위솔브 법률사무소

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[법률가이드] 계약 중 이사하면 복비는 누가 책임지나요 (갱신계약, 재계약 복비)

We Solve 입니다. 오늘은 임대차 계약기간 중 이사하는 경우 복비, 중개수수료를 누가 부담하는지 알아봅니다. 갱신계약과 재계약시에도 반드시 복비를 내야하는지도 알아봅니다. Q) 변호사님 임대차 계약을 할 때 복비를 내잖아요. 신규 계약할 때 임대인, 임차인 양쪽이 내는 건 상식으로 알고 있습니다. 그런데 계약 도중 이사하면 복비는 누가 내나요? A) 거래 관행상 이사가는 임차인이 부담합니다. 법에 정해져 있는 건 아닙니다. 계약 도중 이사가려면 임대인의 협의가 있어야만 하기 때문입니다. 임차인이 일방적으로 나갈 수 없습니다. 소송해도 패소합니다. 그래서 임대인 협의를 구하는 차원에서 임차인이 복비를 대신 지급하는 게 관행입니다. 복비가 합의금 역할을 하는 것입니다. Q) 계약이 갱신된 상태에서 임차인이 해지통고를 하면 3개월 후에 종료되는 것으로 알고 있습니다. 이때도 계약 중 이사가는 것과 같이 임차인이 복비를 부담하나요? A) 아닙니다. 해지통고 3개월 종료 규정은 법에서 정한 임차인 권리입니다. 임차인이 임대인의 협의를 구하는 것이 아닙니다. 협의를 구해야하는 것이 아니므로 복비를 반드시 부담해야 하는 것은 아닙니다. 신규 임차인을 구하는 임대인이 부담해야 합니다. Q) 그렇군요. 그럼 계약기간이 끝났는데 묵시적으로 갱신되거나 계약갱신청구권을 행사할 때는 복비를 반드시 내야 하나요? A) 묵시갱신이든 계약갱신청구권 행사든 간에 반드시 계약서를 다시 써야하는 건 아닙니다. 내용이 똑같다면 기존 계약서로 갈음할 수 있어요. 이때는 공인중개사의 도움없이 직거래를 해도 됩니다. 그래서 복비 부담을 안 해도 되는 것이죠. 다만, 더 확실하게 하기 위해서, 불안해서 등등의 사유로 중개인의 도움을 받는다면 이때는 복비 부담의무가 발생합니다. Q) 계약갱신이 아니라 재계약을 하면 어떻게 되나요? 사람은 똑같은데 보증금과 월세, 계약기간이 바뀌어서 계약서를 다시 써야 합니다. A) 이때는 공인중개사의 도움을 받습니다. 물론 직거래로 할 수도 있지만 신규 계약서를 다시 쓰고 보증금 증액분에 대한 확정일자를 추가로 받으니까, 도움 받는 경우가 많죠. 이렇게 되면 당연히 복비 부담의무가 발생합니다. 재계약이니까 신규계약 처럼 쌍방이 균등 분담하면 됩니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-26

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[법률가이드] 전세사기와 보증금사고의 구별기준 (형사와 민사 구별기준)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세사기와 보증금사고의 구별기준 (형사와 민사 구별기준) 편을 업로드 했습니다. 어디까지가 전세사기인지, 어디서부터 단순 민사책임인지, 전세사기와 보증금 사고의 구별기준에 관해서 알아봅니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-26

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[법률가이드] 신축과 구축 아파트, 원상복구 분쟁은 어디서 많이 생길까

We Solve 입니다. 신축과 구축 아파트 중에서 원상복구 분쟁은 어디가 많이 생길까요? 대부분 구축 아파트라고 생각합니다. 오래됐고 낡았다는 이유 때문입니다. 하지만 과연 그럴까요? 오늘은 아파트 원상복구에 있어서 신축과 구축을 비교해서 알아봅니다. Q) 변호사님, 오늘은 아파트 원상복구 분쟁에 대해 알아봅니다. 계약이 끝났을 때 원래 상태로 돌려놓는 것을 원상복구라고 하잖아요. 저희 로펌에서 일하다 느낀건데 원상복구 문제로 소송이 참 많은 것 같습니다. A) 맞습니다. 주택이든 상가든 원상복구는 부동산 소송의 대표적인 유형입니다. 임대인과 임차인의 기대치가 다르기 때문입니다. 최근에 공사비가 올라서 소송금액도 커지는 추세입니다. Q) 원상복구 소송도 다양한 유형이 있는데요. 오늘은 아파트에 대해서만 알아봅니다. 특히 신축 아파트와 구축 아파트를 비교해 보겠습니다. 신축 보다 구축 아파트가 원상복구 분쟁이 많을 것 같은데 맞나요? A) 둘다 많지만 굳이 비교하라면 신축 아파트가 더 많습니다. 좀 의외죠? 낡은 아파트보다 깨끗한 아파트가 소송이 더 많다니요. Q) 그렇네요. 왜 신축 아파트가 원상복구 분쟁이 더 많은가요? A) 여러 이유가 있을텐데요. 일단 임대인의 기대치가 높습니다. 새 아파트는 임대인이 실거주 하기 전에 바로 전세를 줬을 가능성이 있습니다. 곧 임대인이 실거주를 해야하니까 완벽한 상태를 원합니다. 이에 반해 구축 아파트는 이미 여러번 임대를 돌렸을 가능성 있고, 임대인이 실거주 할 의향은 없기 때문에 임대만 잘 나가면 됩니다. 실거주 할 집과 임대가 잘 나갈 집의 기대치는 완전히 다르죠. Q) 듣고 보니까 그렇네요. 원상복구 분쟁은 임차인이 아니라 임대인의 기대치와 관련이 돼 있으니까요. A) 맞습니다. 원상복구라는 게 사실 주관적입니다. 옳고 그름을 떠나서 기대치에 미달하면 소송으로 번지는 일이 많습니다. Q) 또 다른 이유가 있을까요? A) 신축 아파트는 임대 당시 의외로 임대인이 집 상태를 점검 안 하는 경우가 많습니다. 새 아파트면 더 꼼꼼하게 보고 임대줄 것 같은데 오히려 반대입니다. 어차피 새 거니까 별 문제 없겠지라고 생각하거든요. 그래서 증거도 보관을 안 합니다. 그러다 2년, 4년 임대 기간이 지나면 신축 아파트의 하자보수기간도 끝나기 때문에 시공사에 하자보수를 요청할 수도 없습니다. 결국 임대인의 불감증이 원상복구 분쟁으로 이어집니다. Q) 그렇군요. 또 다른 이유가 더 있을까요? A) 신축 아파트는 임차인이 선호가 높고, 전세가도 빠르게 오르는 경향이 있습니다. 그래서 보통 임대 기간이 깁니다. 1회 갱신을 해서 4년을 거주하거나, 임대인과 협의해서 더 오래 있습니다. 기간이 길수록 원상복구 분쟁이 많이 생깁니다. 과거와 현재의 갭이 크고, 입주당시의 증거도 수집하기 어렵거든요. Q) 신축 아파트의 원상복구 분쟁은 어떤 흐름으로 진행되나요? A) 임대인이 패소하는 경우가 많습니다. 신축 아파트의 원상복구는 보통 건물 자체의 하자와 연관된 경우가 많습니다. 임차인이 관리를 잘못했다기보다 시공 자체에 결함이 있는 경우입니다. 임대인이 원상복구 분쟁에서 승소하려면 임차인의 관리소홀을 증명해야 하는데요. 건물 자체에 내재된 하자이므로 관리소홀과 무관하고, 오히려 하자보수기간에 입주민이 한번에 시공사에 요청해야 하는데, 몇년간 임대를 주는 바람에 이 타이밍을 실기하는 경우가 많습니다. 그래서 신축 아파트의 임대인이라면 향후 원복 분쟁을 대비해서 사전에 철저히 하자검증을 하고 사진, 영상으로 증거를 잘 모아두어야 합니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-25

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[법률가이드] 확정일자 받은 전세계약서 분실하면 어떻게 되나요 (우선변제권, 배당이의)

We Solve 입니다. 전세계약에서 우선변제권을 확보하려면 확정일자가 필수입니다. 확정일자를 받은 전세계약서를 분실하면 어떻게 될까요? 경매시 내 우선변제권이 날라가는 걸까요? 어떻게 대처하면 될까요? 지금부터 알아봅니다. 오프라인은 주민센터로, 온라인은 인터넷등기소로 전세계약서는 당연히 보관해야 합니다. 하지만 살다보면 잃어버리는 경우도 많죠. 이때는 공인중개사나 임대인에게 사본을 요청합니다. 그런데 여기에는 확정일자가 없습니다. 확정일자는 임차인이 단독으로 받았기 때문입니다. 이때는 어떻게 할까요? 주민센터로 가서 주택임대차 정보제공요청서를 신청합니다. 확정일자는 이미 등록돼 있기 때문에 증거를 받는 개념입니다. 한번 받은 확정일자가 계약서를 분실했다고 상실되는 것은 아닙니다. 대법원 인터넷등기소에서도 받을 수 있습니다. 계약서 분실했는데 경매로 넘어간다면 갑자기 살고있던 집이 경매로 넘어간다면 어떻게 될까요? 확정일자를 받으면 우선변제권이 있기 때문에 괜찮습니다. 간혹 경매법원에서 누락하는 경우도 있습니다. 이때는 위에 말씀드린 주민센터에서 받은 자료를 경매 법원에 제출하면 입증됩니다. 경매법원이 항상 완벽하게 일 처리한다고 오해하지 마세요. 다 사람이 하는 일이라 누락되는 일도 많습니다. 이를 대비해서 내 권리를 주장해야 합니다. 우선변제권을 누락하고 배당표가 나왔다면 확정일자를 받았음에도 내 우선변제권을 누락하고 배당표가 잘못 나오는 경우도 있습니다. 이때는 반드시 이의신청을 해야합니다. 배당표 역시 경매법원이 관련자료를 토대로 만드는 작업일 뿐입니다. 얼마든지 잘못될 수 있습니다. 이때는 서면으로 이의신청서를 내고 법정에 출석해서 구두 진술도 하는 게 좋습니다. 그래도 잘못되면 일주일 내에 배당이의의 소를 제기해야 합니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-24

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[법률가이드] 전세 보증금 안전하게 지키는 4가지 필수 특약사항

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 전세 보증금 안전하게 지키는 4가지 필수 특약사항 편을 업로드 했습니다. 전세 계약시 보증금을 안전하게 지키기 위한 4가지 필수 특약사항에 관해서 알아봅니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-24

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[법률가이드] 신축 아파트 전세계약, 가짜 임대인 주의하라

We Solve 입니다. 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 공급물량 부족 때문인데요. 청약경쟁률이 치솟고 분양권을 매수하려 달려듭니다. 신축 아파트는 최첨단 기술, 조경, 커뮤니티 시설이 압도적이라 누구나 선망합니다. 그런데 신축 아파트 일수록 전세사기를 조심해야 합니다. 가짜 임대인이 있기 때문입니다. 가짜 임대인이 왜 있을까요? 바로 신축 아파트는 등기부 확인이 어렵기 때문에 이 점을 악용하는 겁니다. 지금부터 신축 아파트 전세계약시 주의할 점을 알아봅니다. Q) 변호사님, 신축 아파트는 누구나 로망이잖아요. 언뜻 신축 아파트가 구축 아파트보다 전세 계약할 때도 더 안전할 것 같은데 왜 더 위험한가요? A) 신축 아파트는 등기부에 임대인 확인이 어렵기 때문입니다. 최초 분양을 받은 수분양자가 등기부에 이름을 올리기 전에 전세계약을 맺는 경우가 많기 때문입니다. 전세 보증금을 받아서 중도금이나 잔금을 치르기 때문입니다. 그래서 신축 아파트 전세 계약시에는 임대인 확인이 필수 입니다. Q) 공인중개사 통해서 계약하면 되지 않나요? 중개사 말만 믿으면 되는 거 아닌가요? A) 물론 공인중개사가 있으면 안전합니다. 하지만 중개사가 전세사기 일당과 공모하는 뉴스도 많이 봤잖아요. 무조건 중개사 말만 믿으면 안 됩니다. 반드시 정확한 임대인의 인적사항을 확인해야 합니다. 아파트를 분양받은 실제 소유자와 계약상 임대인이 동일 인물인지 확인하라는 뜻입니다. Q) 분양받은 사람 입장에서는 전세 보증금을 받아서 잔금을 치르는 사람도 있겠지만, 자기 돈으로 잔금을 치르고 그 후에 전세를 주는 사람도 있지 않나요? 이런 경우는 안전한가요 A) 물론 자금이 충분한 사람은 그렇게 합니다. 하지만 분양 잔금을 냈더라도 소유권이전등기를 하기까지 2개월 정도 걸리기도 합니다. 그래서 수분양자가 분양 잔금을 자기 돈으로 냈더라도 등기부에 이름이 표시되기 전에 전세 계약을 맺습니다. 대출 받아서 낸 경우 빨리 전세금을 받아서 대출을 해소하기 위해 서두릅니다. Q) 그럼 전세를 구하는 임차인 입장에서는 실제 임대인이 맞는지 확인하기 위해서 공인중개사에게 무엇을 요청하면 되나요. A) 분양계약서 (공급계약서)를 확인해야 합니다. 계약상 권리자가 임대인이 맞는지, 분양권이 전매되었다면 분양권을 산 사람이 임대인인지 확인하는 것입니다. 간혹 분양권을 전매해놓고 이를 숨기고 전세 보증금을 받아서 달아나는 사람이 있습니다. 명백한 전세사기입니다. Q) 정리하면 신축 아파트는 등기부에 소유자가 표시되기 전에 전세 계약을 맺으므로 가짜 임대인이 판치기 좋은 환경이라는 말씀이신가요? A) 맞습니다. 임차인이 가짜 임대인에게 보증금을 줘 버리면, 전세사기로 고소하고 불법행위 손해배상 청구를 해야하는데, 돌려받기 쉽지 않습니다. 그래서 신축 아파트에 전세 계약할 ?는 임대인이 꼭 수분양자가 맞는지, 신분증, 분양계약서로 두번 세번 거듭 확인해야 합니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-21

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[법률가이드] 안심전세 앱 알림, 소송 승패 가를 수 있다 (임대인변경, 계약해지)

위솔브 법률사무소 (대표변호사 조석근)에서 안심전세 앱 알림, 소송 승패 가를 수 있다 (임대인변경, 계약해지) 편을 업로드 했습니다. 안심전세 앱 카카오톡 알림, 임대인 변경에 따른 계약해지 소송의 기산점이 될 수 있는지에 관해서 알아봅니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-21

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[법률가이드] 전세권설정등기, 전입신고, 확정일자, 임차권등기명령 비교

We Solve 입니다. 전세 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 전입신고와 확정일자를 받습니다. 점유+전입신고+확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보하기 때문입니다. 그런데 전세권설정등기는 어떻까요? 전세권설정등기는 확정일자와 어떤 부분이 같고 다를까요? 지금부터 알아봅니다. 신청 방식의 차이 확정일자는 계약과 동시에, 전입신고는 입주와 동시에 합니다. 인터넷 정부24, 인터넷 등기소에서도 가능합니다. 주민센터에 방문해도 됩니다. 단독으로 가능합니다. 집주인의 동의가 필요 없습니다. 등기부에 표시되지는 않습니다. 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요합니다. 등기부에 표시된다는 장점이 있지만 비용이 발생하므로 보통 집주인이 동의를 잘 안 합니다. 확정일자는 몇 백원이면 충분하지만, 전세권설정등기는 수수료와 등록세, 법무사 비용까지 최소 수 십만원이 듭니다. 법적 효과의 차이 확정일자는 전입신고와 함께 있어야 대항력과 우선변제권이 부여됩니다. 하지만 그 자체로 집행권원이 되지 않으므로 별도의 소송이 필요합니다. 즉, 계약만료시 보증금을 안 돌려주면 보증금 반환 소송을 해야만 합니다. 승소 판결문을 얻고 경매를 신청해야만 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 하지만 전세권설정등기는 별도의 소송이나 판결이 필요없습니다. 그 자체로 경매신청이 가능합니다. 전세권은 계약 도중에는 용익물권 (사용 수익할 권리)으로 존재하고, 계약이 끝나면 담보물권 (보증금 반환채권을 담보하는 권리) 으로 변하기 때문입니다. 보증금 반환 소송을 하려면, 변호사 비용만 최소 수백만원이 듭니다. 시간은 1심 판결까지 대략 6개월, 경매까지 1년이 넘을 수 있습니다. 전세권설정등기가 있으면 이런 시간, 비용을 절약할 수 있습니다. 그래서 할 수만 있다면 전세권설정등기가 더 좋습니다. 임차권등기명령하면 되는데 전세권설정등기 꼭 필요한가요? 계약 종료시 보증금을 못 받은 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 결정하면 등기부에 임차권 등기가 표시됩니다. 법이 바뀌어 이제 임대인 송달없이도 등기부 표시가 가능하다고 지난 포스팅에서 알려드렸습니다. 그렇다면 이런 의문이 듭니다. 계약시 집주인이 전세권설정등기를 안 해줬더라도, 계약 종료시 임차권등기명령을 단독으로 신청하면 되는 거 아니냐구요? 물론 할 수 있습니다. 하지만 임차권등기명령이란 기존 대항력과 우선변제권을 유지시킨 상태에서 이사를 갈 수 있다는 것이지, 그 자체로 경매를 신청할 수 없습니다. 집행권원은 아니기 때문입니다. 임차권등기를 받더라도 보증금 반환 소송을 통해서 판결문을 받아야 하는 것은 똑같습니다. 이 점에서 전세권설정등기와는 다릅니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-20

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[법률가이드] 최신 법률개정, 임차권등기명령, 임대인 송달 안 돼도 문제없다.

We Solve 입니다. 임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인 입장에서 꼭 필요한 제도인데요. 그 동안 법의 공백이 있었습니다. 그런데 법이 바뀌어 이제는 빠르게 이사갈 수 있게 되었습니다. 어떤 내용인지 살펴봅니다. Q) 변호사님, 전세 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령을 왜 하고, 어떻게 하는지는 저희가 한번 다룬 바 있습니다. 꼭 등기부에 표시가 돼야 이사갈 수 있다고 하신 거죠? A) 맞습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 임차권등기는 임대인 동의 없이 신청할 수 있습니다. 신청하면 법원의 결정을 받고, 결정을 받으면 등기부에 표시가 됩니다. 반드시 등기부에 표시된 후에 이사해야 합니다. 결정만 받고 등기부에 표시되기 전에 이사하면 대항력을 상실할 수 있습니다. 아래 법을 보면 "임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면" 이라고 돼 있기 때문입니다. Q) 그런데 그 동안에는 법의 공백이 있었다고 하는데요. 어떤 문제가 있었나요? A) 신청해서 결정받는 것은 문제가 없는데요. 결정 후 등기부에 표시되기 전에 임대인에게 결정문을 송달합니다. 이때 임대인이 고의적으로 송달을 피하거나 주소불명으로 송달을 못 받거나 잠적해버리는 경우가 있습니다. 송달이 안 되면 등기부에 표시가 안 되므로 이사를 못 갔습니다. Q) 그런데 이제 주택임대차보호법이 개정됐다고 하는데, 어떤 내용인가요? A) 2023. 4 18. 개정된 것이, 2023. 7. 19. 부터 시행된 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의 3인데요. 개정이유를 보면 알 수 있습니다. "임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 함" 이 핵심입니다. Q) 그럼 이제는 임대인이 고의적으로 송달을 안 받거나 잠적하더라도 등기부에 먼저 표시가 될 수 있다는 뜻인가요? A) 맞습니다. 법률상 임차권등기명령 집행이라는 표현이 바로 등기부에 표시된다는 것입니다. 신청 후 등기부에 표시되기 까지 시간이 절약되는 효과가 있습니다. 임차인이 이사를 빨리갈 수 있는 것이죠. Q) 현실에서 법이 개정된 효과가 클까요? 법이 바뀌어도 의미없는 것도 많지 않나요? A) 의미있습니다. 왜냐하면 실무에서 임차권등기명령신청은 임차인 본인이 직접하는 경우가 많습니다. 소송 전 단계이므로 변호사에게 맡기기는 빠르고, 간단하다는 이유로 비용을 쓰려고 하지 않거든요. 인터넷 찾아봐서 직접 합니다. 그런데 자동으로 진행될 줄 알았는데 임대인 송달이 안 되거나, 재판부 보정을 받으면 어떻게 하는지 모르거든요. 그 만큼 시간이 더 늦어지고 이사갈 타이밍도 놓칩니다. 경우에 따라 이사갈 집에 계약이 해지되기도 합니다. 그런데 법 개정으로 이제는 신청서만 잘 내면 등기부 표시까지 일사천리로 가능하기 때문입니다. **자세한 내용 확인 및 법률상담 예약은 아래 링크를 클릭하세요.

2024-06-19