-4개월 제외하면 활동이 전무했던 것이죠. 난생 처음 전속계약서를 쓰고 설레는 마음으로 시작했지만, 1년 6개월이 지난 지금은 해지를 원했고 저희 로펌을 찾아오게 되었습니다.

연예인이 전속계약을 해지하는 2가지 방법

연예인이 소속사 상대로 전속계약을 해지하는 방법은 2가지가 있습니다. 바로 상사중재와 소송입니다. 의뢰인은 소송보다 빠르고 간편한 중재를 선택했는데요. 상사중재는 코엑스에 있는 대한상사중재원에 신청서를 접수하면 시작됩니다.

전속계약 해지의 2가지 쟁점

저희는 의뢰인의 중재대리인으로서 상사중재에 참여해서 1년에 걸쳐 변론했습니다. 쟁점은 2가지인데요. 첫째는, 의뢰인과 소속사 간에 아무런 연락없는 상태 (법률상 부작위 상태) 책임이 누구에게 있는가. 둘째는 정산금과 정산서를 주지 않은 책임이 인정되는가입니다.

결론: 의뢰인의 100% 승소

결론은 어떻게 됐을까요? 전속모델인 의뢰인이 100% 중재판정에서 승소했습니다. 어떻게 이겼을까요. 본 사건의 쟁점을 살펴보면 알 수 있습니다.

연예인이 아니라 소속사에게 선행의무가 있다.

부작위 상태 책임은 선행의무가 있는 쪽이 부담합니다. 다시 말해, 둘다 연락없는 상태가 계속되면 먼저 해줘야 하는 곳이 책임진다는 것이죠. 전속계약에선 바로 소속사에게 선행의무가 있습니다. 연예인이 소속사에게 먼저 연락하는 게 아니고요. 당연하죠? 소속사와 전속계약을 맺는다는 건, 소속사의 프로젝트 섭외를 기대하는 거니까요.

그런데 상대 소속사는 의뢰인이 먼저 연락 안했다는 논리를 폈는데, 이는 전속계약 특성에 대한 이해가 부족한 것입니다. 의뢰인은 수차례 카톡, 문자, 전화한 내역을 제출했고, 심지어 만나러 찾아갔는데도 퇴짜 맞은 적도 있었습니다.

정산할 게 없다고 정산서도 안 주는 소속사

둘째는 처음 3-4개월을 제외하면 정산금도 제대로 주지 않고, 정산서도 주지 않은 게 드러났습니다. 정산할 게 없어도 정산서를 주기로 약속했다면 이행해야 합니다. 어차피 받을 게 없으니 정산서도 필요없다는 논리는 성립하지 않습니다.

위약금 1원도 못 받은 소속사

상대 소속사는 전속모델인 의뢰인이 갑자기 전속계약을 해지하므로 위약금을 반대신청으로 청구했는데요. 당연하게도 1원도 인정 안 됐습니다. 왜냐하면 전속계약 해지 원인이 소속사에게 있기 때문이죠. 자신의 귀책사유를 상대에게 돌리고 있었습니다

연예인 전속계약 해지를 상사중재로 해결한 사례

이번 사건은 연예인이 전속계약을 해지하고 소속사에서 빠져나오는 방법 중에서 상사중재로 빠르게 해결된 사례였는데요. 모든 연예인에게 적용될 수 있습니다. 야심차게 맺은 전속계약서이지만 시간이 지나보면 사람 관계는 아무도 모르는 일이죠. 연예인 전속계약 해지. 오늘 사례를 통해 조금이라도 이해가 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

2022-09-20

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[승소사례] 건물명도 버텨서 승소한 상가 임차인 사건

상가 임대인의 갑작스런 건물명도 요구, 알고보니 리모델링

의뢰인 000는 강남에서 00 가게를 운영하고 있었는데, 갑자기 임대인한테 나가달라는 요구를 받았습니다. 5층 건물이었는데요. 알고보니 다른층 임차인도 1-2명씩 쫓겨나고 있었습니다. 5층이 먼저 나가고 4층도 나가고 3층도 나갔습니다. 2층에 있던 의뢰인에게까지 압력이 온 겁니다. 이유는 상가 임대인이 건물을 리모델링한다는 겁니다.

협상실패, 소송으로 확전

처음에는 협상을 시도했습니다. 하지만 금액이 안 맞아서 거절했고요. 그러자 상가 임대인은 임차인 의뢰인 상대로 소송을 했습니다. 바로 건물명도 소송인데요. 한 마디로 나가라는 소송이죠. 이때 의뢰인이 저희 로펌을 찾아왔고 저희가 소송대리인으로 참여한 사건입니다.

소송 2개를 한번에, 건물명도 및 임차권확인 소송

의뢰인은 피고이자 동시에 원고였는데요. 왜냐하면 의뢰인도 임대인 상대로 임차권 확인소송의 반소를 했기 때문입니다. 건물명도 소송의 피고이자 임차권 확인소송의 원고가 된 겁니다. 이렇게 실무에선 본소와 반소가 병합돼서 같은 재판부에서 진행되는 경우가 많습니다.

결론은 의뢰인의 완벽한 승소

결론이 어떻게 됐을까요? 의뢰인의 승소로 끝났습니다. 어떻게 이겼는지 쟁점을 먼저 알아야겠지요. 사건의 쟁점은 의뢰인이 임차인으로서 상가법상 계약갱신을 요구했고, 임대인이 계약갱신을 거절한 것입니다. 리모델링은 계약갱신을 거절할 사유라는 논리였습니다.

재건축 하려면 정확한 안전진단을 가져오시오

물론 상가법에는 건물을 철거하거나 재건축할 정도로 위험할 때 갱신을 거절할 수 있습니다. 그렇다면 이 건물이 그 정도로 위험하냐가 쟁점이죠. 아시겠지만, 재건축은 건물을 철거하고 다시 짓는 겁니다. 안전진단을 거쳐야 하죠. 하지만 리모델링은 그 정도는 아닙니다. 그래서 저희 로펌은 상대방이 정확한 안전진단 결과를 가져오기 전까지는 철거사유가 안 된다고 버텼습니다.

사감정을 들고 온 상가 임대인

임대인은 사감정을 가져왔습니다. 사감정이란 법원 밖에서 개인적으로 의뢰한 감정을 말합니다. 하지만 저희는 사감정은 믿을 수 없으므로 (상대 임대인과 친분있는 감정업체에게 의뢰한 것이므로). 법원의 공식 감정이 필요하다고 주장했습니다. 재판부에서 인정했고 결국 상대가 법원 감정신청을 하고 감정비용도 내야 했습니다.

감정비용 나오자 꼬리내린 상가 임대인

감정비용이 무려 2,000만원 넘게 나왔습니다. 이러자 임대인의 고민이 시작됩니다. 이 비용까지 들여가면서 감정할 필요가 있느냐. 바로 승소가능성이 있느냐의 판단이겠죠. 상대는 이길 가능성이 낮다고 생각했던 모양인지, 저희 쪽에 합의 요청이 들어왔습니다. 합의안도 대부분 저희 의뢰인에게 유리한 내용이었습니다. "남은 계약기간을 모두 인정해주겠다. 나갈 때 권리금도 방해하지 않겠다" 는 겁니다. 상대 입장에선 어차피 지는 내용의 협상인데 왜 협상을 하냐고요? 그건 바로, 판결까지 갈 경우 막대한 감정비용과 변호사비용을 더 날리기 때문이죠.

임대인이 소송한 진짜 이유는 투자 목적

자, 그러면 상대는 왜 이렇게 무리한 소송을 하느냐. 바로 임차인을 다 내보낼 수 있다면 건물 가치를 높여 월세도 높이고, 시세도 높일 수 있기 때문입니다. 투자 판단이죠. 그러나 저희 로펌은 의뢰인의 영업권을 보장하기 위해 철저하게 버틴 끝에 소송을 이길 수 있었습니다.

건물명도시 정확한 요건과 기준을 알아야 한다.

이번 사건의 교훈은 건물명도시 정확한 안전진단을 받아서 철거사유가 되지 않는 이상, 무리하게 하다가 막대한 감정비용, 소송비용을 날릴 수 있다는 것입니다. 또한 임차인 입장에서는 상가법상 계약갱신을 주장하면서, 갱신의 예외사유에 해당되지 않는 점을 주장해야 합니다. 건물명도에 관한 이번 포스팅을 통해 상가 건물명도에 관한 지식이 한뼘이라도 높아졌기를 바랍니다. 감사합니다.

2022-09-20

Review

[상담후기] 혼자서 고민하기보단 상담 받는게 맞습니다.

빠르게 상황을 진단하시고 판단해서 법률적으로 어떻게 진행될 수 있는지 상담해 주셨어요 많은 도움이 되었습니다.

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2022-09-16

Review

[상담후기] 변호사님 덕분에 많은 고민과 궁금증이 모두 해결되었습니다.

이것저것 질문이 많았는데 꼼꼼하게 해결책과 조언을 해주셔서 그동안 갖고있던 고민들과 의문을 해결하는데 큰 도움을 받았습니다. 상황에 따라 저에게 필요한 내용들을 잘 알려주셨습니다.

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2022-09-16

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[상담후기] 선임하고싶습니다 내일 방문상담 하러 갈거에요

상담이 꼼꼼하며 신뢰가 갔으며 어렵지않게 친절하게 상담해주셔서 마음한켠에 무거운 짐이 조금 가벼워 졌습니다. 근무일정 조정해서 내일 본격적으로 도움 받으러 갈 예정입니다.

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2022-09-16

Review

[상담후기] 객관적으로 봐주셨어요

제가 불리한 점을 솔직하게 말해주셨고 판단에 있어서 명확하신 것 같아 도움이 되었습니다.
앞으로 어떻게 해야 할지 고민이 됩니다. 추가로 도움이 필요하면 다시 한번 연락 드리고 싶어요.

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2022-09-16

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[법률가이드] 주택임대차보호법 이렇게 바뀌었습니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 주택임대차보호법 이렇게 바뀌었습니다 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 주택임대차보호법. 임대차3법. 계약갱신요구권. 임대차계약해지. 계약갱신등등 주택임대차보호법에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[법률가이드] 불기소처분, 기소유예, 무혐의 다 다르다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 불기소처분, 기소유예, 무혐의 다 다르다 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 불기소처분. 증거불충분. 기소유예. 무혐의. 죄가안됨. 공소권없음. 등등 불기소처분에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[법률가이드] 행정처분 당하면 행정소송으로 불복한다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 행정처분 당하면 행정소송으로 불복한다 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 행정처분. 행정소송. 행정처분취소소송. 집행정지신청 등등 행정처분과 행정소송에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[법률가이드] 전세금 돌려받기 3가지만 알아두면 됩니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 전세금 돌려받기 3가지만 알아두면 됩니다 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 전세금 안주는 집주인 상대로 전세금돌려받기. 전세금반환소송. 전세금 반환에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[법률가이드] 요양원 환수처분 소송, 이것만 보시면 됩니다. (3편 환수처분 소송)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 요양원 환수처분 소송, 이것만 보시면 됩니다. (3편 환수처분 소송) 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 요양원 환수처분 소송. 환수처분 취소송. 영업정지. 집행정지 등등에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[법률가이드] 요양원 환수처분 소송, 이것만 보시면 됩니다.(2편 환수처분 사유)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 요양원 환수처분 소송, 이것만 보시면 됩니다.(2편 환수처분 사유) 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 정원초과. 인력배치기준 위반. 요양원에서 일어나는 환수처분 사유에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[법률가이드] 요양원 환수처분 소송, 이것만 보시면 됩니다. (1편 환수처분/현지조사)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 요양원 환수처분 소송, 이것만 보시면 됩니다. (1편 환수처분/현지조사) 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 요양원 환수처분. 현지조사. 요양원에서 일어나는 각종 법률문제. 행정처분. 영업정지. 요양원 지원금 환수처분에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[강의영상] 법률강의 현장영상 (계약서, 계약서 작성법, 계약서 작성시 주의사항 etc

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [법률강의 현장영상] 편을 업로드 했습니다.

이번 영상은 2022. 7. 15. (주)휴마트컴퍼니 (트로스트) 법률강의 현장영상입니다. 계약의 기초. 계약법. 계약서 보는 법, 계약서 작성법, 계약서 작성시 주의사항에 대한 내용입니다. 자세한 영상이 궁금하면 하단 링크를 클릭해주세요.

2022-09-08

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[승소사례] 물품대금 민사소송 승소사례 (조정성립)

1. 사건경위
의뢰인은 거래처에서 물품대금을 받을 게 있었는데 관련소송에서 패소했다는 이유로 물품대금을 못 받고 있었습니다. 관련소송에서 패소했더라도 그것과 무관하게 계약서에 보장된 물품대금을 받아야 했습니다. 이에 의뢰인은 계약서와 증거를 구비해서 저희 로펌에 물품대금 소송을 의뢰해 주셨습니다.

2. 변론방향
관련소송의 패소이유를 살펴보니, 해당 판결이유와 본 소송 쟁점이 다르다는 것을 확인했고 민사소송상 기판력도 미치지 않았습니다. 그래서 저희 로펌은 의뢰인이 최초 맺은 계약서에 물품대금 AS 규정을 확인한 뒤 상대측이 주장하는 근거가 빈약함을 변론했습니다. 의뢰인과 상대측이 오랜 신뢰관계 있는 거래처이므로 소송 후에도 관계를 유지할 수 있도록, 판결보다는 조정을 원한다는 사실을 재판부에 요청했습니다.

3. 해결 (조정성립)
조정결과, 의뢰인이 요구했던 물품을 대부분 인도받는 조건의 조정안을 마련할 수 있었습니다. 물품인도는 집행의 어려움을 예상하여, 기한을 넘길 경우 금전배상으로 갈음할 수 있는 물품대금 규정과 지연손해금도 못 박아 두었습니다. 판결보다 신속하게 조정으로 마무리할 수 있었고, 의뢰인과 상대방 모두 재판 이후 인사하고 갈 정도로 신뢰도 유지할 수 있었습니다. [서울중앙지방법원 2022머****** 판결]

2022-08-25

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[인사] 신규 변호사 영입

저희 위솔브 법률사무소에 2022년 8월 8일자로 고채경 변호사님이 합류해 주셨습니다. 고채경 변호사님은 법무법인과 국회 선임비서관 경력을 갖고 있으며, 기업자문 및 다양한 소송 분야에서 역할을 해 주실 것으로 기대됩니다. 위솔브 법률사무소 구성원은 고채경 변호사님의 합류를 진심으로 응원하며, 앞으로도 의뢰인을 위해 최선을 다할 것을 약속 드립니다.

감사합니다.

2022-08-11

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[상담사례] 상가 원상복구 어디까지 해야 하나요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 상가 원상복구]

의뢰인은 5년전 권리금을 주고 상가를 인수받아 영업을 하다가 이번에 계약이 끝났습니다. 건물주에게 상가를 원상복구 했으니 보증금을 돌려 달라고 하니, 원상복구가 제대로 안 됐다며 거절합니다. 본인은 입주 당시대로 상가를 원상복구했으니 다 끝났다고 생각하는데, 건물주는 그 앞사람 것까지 원상복구해야 한다고 주장합니다. 상가 원상복구 범위에 대해 저희 로펌에 의견을 구했습니다.

2. 상담내용

저희 로펌은 상가 원상복구의 경우, 입주당시대로 하는 게 원칙이라는 점을 분명히 말씀드렸습니다. 간혹 권리금을 주고 받았다는 이유로 원상복구를 과하게 요구하는 건물주가 있으나, 상가는 내가 입주한 당시대로 돌려놓으면 되고, 특약이 없는 한 앞 사람 것까지 원상복구의 책임질 필요가 없다고 안내해 드렸습니다.

3. 해결책 [소송대리]

의뢰인은 저희 로펌의 법률의견을 바탕으로 건물주와 얘기를 더 나눠보기로 했습니다. 만일 임대인이 반복해서 상가를 더 원상복구 하라고 강요하거나 이를 빌미로 보증금을 안 돌려준다면, 저희 로펌에 상가 원상복구 소송을 맡기기로 하였습니다. 저희는 기존에 승소한 사례를 바탕으로 의뢰인의 승소를 위해 최선을 다할 것입니다.
감사합니다.

2022-08-01

News

[상담사례] 이런 경우도 뺑소니가 되나요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 뺑소니]

의뢰인은 몇일전 경찰서에서 뺑소니 신고 접수됐으니 출석하라는 연락을 받았습니다. 얼마전 교차로에서 뒷 차량의 경적소리를 듣고 좌회전 후 잠깐 멈췄는데, 아무 반응이 없어 자리를 이탈한게 문제였습니다. 의뢰인은 뺑소니가 아니라고 생각하는데, 법률상 뺑소니의 기준과 요건을 몰라 이런 경우도 뺑소니가 되는지 저희 로펌에 상담을 신청해주셨습니다.

2. 상담내용

저희 로펌은 뺑소니는 특가법상 도주차량죄가 적용되는데, 가해자가 사고를 정확히 알고 도주해야만 처벌하는 고의범이라는 점을 안내해 드렸습니다. 의뢰인의 경우, 교통사고가 너무 경미하여 사고 자체를 인지 못했고, 때문에 뺑소니 자체도 알지 못했다는 것을 포인트로 잡아, 본 뺑소니 사건은 무혐의 주장을 하는 사건으로 자문 드렸습니다.

3. 해결책 [소송대리]

의뢰인은 만약 뺑소니가 인정되면 수년간 면허가 없는 상태로 생계에 막막한 지장을 준다는 점이 중요하다며, 저희 로펌에 형사 피의자 대리를 맡기기로 했습니다. 저희 로펌은 의뢰인이 뺑소니 사건의 무혐의를 받을 수 있도록 최선을 다해 조력하기로 했습니다.
감사합니다.

2022-08-01

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[상담사례] 돌아가신 부모님 빚 대신 갚아야 하나요. 한정승인 하고 싶어요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 한정승인]

의뢰인은 몇 년전 부모님이 돌아가셨습니다. 돌아가실 때 부모님의 재산도 없고 빚도 없어서 상속포기나 한정승인 같은 건 생각해보지도 않았다고 합니다. 그런데 갑자기 대부업체에서 부모님 빚을 대신 갚으라는 독촉장을 받았습니다. 돌아가신 지 몇 년 지났는데 지금와서 한정승인을 할 수 있는지, 한정승인을 하면 빚을 안 갚아도 되는지, 상담을 신청해주셨습니다.

2. 상담내용

저희 로펌은 한정승인에는 2가지가 있다고 설명드렸습니다. 사망당시 부모님의 빚이 재산보다 많은 것을 알았을 때 하는 일반 한정승인과 그 사실을 나중에 알았을 때 하는 특별 한정승인입니다. 특별 한정승인의 경우, 빚이 재산보다 많다는 사실을 안 날로부터 3개월 안에 해야한다는 점을 안내해 드렸습니다. 그리고 한정승인 신청 방법, 공고 및 최고, 청산 절차까지 한 번에 자문 드렸습니다.

3. 해결책 [소송대리]

의뢰인은 한정승인 접수부터, 공고 최고를 거쳐 청산까지 저희 로펌에 일괄하여 사건을 맡겼습니다. 저희 위솔브 법률사무소는 의뢰인이 한정승인 결정을 받아서 대부업체의 부당한 채권추심에 대응할 수 있도록 의뢰인을 위해 최선의 조력을 다할 것을 약속 드립니다.
감사합니다.

2022-08-01

News

[상담사례] 연예인인데 전속계약 해지하고 싶어요.

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 연예인 전속계약]
의뢰인은 연예인 지망생으로 소속사와 연예인 전속계약을 맺었습니다. 연예인 전속계약은 처음이라 제대로 확인없이 서명했는데, 전속계약 기간이 너무 길고 소속사에서 도와주는 게 별로 없었다고 합니다. 연예인 전속계약의 비슷한 사례가 있는지 문의하면서 연예인 전속계약 해지를 하려면 어떤 절차를 진행할 수 있는지 상담 요청해 주셨습니다.

2. 상담내용
저희 로펌은 연예인 전속계약 해지의 경우, 상사 중재와 소송이 있다는 점을 안내 드렸습니다. 연예인들은 전속계약을 성급하게 맺는 경우가 많아서, 전속계약 해지를 고민하는 경우가 많은데, 소속사보다 연예인이 먼저 전속계약 해지를 하려면, 해지사유가 분명해야 하고 소속사와 신뢰가 파탄된 사정을 입증하는 게 핵심이라는 점을 안내했습니다. 유사한 연예인 전속계약 해지 중재 사건에서 저희 로펌이 승소한 사례도 설명드렸습니다.

3. 해결책 [상사중재 대리]
의뢰인은 소송보다 빠르고 편한 상사중재로 연예인 전속계약 해지를 하겠다며, 저희 로펌에 상사중재 사건으로 대리를 맡겼습니다. 저희 로펌은 연예인 전속계약서를 살펴서, 의뢰인에게 맞춤형으로 해지사유를 발견하여 최선을 다해 중재사건을 수행할 예정입니다.

감사합니다.

2022-07-21

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[상담사례] 불법카메라 촬영 피해를 입었습니다.

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 불법카메라 촬영]
의뢰인은 지하철에서 불법카메라 촬영 피해를 입었습니다. 불법카메라 촬영이 말로만 듣던 일이라고 생각했는데 본인이 당사자가 될 줄은 꿈에도 몰랐다고 합니다. 지하철 곳곳에 불법 카메라 촬영을 단속한다는 표지판이 있었지만 피해 즉시 범인이 도주해 버렸고, 불법 카메라 촬영 피해를 입은 의뢰인은 범인이 붙잡히는대로 합의없이 최대한 처벌을 구하고 있습니다. 불법 카메라 촬영죄는 신고만으로 끝나는 경우도 있지만, 의뢰인의 경우 제대로 된 고소 및 수사, 민사소송을 진행하기 위해서 저희 로펌에 방문해 주셨습니다.

2. 상담내용
저희 로펌은 불법카메라 촬영의 경우, 성폭력특별법상 카메라등이용촬영죄가 적용된다는 점을 안내했습니다. 지하철은 cctv가 확보돼 있으므로, 불법카메라 촬영을 한 일시, 장소만 특정하고 촬영한 사람의 기본적인 인상착의만 밝혀도 불법카메라 촬영 수사는 어렵지 않을 것이라 설명한 뒤, 불법적으로 카메라 촬영을 한 가해자를 강력히 처벌하기 위한 프로세스, 합의절차, 민사소송 절차를 한꺼번에 상담 드렸습니다.

3. 해결책 [고소대리 및 민사소송]
의뢰인은 불법카메라 촬영피해에 대해서 신고 및 고소를 진행하고, 민사소송도 진행할 계획으로 저희 로펌에 불법카메라 촬영피해 사건을 일괄하여 맡겼습니다. 저희 로펌은 불법카메라 촬영 가해자의 처벌 및 피해자의 권리구제를 위해 최선을 다할 것으로 약속드립니다.

감사합니다.

2022-07-20

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[상담사례] 요양원 환수처분 당했습니다.

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 요양원 환수처분]

의뢰인은 요양원을 운영하는데 갑자기 환수처분을 당했습니다. 요양원을 운영하는 사람들 사이에서 환수처분에 대해서 듣기는 했지만, 정확히 요양원 환수처분이 언제 어떤식으로 이뤄지는지 몰랐습니다. 그런데 공단에서 정원초과, 인력배치기준 위반을 이유로 갑자기 요양원 환수처분을 내렸고, 의뢰인의 요양원도 환수처분에서 자유로울 수 없었습니다. 이에 요양원 환수처분 취소소송을 할 수 있는지 문의해 주셨습니다.

2. 상담내용

저희 로펌은 의뢰인에게 요양원 환수처분 취소소송이 가능하다는 점을 안내 드렸습니다. 요양원의 경우 대게 인력간의 업무분장이 제대로 안된 경우가 많아, 환수처분 조사 당시에 종사자의 잘못된 진술로 요양원 환수처분이 이뤄지는 경우가 많습니다. 요양원은 환수처분 금액이 크면 사실상 영업을 접어야 할 정도로 심각하기 때문에, 환수처분 조사 당시 경위와 종사자의 새로운 진술, 그리고 요양원 환수처분에 적용되는 법 적용상 문제점을 밝혀서 소송할 수 있다는 점을 안내드렸습니다.

3. 해결책 [소송대리]

의뢰인은 요양원 환수처분 취소소송을 제기해 달라며 저희 로펌에 소송대리를 맡겼습니다. 저희 로펌은 다수의 요양원 환수처분 사례를 살펴서, 의뢰인의 요양원 환수처분의 특성을 맞춤형으로 주장하기로 했습니다. 저희 로펌은 공단의 부당한 환수처분에 대해 불복하는 소장을 곧 법원에 접수할 예정입니다.

감사합니다.

2022-07-20

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[상담사례] 도박 수익금을 이유로 빌려간 돈, 반환해야 하나요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 재산범죄/민사소송]
의뢰인은 지인과 도박 수익금에 관한 계약을 맺고 돈을 받은 적이 있습니다. 과거 잘못된 행동으로 반성을 하고 있으며, 현재 도박에 관한 형사처벌은 마무리된 상태입니다. 그런데 과거에 약속했던 도박 수익금을 나눠주지 않는다면서 민사소송을 당했는데요. 이 돈을 반환해야 하는지 상담을 신청해 주셨습니다.

2. 상담내용
저희 로펌은 도박계약은 민법상 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 무효 계약임을 상담드렸습니다 (민법 103조). 무효 계약이므로 계약상 지급 의무가 없다는 점을 안내 드렸습니다. 한편 계약이 무효인 경우, 상대쪽에서 부당이득 반환을 주장할 수 있으나 (민법 741조), 이것은 불법의 원인으로 인한 급여이므로 부당이득의 예외가 적용되어 반환 의무가 없다는 것도 안내 드렸습니다 (민법 746조)

3. 해결책 [소송대리]
의뢰인은 현재 진행중인 소송 및 집행을 막기 위해서 과거 약속한 서류를 좀 더 살펴본 후, 저희 로펌에 소송대리를 맡기겠다고 하셨습니다. 저희 로펌은 의뢰인의 증거를 수집하는대로, 부당한 재산 피해가 생기지 않도록 최선을 다해 방어하겠습니다.

감사합니다.

2022-07-18

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[상담사례] 보증금 중에서 일부만 보증보험 가입, 문제될까요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 부동산/임대차]
의뢰인은 전세 계약을 했고 당시 보증보험을 가입했지만 전체 금액 중에서 일부만 보장돼 있다고 합니다. 건물에는 근저당권으로 은행 담보도 잡혀 있다고 하는데, 계약이 끝나면 전부를 돌려받을 수 있는지 문의해주셨습니다.

2. 상담내용
보증보험으로 보장된 부분은 소송 없이도 먼저 받을 수 있다고 안내드렸고 (지급한 보증보험사에서 집주인에게 구상권 청구를 함), 보장이 안 된 나머지 부분은 별도의 소송으로 해결할 수 있다고 설명 드렸습니다. 은행 담보가 있더라도, 선순위 확정일자를 받아두었다면 우선변제권이 있으므로 괜찮다고 안심시켜 드렸습니다.

3. 해결책 [소송대리]
의뢰인은 새로운 곳으로 이사를 가기위해 임차권 등기를 먼저 진행하고, 계약만료일이 다가오면 저희 로펌에 보증금 반환소송을 의뢰하겠다고 하셨습니다. 저희 로펌은 의뢰인이 전액을 받을 수 있도록 관련 증거를 수집하고 승소를 위해 최선을 다할 것을 약속드립니다.

감사합니다.

2022-07-18

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[상담사례] 동업계약서 꼭 써야 하나요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 스타트업]
의뢰인은 프랜차이즈 사업을 하면서 동업자와 계약서가 없다고 합니다. 가까운 사람이지만 확실하게 해두는 게 안전할 것 같아 계약서를 쓰려고 합니다. 5:5 동업인데 계약서에 뭐를 써야 하는지, 주로 어떤 일로 동업이 깨지고 싸움이 생기는지 여쭤 보셨습니다.

2. 상담내용
저희는 동업계약에서 가장 중요한 것은 계약해지와 정산이라고 말씀 드렸습니다. 계약기간 없이 동업하는 경우가 많은데 한쪽에서 나가고 싶을 때 어떻게 하는지 모르면, 괜히 싸움만 나고 심지어 소송하는 경우도 많다고 안내 드렸습니다. 그래서 동업계약 해지사유, 해지절차, 해지 후 정산에 관해서 꼼꼼히 설명 드렸습니다.

3. 해결책 [계약서 작성]
의뢰인은 알고 나니 한결 마음이 가벼워졌다며 감사인사를 표시했습니다. 아무리 가족 친구라도 계약서는 꼭 써야겠다며, 동업계약서 작성을 공식적으로 의뢰 드리겠다고 하셨습니다. 저희 로펌은 방대한 DB를 바탕으로 의뢰인을 위해서 맞춤형 동업계약서를 작성해 드리기로 했습니다.

감사합니다.

2022-07-15

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[상담사례] 스타트업 이사는 회사 빚을 대신 갚나요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 스타트업]
의뢰인은 스타트업을 창업했는데 사내이사로 등기합니다. 그런데 사내이사로 등기하면 혹시라도 회사가 파산할 경우 어디까지 책임져야 하는지 불안해하고 있습니다. 그냥 투자금을 날리는 수준인지, 아니면 회사 빚을 모두 갚아야 하는지 궁금하다며 상담을 요청해 주셨습니다.

2. 상담내용
저희는 법인(주식회사)와 개인이 다르다는 점을 알려드렸습니다. 아무리 법인이 망해도 개인은 원칙상 책임을 안 진다고 안심시켜 드렸습니다. 불법행위나 범죄를 했을 경우는 예외지만, 정상 경영을 하다가 회사가 어려워지면 투자한 금액만 손실을 입는다고 안내해 드렸습니다.

3. 해결책 [계약서 검토]
의뢰인은 저희에게 정보를 얻은 후 불안을 떨치고 사업할 수 있게 됐다며 만족해 하셨습니다. 자신이 투자한 금액을 다시 계산해 보게 되었습니다. 계약서 작성이 필요해서 별도로 문의하겠다고 하셨네요. 저희 로펌은 계약서를 꼼꼼히 검토해서 혹시라도 불리한 부분이 있으면 사전에 제거해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

2022-07-15

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[상담사례] 보증금 반환을 거절하는 집주인, 어떻게 해야 할까요

1. 의뢰인의 현재상황 [상담분야: 임대차]
의뢰인은 전세 임대차계약을 맺었습니다. 계약 만료일이 다가오는데 집주인이 돈을 안 준다고 합니다. 그런데 우연히 등기부를 봤더니 세금이 압류돼 있었습니다. 불안해서 집주인한테 연락했더니 세입자를 못 구해서 당장 못 준다고 합니다. 새로 이사갈 집까지 계약한 의뢰인. 어떻게 해결하면 되는지 상담을 요청해 주셨습니다.

2. 상담내용
저희는 일단 집주인에게 내용증명을 발송해서 계약연장을 거절하고 미지급시 소송한다는 내용을 통보하도록 했습니다. 새로운 세입자가 구해지는 건 보증금 반환과 무관하다는 내용, 새로 이사갈 집에 대한 손해도 나중에 소송으로 받을 수 있다는 내용을 안내 드렸습니다. 세금 압류는 소송시 좀더 자세히 확인하는데, 1순위 우선변제권이 확보돼 있으므로 당장 염려할 사안은 아니라고 안내 드렸습니다.

3. 해결책 [내용증명 발송 및 소송준비]
저희는 의뢰인의 요청에 따라 로펌 차원에서 집주인을 상대로 내용증명을 발송해 드렸습니다. 향후 보증금 반환 소송을 위한 사전 준비 절차도 안내해 드렸습니다. 저희 로펌은 앞으로도 의뢰인을 위해 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.

2022-07-13

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[해결사례] 국가를 상대로 한 민사소송의 승소 (원고 승소)

1. 사실관계
의뢰인은 조달청 입찰계약에 선정되었으나 계약시 제출한 서류에 미비점이 있어 중도해지를 당했고 계약 보증금을 몰취 당했습니다. 한순간에 용역을 중단하게 된 의뢰인은 막대한 기회비용을 날린 것에서 나아가 보증금까지 몰취하는 것은 부당하다는 이유로 저희 로펌에 소송을 의뢰해 주셨습니다.

2. 변론방향
저희는 계약해지와 계약보증금 몰취 사유는 법적으로 다르다는 점을 주장했습니다. 과거 유권해석과 배치되는 처분이 내려졌음을 이유로 전액 환급을 주장하면서 기존 사례를 인용하여 법리 공방을 펼쳤습니다. 피고를 대한민국으로 선정하고 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률이 적용됨을 이유로 유사판례도 인용하여 6개월간 치열한 변론을 수행했습니다.

3. 해결 (원고 승소)
치열한 법리공방 끝에 조달청 입찰계약 해지는 정당하지만 계약보증금까지 전액 몰취하는 것은 지나치다는 판결을 받아냈습니다. 판결 이유로서, 계약보증금 몰취는 손해배상액 예정액의 성질을 갖고 있으므로 법원에서 감액이 가능하고, 해당 법리에 근거해서 의뢰인의 몰취금액 중 상당 부분을 감액 받을 수 있었습니다.

2022-07-05

Review

[상담후기] 15분 안에, 빠르고 명쾌한 상담

사실 15분 동안 문제가 어느정도 풀릴 수 있을지 걱정했지만 사건에 대한 이해도도 높으시고 의뢰인의 말을 경청해주셔서 많은 질문들을 드릴 수 있었습니다...

**자세한 후기 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2022-07-05

Review

[상담후기] 일단 먼저 의뢰인 입장을 공감을 해주셔서 너무 감사하고...

향후 어찌 될지 모르겠지만.. 소송이나 추가 상담이 필요하면 또 상담 드리겠습니다.

**자세한 후기 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2022-07-05

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[업무제휴 협약] 보성세무회계

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)는 보성세무회계 (대표세무사 김보성)와 2022년 7월 전략적 업무제휴 협약을 맺었습니다. 앞으로 세무 관련 기업자문, 분쟁해결을 비롯하여 다양한 프로젝트를 함께 수행할 예정입니다. 보성세무회계는 저희 로펌의 기업자문 및 컨설팅 업무 확대, 사업 다각화에 많은 도움을 줄 것입니다.

감사합니다.

2022-07-05

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[해결사례] 부동산 계약해지 성공사례

1. 사실관계

의뢰인은 귀농을 위해서 지방에 있는 부동산을 매매했습니다. 매매당시 토지에 있던 수목을 정해진 날짜까지 제거해주기로 했는데 매도인이 조치해주지 않았습니다. 그래서 매도인을 상대로 계약을 해지하고 계약금과 위약금을 돌려받을 수 있는지 상담하고, 저희의 도움으로 소송을 진행한 사안입니다.

2. 변론방향

계약서가 완벽하지 않아서 계약당시 있었던 녹음. 대화내역 등으로 증거를 보완하고, 지금까지 해소해주지 못한 토지의 현장사진을 확보해서 매도인을 상대로 1차 내용증명을 발송한 뒤 바로 소송에 착수했습니다. 디테일한 법률공방보다 상대 재산을 조기 확보하는 게 중요하다고 판단해서, 예금통장 가압류, 부동산 가압류를 동시 진행했습니다.

3. 해결 (조정: 조기종결)

소송에 따라서는 전략상 순차적으로 증거를 내는 경우도 있지만, 본 사건은 상대방 재산이 없어질 염려가 있었고 법률상 문제없다고 판단하여 가압류 조치 후 바로 소송과 입증자료를 무더기로 냈고, 그 결과 1차 기일이 잡히기도 전에 조정으로 계약금과 위약금 대부분을 조기 상환받을 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 대리권 하자 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 병원에 혼수상태로 누워계시는 아버지와 계약한 채권자로부터 땅을 넘기라는 소송을 당했습니다. 아버지는 현재 의식이 별로없는데 난데없이 채권자들이 계약서에 의뢰인의 서명있다는 이유로 소송을 했는데, 의뢰인은 직접 인감도장을 넘겨준 적이 없는데 소송을 막아달라며 도움을 요청했습니다.

2. 변론방향

저희는 의뢰인이 인감을 아버지에게 직접 넘겨준 적이 없고, 아버지가 현재 의식불명상태라서 정확한 의사표현을 할 수 없는점에 착안해서, 상대방의 유권대리와 표현대리 주장을 모두 막아냈습니다. 대리권 수여의 공식적인 표시가 없었던 것과, 민법 126조의 정당한 이유에 대한 판례를 인용해서 상대의 사실주장, 법률주장을 모두 방어하였습니다.

3. 해결 (피고승소)

의뢰인은 채권자들의 소송을 전부 막아내어 아버지의 땅을 지킬 수 있었고 얼마 후 아버지가 사망하여 그 땅을 상속받을 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 원상복구 및 보증금반환 성공사례

1. 사실관계

의뢰인은 상가를 운영하다가 계약기간이 만료되자 집기를 빼고 건물을 돌려주었습니다. 하지만 집주인은 원상복구를 제대로 안 해놓았다면서 보증금을 거절했습니다. 의뢰인은 자신이 입주한 당시대로 돌려놓았는데, 집주인은 앞 임차인 것까지 최초 상태로 돌려 놓으라고 요구해서, 이를 거절하고 보증금을 돌려받을 수 있게 도와달라고 저희에게 의뢰한 사건입니다.

2. 변론방향

상대방 주장은 의뢰인이 권리금을 받았기 때문에 원상복구 의무도 떠안아야 한다는 것이었습니다. 하지만 권리금 계약과 임대차 계약은 분명히 다르며, 권리금 계약에 원상복구 특약이 없는 점에 주목했습니다. 저희는 의뢰인의 계약서를 분석하고 계약당시 주고받은 대화내역, 판례상 정립돼 있는 원상복구 판결을 인용해서 변론에 대응했습니다.

3. 해결 (원고승소)

권리금 계약은 임차인 간에 맺는 계약이고, 권리금을 주었다는 사실만으로 원상복구 의무도 떠안을 수 없다는 판결을 받아냈고, 의뢰인은 더 이상의 원상복구를 하지 않으면서도 보증금을 전액 받을 수 있었습니다. 지출한 변호사 보수도 상대방으로부터 상당 부분 회수할 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 회사 투자금 반환 성공사례

1. 사실관계

의뢰인은 회사에서 실적을 인정받아 회사지분 일부를 받고 경영진으로 일하고 있었습니다. 그런데 회사가 어려워져 개인적인 자금대여를 요청받았고 퇴사하면서 돌려주겠다는 약속을 받았습니다. 그런데 퇴사할 때가 되자 회사는 투자금이라고 주장하며 반환을 거절했습니다. 의뢰인은 월급. 퇴직금과 별도로 자신이 회사에 지급한 돈을 돌려받아 달라며 저희에게 의뢰한 사건입니다.

2. 변론방향

저희는 의뢰인과 회사간의 1,2,3차 약정서를 근거로 위 돈이 원금상환을 전제한 돈이라는 변론을 이끌었고, 의뢰인과 회사간에 그 동안에 주고받은 카톡내역, 회사의 내부사정을 밝히는 진술서를 증거로 첨부했습니다. 상대 회사는 임금과 퇴직금을 모두 지급했고 의뢰인이 지분을 받아간 것이 투자금의 대가라는 논리를 펼쳤으나, 지분은 노동에 대한 대가였고, 위 투자금은 그것과 무관하다는 것을 밝혔습니다.

3. 해결 (원고승소)

의뢰인은 자신이 회사에 빌려준 돈 전액을 인정받았고 원금과 지연손해금은 물론, 지출한 변호사보수 일부까지 회사로부터 전액 지급받을 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 연예인 전속계약 분쟁사례

1. 사실관계

의뢰인은 유명 가수로서 소속사와 전속계약을 맺었습니다. 계약당시 일정 수 이상의 앨범발매, 수익금 정산과 전폭적인 지원을 약속 받았음에도 소속사에서 지원해주지 않아서 전속계약 해지를 원하는 상황이었습니다. 계약기간은 남아 있었지만 소속사의 계약위반으로 인한 계약해지를 주장한 것입니다.

2. 변론방향

저희는 의뢰인과 소속사간의 전속계약서를 확인하고, 그 동안의 커뮤니케이션 자료와 활동 내역을 증거로 수집한 뒤, 전속계약효력정지 가처분과 본안소송을 동시에 제기하였습니다. 소속사는 전속계약금을 빌미로 해지를 거부하면서 소송이 장기전으로 돌입하게 될 뻔 하였지만, 의뢰인은 전도 유망한 가수로서 한시라도 빨리 소속사를 벗어나 자유롭게 활동하는 것이 중요했으므로, 저희는 외부기관 조정을 통해서 소속사와 조기에 협상 테이블을 마련해서 신속하게 해지를 합의하였습니다.

3. 해결 (조정성립)

의뢰인은 가처분 및 소송 결과를 기다릴 필요없이 외부 조정을 통해서 바로 소속사와 계약을 해지하고 독자적으로 활동할 수 있게 되었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 건물주의 부당한 명도소송 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 건물을 사용하지 않았는데 카드 단말기 명의에 있었다는 이유로 건물주로부터 명도소송과 수억원대의 부당이득 청구 소송을 당했습니다.

2. 변론방향

저희는 진짜 임차인이 누군지 확인하고 임차인도 아닌 의뢰인을 상대로 부당한 소송을 중단해야 한다는 논리를 펼쳤습니다. 임차인과 의뢰인 간의 주고받은 대화내역을 밝히고, 법률상 간접점유, 점유보조자, 부당이득의 실질적 사용수익 법리를 펼쳤습니다. 해당 건물에서 일하던 직원들의 진술서, 가처분 당시 집행관의 사실조회를 통해서 사건 경위를 밝히는데도 주력했습니다. 가처분으로 인해서 상법상 명의대여자 책임이 발생하지 않도록 방어했습니다.

3. 해결 (피고승소)

1년에 걸친 소송결과, 의뢰인을 상대로 한 소송은 부당하다는 결론을 이끌어냈습니다. 재판부에서는 의뢰인이점유자가 아닌 것으로 인정함으로써, 의뢰인은 총 3억원이 넘는 피해를 예방할 수 있었던 것입니다.

2022-06-07

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[해결사례] 입사취소에 따른 손해배상 승소사례

1. 사실관계

의뢰인은 입사예정인 회사로부터 합격통보를 받고 입사를 준비하고 있었는데 회사가 일방적으로 입사를 취소함으로써 다른 회사 취업기회도 잃었다며 손해배상 청구를 의뢰하신 사건입니다.

2. 변론방향

저희는 계약체결상 과실책임 법리를 주장했습니다. 입사예정인 회사로부터 합격통지를 받은 시점과 퇴사 및 다른 회사 입사를 취소 통보한 시점을 비교하였고, 명확하게 회사의 잘못을 먼저 밝혀냈습니다. 통상적인 손해뿐만 아니라 취업기회 상실로 인해 1년 가까이 재산적 정신적 피해를 받은 자료도 모두 증거로 제출하였습니다. 민법상 계약체결상 과실책임 법리에 관한 판례를 인용하여 변론하였습니다.

3. 해결 (원고 전부승소)

사전에 모든 증거와 주장을 정리해서 제출한 결과, 피고는 별다른 반박을 하지 못했으며, 단 1회 기일만에 의뢰인이 청구한 금액 모두를 인정받을 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 사해행위 피고의 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 금융기관으로부터 사해행위 소송을 당했는데, 금융기관이 아버지에게 돈을 빌려줬고 아버지가 의뢰인에게 근저당 설정을 해 준 것이 문제된 사건입니다. 갑작스럽게 소송을 당해보니 어떤 영문인지 몰라서 사건설명과 대응방법을 요청하셨습니다.

2. 변론방향

저희는 아버지가 은행에게 빌린 돈의 액수와 의뢰인에게 근저당을 잡아준 경위를 밝히는데 집중했습니다. 아버지는 은행말고 다른 채무가 더 있었는데, 알고보니 의뢰인에게 근저당을 설정하기 전과 후를 비교했을 때, 은행입장에서는 차이가 없다는 점을 확인했고 이 점을 집중 변론했습니다. 사해행위 채무자의 채무초과에 변함이 없는 것입니다.

3. 해결 (피고 전부승소)

데이터 상으로 분명히 드러나는 사안이고 효과적으로 법률주장을 펼친 결과, 법원에서는 이례적으로 원고의 청구를 포기하는 화해권고 결정을 내렸고, 금융기관인 원고가 별다른 이의를 하지못해, 피고는 소송을 전부이겼고 부담에서 벗어날 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 부당한 공사대금 청구 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 모텔을 운영하면서 인테리어 업체에 공사를 맡겼습니다. 지인을 통해 맡긴 거라서 따로 계약서를 쓰진 않았는데요. 업체에서 주는 견적서를 확인했고 총 금액 상한을 정한 뒤 공사를 시작했는데 마무리될 즈음 비싼 자재를 썼다면서 추가 대금을 요구하는 인테리어 업체로부터 소송을 당했습니다.

2. 변론방향

저희는 계약서가 없기 때문에 업체에서 보내준 견적서를 1차적으로 확인했습니다. 의뢰인은 전문가가 아니기 때문에 어느 항목에 어떤 자재가 비용이 많이 드는지 설명받은 적이 없다는 점을 해명했고, 견적서는 법률상 청약에 불과하지 합의로 볼 수 없다는 논리를 펼쳤습니다. 그래서 의뢰인이 총 공사비를 한정하고 시작했으면 업체에서도 그 범위 안에서만 대금을 요구할 수 있고 추가 공사 대금의 근거는 없다는 점을 밝혔습니다.

3. 해결 (조정성립)

상대 업체에서 증거로 내밀었던 추가 견적서는 계약서로 간주될 수 없음이 받아 들여졌고 총 공사비를 한정한 의뢰인의 입장 또한 받아들여져서, 약 7,000만원에 달하는 추가 공사비를 지급할 의무가 없음이 인정됐습니다. 1년에 걸친 기간동안 소송때문에 골머리를 앓던 의뢰인이 소송에서 해방되는 순간이었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 상가 조합의 보증금 청구 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 부모님으로부터 물려받은 상가가 있었습니다. 명의는 자녀였지만 조합 측에 임대를 주고 보증금은 부모님이 대신 반환하겠다는 약정을 했습니다. 재개발 사업이 진행되자 조합은 부모님이 아니라 소유주인 자녀에게 보증금을 반환하라는 소송을 했습니다. 부모님과 오래전부터 연락을 끊었는데 갑자기 소송이 들어오자 당황하여 의뢰인이 저희 로펌에 의뢰하신 사안입니다.

2. 변론방향

저희는 부모님이 맺은 반환 특약서를 근거로 대응에 나섰습니다. 부동산 소유주가 임대인의 지위를 당연 승계한다는 논리로 원고측에서는 변론했지만, 저희는 부모님과 자녀 관계를 소명하고, 민법상 계약 당사자 항변, 면책적 채무인수 항변, 명의 이전이 상가법 개정 전이라는 논리로 방어에 성공하였습니다.

3. 해결 (피고 전부승소)

저희 논리가 받아 들여졌습니다. 상대쪽에서 별다른 추가 증거를 내지 못하였고, 재판부에서는 1회 기일만에 피고 전부승소로 결론을 내주었습니다. 오랫동안 부모님과의 관계로 힘들어 한 의뢰인이 스트레스에서 해방되는 순간이었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 건물철거에 대한 10억원 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 땅 주인으로서 임차인한테 땅을 빌려줬습니다. 임차인이 건물을 지은 후, 토지 임대료를 주지 않아서 의뢰인은 해지하고 계약서대로 건물을 철거했습니다. 소송까지 끝내고 미납 임대료에 대한 승소 판결문을 받았습니다. 그런데 1개월 후 건물 주인이라고 하는 제3의 공사업체가 갑자기 나타나, 사실은 건물주인이 자신인데 왜 무단 철거하냐며 의뢰인을 상대로 10억원 상당의 소송을 제기한 사안입니다.

2. 변론방향

계약서가 분명하여 무리가 없을 것이라 예상했으나, 공사업체는 자신과 땅 임차인과는 무관하다는 논리로 불법철거 주장을 하였습니다. 저희는 1차적으로 계약서에 철거 특약이 있는 부분, 선행 소송에서 땅 임차인을 상대로 승소한 판결문을 근거로 변론에 나섰습니다. 1심에서는 공사금액 10억원이 아니라 시가 상당액 2억원으로 감액하는데 성공했습니다.

2심에서는 손해액에 관한 세밀한 변론 전략이 주효했습니다. 유사 판례를 찾아내서 무단 철거가 인정되더라도 어차피 철거될 운명인 건물이라면 (토지 임대료 미납으로 인해서) 시가 상당액이 아니라 폐 자재에 한해서만 손해가 인정된다는 논리를 펼쳤습니다. 그 변론이 주효했고, 오히려 원고가 부당이득을 하고 있다는 상계항변도 펼쳤습니다. 폐자재 260만원보다 의뢰인이 피해받은 부당이득금 5500만원이 더크다는 이유로, 전액 피고 승소로 결론 내렸습니다.

3. 해결 (피고 전부승소)

재판부는 시가상당의 손해액 2억이 아니라 폐자재 260만원만 인정된다면서 저희가 인용한 판례를 인정하였습니다. 오히려 의뢰인이 피해받은 부당이득금 5500만원이 더 크다는 이유로, 상계항변도 인정 받았습니다. 결과적으로 피고 전부 승소로 결론 내렸습니다. 1심과 2심을 포함해 총 2년 동안 소송한 의뢰인이 깔끔하게 전부 승소하여 해방되는 순간이었습니다. 막대한 소송비용을 부담한 의뢰인을 위해서, 패소한 상대방이 부담해야 할 소송비용이 3,000만원 가까이 된다는 점을 안내드리며 최선의 AS를 해드리는 것도 잊지 않았습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 세입자에 대한 부당한 수리비 청구 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 세입자인데 누수가 생겨서 집주인한테 수리를 요청했습니다. 그런데 집주인은 세입자 때문에 누수가 생겼다면서 보증금을 안돌려주고, 수리비를 보증금에서 공제하겠다고 밝히는 등 명도소송을 제기했습니다. 의뢰인은 보증금 반환과 손해배상을 반소로 제기했고, 결국 본소와 반소가 병합해 소송이 이뤄졌습니다.

2. 변론방향

저희는 누수는 원칙상 집주인 책임이라는 걸 주장하고, 만일 세입자 잘못이라면 그 원인도 집주인이 밝혀야 하다는 점을 주장했습니다. 상대쪽에서 감정도 없고 증거가 없음을 밝힌 뒤, 오히려 세입자가 손해를 입은 자료를 구체적으로 제출했습니다. 정확한 건물 명도일자와 새로 이사를 가야해서 입은 추가 손해를 모두 증명하였고, 집주인의 증거가 신빙성 없다는 점도 탄핵했습니다.

3. 해결 (피고 전부승소)

1년에 걸친 소송끝에 재판부는 저희 손을 들어주었습니다. 누수가 세입자 때문에 생겼다는 증거가 없으므로 집주인의 주장은 모두 기각되었고, 저희가 주장한 보증금 전액 + 재산적 손해 전부가 인정되었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 부당한 명도청구 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 전차인이고 전대인과 계약을 연장해서 살고 있었습니다. 1년 전에 보증금을 받으려고 하니까 전대인이 보증금을 못 주니까 연장해서 월세 내면서 살라고 하여 동의한 것입니다. 그런데 전대인은 집주인한테 요청을 받았다면서 갑자기 태도를 돌변해서 나가달라고 하며 명도소송을 제기한 사안입니다.

2. 변론방향

계약기간이 불과 5개월 밖에 안 남았단 점에 착안하여 빠르게 법리공방을 벌이기보다 시간은 우리편이라는 생각으로 지연 전략을 펼쳤습니다. 한 차례 조정이 불성립되었고 다시 재판이 잡히는데만 3개월이 지났습니다. 그 사이 전대인은 다급했는지 집에 무단으로 찾아오기까지 했습니다. 녹취자료가 분명해서 법리공방을 펼쳐도 충분히 승소 가능했지만 다급한 전대인을 상대로 기일에 맞춰 느긋하게 변론을 준비했습니다. 전대인은 집주인과의 계약 때문에 더 이상 소송을 유지하기 힘들어졌습니다.

3. 해결 (피고승소)

결국 전대인은 버티지 못하고 의뢰인에게 연락하여 이사비로 1500만원을 지급할테니 나가달라고 요청하는 상황에 이르렀습니다. 계약기간이 남았던 의뢰인은 월세의 10배에 해당하는 이사비를 지급받았고 원만하게 합의하여 집을 비워주었습니다. 세입자를 상대로 말을 바꾸고 돈을 안 돌려주려고하다 보증금보다 많은 이사비를 지급하게 되었고, 의뢰인은 억울함을 풀었다면서 저희에게 감사의 뜻을 표했습니다. 변론 및 증거 제출 결과 재판부는 의뢰인의 손을 들어주었습니다. 의뢰인은 소송에 이겨주어 감사하다는 뜻을 저희에게 전했습니다. 저희 역시 새로운 도전을 계속하는 의뢰인을 마음속 깊이 응원해 드렸습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 유학원 과실에 대한 손해배상 청구

1. 사실관계

의뢰인은 해외대학 입시를 위해서 유학원에 등록했습니다. 유학원에서는 해당 대학의 정확한 준비서류 및 입시요강을 확인하지 못해서 접수를 잘못하는 사고를 냈고 의뢰인은 지원을 못해 대학 입시를 1년 더 준비해야되는 상황이 되었습니다. 의뢰인은 유학원을 상대로 법적 책임을 묻고싶다며 의뢰해주신 사건입니다.

2. 변론방향

저희는 유학원의 채무불이행 및 손해 산정에 집중했습니다. 유학원에서 합격을 보장해주지는 않지만 정확한 지원서류를 준비해 접수하는 것은 계약상 의무임을 강조했습니다. 유학원과의 커뮤니케이션 자료, 해당 대학의 정확한 입시요강, 담당 선생님의 진술서를 증거로 제출했습니다. 의뢰인이 다른 유학원에 지출한 비용, 지원했을 때 합격 가능성, 1년간 또 대학을 준비해야 하는 정신적 손해도 주장 증명했습니다.

3. 해결 (조정성립)

?정확한 변론 및 증거 제출 결과 재판부는 의뢰인의 손을 들어주었습니다. 의뢰인은 소송에 이겨주어 감사하다는 뜻을 저희에게 전했습니다. 저희 역시 새로운 도전을 계속하는 의뢰인을 마음속 깊이 응원해 드렸습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 주식대금 청구 승소사례

1. 사실관계

의뢰인은 직장에서 일한 대가로 주식을 받았고 퇴사시 주식대금을 청구한 사안입니다. 상대 회사는 옵션 계약이라면서 의뢰인이 옵션을 달성하지 못했으므로 줄 수 없다는 입장이었습니다. 합의 직전까지 갔지만 최종 결렬되어 부득이 의뢰인은 전 직장을 상대로 소송을 걸었고 저희에게 위임한 사안입니다.

2. 변론방향

주식매매 계약서에 법인과 대표가 다르다는 점을 밝히며 해당 계약은 옵션 계약이 아니라 실제는 증여 계약임을 밝히는 데 주력했습니다. 의뢰인과 상대방 간의 카톡 내역, 회사에서 마지막까지 합의금을 주고 있었던 정황을 밝혔습니다. 상대가 옵션 계약이라고 주장할 것을 대비해서 주주명부 확인도 요청하였고 주주명부에 의뢰인이 이미 기재돼 있다는 진술도 얻었습니다.

3. 해결 (원고 전부승소)

재판부는 법인과 개인이 다르므로 피고 주식매매 계약서의 유효성을 문제 삼았고, 카톡내역, 합의금 지급내역, 주주명부의 진실성을 인정함으로써, 저희 주장을 모두 인정하였습니다. 의뢰인은 소송을 통해서 그 동안 회사에 대한 노고로서 주식 대금을 받을 권리를 안전하게 확보할 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 회사의 부당한 주식대금 청구 방어사례

1. 사실관계

의뢰인은 근무 중 회사로부터 부여받은 주식대금을 퇴사하면서 청구했습니다. 그런데 회사에서는 주식대금이 아니라 옵션계약을 주장했고 옵션 미달성으로 반환할 대금이 없다고 대응했습니다. 의뢰인은 주식대금 청구소송을 해서 승소했으나 회사에서는 다시 반환소송을 제기한 바, 저희에게 도움을 구한 사안입니다.

2. 변론방향

저희는 당사자 및 소송물이 동일한 사건으로서 기판력에 저촉된다는 절차법적 항변을 포함하여, 실체적으로도 주식거래세 납부경위, 주주명부 등을 밝혀서 의뢰인이 정상적으로 주식대금 받을 권리가 있음을 주장했습니다. 특히 서로 작성한 계약서의 작성경위를 밝히고 이를 대체하는 합의서와 입금내역이 최근에 존재한다는 것도 증거로 모두 밝혀냈습니다.

3. 해결 (피고 전부승소)

선행소송 1심, 후행소송 1,2심을 포함하여 총 3번에 걸친 모든 소송에서 의뢰인의 전부 승소로 결론을 얻을 수 있었습니다. 1년 간의 공방 끝에 마침내 원하는 주식대금을 모두받고 깨끗하게 기존 분쟁을 마무리할 수 있었습니다. 저희에게 감사의 마음을 표했고 이후에도 다른 일이 있으면 또 의뢰하겠다는 의사를 남겨주었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 건물명도 및 보증금 반환 성공사례, 피고 전부승소

1. 사실관계

의뢰인은 임대차 계약 만료시 누수 문제로 집주인과 분쟁이 있었습니다. 집주인은 누수공사를 빌미로 보증금 반환을 거절했고 오히려 건물 명도 소송을 제기했고 의뢰인은 보증금 뿐만 아니라 추가 손해까지 입어서 저희에게 도움을 구한 사안입니다.

2. 변론방향

저희는 누수의 객관적 원인이 밝혀지지 않았음을 이유로 임대인의 수선의무 및 증명책임을 주장했고, 누수의 객관적 발생시기와 누수의 책임은 다르다는 논리로 접근했습니다. 건물이 오래돼서 하자가 심한 상태였고, 전 임차인 역시 누수분쟁을 겪었다는 진술서를 확보해서 원고 주장의 신빙성을 탄핵하는데 집중 했습니다. 그외에도 보증금 반환 지연 및 강제이사에 따른 손해를 하나하나 증거로 제출하면서 변론에 임했습니다.

3. 해결 (피고 전부승소)

제1심, 제2심을 거쳐 총 2년에 걸친 소송 공방이 있었습니다. 감정신청을 둘러싼 공격을 적극 방어한 끝에, 의뢰인은 보증금 전액 뿐만 아니라 연12%의 지연이자, 추가 손해까지 모두 인정받을 수 있었습니다. 적지않은 소송비용을 부담했지만 그것을 넘어서는 금액을 인정받아 실제 투여된 비용도 없이 깨끗하게 소송을 끝낼 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 이혼 양육 위자료 재산분할

1. 사실관계

의뢰인은 배우자로부터 소송을 당했고 이혼 사유는 물론 양육권, 양육비, 위자료 청구가 포함돼 있었습니다. 실제 쌍방의 원인으로 혼인관계는 파탄 중이었으나, 귀책사유 있는 당사자라는 오해를 받았고, 원 피고 상호간 나누어야 할 재산도 존재했습니다.

2. 변론방향

저희 로펌에서는 양쪽 공히 이혼을 원한다는 점을 밝히고, 원고가 밝힌 이혼사유가 아니라 그것의 원인이 된 사실관계를 해명했습니다. 사건 본인의 의사를 존중하여 친권/양육은 피고가 가져야하며, 2022년 상향된 양육비 개정 기준을 함께 주장하였고, 재산분할은 국토부 실거래가에 자료가 불비하지만, 최근 전세가를 바탕으로 매매가율을 환산하여 주장했습니다.

3. 해결 (조정성립)

탄탄한 증거를 바탕으로 치열하게 공방한 끝에, 재판부에서는 피고의 친권/양육권 모두를 인정하였고, 원고에게 지급할 위자료는 전혀 없으며, 재산분할 역시 피고가 만족할 만한 수준의 시세를 인정해 주는 조건으로 조정을 성립 시켰습니다. 의뢰인은 자녀와 함께 양육환경을 만들 수 있었고, 6개월만에 소송에서 해방될 수 있었습니다.

2022-06-07

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[해결사례] 보증금 7억원 담보를 위한 계약 및 협상대리

1. 사실관계

의뢰인은 부동산 위탁관리를 맡고 있었고 보증금 7억원을 담보하기 위해 계약당시 근저당설정을 해주기로 약정했습니다. 그러나 건물주는 근저당 설정 직전에 신탁회사에 1순위 담보를 맡겨버렸고 대출금 미변제로 경매할 경우, 의뢰인의 보증금 반환이 위태로워질 수 있는 상황이 되었습니다. 의뢰인은 저희 로펌에 계약서 작성 및 협상과정을 맡겼습니다.

2. 변론방향

저희 로펌은 신탁계약상 특약사항을 확인했습니다. 만일 건물주 차주가 임대차 사실을 숨기고 1순위 신탁계약을 맺을 경우, 형식적 순위와 다르게 임차 보증금에 우선 순위권이 확보된다는 점을 밝혀 냈습니다. 이를 토대로 수탁자와 건물주 모두에게 내용증명을 발송하여 미고지된 사실을 밝히고, 신속하게 안전장치를 마련해줄 것을 요청했으며 관련 계약서와 협상과정을 모두 대리했습니다.

3. 해결 (협상완료)

수탁사는 해당 특약사항을 확인한 뒤, 건물주에게 미고지한 사실이 맞는지 확인을 거쳤고 이를 인정 할 수 밖에 없었던 건물주는 향후 삼각 분쟁을 염려하여 7억원을 우선 상환한 뒤, 미납금액에 대한 담보조치를 모두 이행해 주었습니다. 의뢰인은 7억원에 대한 안전장치를 마련하여 걱정없이 사업에 전력투구 할 수 있게 되었습니다.

2022-06-07

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[업무제휴 협약] 세중컨설팅 관세사무소

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)와 세중컨설팅 관세사무소 (대표관세사 조정윤)가 2022년 5월 전략적 업무제휴 협약을 맺었습니다. 세중컨설팅 관세사무소는 다수의 기업과 컨설팅 및 제휴 관계를 맺고 있어, 향후 저희 로펌과 함께할 수 있는 프로젝트가 많을 것으로 예상됩니다. 저희 로펌은 무역, 해운, 세금 등의 법률자문과 소송대리 수행에 있어 세중컨설팅 관세사무소와 긴밀히 제휴하여 의뢰인을 위해 더 나은 법률 서비스를 제공할 수 있을 것입니다.

감사합니다.

2022-06-03

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[공지] 업무제휴 협약 청윤노동법률사무소

"위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)는 청윤노동법률사무소 (대표노무사 박청도)와 2022년 5월 전략적 업무제휴 협약을 맺었습니다. 청윤노동법률사무소는 인사 노무 전반에 있어 다수의 대기업 중소기업과 활발한 프로젝트를 수행하고 있어, 향후 저희 로펌과 함께할 수 있는 프로젝트가 많을 것으로 예상됩니다. 양사는 정보공유, 사업연계에 있어 더욱 활발한 교류를 하기로 했습니다.

감사합니다.

2022-06-02

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[공지] 업무제휴 협약 시공특허법률사무소

"위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)는 시공특허법률사무소 (대표변호사 강일신)와 2022년 5월 전략적 업무제휴 협약을 맺었습니다. 시공특허법률사무소는 특허, 상표 등에 전문성을 가진 변리사팀을 보유하고, 다수의 벤처기업에 투자하는 투자사로서, 앞으로 저희 로펌과 많은 컨설팅 프로젝트를 수행할 예정입니다. 시공특허법률사무소는 저희 로펌의 자문 및 컨설팅 업무 확대에 많은 도움을 줄 것입니다.

감사합니다.

2022-06-02

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[상담후기] 이 분이 찐입니다!

20가지가 넘는 질문에 빠르고 정확하게 답변해 주셨고, 과장되지 않은 현실적인 위자료 예상금액을 말씀해 주셨습니다

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2022-06-02

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[상담후기] 사건 관련하여 많은 도움이 되었습니다.

마치 자신이 사건의 당사자인 것처럼 친절하고 세세하게 상담하여 주는 모습이 정말 마음에 들었습니다. 특히 임대차 계약과 관련하여 저의 예정에 없던 질문에도 척척 대답해 주셨습니다.

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2022-06-02

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[상담후기] 조석근 변호사님 추천합니다!

집안일로 인하여, 처음 법률 상담을 받아보았는데, 굉장히 친절하시고 경청해 주셔서 답답한 마음이 많이 해소되었습니다.

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2022-06-02

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[상담후기] 사건과 관련해서 도움이 되는 방법들을 상황에 따라 말씀해주십니다.

변호사님은 냉철한 판단력을 가지신 것 같습니다. 정확한 지식으로 인터넷에 떠도는 여러가지 잘못된 정보에 현혹된 클라이언트에게 단계적으로 또한 절차적으로 이해가기 쉽게 설명해주셔서...

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2022-06-02

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[상담후기] 장황한 상황설명에도 핵심만 명확히 짚어 내용정리를 해주셨습니다.

사건정리를 매우 명확하고 빠르게 정리해 주셨고, 핵심을 짚어 분쟁시 유리한 방향으로 이끌어주셨어요. 가능한 것과 불가능한 것을 나눠주시고 불가능을 가능하게 바꾸려면 어떤 조치를 취해야 하는지...

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2022-05-31

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[상담후기] 현실적이고 빠른 판단으로 도움이 많이 됐습니다.

다른 변호사와 이미 상담 해봤지만 결국 마음이 더 불안해져서 고심 끝에 조석근 변호사님과 다시 상담 했는데 현실적인 얘기와 애매한 답변이 아닌 마음에 확신을 갖게 되는 상담으로...

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2022-05-31

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[상담후기] 잘 경청해주시고 조언해주셨습니다.

지금까지 통화한 변호사분들 중 가장 친근하게 말씀해주셔서 좋았습니다. 제가 작성한 글도 잘 읽어주시고 제 얘기를 끊지 않고 잘 들어주셨습니다.

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2022-05-31

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[상담후기] 현상황에 대해서 꼼꼼히 체크해 주시고 법률적인 자문을...

거래처와 문제가 있었는데 내용을 꼼꼼히 체크해 주셔서 문제를 더 직관적으로 생각할 수 있게 되었습니다...

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2022-05-31

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[상담후기] 명쾌한 상담으로 답답함이 풀렸어요

집주인과 분쟁이 처음이라 어디서부터 어디까지 챙겨야 하는 것인지 난감했는데 변호사님께서 잘 짚어주셔서 깔끔하게 정리가 되었어요...

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2022-05-31

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[상담후기] 정확하게 짚어주신 포인트

계약서와 관련된 내용으로 작성글이 길었지만, 처음부터 포인트를 짚어서 질문해주시고 해답까지 들을 수 있었습니다...

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2022-05-31

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[상담후기] 찐이다~진짜가 나타났다

제 사건은 공동주택관리 문제였는데 다른 변호사님들께 문의드리면 제가 이해시켜드리고 설명을 많이 했는데 조석근변호사님은 빠른 판단과 이해력, 비슷한 사건의 판례를 말씀하시며...

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2022-05-31

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[상담후기] 차분한 목소리와 따듯한 공감을 해주셔서 감사드립니다.

차분한 목소리와 따듯한 공함을 해주셔서 감사드립니다. 불안하게만 느껴졌던 부분에서 자신감과 확신을 가지게 되었고, 대처 방법을 명확히 알려주셔서 감사드립니다.

**자세한 후기 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2022-05-31

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[해결사례] 엔터테인먼트 전속계약 해지 사례

1. 사실관계

의뢰인은 전도유망한 신인 모델로서 소속사와 5년 전속계약을 맺었습니다. 하지만, 계약 후 소속사는 초반에 몇 차례 도와준 것 외에는 아무런 연예교섭 활동을 하지 않았고, 심지어 1년간 연락을 끊어버렸습니다. 의뢰인은 소속사와 더 이상 희망이 없다는 생각에 전속 계약 해지를 요청했고, 저희 로펌에 상사중재 사건을 위임하였습니다.

2. 변론방향

저희 로펌은 연예인과 소속사간의 다수의 전속계약 분쟁 경험을 바탕으로, 소송보다는 상사중재로 신속하게 해결했습니다. 먼저 상대 쪽의 부작위가 계약 파탄의 원인이라는 점을 밝히고, 그 동안 연락이 끊긴 경위, 정산서 미발급 등의 사유도 밝혔습니다. 상대 측은 오히려 위약벌 청구의 반대 신청을 하였으나, 의뢰인 측에 아무런 귀책사유가 없음을 항변하였고, 관련된 대법원 판결도 인용하였습니다.

3. 해결 (피고 승소)

쌍방의 치열한 법률공방이 있었으나, 최종 결과 저희 로펌에서 준비한 증거 및 법률 논리가 모두 인정되었고, 중재 재판부에서 신청인 원고의 전부 승소 판정을 1년 만에 내려주었습니다. 의뢰인은 1.2.3심 소송을 가지않고도 상사 중재로서 신속하게 전속계약에서 빠져나올 수 있었고, 새로운 소속사에서 모델로서 꿈을 이어갈 수 있게 되었습니다.

2022-05-30

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[해결사례] 상가 임대차 갱신 및 명도 방어 사례

1. 사실관계

의뢰인은 2014년부터 가게를 운영해 오고 있는데, 갑자기 건물주가 리모델링을 이유로 나가달라고 요구하였고 의뢰인을 계약갱신을 원했습니다. 의뢰인은 상가법상 정당한 계약 갱신을 요구하고 건물주의 명도를 거절했는데, 이에 쌍방이 소송을 하게 되어 저희 로펌에 의뢰해주셨습니다.

2. 변론방향

상대 쪽은 갱신 거절 사유를 만들기 위해 차임연체, 건물훼손, 재건축 등을 주장했으나, 실제 의도는 리모델링이라는 것을 간파하고, 저희 로펌에서는 하나하나 반박하기에 이르렀습니다. 차임연체는 소멸시효 항변으로, 건물훼손은 감정을 주장했고, 재건축은 특약이 없었다는 점을 밝혔습니다.

3. 해결 (피고 승소)

상대측은 막상 감정절차에 들어가자 승소가능성이 희박하고 막대한 감정비용 및 소송비용이 나올 것을 알게되자, 신청을 철회하고 저희측 요구사항 대부분을 인정하는 선에서 화해권고에 응했습니다. 상가법상 계약을 인정받는 것을 넘어서, 퇴거시 권리금 방해금지 조항도 넣을 수 있었고, 의뢰인은 사실상 승소와 같은 결과를 얻었습니다.

2022-05-30

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[해결사례] 교통사고 손해배상 청구 승소사례

1. 사실관계

의뢰인은 교통사고 피해자로서 가해자에게 배상금을 요청했으나 거절 당했습니다. 가해자 차량이 회사 차량인 탓에 보험금도 한도가 걸렸습니다. 의뢰인은 손가락 골절을 입어서 치료비, 후유증이 남았고 충분한 배상을 받고자 저희 로펌에 손해배상 소송을 의뢰하게 됐습니다.

2. 변론방향

저희 로펌은 교통사고 손해배상 청구 소송을 제기한 뒤, 보험사에서 정한 과실비율을 기초로, 경찰 수사자료를 통해 상대측의 귀책사유를 입증했습니다. 손해액 입증을 위해서 신체감정을 신청했고 법원에서 채택되어 약 1년에 가까운 감정 절차를 진행했습니다. 신체감정 결과를 토대로, 치료비, 일실수익, 위자료를 나누어 주장했고, 상대쪽에서 더 이상 반박할 수 없는 주장과 증거를 제시했습니다.

3. 해결 (협상완료)

피고 측은 신체감정 자료, 병원자료, 경찰수사 자료를 살펴본 뒤, 자신들에게 아무런 귀책사유가 없다는 입장을 뒤집고, 최초 합의 금액 이상으로 화해권고를 먼저 요청하였고, 의뢰인은 병원 치료비 및 손해배상 금액의 상당부분의 만족을 얻을 수 있었습니다.

2022-05-30

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2022-05-25

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2022-05-25

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2022-05-25

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[법률가이드] NFT 가 뭔가요

2022-05-25

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[법률가이드] 남의 영상을 NFT로 만들 수 있나요

2022-05-25

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[법률가이드] 상속 어떻게 받는지 알아둬야 합니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [상속 어떻게 받는지 알아둬야 합니다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 상속은 언제 어떻게 받을까. 상속인과 상속비율. 상속포기와 한정승인 등등
상속에 관한 기초상식을 알아봅니다!!

2022-05-25

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[법률가이드] 돈 받을 게 있을 때 빠르게 소송하는 법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [돈 받을 게 있을 때 빠르게 소송하는 법] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 지급명령이 무엇인지. 지급명령 신청법. 지급명령 절차와 신청서 작성법 등등
지급명령에 관한 모든 것 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 상속포기&한정승인 알아두세요.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [상속포기&한정승인 알아두세요] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 상속포기와 한정승인의 차이. 한정승인은 언제 어떻게 하는지
상속포기와 한정승인에 관해서 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 환수처분 이럴때 당합니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [환수처분 이럴때 당합니다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 환수처분은 언제 어떻게 당하는지. 환수처분을 당했을 때 어떻게 대응할 수 있는지. 노인복지센터에서 일어나는 환수처분에 대해 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 노인복지시설 운영의 위험한 현실

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [노인복지시설 운영의 위험한 현실] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 요양원, 노인복지시설 운영시 꼭 맞닥뜨리는 요양급여 부정수급, 환수처분, 영업정지 등등 위험하고 어려운 현실에 대해 공유합니다.

2022-05-25

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[해결사례] 건물 무단철거 소송 대응법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 해결사례 [건물 무단철거 소송 대응법] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 남의 땅에 무단으로 지은 건물 철거했더니 10억 피소? 어떤 일이 있었는지. 어떻게 소송을 막았는지. 등등 자세히 알아봅니다! 실제 사례입니다.

2022-05-25

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[법률가이드] 민사소송과 형사소송의 구별

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [민사소송과 형사소송의 구별] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 기초 중의 기초인 법률상식 딱 1개만 소개하라면? 바로 민사소송과 형사소송의 구별이죠! 이것만 구별해도 어떤 사건도 이해하기 한결 편합니다. 민사소송과 형사소송은 어떻게 다를까요? 두 개의 기본절차, 판결결과는? 민사소송과 형사소송이 결합되는 경우는 어떤 경우일까요. 한번에 다 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 고소하는 법 알고가면 편합니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [고소하는 법 알고가면 편합니다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 형사 고소는 어떻게 하는 것인지. 고소장 작성하는 법. 피해자 진술하는 법 등등. 피해자로서 고소하는 법에 대해 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 형사소송 A to Z

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [형사소송 A to Z] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 범죄와 수사. 그리고 재판. 매일같이 일어나는 사건 사고들! 경찰. 검찰. 고소. 수사. 증거. 벌금. 징역 등등! 무슨 말인지 복잡하고 헷갈리는 형사소송.

형사소송의 모든 것을 낱낱이 알려드립니다!!
형사소송 마스터하기! 형사소송 A to Z!

2022-05-25

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[법률가이드] 코로나 계약해지와 위약금

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [코로나 계약해지와 위약금] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 코로나 때문에 계약해지 가능할까요? 코로나 계약해지 가능한 경우와 불가능한 경우, 위약금 없는 계약해지, 코로나 계약해지와 위약금에 관한 모든 것! 알려드립니다!

2022-05-25

Media

[법률가이드] 민사소송 A to Z

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [민사소송 A to Z] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 돈 때문에 소송을 한다면? 바로 민사소송이죠!

민사소송이란 무엇이고, 어떻게 하면 되는지, 어떤 절차를 주의하는지!
1심과 2심, 3심 소송은 어떻게 다른지!

민사 소송의 모든 것! 민사소송 A to Z
한번에 요약해 드립니다!

2022-05-25

Media

2022-05-25

Media

[법률가이드] 연예인 소속사 전속계약 알아봅니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [연예인 소속사 전속계약 알아봅니다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 연예인. 유튜브 크리에이터. 아이돌. 소속사와 전속계약 맺을 때 알아야할 것들. 계약기간. 수익분배 등등. 연예인 전속계약에 관해서 알아봅니다!

2022-05-25

Media

[해결사례] 인테리어 추가공사 소송 대응법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 해결사례 [인테리어 추가공사 소송 대응법] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 인테리어 공사 후 추가공사 대금 요구하는 업체와 소송사례. 실제 사례를 바탕으로 계약시 주의할 것들. 견적서와 계약서의 차이. 소송 방어하는 방법 알아봅니다.

2022-05-25

Media

[법률가이드] 경찰조사 연락받으면 이렇게 준비하자

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [경찰조사 연락받으면 이렇게 준비하자] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 경찰에서 조사 연락을 받았을 때! 출석 일정은 바꿀 수 있는지, 뭐를 준비해야 하는지. 가면 어떻게 조사 받는지 등등, 경찰 수사 및 피의자 신문 절차에 대해 알아봅니다.

2022-05-25

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[법률가이드] 건물철거 함부로 하면 안 됩니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [건물철거 함부로 하면 안 됩니다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 남의 땅에 지은 건물 철거하려면 어떻게 해야할까. 계약서, 철거, 인도, 부당이득 소송 등등.
건물 철거 소송에 관해서 알아봅니다.

2022-05-25

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[법률가이드] 변호사 상담받을 때 이렇게 준비하면 됩니다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [변호사 상담받을 때 이렇게 준비하면 됩니다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 변호사 상담 받을 때 어떤 걸 미리 준비해오면 되는지.
법률상담 절차에 관해서 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 층간소음 기준과 해결방법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [층간소음 기준과 해결방법] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 층간소음의 정확한 기준은 무엇일까요? 층간소음의 2가지 종류. 층간소음 해결방법, 집주인과 세입자 분쟁 등등, 층간소음에 관한 모든 것 한번에 알려드립니다!!

2022-05-25

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[법률가이드] 가압류 신청 이렇게 한다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [가압류 신청 이렇게 한다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 가압류 신청하는 법. 부동산 가압류. 통장 가압류, 채권 가압류 등등.
가압류 종류와 방법, 공탁금의 차이. 가압류에 대해 한번에 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 월세 안내는 세입자 명도소송 하는 법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 [법률가이드] 월세 안내는 세입자 명도소송 하는 법] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 월세 연체하는 임차인에게 건물명도 청구. 명도소송. 점유이전금지가처분. 제소전 화해 등등. 명도소송에 관한 내용 알아봅니다!

2022-05-25

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[법률가이드] 소송 당했을 때 대응법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [소송 당했을 때 대응법] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 갑자기 소송 당했다면 어떻게 해야할까. 소장 받았을 때 읽는 법. 답변서는 언제까지 써야할까. 답변서 쓰는 법. 민사소송의 가장 기초적인 대응법을 알아봅니다.

2022-05-25

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[법률가이드] 재판가서 말 잘하는 법

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [재판가서 말 잘하는 법] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 민사소송 법정에 가서 주의해야 할 점. 어떻게 말하고 답해야 하는지.
민소소송 변론기일 날 일어나는 일에 관해서 알아 보았습니다

2022-05-25

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[법률가이드] 승소하면 변호사 비용 받을 수 있다.

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 유튜브 법률가이드 [승소하면 변호사 비용 받을 수 있다] 편을 업로드 하였습니다.

이번 영상에서는 승소하면 변호사 비용은 얼마까지 받을 수 있을지. 법적으로 인정되는 변호사보수. 인지대. 송달료. 감정비 등등. 민사소송 승패에 따른 소송비용과 받을 수 있는 방법에 관해서 알아 보았습니다.^^

2022-05-25

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[상담후기] 믿고 맡기는 조석근 변호사님!

"걸어다니는 판례문이신가 생각될 정도로 풍부하고 전문적인 상담해주시고 15분 상담이 넉넉할 정도로 빠르게 다각도에서 소제기 가능성과 문제여부를 검토해 주십니다."

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2022-05-19

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[상담후기] 지인분들이 비슷한 문제로 고민한다면 주저없이 변호사님

"15분이라는 한정적인 시간안에 제가 생각했던 것들을 다 여쭤볼 수 있을지 걱정하며 설명없이 다소 빠르게 질문드렸는데도 핵심을 잘 잡아주시면서 대답해주셔서 시간이 전혀 모자르지 않았네요"

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2022-05-19

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[상담후기] 계약서 자문건이었는데, 명쾌하게 설명해 주셨어요!

"의뢰한 내용을 정확하게 이해하시고, 잘 상담해 주셨습니다. 친절한 상담도 감사했고, 도움이 많이 되었어요. 추후에 계약서 자문건이 생기면 변호사님께 연락 드려서 진행할게요"

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2022-05-19

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[상담후기] 로톡 상담변호사 1등 추천합니다.

"상담받고 궁금한 점이 더 생겨서 여쭤보게 되었습니다. 관련된 내용에 대해서 자세히 설명을 해주셨고, 설명 또한 잘 들었습니다. 현재 잘 진행되는 중이며..."

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2022-05-19

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[상담후기] 명쾌하고 빠른 답변 최고에요

"후기가 많으신걸 보고 선택해서 상담 받았는데요 정말 만족합니다. 왜 많은 분들이 후기 남기셨는지 알 것 같아요"

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2022-05-19

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[인터뷰] 층간소음 때문에 '앙숙'된 3층 검도장과 4층 스터디카페…"건물주 책임은 없나요?“

조석근 변호사(위솔브 법률사무소 대표변호사)가 2022. 3. 17. 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 층간소음에 관한 임차인과 임차인 간의 분쟁에서 건물주의 법적책임에 관한 내용으로 법률 자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 명쾌하고 정직한 상담

"이전에 로톡으로 몇 번 상담을 받아봤지만, 전문가가 맞나 싶을 정도로 다들 답변이 불성실하고 프로의식이 부족하다는 느낌을 받아 큰 기대가 없었는데 제대로된 변호사님을 처음 만나봅니다"

**자세한 후기 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2022-05-19

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[인터뷰] 데뷔할 수 있었던 '프듀' 피해 연습생 5명?1인당 최소 4억 배상받을 수 있다

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 엔터테인먼트 계약과 손해배상에 관한 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 솔직하게 정말 눈앞이 깜깜한 상황이었습니다.(상가임대···)

"로톡을 알게되고 2번째 상담이었습니다. 첫번째 상담에서 좀 어렵고 이해가 가지않아 저희부부가 좀 힘들었습니다. 고민하다가 다른 변호사님께 상담을 해보기로 하고, 조석근 변호사님을 뵙게되었어요"

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2022-05-19

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[인터뷰] 7개월간 믿음으로 기다린 입사 예정자 배신한 사장?법원 "3000만원 배상해라

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 입사예정자의 입사취소와 손해배상에 대한 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 조석근 변호사님의 도움이 매우 절실해요

"아직도 문제가 진행형입니다. 꼼꼼하게 상담해주셨고, 앞으로도 계속 도움을 받을 생각입니다. 이분이 알려주신 몇개의 차선책으로 지금 진행중이며, 상황이 악화될 경우 소송까지 갈 것 같습니다"

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2022-05-19

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[인터뷰] 공민지가 7개월 만에 '자유' 얻어낼 수 있던 이유

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 유명 연예인의 엔터테인먼트 전속계약 및 해결사례에 대한 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 어떻게 되야 소송되는지 근본적인 이유를 짚어주시고···

"하나하나 경청해 주시고 어떻게 되야 소송되는지, 현재 무슨상황인지 들어주시면서 법에 대조하였을 때 법적으로 문제가 되는지 안돼는지 짚어주시고, 제가 생각지도 못한 부분까지 말씀해주셨습니다"

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2022-05-19

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[인터뷰] "너 궁금하지? 홍준표가 왜 홍새로이를 삭제했는지?“

2022-05-19

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[상담후기] 명쾌하고, 냉정한 상황분석을 해주셨습니다.

"여러가지 걱정을 품고 찾아뵀었는데, 궁금증을 아주 명쾌하게 답변해주셔서 좋았습니다. 앞으로, 추후 일어날 문제와 관련되어, 든든한 조력자를 만난 기분이었습니다"

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2022-05-19

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[인터뷰] 코로나19로 인한 결혼·여행 취소 위약금, 이런 경우 낸다? 안 낸다?

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 코로나19로 인한 각종 결혼 여행 취소 위약금 분쟁에 대해서 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 계약해지건으로 상담 드렸어요:)

"계약서를 자세히 보여드릴 수 없는 전화 상담이었는데도 제가 궁금해 하는것과 챙겨 봐야 할 것들에 대해 꼼꼼히 챙겨 말씀 주셨어요"

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2022-05-19

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[인터뷰] 변호사가 알려주는 법대로 '층간소음' 해결하는 방법

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 나날이 늘어가는 층간소음 분쟁을 어떤 식으로 해결할 수 있는지에 관한 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 친절하시고 제 상황을 잘 듣고 꼼꼼하게 답변해주셨어요.

"친절, 섬세하신것도 그렇고 제게 힘이 되게끔 이야기해주셨어요. 덕분에 이야기 잘 진행되어 거의 해결이 되어갑니다. 감사합니다"

**자세한 후기 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2022-05-19

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[인터뷰] 대법원 “공무원 복지포인트는 통상임금 아니다”

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 공무원 복지포인트에 관한 대법원 판결에 대해 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 조언이 도움이 되었습니다.

"불안했던 부분과 염려 스러웠던 부분을 잘 짚어 주시고 해결책도 제안 해 주셔서, 도움이 많이 되었습니다. 궁금 했던 부분도 친절 하고 자세하게 설명 해주셔서 이해가 잘 됩니다"

**자세한 후기 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2022-05-19

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[인터뷰] 시위대에 총 쏘고 ‘정당방위’ 주장하는 홍콩 경찰?한국에서라면?

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 홍콩시위에 있어서 정당방위가 성립하는지에 관하여 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[상담후기] 로톡 전화상담 2회 미팅상담 1회

"친절하고 차분한 변호사님을 만나 감정으로 날뛰던 제 머릿속이 많이 정리되었습니다. 겁이 많아 말 한 마디 제대로 못하는 제가 상대방에 입장 전달을 할 수 있게 잘 정리해 주셨습니다"

**자세한 후기 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2022-05-19

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[인터뷰] 곰탕집 성추행' 대법원 판결 논란에 대해 변호사 21명이 답하다

조석근 변호사 (위솔브 법률사무소 대표변호사)가 로톡뉴스와의 인터뷰 내용이 기사에 실렸습니다. 이번에는 곰탕집 성추행 사건에 있어서 대법원의 판결이 적정한지에 관하여 법률자문을 수행했습니다.

2022-05-19

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[법률자문 계약] (주)미스터멘션

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)가 (주)미스터멘션과 법률자문 계약을 체결하였습니다. (주)미스터멘션은 제주도 한달살기를 모토로 일상에서의 쉼을 지원하는 숙박 중개 플랫폼 회사입니다. (주)미스터멘션이 안정적이고 든든하게 사업을 운영할 수 있도록, 플랫폼 회사에서 발생하는 쌍방 계약 문제, 규제 샌드박스, 투자 계약 관리 등 다양한 법률 이슈에 관해 적극적인 법률자문을 수행할 예정이며, 임직원을 대상으로 한 기업 강연 과 오피스 아워도 지원할 예정입니다. 감사합니다.

2022-05-11

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[공지] 로펌 설립

위솔브 법률사무소(대표변호사 조석근)가 준비를 모두 마치고 2022년 5월 공식적으로 설립 되었습니다. 위솔브는 소통과 공감하는 자세, 신속하고 정확한 업무처리, 품위있는 기업문화를 지향하는 신생 로펌으로서, 30-40대 젊고 유능한 변호사들을 비롯하여, 변리사, 회계사, 세무사, 노무사, 관세사, 공인중개사 등 각 분야 전문가들과 제휴 관계를 맺고 있으며, 자문위원 및 비서팀이 통합하여 기업자문 및 소송지원을 위해 의뢰인을 위해서 최선의 조력을 다할 것입니다.앞으로 저희 위솔브에 끊임없는 지지와 성원을 부탁드리며, 법률도움이 필요한 경우 언제든지 저희 로펌의 문을 두드려주시길 부탁드립니다.

위솔브 법률사무소 (WE SOLVE LAW PARTNERS) 대표변호사 조석근

2022-05-11

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[법률자문 계약] (주)휴마트컴퍼니

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)가 (주)휴마트 컴퍼니와 법률자문 계약을 체결하였습니다. (주)휴마트 컴퍼니는 국내 최초이자 1등 비대면 멘탈케어 앱 "트로스트"를 운영하는 유망 스타트업 회사입니다. 트로스트 서비스를 운영하면서 발생하는 각종 개인정보, 콘텐츠 저작권 등 사내외 다양한 리걸 이슈에 관해서 지속적인 법률자문을 수행하고, 스톡옵션, 근로계약 등 임직원에게 알맞는 기업강연과 오피스 아워 등을 뒷받침하여 앞으로도 최선을 다해 법률 조력을 할 예정입니다. 감사합니다.

2022-05-11

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[법률자문 계약] (주)MZ 엔터테인먼트

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)가 (주)엠즈 엔테터인트 (MZ Entertainment) 와 법률 자문 계약을 체결하였습니다. (주) 엠즈 엔터테인먼트 (MZ Entertainment) 는 투애니원 (2NE1) 출신 가수 공민지와 전문 경영인 출신 공순용 대표가 설립한 연예 기획사입니다. 각종 아티스트 계약, 음악 저작권, 연예인과 소속사 간의 전속계약 등 엔터테인먼트 회사를 운영하면서 맞닦드리는 각종 법률 이슈에 관해서 지속적인 법률자문을 수행할 예정입니다. 감사합니다.

2022-05-11

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[법률자문 계약] (주)포켓메모리

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)가 (주)포켓메모리와 법률자문 계약을 체결하였습니다. (주)포켓메모리는 인공지능 (AI), 실감형 콘텐츠 (VR/AR) 제작업체로서, 메타버스 시대에 걸맞는 콘텐츠 제작을 목표로 한 건실한 중소기업입니다. (주)포켓메모리의 안정적인 사업운영을 위해서 사내외 법률자문을 수행하고, 각종 계약을 관리하며 임직원에게 알맞는 기업강연 및 오피스 아워를 통해서 최선을 다해 법률 조력을 할 것입니다. 감사합니다.

2022-05-11